マンション大規模修繕日記

マンション大規模修繕業務に係わる日記です。

寒冷地のシルバーマンション

これから高齢者専用マンションの大規模修繕に取り組むことになりました。

築25年目、2回目の大規模修繕です。

札幌市内では、高齢者専用マンションの先駆けとなった物件です。

実はこの物件、20代の頃勤めていた東京の設計事務所で新築時の設計を行ったマンションです。

直接かかわってはいませんでしたが、当時の部長さんが毎月、札幌に出張していた物件です。

こんな形で関わるとは、非常に感慨深いものがあります。

この設計事務所は、札幌の物件を多数手掛けており、これまでも何物件か関わったことがありますが、私が在籍した時に設計した物件はありませんでした。

これまでに関わった物件は、どれも築30年以上の物件で、まだ、寒冷地の分譲マンションが完成していなかった頃の物件です。

完成していなかったというのは、経年により雪害、凍害が建物の維持に悪影響を及ぼし、大規模修繕時に改修の必要が必要となったという意味です。

これは、ローン支払いの分譲マンションの歴史が60年しかない(最初の物件は東京都内の四谷コーポラス)ということからもわかると思います。

本格的な寒冷地の分譲マンションの歴史は、1972年の札幌オリンピックから45年程度しかありません。

当時の分譲マンションの設計も手探りだったと思います。

この頃のマンションは、どの建物も日本の名だたる大手設計事務所が手掛けていました。

ところが、劣化以前に寒冷地に適応していないため、大改修を行ったマンションもいくつかあります。

例えば、設計図を見ると、開放型片廊下のマンションで新築をしているのですが、廊下にサッシが入っているマンションがありました。

お話しを伺うと、冬季間の雪の吹き込みがひどく、分譲会社がひと冬越した後に、開放廊下に住宅用のアルミサッシを入れたそうです。

超高層マンションの意外な悩み

現在、工事監理をしている築15年目の超高層マンションの大規模修繕で組合に意外な悩みがあることがわかりました。

それは、居住者の高齢化です。

築30年を超えたマンションなら予想が付きますが、築15年目ですから組合員の平均年齢は若いと想像していましたが、実際は平均年齢がかなり高いようです。

マンションにアクセスする駅からの通路が若干スロープになっていますが、このスロープを何人ものご高齢の居住者が手すりを伝いながら登ってきます。

この若干のスロープであっても、冬季間凍結するとご高齢の方には、危険です。

大規模修繕と一緒に改善できれば・・・と理事会をはじめ、皆さん悩んでいます。

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施工会社の選定で注意しなくてはならないこと。3

大規模修繕工事は大きなお金が動きます。

100戸を超える大型マンションの場合、大規模修繕工事の工事金額が1億円を大きく超えることは、珍しくありません。まして、300戸を超える大型マンションでは4億円という大きな金額での契約となってしまいます。

私たちのような建築関係者は工事金額と自分の財布の中の金額は全く別物という感覚ですので、億単位の大きな金額を仕事の中で扱っても、ほとんど心は動きません。数字と感じています。

しかし、工事に関わる一千万、億単位の金額は、普通の人にとって「莫大な額のお金」と感じるようです。

理事長さんや修繕委員長さんには、1億円もする工事を発注するのだから、300万円くらいサービスして欲しいという気持ちになるようです。

ほとんどの場合、工事は工事価格を含めた競争で決まっていくので、本来であれば、仕事を取る気のある施工会社が出した工事見積金額から大きな値引きはできないはずです。

しかしながら、プレゼンテーションで選んだ、一番優れた提案を行った会社に対して、見積もり参加会社が提出した最低金額まで値引きを迫る方がいらっしゃいます。

中には、見積を提出した施工会社が出した見積もりの各工事項目ごとに一番安い金額を寄せ集めて、計算した架空の工事金額まで、工事費は下がるはずと主張する方もいます。

「命の次に大事なお金が掛かっていることだから、私たちは1円足りとて真剣なんだ」と言われてしまえば、それまでですが、施工会社が困惑するような根拠で値引きを迫るのは、どうかと思います。

万が一、施工会社が受け入れてくれても、それは本来受注できる金額との差がありますから、工事の現場監督はどこかで穴埋めを画策せざるを得ません。これは、長い目で見ると決して、得にならないと思います。

値引きをお願いするよりもサービス工事とした方が額が大きいと思います。

この国にローンで支払う分譲マンションができてからやっと60年

ヤフーの記事を読むと、この国にローンで支払う分譲マンションができてから、まだ60年しか経っていないことがわかりました。

道理で、日頃の仕事のなかで、いろいろな矛盾や不思議なことに出会う訳です。

成熟したものになるには、まだまだ、長い時間が掛かると思います。

それまでは、多くの人の試行錯誤が続きます。

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施工会社の選定で注意しなくてはならないこと2

マンション大規模修繕工事の施工会社選定で見逃されがちなことはまだあります。

その一つが、現場監督とその会社の「事務処理能力」「文章力」です。

工事をする会社なのに、なぜ「事務処理能力」「文章力」が問題になるのか?

それは、工事が始まる前に工事説明会の資料を作成し、工事に関するお知らせや周知文を作ることが、大切な業務となっているからです。

工事に起因する建物、駐車場の使用制限、敷地内通路の通行制限を居住者に正しく伝え、間違いなく実行して頂くために「事務処理能力」「文章力」が必要不可欠です。

「事務処理能力」「文章力」がないと居住者は、使ってはいけない日時と場所、通行してはいけない所が全く理解できないので「工事に協力したいけど、どうすれば良いかわからないので、協力できない」という事態になります。

当然、トラブルが激増します。

中には、怒り出す居住者の方も出てきます。

又、工事中に理事会に判断を仰ぐべきことがたくさん出てきますが、施工会社の現場監督に「事務処理能力」「文章力」がないと理事会が判断できるだけの資料が作れません。

設計事務所は、周知文、掲示物、資料をチェックしますが、中には「事務処理能力」「文章力」が全くない人が現場監督になると、「チェックの仕様がない」状況となります。

最後は、設計事務所が「手持ちの該当資料のひな型を渡さざるを得ない」ことになります。

私は、担当する現場監督に能力がないと判断すると、施工会社の営業担当にSOSを出し、応援の人員を出してもらいます。

そうしないと、工事の手配ができなくなり、本来の工事が止まってしまうからです。
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