マンション大規模修繕日記

マンション大規模修繕業務に係わる日記です。

春から着工するタイル物件の色合わせ その2

多くの物件で外壁タイルの試し焼きがどんどん進んでいます。

こちらの物件では、組合の理事会に合わせて

施工会社が試し焼きタイルを組合の皆様に見て頂きました。

3色のうち2色は承認されましたが、1色は急遽再度焼くことになりました。

一番上の写真のタイルです。

このマンションも3度目の試し焼きです。

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春から着工するタイル物件の色合わせ

外壁タイルの試し焼きがどんどん進んでいます。

設計事務所の複数の目による最終確認をパスして

なかなかいい線まで来たと判断されると

理事会、修繕委員会にアンケートを出して

最終案を決めます。

このマンションでは、ここまで来るのにすでに3回

タイルの焼き直しをしています。

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実家の裏でネコ集会

実家の裏庭にネコが集まってきています。

ネコ集会でも始まるのかなとみていると

皆さん、こちらを見つめています。

人間は退散しました。

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こんな困った状態もあります。

以前の現場での話です。

多くのマンション大規模修繕工事の現場では施工会社の責任者、つまり現場監督は一人です。

もちろん大型のマンションでは多数の職員が詰めていますが、小規模マンションでは一人の現場監督も少なくありません。。

そのようなマンションで大規模修繕工事が始まると、最初のうちは工事に対する質問をしていましたが、そのうち毎日の様に現場事務所を訪ねてきて、工事に対するアドバイスや昔話、世間話しを始める方がいます。

このような方は、昔、建設業に勤めていた方に多いようです。

このような方を上手くスルーできる要領の良い現場監督は大丈夫ですが、真面目で不器用な現場監督はお客様に失礼があってはいけないと、毎日律儀に付き合うと・・・

自主検査、社内検査が滞り、組合に提出する書類も滞ります。

やがて、現場監督が現場に出て工事の確認をする時間が減るので、おのずと工事の品質が落ち、ミスが増えていきます。

設計事務所は、工事の不良個所に対して指摘を行いますから、工事の手戻りが増えて工期が伸びます。

又、区分所有者の方から組合向けの多くの質問を現場監督にそのまま丸投げする組合がたまにあります。

問題は現場監督の業務範囲である工事とは直接関わってこない内容です。

例えば、組合と施工会社の契約のこと、建設会社の経営状況の事等で現場監督さんよりも営業の方が答えた方が良いことです。

組合の方も大変なのはわかりますが、このような質問は、現場監督に振るのではなく、組合さんを通してコントロールし施工会社の営業の方に振って頂けたらと思います。

現場監督は、工事に入る前から工事の準備が必要です。工事の安全対策、協力会社、材料、職人さんの手配、官公庁の打合せで多忙な日々が続いています。

このような対応は業務終了後、残業をして対応するか、休日出勤をして対応します。工事に対する集中力を維持するためには、充分な休息も必要です。

特に着工前は現場監督の業務に集中させないと、着工後に行う工事は、工事の中で一番危険を伴う仮設工事、仮設足場の組み立て工事です。

連日の残業、休日出勤続きでは、工事の品質、安全性いろいろな面で問題が発生してきます。

困った状態にならない様にご注意下さい。

どうも大規模修繕工事に慣れていない設計者が設計し施工会社を決めたと思われる大規模修繕工事の監理業務を行っています。

なぜ、設計者が大規模修繕工事に慣れていなのいのかがわかるかと言えば、見積要領書、仕様書が新築のもので大規模修繕用ではありませんでした。又、詳細な仕様が決まっていない部分が多数あります。
更に施工会社からの質疑応答の答えが大規模修繕工事の現状にそぐわない回答も多く、内訳書には工事項目の抜けが多い様に感じました。

このままでは、工事が始まるとトラブルが起きそうです。これでは工事監理の契約が出来ません。

現状のまま管理組合と施工会社が契約してしまうと、工事の監理業務自体がトラブルの原因となり兼ねないため、(工事監理の仕事は工事が契約通りに実施されているのを確認することです)そのため、契約準備として、多大な時間を使って工事仕様、工事範囲の確定、見積金額の再確認を行っています。工事内容の解釈に行き違いがあると工事費が大きく変わってきますので、日を追うごとに施工会社と険悪な雰囲気に・・・

見解の相違も少なくなく、私も紳士的な対抗が難しくなってきています。先方からの答えについ反射的に「いい加減な事言うな」「それはおかしい」という言葉が出そうになりハッとします。

又、工事の内容、範囲が発注者である管理組合にちゃんと伝わっていないとも感じています。工事内容は見積書しかないので、専門家ではない理事には伝わっていないようです。

今の状況を例えると、新車を買う時にカローラを買うとだけ決まっている状態です。その車の排気量もグレードもオプション装備品もが決まっていない状態です。組合が思っている車と施工者の思っている車は多分一致していません。このまま契約してしまうと、車の排気量、グレード、オプション装備が決まっていませんので、私たち監理者は受け取り確認検査ができません。お願いしたはずのオプション装備品が付いていなかったり、車の色が違えば、トラブルに発展してしまいます。

設計とは発注する車の詳細まで決めることです。工事監理とは発注した車の詳細が設計どおりに出来上がっているか確認することです。今は「買う車はカローラ」とまでしか決まっていない状態です。どんなカローラが来ても契約上はオーケーです。

この状態のままで契約はしない方が良いということは、管理組合、施工会社、設計事務所の間で一致しています。排気量もグレードもオプション装備品も色も決めて、必要があれば見積を取り直して、納期も見直して、組合と施工会社が納得するように決めましょうと頑張っています。

このような現状は管理組合、施工会社、設計事務所いずれにとっても悲劇でしかありません。どのような経緯で大規模修繕に慣れていない設計事務所に業務を委託する事に成ったかはわかりませんが、今更それを聞いても何の解決にもならないので、聞いておりません。

一番大変なのは管理組合の理事会だと思います。

また、今後とも設計を行った設計事務所や発注した管理組合、それに関与した管理会社を責める気は一切ありません。責めても何の解決にもならないからです。とにかく、組合と施工会社がお互いに納得して契約ができる様に頑張るしかありません。

ただし、これから大規模修繕を迎える管理組合及び管理会社の皆様にお願いがあります。

どのような理由があろうとも、大規模修繕工事の設計はくれぐれもマンション大規模修繕工事の設計、工事監理の実績が何件かある設計事務所に依頼してください。理事長の知り合いだから、区分所有者が1級建築士だから、施工会社に勤めているから、昔そんな仕事をしていたから・・・「改修の設計なんて誰でもできるでしょう。」「設計費が勿体ないので、組合のために面倒見てよ。」こんな話は良く聞きます。

しかしながら大規模修繕工事の設計はそんなに甘くないと思います。1戸あたり車一台新車で買える費用を掛けて行う大規模修繕工事です。あなたが発注した車の色が違ったり、グレードが違ったり、オプション装備品が違ったら受け取らないし、直してもらうまで代金は支払わないと思います。

その上、個人が設計すると一番の問題は設計が原因で発生した問題の責任の所在が曖昧になってしまうことです。

契約する前に軌道修正が出来てよかったとしか言えません。
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