マンション大規模修繕日記

「大規模修繕１８年周期」の記事の破壊力は抜群

今週末3件の管理組合と打ちあわせしましたが、そのうち２件から「うちのマンションの大規模修繕の周期も１８年にならないのか？」という趣旨の質問が出ました。

早速、危惧していた展開となりました。

この「大規模修繕１８年周期」提案の詳細が良くわからないので、質問頂いた方に対して、すんなりと納得して頂ける回答が非常に難しい状況です。

昔の村上春樹の小説風に言えば「やれやれ」と心のなかで呟く事に成ります。

元の記事は朝日新聞です。

https://news.yahoo.co.jp/articles/9a2062b18af9c29f7525fd277a8c890e7f15d157

これだけの情報ではよくわからないので、更に元の情報にあたると管理会社のプレスリリースです。

https://www.tokyu-com.co.jp/cms_wp/wp-content/uploads/2021/02/20210225CHOICE%EF%BC%88%E5%95%8F%E5%90%88%E5%85%88%E7%84%A1%E3%81%97%EF%BC%89.pdf

朝日新聞の記事では、大規模修繕周期を最長１８年とすると紹介されていますが、このプレスリリースのイメージ図では１６年周期で想定されています。

更に、「首都圏の総合管理マンションを中心に提案される予定」とのことです。

札幌のマンションでもこの提案ができるのかどうかは、首都圏に比べると各段に厳しい気象条件がネックになるはないかと考えております。

プレスリリース

先日お話ししたマンションの修繕周期が１８年になるお話ですが

いろいろ調べるとどんなマンションでも修繕周期を１８年にできるわけではない様です。

詳しくは分からないのですが、いくつかの条件を満たすことが出来る特定のマンションの様です。

今朝、ヤフーニュースを見るとこのような記事が出ていました。

「マンション大規模修繕12年→18年周期　居住者負担減」

驚きました。12年→15年というのであれば、何とかできるのですが

12年→18年ですから、一気に6年　1.5倍です。

この記事からどのような方法で修繕周期を一挙に1.5倍にするかは、全くわかりません。

また、それを実現するために工事費が現状よりもどの程度上がるのかもわかりません。

ただ、このような記事が出ると管理組合の方から

「うちのマンションの修繕も18年にならないのか？」

「どうすれば修繕周期を１８年にできるのか？」

って聞かれることが増えると思います。

https://news.yahoo.co.jp/articles/9a2062b18af9c29f7525fd277a8c890e7f15d157

設計事務所を選定する時にも最終的にヒヤリングを行って管理組合の皆さんが設計事務所を決めます。

しかしながら、最近は「困った状況」が少なからずあります。

「困った状況」を箇条書きにしますと

・選定する管理組合の人に「何を提案して欲しいか」つまり「お題の設定が為されていない」という管理組合が多い

・説明時間が組合の質問を入れて３０分という例も多く、時間が厳しい。

・これまでの経緯を全く知らないであろう一般の組合員にも設計事務所選定に参加してもらう組合もある

・ヒヤリングの日時と場所だけの通知が電話で知らされる

かと言えば、過剰な量のお題　調査をしなければ答えられない質問をされることもあります。

一番困るのが、見積の前に建物を見たのだから「工事費は大体でいいのでいくら位掛かりますか？」「この建物はいつ工事をすれば良いですか？」という質問は良くあります。

しかしながら、建物調査診断はその答えを出すためにを行うのですから、調査の前に答えようがありません。

なぜ、設計事務所は施工会社選定に際して同じ「お題」を設定するのかと言えば、管理組合の選定者に各社の現場監督が工事にどのような考え方で臨むのか見て欲しいからです。施工会社選定の総会議案書にその選定理由を書くことが重要となります。

組合が提案して欲しい事、比較ができて初めて各社を比較ができるのであって、組合から設計事務所に何も要求しないと設計事務所からの提案の何を比べて良かったと言いにくくなります。

設計事務所選定の理由も総会議案書に書かなくてはなりません。

そのため「見積金額が安い」「会社が大きい」「お話が上手い」という理由が前面出て設計事務所を選ぶことになってしまいます。

本当にそれで良いのか？という事です。

施工会社を選定する時に最終的にヒヤリングを行って管理組合の皆さんが施工会社を決めます。

設計事務所は施工会社選定を行うための段取り、事務処理や準備を行いますが、施工会社選定は管理組合の仕事です。

「管理組合は素人の集まりだから、施工会社を決めることはできない」と言われることも多々あります。

しかしながら、実際ヒヤリングを行うと管理組合はヒアリング終了後1社を短時間（大体３０分以内）でちゃんと選ぶことが出来ます。

それは、設計事務所がヒヤリングに先立ち管理組合との打合せを行でヒヤリングで「何を見て頂くか」をご説明します。

それを受けて設計事務所がヒヤリングに参加する施工会社にプレゼンで説明して頂く内容つまり「何を見て頂くか」を文章で伝えているためです。

ヒヤリングで各社に説明して頂く内容の例です。

これは工事に対して重要かつ各社の差が出やすい項目を選んで説明してもらいます。

1．現場監督予定者・現場体制

2．本工事に対する提案事項

3．仮設工事の考え方

4．工事工程について

5．安全対策について

6．品質管理ついて

施工会社が説明する時間は３０分前後確保しております。これに質問を１５分程度加え1社４５分程度の時間を確保します。

各社とも同じ内容について説明して頂くため、各社の考え方の比較もしやすく選び安くなっています。