マンション大規模修繕日記

2021年02月19日17:11

このニュースは対岸の火事とは思えません。

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このニュースは対岸の火事とは思えません。

何年か前、札幌市内の賃貸マンションでバルコニー庇の崩落事故が起きて全国ニュースとなりました。

そのマンションで最近、大規模な水道管の破損と思われる漏水事故が起きたようです。

https://www.stv.jp/news/stvnews/u3f86t00000a1t35.html

詳しくはネットニュースを見て頂きたいのですが、私たちには、このニュースが対岸の火事とは思えません。

私には、このマンションは修繕資金が無いために必要な修繕が出来なかったしか思えないのです。

分譲マンションの修繕資金は修繕積立金です。

建物に必要な維持修繕工事を行うための修繕資金つまり、修繕積立金が足りないと修繕工事ができません。

簡単に言えば、修繕積立金の月額が専有面積あたり月額１５０円/㎡未満のマンションは注意が必要です。

それ以上であっても、５年以内に長期修繕計画書の見直しが為されていないマンションは長期修繕計画書の見直しを行ってください。

2021年02月04日16:52

危機は充分に分っているけど、準備が出来ない理由

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コロナの感染急拡大によって緊急事態宣言が発令されていますが、マスコミの報道によると感染者の受け入れ態勢が危機的状況のままです。

なぜ、充分な時間があったに係らずこのような事態に陥るのか？

いろいろと考えて見ると、1波、2波の感染拡大の時に欧米、南米に比べると対策が功を奏しそれ以上の感染拡大を抑え込むことに成功したことが遠因なのではないかと思います。

これでうまくいったんだから、新たな対策を行って、もしも、又感染拡大が起きなかった時に、批判される可能性もあるので、新たなことはしない。

まずは、様子を見よう。

マンション大規模修繕も同じなのかと。

前回の工事は1戸１００万円でできた。ネットを見ると1戸あたり１００万円といわれている。

工事費は上がっていると言われているが、東京オリンピック迄でそれが過ぎれば、元の金額に戻る。

反対を押し切ってまで修繕積立金を必要額まで上げる必要性はない。

まずは、様子を見よう。

この両者に共通するのは、様子を見るとして、大切な「時間を無駄にしてしまう」事です。

2021年01月15日19:28

危機は充分に分っているけど、準備が出来ていない。

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全国で新型コロナウイルスの爆発的な感染が続いています。

冬になると感染が広まる可能性が高いことは、昨年のうちからある程度予想されていたことですが、ここにきて感染者の受け入れ態勢の不足が問題となっています。

私のような医療の門外漢にすれば、「昨年の２次の感染拡大から結構時間があったはずなのに、なぜ、感染者の受け入れ態勢の準備できていないの？」と不思議な感じがします。

しかしながら、私たちは日頃からこれと似た事例に多く接しています。

私たちが手掛けるマンション大規模修繕工事でも、工事費の高騰に対応できていない、つまり修繕積立金の大きな不足がここ何年かずっと続いています。

そのような管理組合の方は皆さん「大規模修繕の工事費は１戸あたり１００万円くらいだと思っていた」｛ネットに出ていた」とおっしゃいます。

１０年以上前のリーマンショック直後であれば、その金額で工事が出来たこともありましたが、ここ数年はその金額で工事はできておりません。

かと言っても手元にある修繕積立金に合わせて、工事範囲を狭めたりや工事の仕上げ材料を下げることは設計者として本意ではありません。

又、組合の皆様にとってもこの方法はメリットが無いので、不足分を借り入れるか、積立金が貯まるまで工事を先延ばしすることが次善策となります。

しかしながら、多くの組合では、不足分の借入は嫌なので、積立金が貯まるまで工事を先延ばしとするいわば「修繕積立金待ち」となってしまった物件が弊社でも何件かあります。

どちらの例も

「悲観的な予測をすぐに受け入れられない。あまり現実的ではない楽観的な予測に期待して具体的な対応を進めず状況を見てしまい対応すべき時間を浪費してしまう」

「楽観的な予測がはずれ、問題が明確となり、逃げ場が無くなり、追いつめられてから現実問題として対応を始める」

という点が両方の問題に共通していると感じます。

2021年01月06日16:20

新年あけましておめでとうございます。

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ちょっと遅くなりましたが、新年あけましておめでとうございます。

昨年は新型コロナウイルスに振り回された1年でしたが、今年も安心できる状態ではない様です。

首都圏では、感染の急速な拡大が見られる中、なぜか北海道は拡大が止まる方向へと向かっているようにも見えます。

しかしながら、終息には程遠くまだまだ予断が許されない状況にあります。

コロナがいつ終息するのか？全く分からない状況です。

大規模修繕業界としてはコロナ過の影響を受けています。

度重なるコロナウイルスの感染拡大のため、理事会、総会の開催が不活発となったためか2021年の工事発注量が充分とは言えない様です。

設計事務所の作成する工事概算に対して、施工会社の見積金額が例年よりも低めに出て来ています。

具体的な数字で表しますと、これまでは設計事務所の作成する工事概算費を１００とすると、施工会社の見積金額は９５前後だったものが、来春着工する工事の見積は９０をちょっと超える位に落ち着いています。

今後もこの傾向が続けば良いのですが、こればかりは、この先どのようになるか？

コロナがいつ終息するのか？と同じように全く分からない状況です。

2020年12月27日11:15

今年も忙しい1年でした。

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今年の通常業務は昨日で終わり、残りの業務は大掃除だけとなりました。

今年は新年早々から新型コロナウイルス感染が問題となり、月が進むにつれて大規模修繕にも影を落とす様になりました。

幸い社内や担当現場で感染者は発生しなかったのですが、工事説明会で必ず感染対策が質問に登り、作業する職人から移される可能性やその場合の責任問題についての質問まで出てきました。

大規模修繕工事は建物の外部の工事が主なので工事の中で、濃厚接触の可能性はほとんどありません。

しかしながら、コロナウイルス感染に決定的な防止策もないためだけに漠然とした不安もあり工事の延期や中止を希望される方も皆無ではありませんでした。

建物調査時のバルコニー調査も考えられる限りの対策をして実施しました。