マンション大規模修繕日記

マンション大規模修繕業務に係わる日記です。

施工会社選定 プレゼンテーションのダブルヘッダー

先週の土曜日、施工会社選定のプレゼンテーションが午前と午後2件重なりました。

できれば、日にちはずらして頂きたかったのですが、会場の確保が土曜日しかできなかったため、1件目午前9時から、2件目は午後2時からとなってしまいました。

1物件あたり1社1時間で各3社にプレゼンテーションして頂きました。

1件目は各社のプレゼン内容に差がありましたが、最安値というだけでは選ばない様です。

2件目は各社のプレゼンテーションの内容に差が無く、最安値の会社の担当予定者が経験豊富でプレセ゛ンの内容、受け答えが一番しっかりしていたので最安値の会社になりそうです。

北星の基本的な考え方として、設計事務所は施工会社の選定において、見積徴収の事務手続き、比較表の作成、プレゼンテーションの段取り等のみを行います。

又、見積もりを徴収する施工会社を公募する際には、できるだけ多くの会社に参加して頂けるように、安心して工事を任せることが出来る最低限の条件しか付けません。

やっと完了検査

8月20日が竣工予定の物件の完了検査がやっとできました。

7月中旬までは順調で工期内に終わると思われていたのですが、バルコニー床ウレタン防水工事で工期が大きく遅れました。

職人さんがなかなか現場で集められず、工事の足踏みが続きました。

現場監督が組合に事情を話し、工期の延長を認めてもらいました。

現場監督には「工期延長願い」の提出をお願いしました。

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完成すると見え難くくなる場所のチェックが重要

バルコニーの内部は大規模修繕工事後も居住者が日常的に目にする場所であり、万が一不具合が生じてもお部屋を通して頂き早急に補修がしやすい場所です。

一方バルコニーの外側は、バルコニーの内側から目につきにくく、中高層部になると外部からも見えにくい部分です。不具合が生じても分かり難く、不具合が生じても発見が遅れ、補修を行うにもゴンドラや高所作業車が必要になります。

そのため、仮設足場解体前のチェックでは、バルコニーの内部だけではなく、バルコニーの外部のチェックも重要となります。

特に不具合が生じた時に容易に補修ができないバルコニー手すりの外側部分は、保護塗装のはがれ、防水材や塗装材のはがれに注意します。

又、不具合箇所はできるだけ細かくチェックテープを貼らないと、担当者が職人さんに伝え忘れたり、職人さんが見落とす危険性がありますから、1チェック1テープが理想です。

チェックには、施工会社の担当者と一緒に行い、合理的な補修方法の打合せを行いながらチェックします。

写真の不具合箇所のほとんどはウレタン防水と塗装との境界線に貼られたマスキングテープを剥がすときに防水層を強く引張ったために起きたと推測されます。

今回で言えば、補修作業でのマスキングテープを剥がすときに新たな不具合を生む可能性があるためです。

多少チェック項目が多くなっても、監理者は腹を立てない方が良いと思います。

感情的に担当者に「ちゃんとやれ」「真面目にチェックしろ」と詰め寄ったり、暴言を吐いたり、強い言葉を投げかけても、相手は人間ですから反発こそすれ、良い方向に向かうことは無いと思います。

むしろ、なぜ、このようなチェックを行い、補修しなくてはならないのかを冷静に話した方が、相手も建築技術者ですし、お客様に喜んでもらえる工事をしたいという思いは一緒ですから、通じると思います。

設計事務所の担当者の中には、現場の担当者や職人さんよりも「自分たちの方が上だ。尊重されるべきだと」何か大きな勘違いしている人もいます。メーカーや施工会社の人から「先生」と呼ばれていることが原因かもしれません。

たまたま、工事をチェックする立場にあるだけと考えれば、どちらが上なんて考える必要ないと思います。

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すでに来年の工事会社の選定が

2019年の8月ですが、いくつかの組合ではすでに2020年春工事の施工会社の選定に入っています。

大規模修繕工事の設計事務所選定は2021年工事をめざしたものが多くなっています。

どんどん準備期間が長くなる傾向が出ています。

中には、これから設計事務所を選んで調査診断を行なって、設計監理、施工会社選定を経て2020年春着工を目指している組合さんもあるようですが、状況を考えるとなかなか厳しい計画かも知れません。

前回の大規模修繕工事はこのような工程で出来たそうですが次回は上手くいかないかもしれません。

お盆に来襲した台風10号

お盆休みを控え、工事関係者は対策にドタバタして、中には、現場監督が現場事務所に泊まり込んだ現場もありました。

何せ大型で強風域が広いとの報道されていましたので、何かがあってからでは遅いと感じたようです。

速度が遅く、関係者がやきもきした台風10号ですが、幸いな事に心配したような強風も吹かずに通り過ぎました。

今日は市内の現場巡りをしたのですがどの現場でも「今回の台風には肩透かしを食らわせられたと」少々不満が出ておりました。

何事も無く何よりでした。
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