マンション大規模修繕日記

2022年08月12日12:42

減額の為に仕様変更してはいけない改修項目

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最近大規模修繕工事の工費がじわじわと上昇傾向にあります。

そのような中で少しでも工事費を下げようと皆努力していますが、やってはいけない減額がいくつかあります。

このような仕様変更を行うと次回の修繕周期が伸ばすことができなく（修繕周期が短く）なるリスクのある仕様変更です。

①　外部水平面、梁の斜め部分、バルコニー面台のウレタン防水改修を塗装のみに変える。

②　バルコニー内の塗装の仕様を主材（中塗り）を省略して、下塗りと上塗りのみに変更する。

③　埋込手すりの根元の凍害防止に注入するものを樹脂からセメント系グラウトに変更、若しくは省略

いずれも、削減できる金額の割に失う延命効果が大きい減額方法です。

設計事務所はそのような提案が出た際には、メリット、デメリット、リスクを説明し本来あるべき減額提案へと修正します。

このような提案は、マンション大規模修繕の経験が浅いか経験を持たない管理組合内の自称「建築の専門家」からの提案が多く、

それに反論し説明してくれるマンション大規模修繕工事の専門家(設計事務所等）がいない時に多く行われます。

管理会社も施工会社も管理組合側からの提案に対しては、異を唱えることは、大変難しく、泣く泣く提案を受け入れることもあるようです。

2022年06月30日17:14

バルコニー検査

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春物件のバルコニー検査が始まっています。

これから秋まで検査が続きます。

2022年06月10日20:17

なぜか忙しい６月

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これまで、６月と言えば現場見学会の月と決まっていました。

しかし、今年は3件の現場見学会の他に７月着工物件の工事説明会が3件、更に臨時総会が2件と大変忙しい状況です。

６月の土日はそれほど忙しくなかったのですが、今年はダブルヘッダー、トリプルヘッダーもあったりして・・・

理由は、新型コロナウイルスの蔓延で調査診断業務の発注スケジュールの乱れだけではなく、施工会社選定スケジュールも乱れ、工事の着工時期も乱れているからだと思います。

2022年06月06日19:59

修繕積立金が倍になるなんて・・・

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いろいろなマンションで長期修繕計画書の見直しを行ってなっていますが、長期間（１５年以上）長期修繕計画書の見直しをしていないマンションですと㎡当たりの現状の積立金額では、修繕積立金が不足状態にあり、適正化をするためには倍増しなくてはならないことが多いです。

具体的には、修繕積立金額月額が１００円台の前半から２００円台の前半になることも珍しくありません。

理事会でその結果をお話しますと「修繕積立金が倍になるなんて、信じられない」と皆様驚かれます。

しかしながら、修繕積立金額月額が１００円台の前半で今まで来ていること自体が「信じられない」状況です。

なぜなら、現状の「マンション修繕積立金に対するガイドライン」では、修繕積立金額月額の平均値は、建物規模にもよりますが、２５２円～３３８円／㎡であり２００円台前半というのは、決して高くない積立金額です。

これまでの修繕積立金月額１００円台の前半の期間に積立れなかった積立金の分も積まねばなりません。

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2022年06月04日09:41

4回目のタイルの試し焼き

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なかなか色が合わず、締め切りを過ぎてもタイル4回目の試し焼きを行った物件の外壁タイルですが、なんとか現状色に近づいてきました。

4回目のタイルはＡ,Ｂ,Ｃと３案が提出されました。

Ａ案が現状に近いと思います。

斜めから見て照りももんだいにならないと思います。

このように外壁タイルはなかなか合いません。

特に一つのタイルにいくつか窯変と呼ばれる色のグラディエーションのあるものや逆に単色のタイルは色合わせが困難です。

特に赤系（レンガのような茶色、ピンク系のベージュ）は難しくなかなか再現できません。

更にタイル表面の艶も気にしだすと、完璧に合わせることは不可能です。

そのため、事あるごとに「外壁タイルは特注色で色をできるだけ合わせる」と組合の皆様に説明しています。

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