マンション大規模修繕日記

マンション大規模修繕業務に係わる日記です。

新築工事の忘れ物 

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なぜ、瑕疵(かし)という言葉を
避けるのか?

「瑕疵(かし)」を検索してみると

瑕疵(かし)とは、ある物に対し
一般的に備わっていて当然の機能が
備わっていないこと。
あるべき品質や性能が欠如していること。
欠陥(厳密には、瑕疵≒欠陥であり、
瑕疵⊃欠陥の関係である。
瑕疵は単なる不完全、欠陥は安全に
係る不完全を指す)。

かなり悪意のある言葉です。

「工事の不注意の結果だから直して
ください。」で対応してもらえること
ですが「瑕疵」「手抜き工事」が出ると
施工会社や分譲会社も身構えざるを
得なくなります。

建物の区分所有者の立場では
「不注意では済まされない」という
思いがあるのは分かります。

バブルの前後の建築業界の大混乱を
知っている身としては全てに万全
というのは難しい時代背景があった
ことも知っています。

今では想像すら出来ない仕事量
職人不足、材料不足、迫り来る工期
さらに職人さんの奪い合いになり
高騰する人件費・・・・

良い建物を作るためには、工程管理、
(段取り)とつまり、充分な資金と
時間が不可欠ですが、それがないない
ずくしで出来ない事情もありました。

大学の同級生に話を聞くと工程管理
と品質に納得がいかずに悔しい思いを
した建築技術者がたくさんいたそうです。

多くの分譲会社や施工会社はそのこと
を決して忘れていません。

又、その事実から目を背けることは
出来ません。

お客さんからの申し出があれば、
「至らなかった部分は今からでも直す」
と思っています。

その証拠に私が担当している物件でも
ほとんどの場合は、誠意のある対応が
されています。

新築時の不注意」は決して許されること
ではありませんがそのあたりの事情も
お察しください。

新築工事の忘れ物 

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一昨日は、管理組合の方に新築時の
ミスがあっても一方的に責めないで、
誠意を持った話し合いで円満に解決
してくださいとお願いをしました。

もしも施工会社、分譲会社の方が
読まれていれば聞いていただきたい
ことがあります。

管理組合からの誠意のある申し出
に対して誠意ある回答を頂ける場合が
ほとんどですが中には、現地の調査も
そこそこに「経年劣化です」
「瑕疵担保期間を過ぎているので
対応できません」
という回答をされる方はいらっしゃ
らないと思いますが

その回答で納得しない管理組合さん
はますます不信感を募らせます。

管理組合役員や修繕委員の中には
法律や建築に詳しい方が多くいます。

担当者の何気ない対応が「徹底的に戦う」
と管理組合さんを一致団結させて
燃え上がらせます。

こうなってしまうと、要求を貫くまで、
ねばり強い交渉を行う組合がほとんどです。
弁護士に相談し裁判で戦う組合さんも
います。

よく、お話を聞いてみると、管理組合
さんは、お金が欲しいわけではない
のです。

不誠実で無神経な対応をされたこと
に対して大いに怒っており、そこが
許せないのです。

管理組合さんから申し入れがあった
場合弊社はすばやい対応、
誠意ある対応、真摯な姿勢で望み、
こちらに非があれば言い訳はしない
で謝るようにしています。

写真は鉄筋のかぶり厚がほとんど
ない建物の劣化、爆裂状況です。


新築工事の忘れ物 

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木片の次に多い忘れ物は鉄筋の
爆裂です。

爆裂は、コンクリート内部の
鉄筋が錆びてコンクリートが
部分的に浮いてしまう状態の
ことです。

爆裂の原因のひとつに部分的な
鉄筋のかぶり厚不足があげられ
ます。

かぶり厚とは、鉄筋の表面から
コンクリートがどのくらいの厚さ
かぶっているかの数値です。

通常は30ミリ以上と建築基準法
で定められています。

鉄筋は空気中で錆びますが
コンクリートは強アルカリ性
なのでコンクリートの中に
あるうちは錆びません。

コンクリートもわずかですが空気中
で徐々に中性化していきます。

コンクリートが中性化すると今度は
鉄筋が錆び始めます。

そのため、鉄筋が錆びてしまうと
体積が8倍以上に膨れるため
コンクリートが壊れます。

鉄筋が錆びないように鉄筋の表面
のコンクリートの厚さが決められ
ています。

爆裂した部分も大規模修繕で
補修しなくてはなりません。

写真は柱のコンクリートが
爆裂した状況です。

新築工事の忘れもの 

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写真の中央に見えるものは、築25年の
マンションの外壁に入っていた木片です。
外壁にフクレが生じ、調べてみると木片
が水を吸ってふくれました。

管理組合からの申し入れで、新築時の
施工会社が直すことになりました。

工事現場が始まり足場が掛かると
必ず出てくるのが、このような
「新築工事の忘れもの」です。

新築時のつい、うっかりの見過ごし
とチェックミスが10年以上の時間を
経て表面化します。
ほとんどの場合は施工会社に悪意が
無く発生します。

建築の事情に通じている方が瑕疵担保
期間は新築時から10年間だから直して
もらえないのでは・・・・

と心配される場合も多いのですが、
新築時の施工会社に誠意を持ってお話
すれば、先方の費用負担で直して
もらえる場合がほとんどです。

このときに管理組合の方にお願い
したいのは瑕疵(かし)手抜き工事と
いう言葉を出して、施工会社のミスを
一方的に責めないでください。

直してもらわなくてはならない
ミスですが瑕疵(かし)手抜き工事と
いった言葉は、施工会社にとって
非常に大きなマイナスイメージがあり、
必要以上に身構えてしまいます。

話し合いではなく対決となると
問題は解決しづらくなります。

相手も人ですから、お互い誠意を
持った話し合いで円満に解決する
ことが一番です。

寿司が好き

若い頃はそれほど好きではありません
でしたが、友人に北24条にあるおいしい
お店につれていかれてからはまりました。

一日のうち3食寿司でも構いません。

とは、いっても、かの円山の高級店には
行きません。

カウンターに座り、刺身から始め酒をのみ
お好みで食べるわけでもありません。

最近は実家の近くにある金寿司(北2東7)
へ良く行きます。

なにしろコストパフォーマンスが良い
お好みにしなくても、全ておいしいネタ
ばかりです。

店じまいが早いので、仕事で近くを通った
時にお昼に伺うことが多く、酒も飲まずに
(当たり前)お決まりを頼み、あとは
お腹と懐と相談して何品か追加します。

全く儲けにならないお客さんです。
(紹介してくれた友人とお店の方には
申し訳ないです。)

月並みですがこの店に嵌ったのはマグロの
赤身おいしさに気がついたときです。

赤身でも充分脂の乗りがわかります。
それと青もの 鯖、鯵のおいしさ

でも、最大の魅力はお客さんにおいしい
ものをおいしく食べてもらいたいという
職人さんの気持ちが、よく伝わるところです。

お決まりを頼んだのにネタの中に自分の
好物が入っていたり・・・

とても、うれしいです。

インターネットで紹介されているため
昼時も全国からお客様が見えています。

ほとんどの方が、初めて来られたお客様
ですが、とても親切に対応しています。
威張ったところが全くありません。

いつの間にか、年末のお寿司、家族の
祝い事に実家が近いこともあり全てこのお店
に伺うようになっています。
(支払いが私の時は、誰からも文句は出ません)
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