マンション大規模修繕日記

マンション大規模修繕業務に係わる日記です。

T字路' sの北海道ライブ

このブログでも何回か取り上げたtT字路'sの北海道ツアーがあります。

これまで、渋谷と札幌で見ましたが、どちらも期待を上回るライブでした。

今回は新アルバムが出た後なので、北海道に来ることを心待ちにしていました。

ライジングサンにも出演する様です。

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なかなかサイズアップしません

日曜日に支笏湖に通っています。

チビアメマスは、何匹か釣れますが、なかなか大きいサイズの魚は釣れませんね。

困ったことにルアーには、体長10センチを超えた程度のかなり小さな魚までしっかりと食いつきます。

ちょっと大きめのドライフライを呑み込めない様な大きさの魚まで、果敢にアタックしてきます。

それだけ、今の時期、湖畔に魚が豊富だという証拠なのですが、ちょっと困ってしまいます。

今年の北海道は、連休明けから連日気温が低い日が続きました。

ここ、二、三日でも、朝方はストーブを焚きたくなります。

そんな事情も関係あるのでしょうか?

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外壁がタイル張りのマンションの大規模修繕5 意外なトラブル

外壁がタイルのマンションの大規模修繕ですが、補修に使うタイルはどうやって入手していると思われますか

既製品ですから、同じ品番のタイルを注文すれば良いと思われているのではありませんか?

私も外壁タイル物件の大規模修繕工事を担当するまでは、そのように考えていました。

外壁タイルの品番は入れ替わりが激しく、新築から10年以上経つと、ほとんどのタイルは製造中止になってしまいます。

そのため、張り替えに使う外壁タイルは、ほとんど、特注で作らなくてはなりません。

たとえ同じ品番が残っていても、長年の日射で退色しています。

塗装はどんな色も作れますが、正直、タイルの色合わせは大変です。

一度の試し焼きで同じ色が出ることは、まずありません。何度かの試し焼きでやっと現状の色に近づきます。

そのため、外壁がタイルのマンションの大規模修繕でのトラブルの一つに外壁タイルの色が合わないというのがあります。

設計事務所はできるだけ、色を合わせたいので、何度も試し焼きをお願いしますが、施工会社が先に根を上げてしまいます。

その次に、管理組合が「工期が延長になるくらいなら、多少タイルの色が違っても我慢する」となります。

しかし、このようなケースでは、仮設足場と養生シートが外れた後に、組合員からタイルの色に対してクレームが出ます。

写真は街で見かけたマンションの写真です。

タイルの色が合っていないとこのようになります。

組合員の中には、「資産価値が下がった」という不満を持つ人もいます。

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超高層マンションの大規模修繕工事

6月中旬より、札幌市内にある超高層マンション大規模修繕の工事監理がスタートしています。

今日は、雨と強風で工事が中止になりました。

低層部は枠組足場、高層部はSSPというゴンドラで行います。

最上階に上がると、気のせいか雲がいつもよりも低く感じます。

工事は年内に竣工予定ですが、予定通りに進むかどうか、一番の強敵は風の様です。

何よりも工事の安全に注意して工事監理を進めていきます。

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外壁がタイル張りのマンションの大規模修繕4

トラブルの原因の2つめ

⇒夙費をはるかに超える工事費が追加となるのか?ということです。

,農睫世靴燭茲Δ法調査時の調査面積が少なく、劣化予想数量を少なく設定してしまったというのが、大きな原因です。

予備費を大きく超えてしまうと、予備費を増やすための臨時総会が必要になります。

ここで、一部の組合員から「調査が不正確」「責任の追及」この声が上がります。

私も何度かこのような窮地に立たされました。これもトラブルです。

しかし、管理組合の理事長様や修繕委員長様が「調査はあくまでも劣化の想定であって、タイルが多く浮いていることの原因は調査にあるわけではない」と言って頂き救われました。

又、設計事務所にとってこのようなことは、毎回起きうることなので、タイルの劣化数量が想定数量を大きく超えた時の対応策のノウハウを持っています。

例えば、タイルの浮きの補修方法は張り替えのほかに、タイルの貼り付けモルタルとコンクリートの浮きの部分に接着剤を注入して、ピンを入れて固定する方法もあります。

工事単価はタイル張り替え工法の単価が1枚あたり500円程度です。

1屬砲垢襪200枚ありますから、10万円となります。

下図の107枚の浮きの部分の補修費は5万円以上掛かります。

これに対して、注入工法は1か所あたり400円とすると、屬△燭50穴のピンで固定すれば、屬△燭20,000円となり、1枚あたりの工事費は100円になります。

107枚で1万700円です。

張り替え工法が採用できれば張り替え工法に対して、大幅に工事コストが削減できます。

しかし注入工法は、タイルと貼り付けモルタルとの間での浮きに対しては、接着剤が入って行かないため、施工できません。

又、設計事務所、施工会社によっては、注入工法での修繕適用箇所をバルコニー内に限っている会社があったり、寒冷地では凍害を恐れ使用しないという会社もあるようです。

一言でいえば、タイルの浮きに対して、張り替え工法は万能であるがコストが高く、注入工法は使用制限があるがコストは安い。

この2つの工法を上手く組み合わせて、安全に安価に補修を行うのが工事監理者の腕の見せ所でもあります。

又、大面積のタイルの浮き部分の補修については、工事が多少楽になるので、工事単価の値引きを施工会社に交渉することも必要です。

このような大規模修繕工事監理のノウハウが監理者にあるかないかで、同じ浮き枚数であっても、追加工事費の額が大きく変わってきます。

図11
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