マンション大規模修繕日記

2023年10月15日19:52

設計事務所のバルコニー検査の準備

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今週バルコニー検査が行われる現場に先週の初めに行ったところ、すでに施工会社の社内検査が行われていました。

近年では、稀な「順調に進行している現場」です。

これだけ、事前のチェックがされていれば、設計事務所検査も順調に進みます。

最近は設計事務所検査の直前に現場監督が申し訳程度のチェックテープを貼ったような酷い現場も少なくないです。（社内検査がされていないような気もしますが・・・）

2023年10月10日20:04

大規模修繕工事費の上昇が止まらない状況が続いております。

こんな中、調査診断を行い、設計に入り工事概算を出した段階で修繕積立金が大きく不足していることに気が付く物件があります。

多くの場合、不足分を借り入れ工事を行います。

工事を先送りしても、工事費がどんどん上がる為、それならば、金利がまだ安いうちに借入を行い工事を行った方が得という判断です。

しかし中には、不足したの工事費を借入したくないという組合が年に何件か出て来るようになりました。

この場合、工事費に見合うだけの修繕積立金が貯まるまで、設計・施工会社選定・工事監理を何年か待つしかありません。

このような物件が「塩漬け物件」となります。

これまでは、このようなことは、何年かに１物件ある程度でした。

設計事務所は、①調査診断費・設計費　➁施工会社選定補助費・監理費と2回に分けて請求を出す契約としています。

お金が貯まるまで待っている間は➁施工会社選定補助・工事監理業務が止まってしまい、請求が出来ず入金がありません。

業務は、調査診断と設計の途中でストップしてしまうので、①の調査診断費・設計費の請求すら出来ないまま、塩漬けとなる物件もあります。

調査診断時に行う作業の調査下図面作成、調査補助、数量積算のうち外注した業務の請求はすぐに来て、すぐに支払わねばなりません。　

塩漬け物件が増えると、「お金は入ってこないけど、どんどん出ていく状態」となります。

このような状況が続けば、設計事務所の経営は危うくなります。

私たちが取れる対策は

①途中で止まってしまう物件を見越して多く物件を受注する

➁修繕積立金の額をプレゼンの時に管理組合に確認する

③調査診断費・設計費・施工会社選定補助費、工事監理費と３回に分けて請求できる契約とする

①は業務が増え、過重労働になり、さすがに➁はどう考えても管理組合の心証が悪くなると思われます。

③の調査診断費・設計費・施工会社選定補助費、工事監理費と３回に分けて請求できる契約とする位しか有効な対応策がありません。

2023年10月05日12:46

施工会社と設計事務所だけのアフター点検

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アフター点検が毎週の様に行われています。

管理組合の方にも参加をお願いしております。

しかしながら、管理組合の方が参加されるアフター点検はほぼ半分位です。　　

残りの半分は、施工会社と設計事務所だけのアフター点検です。

最近は施工会社も週休2日を導入する会社も増えて土日のアフター点検の実施が難しくなっているのも、原因の一つだと思います。

管理組合の方が参加にかかわらず、不具合箇所の修正と報告書の提出は行います。

私たちも週に１日しかない休日の日曜日にアフター点検に立ち会うことは辛いものがありますが、土曜日若しくは平日のアフター点検に組合の方にも立ち会って頂ければと思います。

2023年10月01日19:37

アフター点検が始まりました。

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春着工の工事はほぼ終了したタイミングで竣工後1年目、３年目、５年目のアフター点検検査が進んでいます。

多くの施工会社では工事を担当した現場監督が、アフター点検検査に立ち会うため、どうしてもこのタイミングになってしまいます。

バルコニーは施工会社が居住者にアンケートを出して点検してもらいます。

屋上防水、外壁、外構を管理組合、施工会社、設計事務所で見て廻ります。

不良個所や気になった部分にチェックテープを貼っていきます。

後日施工会社が補修計画を立てて、補修します。

2023年09月20日17:27

屋上に上がるためのルート

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日常的な屋上点検すら難いマンションがあります。

最近は減ってきたのですが、建物の屋上に上がるために天井の点検口・ハッチを開けて、脚立を掛けそこから登っていかなくてはならないマンションがあります。

このようなマンションは私たちでさえ屋上へ上がるのがちょっと大変な位です。

これでは高齢な管理員さんは日常的に屋上へはなかなか上がれないかと思います。

屋内階段を延長して、屋上に出られるように階段室を設置したマンションに比べ多少建設コストが下がりますが、簡単に屋上に出られないデメリットは大きいと思います。

特に大規模修繕工事の時は、多くの職人さんが屋上防水を工事するために毎日屋上に上がらなくてはなりません。

更に職人さんの工具、材料の荷揚げが必要なので、天井の点検口・ハッチを使って工事することは、容易ではありません。

職人さんのの昇降、材料・工具の荷揚げを行うためにゴンドラを設置する施工会社もあります。

ゴンドラの設置費用は、一般の枠組足場の３倍位します。それを負担するのは、工事費を出す管理組合です。

「仮設足場に階段が付いているのだから、職人はそれを使わせろ」という人もいます。

しかしながら、今時、外部の仮設足場を地上から１５階屋上まで、工具を持って上がるような職人さんはいませんし、そんな現場は職人さんから敬遠されます。

ちょっとだけでも、建物が建ったあとのメンテナンスや大規模修繕工事のことを想像できるなら、屋上に上がるルートが天井の点検口・ハッチしかないという設計にはならないと思います。

マンション大規模修繕日記

設計事務所のバルコニー検査の準備

塩漬け物件が年々増えています。

施工会社と設計事務所だけのアフター点検

アフター点検が始まりました。

屋上に上がるためのルート