マンション大規模修繕日記

マンション大規模修繕業務に係わる日記です。

外壁がタイル張りのマンションの大規模修繕3 トラブルの原因とは?

ここでトラブルの原因は2つあります。

,覆次∪澤彁の想定劣化数量の1.6倍ものタイルが浮いていたのか?

⇒夙費をはるかに超える工事費が追加となるのか?ということです。

\澤彁の想定劣化数量の1.6倍ものタイルが浮いていたのか?についてお答えします。

まず、設計時の想定劣化数量はどのように算出しているかについてお話しすると、一般的には、建物の外壁の一部を部分調査して劣化割合を算出し、その劣化割合から建物全体の劣化数量を算出します。

この場合、外壁の調査の面積、調査割合が多ければ、多いほど想定劣化数量の精度はあがります。

私たちは外壁のタイル面積の20%を目標にタイルの劣化調査を行っています。

具体的には、建物の1階廻り、バルコニー内、そして写真のような簡易ゴンドラによる外壁面調査を行います。

なぜ、簡易ゴンドラを使って調査を行うのかと言えば、外壁タイルの劣化は下図に示すように外壁面に一様に発生するのではなく、劣化が集中する箇所、劣化が少ない箇所とまばらに発生します。

1階部分とバルコニー内の調査だけでは、調査の精度が上がりません。

ちなみに、マンションの外壁に多く使われている45二丁掛けタイル1屬△燭蠅遼膺瑤200枚です。

1%の劣化は1屬△燭2枚です。劣化3%では6枚、5%では10枚です。

劣化割合の算出は非常に微妙な作業になります。

少ない調査面積で劣化割合を算出することは、誤差のリスクを多く含むことになります。

図1

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ルアーが良い様です。

支笏湖に通っています。

フライとルアー両方試していますが、今年はルアーに良くアメマスが来ます。

これまでと変えたのは、リールに巻いているラインを細くした事です。

そのおかげで、ルアーが遠くまで飛び、よく沈みます。

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外壁がタイル張りのマンションの大規模修繕2 独自のトラブルとは?

タイル張りのマンションの大規模修繕では、どんなトラブルが多発しているのしょうか?

昨日もお話ししたように、調査、設計段階で予想したタイルの劣化数量と実際の劣化数量に差が出てしまった場合に工事費が大きく異なります。

例えば、57戸のタイル張りのマンションの場合についてお話すると

外壁タイル面積は、3,000屬任后

通常マンションの外壁に使われるタイルは45二丁掛けと呼ばれる45mm×95mmの大きさです。

目地が5mmありますので、1屬△燭蝪横娃伊臈修蕕譴討い泙后

3,000屬箸いΔ海箸蓮3,000×200=600,000枚 60万枚あります。

ちょっと想像つかない膨大な数です。

例えば、その1%が劣化しているとすると、それだけで6,000枚のタイルが劣化していることになります。

工事の契約では、例えば「タイル1枚当たり500円で貼りなおす」といった契約をしますので、外壁タイル1%の張り替え補修費用は6,000枚×500円=3,000,000円=300万円掛かることになります。

一般的に、外壁タイルの劣化割合は3〜5%程度ですので、3%とするとタイルの張り替え補修費用は900万円掛かり、総工事費が7,200万円だとすると工事費の12.5%を占めます。

外壁タイルの劣化割合は建物調査診断で得られた劣化数量に基づき、設計者が設定していきます。

もしも、調査で得られた劣化割合が3%でその数量で設計、契約をし、実際仮設足場を掛けてから調査計測した時にタイルの劣化割合が5%だった場合に追加金額は600万円となります。

大規模修繕工事では、タイルの実数精算を見込み工事の予備費を3〜10%程度、契約とは別に予算化しておきます。

このマンションの場合、工事費が7,200万円だったので、予備費を5%程度400万円見込んでいたのですが、タイルの劣化割合が増えてしまったことで、予備費が足りなくなりました。

この不足額をどうするかという問題が出てきます。

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外壁がタイルのマンションの大規模修繕の特徴1

現在新築マンションの外壁はほとんどがタイル貼りです。

しかしながら、私がこの仕事に就いた13年前までは、大規模修繕で外壁がタイルというのは、珍しかったです。

つまり、12年周期でマンション大規模修繕が行われるとすると、約25年前までは、マンションの外壁は塗装が一般的だったということです。

大規模修繕を初めてから5年経ったころ頃から、外壁タイルの建物が増えて、その後しばらくして主流になりました。

そう考えると、20年よりちょっと後に、マンションの外壁はタイルが主流になったと推測されます。

外壁が塗装とタイルのマンションでどこが違うのか、外壁タイルのマンションで気を付けなくてはならない点について、ちょっとお話してみたいと思います。

両者の最大の違いは、まさに外壁材料が全く異なるために、直し方が全く異なるということです。

外壁が塗装のマンションは、大規模修繕で外壁全ての塗装を塗り替えることになります。

設計時の工事概算と実際の工事で追加工事となる要素は、塗装ではなく、コンクリートの劣化補修に係る金額です。

一方、外壁がタイルのマンションは、タイルの劣化部分のみを交換し、劣化していない部分は、洗浄をして、目地のシーリングを交換します。

外壁タイルのマンションの追加工事となる要素は、コンクリートの劣化プラス外壁タイルの補修に係る金額です。

設計段階、契約段階で外壁タイルの劣化数量を予想し間違えると、工事の途中で追加金額が大きく異なることになります。

工事で判明したタイルの劣化数量が設計、契約時より少なければ、良いのですが、契約時より多いと追加金額が大幅に増えます。

このことが、大規模修繕工事の途中でのトラブルの大きな原因となります。

初夏の支笏湖に行きました。

日曜日又も支笏湖に行きました。

現地に着くと、まず、蝦夷シカに遭遇しました。

シカも人間が怖いでしょうが、人間もシカが怖いです。

そっと、横を通り過ぎました。

天気は曇りで時折、雨が降ります。

例年よりも遅く、チビアメマスが岸寄りしていました。

ドライフライでの釣りは楽しいですが、魚のサイズが小さいので、ルアーに変えたところ、釣れる魚のサイズアップしました。

魚はすべて、キャッチ&リリースで初夏の支笏湖を楽しみました。

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