マンション大規模修繕日記

マンション大規模修繕業務に係わる日記です。

工事費が安いというだけで施工会社を選ぶ前に

工事費が安いことで、注目を集めている無足場工法を採用している会社の大規模修繕工事の現場がありました。

仮設足場が無く、上階から吊ったブランコで養生シートの張り替えを行う様子を見ていると、とても大変そうです。

設計事務所に限らず、工事監理をする人や現場監督はどうやって工事の検査を行うのかと考えても、検査ができる部分は工事範囲の一部だと思います。

そう考えると、工事の品質はすべて職人さん任せとなります。

多くの場合、職人さんは施工会社の社員ではありません。

仮設足場がある現場で、現場監督と工事を監理する設計事務所工事が検査を行うと、検査箇所はチェックテープだらけになります。

この現場の職人さんの技量が劣るわけではなく、複数の人間の目でいろいろな方向から工事をチェックするとそうなるのが、当たり前だと思います。

そのように考えると、たとえ工事費が安くて評判は悪くないという話を聞いても、私は職人さん任せとならざるを得ない工事を行う会社は、組合の方にお勧めできません。

更に言えば、この施工方法では、組合の現場見学会や組合の検査もできません。

それでも、この会社に工事をお願いしますか?

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視線を下げると見えてくるものがあります。

春に着工したマンション大規模修繕の現場は8月末から9月上旬の竣工に向けて設計事務所検査が続いています。

北星1級建築士事務所の検査の特色として、バルコニー床のウレタン防水検査は、床を雑巾で拭きながて行うというのがあります。

床のウレタン防水に巻き込まれたごみの発見が主目的だと思っていましたが、実はもっと大きな効果があることに気が付きました。

それは、検査を行っている人の目線が大きく下がることです。

目線が高いとみることができない、壁と床の境界付近の状況も目線が低いとよくわかります。

写真のように高い目線では、わからない施工の汚れも、目線を下げることによって良くわかります。

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図1

T字路,s 札幌ライブ

昨日T字路,s札幌ライブ行って来ました。

相変わらずのど迫力ボーカルとド迫力ベースでした。

素晴らしかったです。

お気に入りの「泪橋」「ホームにて」「少年」そしてアンコール2曲目最後の最後に「愛の賛歌」も聞けて感無量でした。

8時10分から10時過ぎまでほぼ2時間休みなしで歌い続け、弾き続けるワンマンライブでした。

オールスタンディングはキツイ年になってしまいました。

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設計事務所はどんな施工会社でも適切に工事監理できるか?

そろそろ、来春の大規模修繕工事の施工会社選定に入る時期です。

施工会社選定で良く出る質問で「設計事務所は、管理組合が選んだ会社はどんな会社であっても適切に工事できますか?」というものです。

この答えは、大変難しいです。

建前上はYesですが、本音はNoです。

マンション大規模修繕工事の経験がほとんどない会社けれど、やる気があって工事金額が他社よりもかなり安い会社を選びたいというのが、このケースです。

そもそも、設計事務所の工事監理は、施工会社に工事を一から十まで指導するものではありません。

設計通りに工事を行っていることを検査、確認することです。

「どのように工事を行えばよいのか?」を教えるものではありません。

施工のノウハウと検査は全く異なりますので、設計事務所は粛々と工事の仕様に従って検査をするだけで、仕様通りにできていないもの、出来の悪い工事には、手直しをお願いするだけです。

それによって、工期が遅れることまで責任はとれません。

むしろ、工期を守るために中途半端や仕様通りにできていない工事を合格とすることは、管理組合から委託された業務を誠実に実行したことになりません。

何年か後に不良工事が行われた場所は、形となって現れてきます。

大規模修繕工事は「安物買いの銭失い」という言葉どおり、安くて良い工事はありません。

「安物買いの銭失い」を防ぐ方法は、複数の会社の工事金額だけではなく、工事単価も含めて比較検討し、安全な範囲の中で安い会社と契約するしかありません。
また、工事単価は建物形状、規模、受注状況によって頻繁に上下するので、「安全な範囲」は、その物件ごとに異なります。

工事の検査が終わらない

今年の春工事も終盤に入り、足場解体前検査や竣工検査が目白押しです。

今年の現場は、順調なのですが、年によっては天候不順が続き工事が予定通りに進行しないケースもあります。

こんな時であっても設計事務所検査では、不良個所は指摘しますし、そのため、次の工程に移れなかったり、工事が完了しない場合もでてきます。

弊社は、各工程ごとの検査を施工会社の自主検査、設計事務所の検査、管理組合の検査と3段階に分けて実施するようにしています。

その理由はそれぞれ違う目で工事を評価するためです。

一番の問題は施工会社の自主検査です。

自主検査と書いてしまうと、工事現場の職員が自分たちでチェックすれば良いと思っている会社もたまにありますがそれは違います。

工事現場の職員が自分達でチェックするだけではなく、社内の品質管理を担当する部署もしくは、社員がチェックすることです。

このステップがキチンとできていれば、設計事務所の検査、管理組合の検査はほぼ、大きな問題がなく通過します。

ところが、現場担当者が碌にチェックもしないで、設計事務所に検査を依頼する場合があります。

自主検査記録と現場をチェックすれば、ほんの数分で自主検査がされているかどうかはわかります。

このような場合、設計事務所として検査を続行するのか、再度施工会社に自主検査をお願いするのか判断が難しいところです。

多くの場合、設計事務所は施工会社のチェックマンではないので、施工会社に自主検査をお願いします。

ここで、設計事務所検査を続行してしまうと、検査で指摘した部分しか直らないという恐ろしいことになります。

同じような不具合が、ある場所では直り、ある場所では放置されてしまいます。

これが、何度も繰り返され、再検査と手直し、再々検査と手直し・・・ いつまでたっても工事の検査が終わらないということになります。

そのため、施工会社に検査の着目点を伝え、自主検査で不具合箇所を拾ってもらい、その後に設計事務所再検査を行います。

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