マンション大規模修繕日記

マンション大規模修繕業務に係わる日記です。

工事の追い込み

今年の秋工事もそろそろ追い込みの段階に入っています。

マンション大規模修繕工事で一番難しい場所といえば、バルコニーです。

その理由は、天井塗装、壁、床と工事する部位が多岐に渡ることと、仕上げ工事の種類が異なることが挙げられます。

大規模修繕工事の工期を決めるのは、バルコニー工事と言っても差し支えない位です。

秋工事もバルコニー工事が終わり、最終検査の時期に入っています。

最近は雪もちらつくようになり、検査する側よりも工事を行う側が辛い時期になってきました。

だからと言って、検査で手を抜くとか、大目に見るということはあり得ません。

チェックテープだらけになってしまいます。

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不良コンサル対策

国土交通省がマンション大規模修繕工事に関わる不良コンサルを無くすために対策を練っているとのことですが、今現在大規模修繕工事の準備を行っている管理組合の方はどうすれば良いのかということになります。

第一に不良コンサルの噂は、首都圏が中心でありこのように極端な低価格で見積を出し受注を狙う設計コンサルは地方(といっても札幌圏)では聞きません。

対策としては、コンサル何社からか見積を取得し「相場」を知り、その相場を大きく下回る会社をマークすることです。

設計コンサルを価格の高低の競争だけで決めないということが、根本的な対応策になります。

不良コンサルと噂される会社は、社内の問題のためか技術者、営業共に入れ替わりが激しいので、社歴が長い社員がほとんどいないようです。

そのため常に新規の技術者を募集しています。

これまでの業務実績はたくさんありますが、会社としての業務実績だけではなく、担当予定技術者の経歴、実績も確認されてはいかがでしょうか?

技術者が実績を偽る場合があるかと思いますが、その場合は業務を上手く進められないと思います。

しかしながら、不良コンサルを選んでしまう根本原因を考えその対応策を考えないと不良コンサル対策は上手く取れないと思います。

祖母の旅立ち

10月末に祖母が行年108歳(満107歳)で安らかに旅立ちました。

多くの方のお力添えで静かに見送ることができました。

この場をお借りして御礼申し上げます。

花の大好きな祖母でした。

毎年、春になるとあちらこちらへ母と3人で出かけました。

107歳ですから、どう考えても大往生で、家族は喜ばなくてはならないのですが

来年の春からちょっと寂しくなります。

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クローズアップ現代 マンション修繕 2

番組の中で設計事務所と施工会社の「不適切な関係」に言及されていましたが、このような事が発生する遠因として、管理費の値下げ問題が根底にあるともいわれています。

その経緯はこのような事です。

バブル崩壊後、景気の低迷から管理費の適正化(値下げ)が言われ出し。管理費の見直し、管理会社のリプレイス(変更)が頻繁となり、その結果管理会社は本業の管理業務だけでは、利益が上げられなくなりました。

そのため、管理会社は利益を大規模修繕に介入することで出そうとしました。

その方法は、管理会社が大規模修繕を受注して、自社の経費を取って、大規模修繕専門の施工会社を下請けにして利益を確保する方法です。

その結果、管理組合は、「管理会社に頼むと割高な工事を押し付けられる」となって、工事を設計事務所に仕切らせ、工事に調査診断設計費を加えた金額で工事ができる設計監理方式が大規模修繕工事に導入され始めました。

国土交通省も設計監理方式を推薦したことも追い風となり、設計監理方式が多くの組合で採用され始めました。

バブル崩壊以降、それまで建設会社は新築中心で、これまで業務としていなかったマンション大規模修繕工事にも新規に進出するようになりました。

そのため、これまでのマンション大規模修繕工事を専門としていた建設会社と新規参入の建設会社の間でマンション大規模修繕工事の受注競争が激しくなりました。

マンション大規模修繕工事を受注するためには、施工会社の選定について管理組合から頼りにされ、大きな影響力を持っている設計事務所を篭絡することが、受注の早道と考える施工会社があったと推察されます。

また、工事を受注するためには、設計事務所が受注しなくてはならないということになり、確実に設計事務所が受注するためには、とにかく安い金額fで見積を出せば良いとなったのだと思います。

クローズアップ現代 マンション修繕1

昨日「マンション大規模修繕に関わる不良コンサル」について番組で取り上げられていました。

https://www.youtube.com/watch?v=QlGcHnkm8ag

相場よりもはるかに安い調査診断設計費を提示して、仕事を受注し不足分は施工会社からのバックマージンで補填する設計事務所のことは、以前から東京の設計事務所や管理会社の間では有名でした。

この会社は自分たちの意中の施工会社に工事が行かないと一方的に契約解除をしてしまいます。

当然、管理組合は大混乱となりますが、そのようなことは気にしないようです。

なぜ、このようなことが起きたのかと考えますと

マンション大規模修繕業務自体が比較的新しい業務であるため、業務をちゃんとできる設計者、設計事務所が新築に比べると極端に少ないためです。

これは、設計の仕事はゼロからすべてを作る新築に限ると考える設計者が多く、特にデザイン志向の強い設計者は見向きもしない業務です。

又、業務内容が不明確であり、手を抜くことも簡単ですが、頑張れば業務量が煩雑となる割に、竣工時の評価は分からないという業務です。竣工後10年経つと差が大きく付きます。

管理組合の都合で夜間、土日の打合せも多くはっきり言ってブラックな業務となりかねません。

このような業務ですから若い人はなかなか来ませんし、新築の設計と現場監理のことが分からない技術者では、建物を建てる本質的な部分がわからないので、劣化の原因や問題が分からないので、この仕事の面白さもわかりません。

新規参入の難しい業種であることが、不良コンサルが暗躍する下地となっています。

このブログでも取り上げています。

低額受注の裏にあるもの

http://daikiboshuzen.net/archives/51980242.html
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