マンション大規模修繕日記

年があけて、少しはゆっくりできるかと思いましたが

秋に行った調査診断報告書のまとめ、報告だけではなく、設計も進めて行きます。

春着工に向けての準備や打合せも始まります。

施工会社の現場監督が急遽、本州方面に出稼ぎ（出張）に行くため、その前に打合せを行う必要が出てきました。

また、新規物件の受注に向けた営業活動も始まり、なかなかゆっくりできない様です。

新年あけましておめでとうございます。

本年もよろしくお願い致します。

会社は６日からですが、4日から業務の準備をしております。

といっても、札幌ですから調査や工事ができるわけではなく、来春着工物件の準備、秋に行った調査結果の報告書作り、設計の実施といった業務が中心となります。

最近は業務がどんどん前倒しとなる傾向が強まり、来春着工の物件は全て施工会社選定が終わり、秋物件も半分以上施工会社の選定が終わっております。

この理由は、50戸未満のマンションの大規模修繕工事は秋工事でも施工が可能であるため、工事費重視（安くしたい物件）の場合、「春着工か秋着工か工事費が安くできる方で見積を提出してください。」と施工会社に言うとほとんど場合、「秋工事の方が安くできます」という答えになるためです。

施工会社は3月中旬から11月末までの工事可能な工期を最大限使い、春工事、秋工事と1年間で２回工事を行いたいのいうのが最も効率が良いため、春工事は５０戸以上、秋工事は５０戸未満の受注を目指しているのかなと思います。

「どの位安くなるのか？」と質問を受けます。

施工会社の受注状況によっても差が出ますが、大体５％位でしょうか

将来、大規模修繕工事を予定されている管理組合の中で、工事費重視で比較的小規模物件（４０戸未満）の組合の方は、初めから春着工と決めないで、「安くなるように工期を決めて欲しい」という提案をされてはいかがでしょうか？

本日、秋工事の最終物件の最終検査が終了しました。

しかしながら、仮設足場の下になって工事が出来なかった部分は無理に工事を行い不良工事とならない様に来年の春に工事を行う事としました。

残った工事内容は施工会社の方で念書を作成し設計事務所が確認を行います。

誰が見ても、残工事は明確にわかる様にておきます。

工事の完了を全組合員に知らせ、残工事リストも添付します。

最近、管理組合にプレゼンテーションに行くたびに聞かれることが多いです。

答えは「わからない」です。

大規模修繕工事の費用は、工事部分の「工事面積×工事単価」の総計です。

工事を行う面積は戸数とは関係なく、建物の表面積で決まってきます。

同じ戸数でも建物の形状（複雑な形か複雑な形か）住戸の広さで変わりますし、バルコニーの面積によっても変わってきます。

つまり、工事項目、工事面積が把握できないと大体の金額すらお答えすることが出来ません。

特に外壁がタイルの物件はタイルの劣化数量が工事費に大きな影響が出ます。

ただし、１０年以上前に前に言われていた1戸あたり１００万円という工事費の目安は全く通用しなくなってきています。

その理由は、工事費の上昇だけではなく、建物形状が以前より複雑になり、バルコニーの面積が何倍にもなったためです。

大規模修繕工事の時に外壁タイルのひび割れた部分を貼替えます。

管理組合の方から「その貼り替えたタイルは再度ひび割れないのか？」と質問を受けることが多々あります。

結論としては、「貼り替えたタイルは、場所によって再度ひび割れます」

写真の様に前回の大規模修繕で貼り替えたタイル（色が異なるタイル）も再びひび割れています。

外壁タイルが割れる部分は、下地のコンクリートに先にひび割れる場合がほとんどです。

コンクリートには硬いモルタル系の接着剤で貼っているケースがほとんどですので、コンクリートのひび割れによってタイルが割れてしまいます。

そのため、タイルを貼り直しても、下地のコンクリートにひび割れが入ると、又タイルが割れてしまいます。