マンション大規模修繕日記

マンション大規模修繕業務に係わる日記です。

「私のマンションは特別」なのでしょうか?

長期修繕計画書の見直しをしていて、われわれが困惑してしまう事の一つに「現状の修繕積立金のあまりの少なさ」があります。

例えば、屬△燭蠅僚ち鏡冦金の月額が100円程度というマンションです。(専有面積が80屬箸垢襪鳩邀曖検ぃ娃娃葦瀋度)

長期修繕計画書の見直しを行うとこれまでの少なさも相まって、屬△燭蠅僚ち鏡冦金の月額が250円を超えてしまいます。

(専有面積が80屬箸垢襪鳩邀曖横亜ぃ娃娃葦瀋度)

これを理事会に報告し理由をすると「2.5倍に上がるなんて」「1万2千円も上がるなんて」と理事の皆さん信じられない表情となります。

そして「あり得ない、もう少し下がらないのか」「下げる努力をしてほしい」となります。

管理会社と相談して年間修繕費の中で直すことが可能なものを除き、理事会には大規模修繕周期を12年から15年に伸ばして再計算します。

なんとか、屬△燭蠅僚ち鏡冦金の月額が220円位まで抑えることが可能になります。(専有面積が80屬箸垢襪鳩邀曖隠掘ぃ僑娃葦瀋度)

理事会に報告すると「まだ2倍以上、上がっている」「1万円も上がるなんて」とまだ、納得できない様です。

我々からすると元々の積立金額があまりにも安く、そのことが積立金不足の1番の原因ということがなぜか忘れられています。

理事の皆さんに理由を伺うと「自分たちのマンションは特別なので積立金が安いと思っていた」「管理会社は何も言ってくれなかった」という答えが返ってきます。

修繕積立金に関して管理会社はあまり積極的に値上げのアドバイスをしてくれない事も多いようです。

その理由は「修繕積立金を上げるから管理費を下げてくれ」言い出す組合があるからとも聞いています。

修繕積立金はあくまでも管理組合が適正に維持しなくてはならない事だと思います。

少なくとも、12年前のリーマンショック後、何年間は大規模修繕工事の価格は底値で、それに比べると今は大規模修繕工事費は1.3倍以上に上がっています。

そのため、この時期に作成された長期修繕計画書は潜在的に積立金不足になる可能性を含んでいます。

どのマンションも特別な事情があって、設備の維持に掛かる費用が掛かり、修繕積立金が高くなることはあっても逆にに安くなることはあり得ません。

現状の屬△燭蠅僚ち鏡冦金の月額が150円を下回っている組合の皆様は長期修繕計画の見直しをすると積立金がかなり上がると覚悟してください。

札幌市の「まん延防止等重点措置」

北海道は札幌市を対象とした「まん延防止等重点措置」の適用を国に求めたため、当分は市内の公共施設の利用が出来なくなります。

そのため、集会室をマンション内に持たず、札幌市の集会室を借りないと総会、理事会の開催が出来ない管理組合は、総会、理事会が開催できなくなります。

当社もで5月に予定していた説明会、総会、理事会、修繕委員会のうち市の施設が会場であった組合の予定は全て延期となります。

延期となっても問題のない案件は良いのですが、本年秋工事の施工会社選定や施工会社発注に係るものは、契約の可否に係るので、問題が出そうです。

4月は多忙でした。

今年の4月は例年に比べ遥かに忙しかったです。

と言うのも、新型コロナの蔓延によって、昨秋に発注されたであろう建物調査業務が冬の間に発注され、1ヶ月で4件のマンションの調査を行なったからです。

更にこちらも、もう少し早い時期に行われたであろう建物調査報告会、長期修繕計画書の説明会も3回ありました。

更に春物件の着工、施工会社選定プレゼン、設計事務所選定プレゼンが3回と通常の2ヶ月分の業務が4月に集中しました。

その上、説明会やプレゼンはなぜか日曜日に行われることが多く(参加される組合の皆様を見るとわざわざ日曜日に行う意味はさほどない様に感じますが)

日曜日はほとんど休めませんでした。

いくら新型コロナの蔓延が原因とはいえ、このような状況が続くことはよろしくないと感じます。

更に5月は3月決算の組合が多く、定期総会も多くその場での説明が求められています。

ここでも総会はなぜか土曜日ではなく、日曜日の開催が多い状況です。

高級マンションの修繕積立金は高くならざるを得ない

高級マンションの修繕積立金は高くならざるを得ない

又も修繕積立金の話です。

弊社でお付き合いをしているマンションの中で高級と感じるマンションがあります。

専有面積が広く、暖房と給湯の設備はマンション内の共用大型ボイラーから熱が供給されるマンションです。

設備的には一般的なマンションというより、ホテルに近いマンションです。

このようなマンションの場合、築20年を超える当たりから、熱源となるボイラーや熱交換器場合によっては配管に不具合が生じ始めます。

しかしながら、組合員の意識の中に「自分たちの設備であり、自分たちのお金でボイラー・配管の交換が必要」という意識が低い方も多く、ボイラーだけでは無く配管を含めたシステム全体の交換費用が長期修繕計画に計上されていないといった事例もあります。

修繕積立金を国土交通省の修繕積立金ガイドラインの金額に加え、それらの設備交換工事費が上乗せされて決められているのであればよいのですが、そのようになっていない、修繕積立金ガイドラインの金額を下回っているケースも見られます。

建物の外壁、屋上防水といった部分も大切ですが、給水、給湯、暖房といった生活を維持する上で欠かせないライフラインの維持はより重要です。

ある日突然、給湯、暖房がストップする事態になり兼ねません。

もしも、お住まいのマンションが暖房と給湯の設備はマンション内の共用大型ボイラーから熱が供給されるマンションでしたら、修繕積立金の額を一度確認されてはいかがでしょうか

修繕積立金が大きく上がらざるを得ないもう一つの重要な理由

修繕積立金が大きく不足する理由のひとつは大規模修繕工事工事費が前回の長期修繕計画見直し時より大幅に上がったことです。

もう一つは、専有部内の設備工事問題です。

一般的に築25年を超えると築30年〜40年の間に実施される設備関係の大規模修繕工事が視野に入ってきます。

多くの組合はこのタイミングで長期修繕計画書の見直しを行います。

一般的に大規模修繕工事は共用部の建物と設備の修繕工事を行うものと決められています。

しかしながら、例えば給水工事、つまり上水道ですが、一般的にメーターボックスのなかの量水器で共用部と専有部に分けられ、共用部は大規模修繕工事で直すようになっています。

そして、量水器から各蛇口までの専有部内は、区分所有者がそれぞれ自費で維持管理と修繕を行う事に成っています。

問題は専有部の修繕工事を各区分所有者が自力で出来るのか?となります。

半数の組合では、管理規約を変更して共有部の給水設備修繕工事と共に専有部の修繕工事も行うこととなります。

そうなると、専有部の設備工事も修繕積立金からの支出となり、修繕積立金の値上げ幅も大きくなります。

給水管と共に給湯管も工事を行います。

まだ、多くのマンションの専有部内の給水配管は塩ビライニング鋼管や銅管といった金属系の配管が多くこの場合耐用年数は築30年前後です。

築20年以内の多くのマンションでは、専有部の給水、給湯管は樹脂系の配管を使用しているので、耐用年数も長く40年と言われています。

2回目の大規模修繕を終えた築25年前後のマンションで専有部内の給水配管は塩ビライニング鋼管や銅管といった金属系の配管を使っているマンションの長期修繕計画書の見直しを行うと、専有部の給水、給湯管も共用部の給水管と一緒に大規模修繕で直したいという声が多く、その分修繕積立金が上がることになります。





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