マンション大規模修繕日記

札幌では、長い冬が終わり、例年よりもかなり早く雪が融けました。

大規模修繕工事の現場は着工し、仮設足場を組み立てはじめています。

又、雪が融けたため、例年はゴールデンウイーク前頃からスタートする建物調査診断もすでに2件目を行っています。

今年は急に忙しくなりました。

Ａ．失敗しない大規模修繕工事を行う為にコンサルタント業務を設計事務所に委託する。又
設計事務所の選定に際し公平性と透明性を確保して、組合員の合意を得る為の資料も同時に作成する。

この中の「失敗しない大規模修繕とは何か？」という事が問題です。

マンションの大規模修繕工事の特殊性として、工事が成功したのか失敗したのかというのは、工事完了直後はなかなかわかりません。どのような設計者にコンサルを依頼して、施工会社が工事を行っても、竣工直後は新築の建物と見間違うばかりに綺麗になります。その時は、大成功と皆様感じるはずです。

極端な話をすれば、大規模修繕工事の竣工後１０年経たないうちに建物の傷みが激しくなってきて、修繕工事が必要となり、失敗だったと感じた組合員の方が、次回の大規模修繕工事を設計監理方式にし、竣工後１２年経っても劣化が少なく、次回の大規模修繕を１５年後にしても大丈夫という事に確信が持てて、やっと良い設計事務所に巡り合え、今回の大規模修繕は大成功だったと感じたと言われても、まさにその通りなのです。

皆様が設計事務所に修繕積立金からコンサルフィーを支払って、コンサルを依頼し、今回の大規模修繕で何を達成したいのか？また、どんな事は避けたいのか？といったことを少し深く掘り下げてください。

大規模修繕工事に関わる設計事務所の選び方（案）

１．選定のポイントと目標

Ａ．失敗しない大規模修繕工事を行う為にコンサルタント業務を設計事務所に委託する。又
設計事務所の選定に際し公平性と透明性を確保して、組合員の合意を得る為の資料も同時に作成する。

Ｂ． 公平性と透明性を確保するために設計事務所に委託するコンサル業務内容を予め決めて、同じ条件で複数の設計事務所から見積を徴集し、さらに候補の設計事務所からも提案を受けて総合的に比較し決定できるようにする。

Ｃ．候補となる設計事務所は、ある程度の条件を決めて募集し、業務内容を統一、詳細な業務内容を明記した「見積依頼書」を送付する。

Ｄ．見積金額だけで選ぶことは、とても危険なので、それ以外の要素の比較もできるように
組合が知りたい会社の内容を記入した「エントリーシート」を送付し回答を得る。

２．マンション大規模修繕工事のコンサルを委託する設計事務所選定の手順

Ａ. 調査診断及び設計監理の予算を決め、総会等で決議しておくことが望ましいが、予め適正な予算の確保が難しい場合は、設計事務所選定後の承認でも良い。

Ｂ. 設計事務所の「選定基準」「募集基準」を定める。（次ページを参考としてください）

Ｃ. 設計事務所を公募する場合は、募集要項を作成する。（各地方の建設新聞に公募掲載するので、それを参考にするか次ページを参考としてください。設計事務所を指名するなら不要です）

Ｄ. 設計事務所を公募もしくは指名し、見積依頼、エントリーシート、提案書の提出依頼を行う。
「大規模修繕工事の診断・設計･監理業務についての見積依頼（案）」をご参考としてください。
「エントリーシート」の提出も依頼し、事前に把握しておきたい会社の情報を取得する。
設計事務所の考え方を知るには、テーマ（そのマンションの悩み事、問題点、大規模修繕への要望等）を決めて「提案書」の提出を求めると業務に関する考え方が良くわかります。

Ｅ.各社の提出書類を一覧表にまとめ、書類選定しヒアリング依頼会社を３社程度にしぼる。
　提案書の提案内容も比較する。　

Ｇ. 設計事務所のヒアリングを行い委託会社の決定を行う。

最近、管理組合のお客様から設計事務所の選び方についてたびたび相談を受けています。

多分、設計事務所の具体的な選び方について教えてくれる場所があまり無いのだと思います。

インターネットで「マンション大規模修繕　設計事務所の選び方」で検索するとこんなページが上位にきます。

https://www.idaken.net/repair/flow/consultant/partner2.html

書かれている内容はモットモですが、これに従って具体的にどうすれば良いかは、わかりにくいですね。

かと言って、設計事務所の選定書式を有償CDとして販売しているサイトもありますが、中身が分からないので、組合費で購入するのはためらわれますね。

http://www.bestconsal.com/daikibo.htm#Top

そのため、これまで、何件か問い合わせを頂いているのだと思います。

これまで何件か問い合わせをいただいた管理組合様に選定書式の例を提供しています。

この書式は、公平性透明性をもって設計事務所をどのように選べば良いか？をテーマとして、これまでいくつかの管理組合から頂いた設計事務所選定に関する応募書式に施工会社選定の書式をミックスして、選定書式を作成しています。

次回より何回かに分けて掲載いたしますので、内容について組合内でご検討し納得できる部分をお使い下さい。

１． 大規模修繕工事に関わる設計事務所の選び方（案）

２． 大規模修繕工事に関わる設計事務所の「選定基準」（ひとつの例です）

３． 見積依頼書（案）

４． 業務委託内容および、見積内容

５． エントリーシート　設計事務所募集書

６． 設計事務所の比較表（例）

７． ヒヤリングについて

８． ヒヤリング書式

４日日曜日に工事説明会を行いました。

今年の春に着工する物件の中で最後の工事説明会でした。

今年は例年になく早い３月２０日に着工します。

工期が終盤に差し掛かると、ウレタン防水の職人さんの取り合いになり兼ねないので、できるだけ早めに着工することにしました。

最近の説明会で居住者からの質問で多いのが、工事中にエアコンが使えるか？

工事中に窓が開けられない時期があるのか？

といった日常生活への影響です。

このほかにも、工事中洗濯ものをバルコニーに干すことができない日があるのか？

といったことです。