マンション大規模修繕日記

マンション大規模修繕業務に係わる日記です。

この国にローンで支払う分譲マンションができてからやっと60年

ヤフーの記事を読むと、この国にローンで支払う分譲マンションができてから、まだ60年しか経っていないことがわかりました。

道理で、日頃の仕事のなかで、いろいろな矛盾や不思議なことに出会う訳です。

成熟したものになるには、まだまだ、長い時間が掛かると思います。

それまでは、多くの人の試行錯誤が続きます。

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施工会社の選定で注意しなくてはならないこと2

マンション大規模修繕工事の施工会社選定で見逃されがちなことはまだあります。

その一つが、現場監督とその会社の「事務処理能力」「文章力」です。

工事をする会社なのに、なぜ「事務処理能力」「文章力」が問題になるのか?

それは、工事が始まる前に工事説明会の資料を作成し、工事に関するお知らせや周知文を作ることが、大切な業務となっているからです。

工事に起因する建物、駐車場の使用制限、敷地内通路の通行制限を居住者に正しく伝え、間違いなく実行して頂くために「事務処理能力」「文章力」が必要不可欠です。

「事務処理能力」「文章力」がないと居住者は、使ってはいけない日時と場所、通行してはいけない所が全く理解できないので「工事に協力したいけど、どうすれば良いかわからないので、協力できない」という事態になります。

当然、トラブルが激増します。

中には、怒り出す居住者の方も出てきます。

又、工事中に理事会に判断を仰ぐべきことがたくさん出てきますが、施工会社の現場監督に「事務処理能力」「文章力」がないと理事会が判断できるだけの資料が作れません。

設計事務所は、周知文、掲示物、資料をチェックしますが、中には「事務処理能力」「文章力」が全くない人が現場監督になると、「チェックの仕様がない」状況となります。

最後は、設計事務所が「手持ちの該当資料のひな型を渡さざるを得ない」ことになります。

私は、担当する現場監督に能力がないと判断すると、施工会社の営業担当にSOSを出し、応援の人員を出してもらいます。

そうしないと、工事の手配ができなくなり、本来の工事が止まってしまうからです。

施工会社の選定で注意しなくてはならないこと。

現在、工事監理を並行して何件か行っていますが、施工会社によって工事の進め方に大きな差が出ています。

中には昨年末に終わるはずの物件が寒波の到来によって越年してしまい、春先から再開したのですが、工事の進捗が思わしくなく、また、検査の指摘事項が修正できないまま、竣工できずに現在に至っている物件もあります。

札幌市内のマンション大規模修繕の実績がないため、管理組合に対して発注はお勧めしなかったのですが、見積参加会社の中で最大手であり、管理組合からの強い要望もあり、選定したという経緯があります。

ご存じのように、建築工事は地場産業であり、札幌市内の工事実績がないということは、寒冷地の技術的なノウハウが無いということが問題なのでは無く、工事への協力してくれる会社や職人さんと付き合いが無いということが一番の問題です。

平たく言えば、実際に工事を実施する職人さんに実績とあてが無いということです。下手をすると、仕事を上手く進めることができない可能性が高いと言うことなのですが・・・残念ながら、この心配は杞憂で済まず、現実のものとなっています。

皆様もお耳にされています様に、ここ数年、建設業界は職人さん不足にあえいでいます。協力会社や職人さんは今まで付き合いのあった元請け会社の仕事をこなすのに手いっぱいだと思います。受注できる業務量に限界があります。これまでの長年の取引を断ってまで、新たな会社と取引する余裕は無いようです。また、そうするメリットもあまり感じられないのだと思います。

こんな、建設業界の裏事情もお察しの上、後悔のない施工会社選定をしてください。

設計事務所検査

バルコニーの工事検査に強力な武器があります。

それは、ライトつまり懐中電灯です。

ウレタン防水のトップコートのカスレや不良個所、塗装の不良個所はちょっとうす暗くなると見つけずらくなります。

そんな時に、検査部分にライトの光を当てると・・・・

不良個所が良くわかります。

特に北面のバルコニー検査の時には、視線を下げてさらにライトで照らす

これが、検査の精度を上げる有効な手段です。

ただし、施工会社の現場監督の多くはライトを取り出すと嫌な顔をします。

光を当てる前と当てた時の写真で違いを確認してください。

図2

図1

図3

図4


超高層マンションの現場見学会

工事監理している超高層マンションの現場見学会がありました。

工事の概要を集会室で説明した後に、屋上、駐車場、1階の順番で回りました。

それぞれの場所で、参加者から色々な質問が出て盛況でした。

質問内容は主に

特に特殊ゴンドラとその工事の方法について

ゴンドラの運用基準について

塗装の試験施工について(手順と目的)

鉄部塗装の方法について

です。

特に、超高層建物の上階は地上よりもはるかに風が強いため、施工会社の担当者はこまめに風圧計で風速をチェックしています。

固定式にしないのは、強風時に風速計が飛ばされる可能性があるためです。

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