マンション大規模修繕日記

マンション大規模修繕業務に係わる日記です。

空缶検査を行いました。

秋物件も終了したので、使用した材料の空き缶の数量を確認して、使用材料が規定の数量以上使われているか確認を行いました。

そのため、工事が終わっても現場には、材料の入った缶は捨てずに保管してもらいます。

空缶検査では、仕様数量と空き缶の数の確認を行っています。

IMG_6263

IMG_6264

管理組合の検査

札幌にも大雪が降る前に2回目の足場解体前組合検査を行いました。

組合の皆様に見て頂く前に設計事務所検査を行い、補修しております。

組合の理事・修繕委員の皆様にヘルメットをかぶって頂き足場を解体する前に確認をして頂きました。

大きな問題はありませんでした。

その後、バルコニーアンケートを各戸にお願いしています。

IMG_6204

外壁タイルの色合わせ

来春着工物件の外壁特注タイルの色合わせを行っています。

今日は外壁タイルが黒と白の物件でした。

何種類かのタイルサンプルを外壁に貼って一体化して見えるかどうかを検討します。

外壁タイルは汚れているので、サンプルタイルを貼る外壁の周囲をタオルで乾拭きします。

黒と言っても、真っ黒ではなく濃いごげちゃが混じっています。

ほとんどの外壁タイルは下から見ることになるので、建物の低い部分ではなく、高い部分に貼って、色の変化、反射具合を確認します。

又太陽光の反射によって色が変わるので、日向と日陰で比較します。

IMG_6248

IMG_6234

IMG_6254

IMG_6237

良いマンションを見抜くための基礎知識

「良いマンションを見抜くための基礎知識」とは、建物についての知識だけではありません。

管理組合のチェックポイントと言うべきか、管理組合が適正に運営されているかを見抜く事です。組合員の年齢構成、雰囲気、というのも大切ですがそこではありません。管理費の使われ方という事も大切ですが、そこでもありません。

根本的な問題ですが、管理組合に求められている機能とは、第一に組合員の共有財産である建物を健全に維持する事です。

そのためには、まず、これまでの修繕履歴、修繕積立金の状況を確認しておかなければなりません。

健全に維持するためには維持工事が必要でお金が掛かります。そのための資金として修繕積立金があります。

修繕積立金が乏しければ購入後一時金徴収、修繕積立金の大幅値上げといった憂き目にあいます。

特に大規模修繕工事の度に多額の借入を行う予定のマンションは要注意です。

又、「修繕積立金が低額の方が良いマンション」という誤った認識がありますが、「修繕積立金が適正化額であること」が必要なことで「適正額の修繕積立金を長年積み立てているマンションが良いマンション」です。長年の低額の修繕積立金で経過し修繕積立金不足状態のままで来たということは、不足金×年数の見えない負債があるという事になります。

修繕積立金不足の多くは大規模修繕工事の時に発覚します。不足が分かった段階の組合員が負担することになります。修繕積立金不足の解決策は、一時金の徴収か借入を行い修繕積立金を大幅に値上げをして返済するしかありません。そのため、修繕積積立金がほぼ2倍になるという事が起きます。

積立金の目安としては、修繕積立金の月額が200円/屬剖瓩いどうかがひとつの目安となります。修繕積立金の月額が100円/屬剖瓩ぅ泪鵐轡腑鵑農賤面積が広く、バルコニーの面積が広いマンションでは、将来大規模修繕時に多額の積立金不足が発覚し、一時金の徴収若しくは、工事資金の借入と返済のための修繕積立金の大幅値上げの可能性があります。

又、機械式駐車場や駐車場にロードヒーティングがされているマンションは要注意です。両方の設備ともいわば「金食い虫」です。お車をお持ちの方は容認できるかもしれませんが、お車をお持ちでない方は「自分が使わない駐車場のために毎年多額の維持費が必要」であるため注意が必要です。

マンションを購入したいという友人から相談を受けました。

質問:マンションを購入する前に最近よく耳にするホームインスペクションは必要でしょうか?

答え

ホームインスペクションはやっておくに越したことはありません。
しかし、ホームインスペクションを行う人にどこまで分譲マンションの知識があるかの確認を行う事が大切です。

それ以上にマンションを買う本人に「良いマンションを見抜く基礎知識」が無いと将来お金の面で痛い目にあいます。

当たり前のことですが、マンションを買うのに戸建て住宅に詳しい人に頼んでも、全く役に立ちません。特にマンションの場合、区分所有者全員が運命共同体ですから建築の技術的なチェックポイントと同じ位、管理組合運営上のチェックポイントも重要です。

建築のチェックポイントとしてはコンクリートは80年以上持ち、屋上防水、外壁等建築外装も更新を行い80年以上持ちますし目に見える場所ですが、問題は給排水、給湯、給油等の設備類です。

基本的に給水設備は、水道の検針メーターを境に共用部と専有部が分かれ、共用部は組合で維持、改修しますが、専有部は基本的には所有者が直さなくてはならない部分です。問題は専有部分の配管で、これがどこまで直されているのか?確認する事が大切です。

給排水の配管は天井、床に隠れていますから、見た目では修繕、交換されたのかどうかわかりません。給水管は15年以内に建てられたマンションの多くは架橋ポリエチレン管等の樹脂管ですから、40年は持ちます。しかし、それ以前のマンションの多くは塩ビライニング鋼管という鉄管が使われています。これですと25年から30年で交換が必要になります。又この年代のマンションの専有部内の給湯管は銅管ですから、給水管と同時に交換が必要になります。排水管も改修・交換が必要になる部分です。

最近多くの中古マンションは、「内装フルリフォーム済み」として売られています。そう言われても、目に見える場所は確認ができますから良いのですが、目に見えない給水・給湯・排水配管部分は改修・交換されているのか確認が難しいですし、この部分は内装業者も手を抜きたくなる部分です。ホームインスペクションで絶対に確認してもらいたい部分です。
Archives
Categories
訪問者数
  • 今日:
  • 昨日:
  • 累計:

記事検索
QRコード
QRコード
  • ライブドアブログ