マンション大規模修繕日記

マンション大規模修繕業務に係わる日記です。

空缶検査

工事の最後に工事に使用した材料が入っていた空缶を残しておき、数量を数えます。

なんで、こんなことをするのかと言えば

出荷伝票だけだと、ごまかす場合のでは?と疑っているのです。

ちゃんと材料ごとに分別して数を数えていきます。

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既製品外壁タイルでの施工

来春着工の大規模修繕工事の現場で使用する外壁タイルの既製品が残っていました。

これまで、手掛けたマンションの外壁タイルは、大規模修繕時には、ことごとく生産中止となっており、すべて特注タイルで改修を行っていました。

ところが、このマンションのタイルは既製品の同じ品番が残っており、早速取り寄せて色合わせを行ってみました。

写真のように社長が壁面に30センチ角のタイルサンプルを粘着テープで仮貼りしています。

遠くから見ても、近くによってもタイルサンプルの上部は既存タイルと一体化して見えます。

タイルの下部には、影が出ていて暗くなっているため、サンプルを貼った位置がわかります。

ほぼ、問題なく色が合っていました。

このタイルを管理組合で購入し、施工会社に支給品として提供します。

特注タイルだと制作に100万円弱掛かりますが、既製品しようだとその3分の1の費用で済みます。

外壁タイルにも、流行があって10年間でほぼ、廃番となってしまいます。

床タイルは廃番となるサイクルがもっと早いようです。

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寒冷地のシルバーマンション

これから高齢者専用マンションの大規模修繕に取り組むことになりました。

築25年目、2回目の大規模修繕です。

札幌市内では、高齢者専用マンションの先駆けとなった物件です。

実はこの物件、20代の頃勤めていた東京の設計事務所で新築時の設計を行ったマンションです。

直接かかわってはいませんでしたが、当時の部長さんが毎月、札幌に出張していた物件です。

こんな形で関わるとは、非常に感慨深いものがあります。

この設計事務所は、札幌の物件を多数手掛けており、これまでも何物件か関わったことがありますが、私が在籍した時に設計した物件はありませんでした。

これまでに関わった物件は、どれも築30年以上の物件で、まだ、寒冷地の分譲マンションが完成していなかった頃の物件です。

完成していなかったというのは、経年により雪害、凍害が建物の維持に悪影響を及ぼし、大規模修繕時に改修の必要が必要となったという意味です。

これは、ローン支払いの分譲マンションの歴史が60年しかない(最初の物件は東京都内の四谷コーポラス)ということからもわかると思います。

本格的な寒冷地の分譲マンションの歴史は、1972年の札幌オリンピックから45年程度しかありません。

当時の分譲マンションの設計も手探りだったと思います。

この頃のマンションは、どの建物も日本の名だたる大手設計事務所が手掛けていました。

ところが、劣化以前に寒冷地に適応していないため、大改修を行ったマンションもいくつかあります。

例えば、設計図を見ると、開放型片廊下のマンションで新築をしているのですが、現地に行くと廊下にサッシが入っているマンションがありました。

お話しを伺うと、冬季間の雪の吹き込みがひどく、分譲会社がひと冬越した後に、開放廊下に住宅用のアルミサッシを入れたそうです。

このように、温暖な地域で建物を設計したノウハウをそのまま寒冷地に当てはめると、想像していなかった不都合が出ています。

これまでの大規模修繕工事で改善されていれば良いのですが、改善されていないマンションも少なくないのが現実です。

超高層マンションの意外な悩み

現在、工事監理をしている築15年目の超高層マンションの大規模修繕で組合に意外な悩みがあることがわかりました。

それは、居住者の高齢化です。

築30年を超えたマンションなら予想が付きますが、築15年目ですから組合員の平均年齢は若いと想像していましたが、実際は平均年齢がかなり高いようです。

マンションにアクセスする駅からの通路が若干スロープになっていますが、このスロープを何人ものご高齢の居住者が手すりを伝いながら登ってきます。

この若干のスロープであっても、冬季間凍結するとご高齢の方には、危険です。

大規模修繕と一緒に改善できれば・・・と理事会をはじめ、皆さん悩んでいます。

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施工会社の選定で注意しなくてはならないこと。3

大規模修繕工事は大きなお金が動きます。

100戸を超える大型マンションの場合、大規模修繕工事の工事金額が1億円を大きく超えることは、珍しくありません。まして、300戸を超える大型マンションでは4億円という大きな金額での契約となってしまいます。

私たちのような建築関係者は工事金額と自分の財布の中の金額は全く別物という感覚ですので、億単位の大きな金額を仕事の中で扱っても、ほとんど心は動きません。数字と感じています。

しかし、工事に関わる一千万、億単位の金額は、普通の人にとって「莫大な額のお金」と感じるようです。

理事長さんや修繕委員長さんには、1億円もする工事を発注するのだから、300万円くらいサービスして欲しいという気持ちになるようです。

ほとんどの場合、工事は工事価格を含めた競争で決まっていくので、本来であれば、仕事を取る気のある施工会社が出した工事見積金額から大きな値引きはできないはずです。

しかしながら、プレゼンテーションで選んだ、一番優れた提案を行った会社に対して、見積もり参加会社が提出した最低金額まで値引きを迫る方がいらっしゃいます。

中には、見積を提出した施工会社が出した見積もりの各工事項目ごとに一番安い金額を寄せ集めて、計算した架空の工事金額まで、工事費は下がるはずと主張する方もいます。

「命の次に大事なお金が掛かっていることだから、私たちは1円足りとて真剣なんだ」と言われてしまえば、それまでですが、施工会社が困惑するような根拠で値引きを迫るのは、どうかと思います。

万が一、施工会社が受け入れてくれても、それは本来受注できる金額との差がありますから、工事の現場監督はどこかで穴埋めを画策せざるを得ません。これは、長い目で見ると決して、得にならないと思います。

値引きをお願いするよりもサービス工事とした方が額が大きいと思います。
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