マンション大規模修繕日記

マンション大規模修繕業務に係わる日記です。

管理組合検査を行いました。

施工会社の社内検査、設計事務所の検査を行い、バルコニーの居住者検査を行った上でやっと管理組合検査となりました。

この現場はバルコニーウレタン防水の出来が悪く、平面部分が波打っていました。

ちょっと滅多にない出来の悪い仕上がり状況でした。

あまりの出来の悪さにウレタン防水工事の途中で現場監督が「切れて」職人さんを全て入れ替えました。

そのために、新しく入った職人さんは不出来なウレタン防水のまま、後を続けることはしません。

撤去、補修から手を付けざるを得なかったため(いわゆる手戻り)工期がひと月伸びました。

この現場監督さんはバルコニーウレタン防水の出来が工事の出来に直結していることを熟知しているため、あえて工期が伸びる手戻りを選択しました。

監理者としては、「工事の見た目の出来よりも工期が大事」と言いたい気持ちもありますが、こんな奇特なことを申し出る現場監督に出会ったことはありませんでした。

そのため、総合定例会議の席で組合に相談をして、工期延長願いを出すことで理事会、修繕委員会協議の上、工期延長の了承をして頂きました。

更に徹底的に社内検査を行い、事前に不良個所を取り除いたため、工期延長に対して居住者の皆様からのクレームはありませんでした。

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施工会社の社内検査

ある現場でバルコニー検査に際して社内検査を徹底するように厳しくお願いをしたところ写真の様に赤いチェックテープが多数ついていました。

他の現場の様に設計事務所のチェックテープでバルコニーが染まることが無くなります。

ここまで徹底的にチェックしてもらえば、設計事務所検査はかなり楽になります。

不良個所のチェックテープを貼るという本来業務ではない事から解放されます。

設計事務所のチェックは紫のテープ程度で済み本来の業務ができる様になります。

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施工会社へ社内検査のお願い

設計事務所の完了検査を行っております。

しかしながら、チェックの量がとても多く、閉口してしまいます。

本来であれば、設計事務所がチェックを行う前に施工会社がチェックを行い、修正をした後に設計事務所の完了検査が望ましいです。

施工会社の検査も現場担当者が行う現場検査

施工会社の品質担当が行う社内検査

と2つの検査があります。

設計事務所は施工会社が適切に品質管理を行っていることを確認するのが本来の工事監理です。

設計事務所が不良個所すべてにチェックテープを貼る検査を行うのはちょっと違うのかもしれません。

昨今の人手不足の中、施工会社の社内自主検査に続いて設計事務所検査を行っております。

又「社内検査のチェックテープが無い部分は完了検査を行わない」と事前通告しています。

今回は来週の設計事務所検査に先立ち施工会社の社内検査が行われていました。

施工会社や現場監督によってこのあたりの対応に差があります。

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バルコニー検査の事前申し送り

来週、完成間近の物件で社員総出でバルコニー検査を行いますが、それに先立ちまずは私が事前に完了検査を行い、チェックポイントをまとめて社内に周知し社内共有します。

ウレタン防水のトップコートのカスレ

外壁と巾木(ウレタン防水)の端部の処理が良くない

ウレタン防水の塗膜が薄いために下地補強が出てきている

塗装の不良(毛羽立ち)

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大規模修繕工事の工期を伸ばさない工夫

今年の春物件では多くの現場で工事の遅れが発生しております。

工事を遅らせることなく工事を完了させるためにはどうすれば良いのか?

施工会社選定プレゼンテーションの時に施工会社に尋ねると「人員を増やす」という答えが返ってきますが

人手不足が原因ですので、「人員を増やす」という回答は現実的ではなくなっています。

そのほかにいくつか方法は考えられますが

他の現場と同じ時期に同じ工事を集中させないことが大事になってきます。

そのために、

|綛時期を早める

春工事を4月ではなく3月着工とした現場は工事が遅れる事ありませんでした。
 
逆に4月着工物件は遅れが生じています。

工事監理者素早い判断を行い工事の「待ち時間」を少なくする(躯体、タイル)

工事契約で実数精算方式となっている項目は劣化数量を全て把握してから着手するのではなく、壁面ごとに調査、集計を行い、タイルの補修枚数が過大にならない見込みが立てば組合の許可を得て補修します。ひび割れ等については、調査ごすぐに補修していきます。

そのために予め工事予備費を予算化してください。

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ウレタン防水、塗装工事の大敵は雨です。

バルコニーの上面に雨除け庇の設置を行います。

ただし、これらの対策も組合の皆様のご理解とご協力が無ければ実現できません。

「夏の暑い時期に足場が掛かるのは、嫌だから工事の前倒しはできない」

「劣化タイル枚数の集計がすべて終わらないとタイル工事は着手できない」

管理組合の方がこのように原理・原則を強く主張をされてしまうと、工事を行う側は打つ手が狭められてしまいます。
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