マンション大規模修繕日記

マンション大規模修繕業務に係わる日記です。

管理費、修繕積立金問題のジョーカー

修繕積立金の話が続きます。

一般的に組合員の皆様は修繕積立金だけではなく、管理費と合わせた額で家計の支出を考えているようです。

例えば、組合の方に修繕積立金はおいくらですか?と聞いても理事長、修繕委員長、理事の方で明確に屬△燭蠅侶邀曚〇円と答えられるかたはほとんどいません。

ほとんどの方が管理費と修繕積立金と合わせて月〇円位という認識です。

管理費の修繕積立金に駐車場使用料も加えて〇円とお答えになる方も多いです。

実はこの駐車場の形状と駐車場使用料の扱いが修繕積立金のキーポイントとなります。

建物の維持管理について詳しい方が理事会にいる管理組合では、駐車場使用料を全額修繕積立金に組み入れるか、別会計としています。(別会計は少ないですが)

逆に駐車場使用料を一度管理費会計に入れて余剰金を修繕積立金に廻している組合は、築年数が10年までの浅いうちは、管理費が低額に抑えられ、修繕積立金への繰り越しもあるので、一見良い方法に感じるかもしれませんが、駐車場の利用率が減り始め、修繕が増え始める築15年以降、修繕資金不足に陥る傾向があるようです。

これ以上に駐車場の形状によって必要な修繕積立額への影響が大きくなります。

維持費が掛からない、ロードヒーティングが無い、平置き駐車場はアスファルト改修費、白線引きの費用を見込めばよいので、駐車場利用料の多くが修繕積立金に繰り越せます。(冬季間は除雪費が必要です)このような駐車場はある意味、金を生む施設です。

一方、自走式駐車場の場合は駐車場建物の改修費用、維持費用が掛かり建物同様に定期的な大規模修繕が必要になります。

又、車路、駐車スペースにロードヒーティングがあれば、積雪時は大変便利ですが、こちらにもロードヒーティングの維持費(ボイラーや不凍液の交換)と改修工事費を見込まなくてはなりません。
積雪地域では、冬季間除雪費が必要なので、ロードヒーティングでも掛かる費用はそんなに変わらないので、と考えてロードヒーティングを新設したり、範囲を拡大するといると積立金不足に見舞われ兼ねません。

一番問題のある駐車場は機械式駐車場で維持管理費用と機械の入れ替えに多額の費用が掛かります。国土交通省の長期修繕計画書ガイドラインでも機械式駐車場の改修必要は別途積み立てる様に書かれております。言わば金食い虫です。

更に駐車場の形状によって、維持費、修繕工事費に大きな違いがあるにも関わらず、ほとんどの場合、駐車料金は近隣の駐車料金の相場によって決められてしまいます。街中の機械式駐車場であれば、近隣の高額な駐車料金に沿った高額な駐車場利用料を集めることが可能ですが、郊外では高額な利用料金設定とすると外部の駐車場に流れてしまい、マンション内の駐車場利用者が居なくなってしまいます。

機械式駐車場を持つ郊外のマンションでは、駐車場利用料だけでは、機械式駐車場の維持改修費を賄えないケースマンションもあります。(恐ろしい話ですが、築年数が浅いうちはこのような状態になっていることになかなか気が付きません)

このように長期修繕計画に大きな影響のある駐車場ですが、中には長期修繕計画に組み込まれていないマンションをたびたび目にします。

アスファルト舗装、自走式駐車場、ロードヒーティング、機械式駐車場の修繕工事費が長期修繕計画書に入っていないと多額の修繕、改修費用の手当ができていないため、不意の多額の支出となりかねません。ご注意下さい。

同じ築年数、規模、形状のマンションであっても駐車場の形状は言わばジョーカーで必要な修繕積立金が大きく違ってきます。

修繕積立金の憂鬱は続く2

長期修繕計画書見直しの説明会で良くある光景ですが、組合員から修繕積立金の見直しが必要な場合でもその根拠となる「将来の修繕工事費のエビデンス」を示せと言われることがあります。

最初のうちはエビデンスって何だ?と思いました。

後で調べて分かったのですが、エビデンスとは、証拠・根拠のことです。

一部の組合員さんからは、

「20年先の工事費はもっと安くできる工法が出て来て下がるのではないか?」

「ポンプや機械類の工事費は見積を取ればもっと安くなるのではないか?」

「給水管の配管材料をステンレスではなく、現状の塩ビライニング鋼管で充分ではないか?」

という意見が出ます。

長期修繕計画書の見直しの目的は将来修繕積立金の大幅な不足に陥り建物、設備の維持に支障をきたしたり、多額の修繕一時金を集めることが無いように修繕積立金の額を適正化するために行っています。

現在考えられる修繕方法、材料で工事した時の工事金額を確保して将来の修繕資金計画の原資を確保することが目的ですから、細かな工事方法、工事材料、工事金額の細かな正確性を追及する必要はないかと思います。

このようなお話をすると、先ほど意見を出した組合員さんからは、「エビデンスも示せないようないい加減な長期修繕計画では修繕積立金の値上げは認められない」と大声で主張されます。

結局、この方達は積立金の値上げに反対なのかもしれません。

理事会のメンバーの中には、大声の反対意見に気分を害されて憤慨される方もいますし、逆に反対意見に弱気になる方もいます。

しかし、最終的にほとんどの管理組合では、組合員さんは、理事会の修繕積立金の適正化案に理解を示してくれます。

修繕積立金の憂鬱は続く

修繕積立金の見直し業務が増えております。

大規模修繕工事費の上昇だけが原因ではなく、工事費不足の原因を調べて行けば、根本的に積立金不足にたどりつく組合が多い為です。

組合の皆様も自分たちのマンションが他のマンションよりも積立金が安いと薄々感じてはいても、まさか大幅に不足しているとは考えにくいようです。

それどころか、修繕積立金ガイドラインで具体的な平均金額が国土交通省から発表されていることをお話ししても、なかなか信じてもらえません。

やれ、「これは、全国平均なので北海道はもう少し低いはずだ」。「一般的にこのような統計資料は高めに出している。」と自論を展開されます。

5,000嵬にのマンションの平均月額が屬△燭蝪横娃葦/屬鯆兇┐討い襪里如現在100円/崛鞍召料塙腓砲箸辰討蓮∧振儚曚泙脳紊欧襪硲嫁楸瓩以上になってしまうので受け入れがたいのかと思います。、

ところが、実際に計算すると200/岷澆鬚呂襪に超えてしまうケースも少なくありません。その原因はこれまで長年低額にしたままだったので、その反動なのですが・・・

このような話をすると設計事務所が修繕積立金を上げる誘導をしている様に感じる方もいるようです。

理事会、説明会で設計事務所の説明に対して強烈な反論する方もいるのですが、そもそも修繕積立金の値上げつまり修繕資金の集め方は設計事務所の問題ではなく、組合内部で話し合う問題とも感じています。

「修繕積立金の不足に気が付いたらできるだけ早く、積立金の適正化をしないと年を追うごとに積立金額の上げ幅は大きくなります」という説明は理解して頂けます。

しかしながら修繕積立金月額100円/屬180円/屬鵬訂すると「修繕積立金を80%の値上げする」と感じてしまう様です。

180円/屬世辰篤辰帽發い錣韻任呂覆い里任垢・・・

長期修繕計画の見直しの話は、やがて修繕積立金の値上げの話になってしまい、管理組合の皆様は暗く沈んだ重い雰囲気になってしまいます。

設計事務所としても、何やら重い雰囲気が居心地が悪く、なぜか長期修繕積立金の説明会で組合員の方から責められると考えると・・・・ちょっと憂鬱な気分になります。

ボーっと生きてるんじゃないよ。その2

ボーっと生きてるんじゃないよ。と言えばNHKのチコちゃんに叱られるの決めセリフですが、昨日の代替駐車場の手配の他にも

外壁タイルの試し焼きと言うのが、この時期(1月〜3月)の仕事です。

外壁タイルは、新築時の品番がすでに生産中止になっていることがほとんどであり、新たに特注で焼かなくては色、テカリが合いません。

公共の建物の外壁改修で見られるような既製品の近似品色で対応しようとすると色やテカリの差は「気になる程度の違い」ではなく、「問題になる程度の違い」です。

施工会社は出来るだけ、試し焼きの回数を増やして、外壁タイルの色を既存タイルに近づける努力をしなくてはならないと思っています。

中には稀に「外壁タイルの試し焼きは設計事務所が手配してくれる」「年が明けてからの手配で充分間に合う」とのんびりした施工会社に出会う事があります。

これからは「ボーっと生きてるんじゃないよ。」と言ってやります。

ボーっと生きてるんじゃないよ。その1

ボーっと生きてるんじゃないよ。と言えばNHKのチコちゃんに叱られるの決めセリフですが

大規模修繕工事の準備も現場監督がこの時期(1月〜3月)にどれだけ頑張ったかどうかが、スムーズな工事となるかどうかの分かれ道です。

大規模修繕工事の現場監督がこの時期この時期に「ボーっと生きている」様では工事は上手く進みません。

管理組合の皆様は、施工会社と契約して任せてしまえば、あとはスムーズに工事が始まり、工事が終わると思っているかもしれませんが、それは大間違いです。

例えば、工事を始める前に仮設事務所や職人さんの休憩所、仮設トイレを用意します。又、工事に先立ちマンションの廻りに仮設足場を掛けることになります。

仮設事務所はどこに置くのか?

仮設足場を設置する時に駐車場の車が邪魔にならないのか?

資材を搬入するトラックは駐車している車の出入りに支障なく敷地内に入れるのか?

ほとんどのマンションの場合、建物の周囲は駐車場で敷地内に空地はありません。

仮設計画では、敷地内の駐車場を何台分か使って、仮設事務所等を置くことになっています。

では、その駐車場にある車はどこに移動するのでしょうか?

当然工事が始まる前に、代替え駐車場が用意されていないと、今利用している車の駐車場所に困ります。

その段取りができているか?どうか?できるだけ早い時期に確認しなくてはなりません。

ほとんどの施工会社は工事に慣れているので、代替駐車場は準備していますが、中には稀に、工事直前になってから「駐車場の手配は組合さんでお願いします」という施工会社が出てきます。

代替駐車場の手配ができない限り着工はできないにもかかわらず、たまにこの時期になっても代替駐車場の事を気に掛けていない現場監督に出会う事があります。

工事のひと月前から準備を始めるなんて施工会社もいます。

これからは「ボーっと生きてるんじゃないよ。」と言ってやります。
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