マンション大規模修繕日記

東京をはじめとする首都圏、名古屋、大阪でコロナ感染者の報告が激増しており、まさに感染爆発寸前です。

一方、2月末から感染者が増えた北海道は感染者数はさほど増えておりません。

一見、感染を克服したような印象を受けているのかと感じます。

あちこちで「東京から転勤や出張でやってくる人が怖い」などど言われております。

ほんの１か月前首都圏で言われたであろう「北海道からの出張者が・・・」が逆転した状況です。

街には人出が戻り、平日のショッピングモールは親子連れ、高齢者で休日並みの人出となっております。

一時的に中止、延期された管理組合の理事会、修繕委員会、大規模修繕関係の集まりも再開されております。

ある意味、何時の間にか首都圏をはじめ各地の感染状況の拡大が「対岸の火事」となっております。

しかしながら、どう考えても世界中で猛威を振るっているコロナウイルスの蔓延がこれで終息したとは思えません。

北海道は2次的な感染拡大に注意しなくてはならないと感じております。

その証拠にコロナウイルスの感染が多くの入居者にとって致命傷となる高齢者施設の面会謝絶は終了するどころか２０日まで延期されております。

管理組合の皆様も「北海道の感染が止まった」と思わず、「感染拡大は続いている」と考えた方が良いと思います。

組合関係の集まりでは、「密室」「密集」「密接」の３密を避けられるような工夫が必要です。

大規模修繕工事の現場でもコロナ対策は継続して行ってまいります。

今年の札幌は雪解けが早く、建物調査診断も今週からスタートです。

私たちの会社では、建物の劣化状況を理事・修繕委員だけではなく組合員の皆様にもより深く理解して頂けるような工夫をしています。

それは、劣化状況の「見える化」です。

外壁がタイルであっても塗装であっても、大規模修繕工事で修繕を行う必要がある劣化は、建築に関わりのない一般の組合員にとっては大変分かり難いものです。

例えば「タイルの浮き」外観を見ただけではタイルが浮いているかどうかは全くわかりません。

私たちは打診棒で打診を行い「タイルの浮き」を確認します。

「タイルのひび割れ」も接近すればわかりますが、少し離れるとひび割れが見えなくなります。

屋上防水の大きな浮きや線状の浮きは分かりますが、平面、立上りの浮きは一見し他だけでは分かりません。

写真の様に誰が見ても一見して建物が劣化していることが分かれば、良いのですが、実際はそのような劣化ばかりではないのです。

しかしながら、外壁タイルの建物では、タイルの修繕工事費や屋上防水の修繕工事費に多額の費用が掛かります。

組合員の中には、建物を見て「たいして劣化もしていないのに何でこんなに修繕費用が掛かるのか？」と不満を感じる組合員も出てきます。

そこで、私たちは「劣化の見える化」に取り組み組合員の皆様に「建物の劣化状況を分かりやすく伝える」ことに力を注いでいます。

３月後半に２物件の大規模修繕工事が着工し仮設足場の組み立てが始まりました。

早速、現場に赴き、仮設足場の設置状況、安全管理の状況等を確認しております。

仮設足場を組み立てている職人さんの安全対策はどうか？

居住者の方の安全通路は明確か？

ガードマンさんは適切に配置されているか？

こんな所をチェックしています。

今回のコロナウイルス騒動の渦中にいて、強く感じた言葉は「対岸の火事」です。

ダイヤモンド・プリンセスの感染が報じられたころは、日本全国がダイヤモンド・プリンセスに対して「対岸の火事」でした。

北海道が早い時点で「緊急事態宣言」がでても、北海道以外の地域の方は、「大変ですね」北海道を「対岸の火事」と感じていたと思います。

又、アジア以外の諸外国の方はアジア中心に流行している段階では、自分達には関係ない「対岸の火事」だったと思います。

ところが、いざ自分たちの廻りで感染者が出て、自分に感染リスクが高まると、誰しもパニックとなり、マスク、トイレットペーパー、食品等の買い占めが始まります。

札幌では、未だにマスクやアルコール除菌剤は入手できません。

マンション大規模修繕も、「工事費の値上げが原因で修繕積立金不足に陥るマンションが増えている」と言われていても、その時期を迎えていない管理組合の方にとっては「対岸の火事」です。

工事費の目安にしても、１０年以上前に１００戸以上の大型マンションに適用できた「1戸当たり１００万円という特殊例の目安」が一人歩きしています。

未だに、管理組合向けのマンション大規模修繕セミナーで「工事費は1戸当たり１００万円が目安」と説明している「経歴は御立派だけど現役ではないの？」と感じる講師もいるくらいです。

人には、「自分に都合の良い情報には飛びつき、都合の悪い状況は避ける」傾向があるようです。

多くの管理組合にとって工事費の値上がりに伴って修繕積立金を値上げすることは苦痛ですし大きな労力が掛かります。

「修繕積立金を値上げをしなくて済む情報」があればその情報が今も通用するかどうか深く検討せずに飛びついてしまいます。

設計事務所は、修繕積立金不足で困っている管理組合を資金援助することはできません。

しかし、そのような状況に陥り、困っている管理組合の理事会、組合員に寄り添い、「なぜ、修繕積立金を上げなくてはならないのか」を組合員の皆様に伝え、値上げをスムーズに進めるお手伝いをすることはできます。

最近の大規模修繕工事の説明会で出る質問に「コロナウイルス対策はどうするのか？」「コロナウイルスが収まるまで工事を遅らせた方が良いのではないか？」と言うのがあります。

厚生労働省ＨＰ新型コロナウイルスに関するQ&A（一般の方向け）より

https://www.mhlw.go.jp/stf/seisakunitsuite/bunya/kenkou_iryou/dengue_fever_qa_00001.html#Q4

この中の問１４によると「新型コロナウイルスの感染を防ぐためには、換気が悪く、人が密に集まって過ごすような空間に集団で集まることは避ける。

風通しの悪い空間や人が至近距離で会話する環境は感染リスクが高い」とのことですので、

屋外の工事が多い大規模修繕工事の通常の作業環境の中で感染リスクが高まる状況は発生しにくいため、工事を行うことで感染リスクが高まると言えないと施工会社は考えています。

「コロナウイルス対策はどうするのか？」については、大規模修繕工事はほとんどの工事が屋外で行われるので、工事関係者からの感染は可能性が低いと思います。

工事現場で毎朝出勤時に体温を測り、建物内の共用部に工事関係者が立ち入るときには、マスクの着用、消毒を必ず行い、建物内にウイルスが持ち込まれない様にします。

コロナウイルス感染の３要素　「換気の悪い密閉空間」「多くの人が集まる」「１ｍ以内の距離で会話をする」といった感染リスクが高まる場面を無くします。

「工事を遅らせた方が良いのではないか？」ですが、大規模修繕工事は着工時期が決まっていれば、職人さんの手配がすべて済んでいます。

そのため、この段階で工事の着工を２週間遅らせるとそのまま２週間ずれて終了する事にはなりません。

新たに手配をし直すという事に成り、結果として工事は大幅に遅れるという事に成ります。

そのため、工事説明会終了後、理事・修繕委員の皆様と協議をして工事の延期の可否について決定致します。