管理組合さんから大規模修繕で管理会社さんからＣＭ方式を提案されたという相談が何件か続きました。
我が国では、一般的に工事を一括して元請け工事会社1社に発注しそこが協力会社に発注して元請け会社が管理（マネージメント）する形をとっています。
ＣＭ方式が主流の米国では、元請け施工会社という形態がないため、設計事務所等が各工事会社に発注しその管理を行っています。
我が国でも住宅等の建設において、コスト削減のために分離発注という形でＣＭ方式は採用されています。
住宅の場合、工種が少なく、行う工事も明確なので、工事に関わる会社の数も少なく、設計事務所が現場を仕切り管理費を頂いても、一括して元請け施工会社に取られる経費に比べるとかなりの金額が削減できるそうです。
ところが、管理会社の提案したＣＭ方式というのは、管理会社が大規模修繕工事を受注して、そこから経費を取って、下請けの会社に工事を依頼する形を取っています。
その経費は１０〜１５％と極めて高額であり、仕事内容は設計監理方式に似ていますが、それだけの経費に見合う仕事をしているかというと大きな疑問が出ます。
管理会社が元請けなので、工事に問題があった場合、管理会社さんが責任を取るとの話です。
ご相談頂いた組合では、すでに工事の施工会社から見積もりを徴収する段階まで業務が進んでいました。
見積を取る予定の施工会社のメンバーを見ると、どこも大手の大規模修繕工事会社で、いずれも責任施工方式で調査診断からすべての工事ができる会社ばかりでした。
当然、工事費も安くはなく、この方式で工事費を安く抑えることは難しいと思われました。
又、他の管理組合では、以前CM方式で工事を行っており、工事保証書を見せて頂いたところ、管理会社から大手ゼネコンが工事を請けて、さらに大手の大規模修繕工事会社が下請けをしています。
この下請けとなっている大手の施工会社も私たちが大規模修繕の設計監理業務を組合から委託を受けて、施工会社の公募を行った時に応募して、受注もした実績のある大手の施工会社でした。
この大手の施工会社は自社で職人を抱えていないので、さらにその下の孫請けの協力会社が実際の工事を行っています。
相談を受けたこのマンションの場合、いったいどれだけの金額が経費として、CM会社、元請け、下請け会社に取られたのかを考えるとぞっとします。
建物を見ると前回の大規模修繕からの経過年数の割に建物の傷みは進行しており、本来、必要と思われる工事は行われていませんでした。
大規模修繕工事においても住宅と同じように設計事務所、又はコンサルが工事費削減のためにCM方式を打ち出すことがあります。この場合は多少工事費は下がるようです。
問題は、本来工事費削減の目的で始まったCM方式での施工が、いつの間にか管理会社で名前だけが一人歩きして使われ、経費の割合だけが上がり、決して割安とは言えない工事方式となっていることです。
管理組合の皆様も良く、CM方式を提案された場合、その話を聞き、資料をもらい、大規模修繕を手掛ける設計事務所からセカンドオピニオンを受けられることをお勧めします。
我が国では、一般的に工事を一括して元請け工事会社1社に発注しそこが協力会社に発注して元請け会社が管理（マネージメント）する形をとっています。
ＣＭ方式が主流の米国では、元請け施工会社という形態がないため、設計事務所等が各工事会社に発注しその管理を行っています。
我が国でも住宅等の建設において、コスト削減のために分離発注という形でＣＭ方式は採用されています。
住宅の場合、工種が少なく、行う工事も明確なので、工事に関わる会社の数も少なく、設計事務所が現場を仕切り管理費を頂いても、一括して元請け施工会社に取られる経費に比べるとかなりの金額が削減できるそうです。
ところが、管理会社の提案したＣＭ方式というのは、管理会社が大規模修繕工事を受注して、そこから経費を取って、下請けの会社に工事を依頼する形を取っています。
その経費は１０〜１５％と極めて高額であり、仕事内容は設計監理方式に似ていますが、それだけの経費に見合う仕事をしているかというと大きな疑問が出ます。
管理会社が元請けなので、工事に問題があった場合、管理会社さんが責任を取るとの話です。
ご相談頂いた組合では、すでに工事の施工会社から見積もりを徴収する段階まで業務が進んでいました。
見積を取る予定の施工会社のメンバーを見ると、どこも大手の大規模修繕工事会社で、いずれも責任施工方式で調査診断からすべての工事ができる会社ばかりでした。
当然、工事費も安くはなく、この方式で工事費を安く抑えることは難しいと思われました。
又、他の管理組合では、以前CM方式で工事を行っており、工事保証書を見せて頂いたところ、管理会社から大手ゼネコンが工事を請けて、さらに大手の大規模修繕工事会社が下請けをしています。
この下請けとなっている大手の施工会社も私たちが大規模修繕の設計監理業務を組合から委託を受けて、施工会社の公募を行った時に応募して、受注もした実績のある大手の施工会社でした。
この大手の施工会社は自社で職人を抱えていないので、さらにその下の孫請けの協力会社が実際の工事を行っています。
相談を受けたこのマンションの場合、いったいどれだけの金額が経費として、CM会社、元請け、下請け会社に取られたのかを考えるとぞっとします。
建物を見ると前回の大規模修繕からの経過年数の割に建物の傷みは進行しており、本来、必要と思われる工事は行われていませんでした。
大規模修繕工事においても住宅と同じように設計事務所、又はコンサルが工事費削減のためにCM方式を打ち出すことがあります。この場合は多少工事費は下がるようです。
問題は、本来工事費削減の目的で始まったCM方式での施工が、いつの間にか管理会社で名前だけが一人歩きして使われ、経費の割合だけが上がり、決して割安とは言えない工事方式となっていることです。
管理組合の皆様も良く、CM方式を提案された場合、その話を聞き、資料をもらい、大規模修繕を手掛ける設計事務所からセカンドオピニオンを受けられることをお勧めします。
