マンション大規模修繕日記

マンション大規模修繕業務に係わる日記です。

大規模修繕工事に関わる設計事務所の選び方(案)

大規模修繕工事に関わる設計事務所の選び方(案)

1.選定のポイントと目標

A.失敗しない大規模修繕工事を行う為にコンサルタント業務を設計事務所に委託する。又
設計事務所の選定に際し公平性と透明性を確保して、組合員の合意を得る為の資料も同時に作成する。

B. 公平性と透明性を確保するために設計事務所に委託するコンサル業務内容を予め決めて、同じ条件で複数の設計事務所から見積を徴集し、さらに候補の設計事務所からも提案を受けて総合的に比較し決定できるようにする。

C.候補となる設計事務所は、ある程度の条件を決めて募集し、業務内容を統一、詳細な業務内容を明記した「見積依頼書」を送付する。

D.見積金額だけで選ぶことは、とても危険なので、それ以外の要素の比較もできるように
組合が知りたい会社の内容を記入した「エントリーシート」を送付し回答を得る。

2.マンション大規模修繕工事のコンサルを委託する設計事務所選定の手順

A. 調査診断及び設計監理の予算を決め、総会等で決議しておくことが望ましいが、予め適正な予算の確保が難しい場合は、設計事務所選定後の承認でも良い。

B. 設計事務所の「選定基準」「募集基準」を定める。(次ページを参考としてください)

C. 設計事務所を公募する場合は、募集要項を作成する。(各地方の建設新聞に公募掲載するので、それを参考にするか次ページを参考としてください。設計事務所を指名するなら不要です)

D. 設計事務所を公募もしくは指名し、見積依頼、エントリーシート、提案書の提出依頼を行う。
「大規模修繕工事の診断・設計・監理業務についての見積依頼(案)」をご参考としてください。
「エントリーシート」の提出も依頼し、事前に把握しておきたい会社の情報を取得する。
設計事務所の考え方を知るには、テーマ(そのマンションの悩み事、問題点、大規模修繕への要望等)を決めて「提案書」の提出を求めると業務に関する考え方が良くわかります。

E.各社の提出書類を一覧表にまとめ、書類選定しヒアリング依頼会社を3社程度にしぼる。
 提案書の提案内容も比較する。 

G. 設計事務所のヒアリングを行い委託会社の決定を行う。

設計事務所の選び方

最近、管理組合のお客様から設計事務所の選び方についてたびたび相談を受けています。

多分、設計事務所の具体的な選び方について教えてくれる場所があまり無いのだと思います。

インターネットで「マンション大規模修繕 設計事務所の選び方」で検索するとこんなページが上位にきます。

https://www.idaken.net/repair/flow/consultant/partner2.html

書かれている内容はモットモですが、これに従って具体的にどうすれば良いかは、わかりにくいですね。

かと言って、設計事務所の選定書式を有償CDとして販売しているサイトもありますが、中身が分からないので、組合費で購入するのはためらわれますね。

http://www.bestconsal.com/daikibo.htm#Top

そのため、これまで、何件か問い合わせを頂いているのだと思います。

これまで何件か問い合わせをいただいた管理組合様に選定書式の例を提供しています。

この書式は、公平性透明性をもって設計事務所をどのように選べば良いか?をテーマとして、これまでいくつかの管理組合から頂いた設計事務所選定に関する応募書式に施工会社選定の書式をミックスして、選定書式を作成しています。

次回より何回かに分けて掲載いたしますので、内容について組合内でご検討し納得できる部分をお使い下さい。

1. 大規模修繕工事に関わる設計事務所の選び方(案)

2. 大規模修繕工事に関わる設計事務所の「選定基準」(ひとつの例です)

3. 見積依頼書(案)

4. 業務委託内容および、見積内容

5. エントリーシート 設計事務所募集書

6. 設計事務所の比較表(例)

7. ヒヤリングについて

8. ヒヤリング書式

春着工の物件最後の工事説明会

4日日曜日に工事説明会を行いました。

今年の春に着工する物件の中で最後の工事説明会でした。

今年は例年になく早い3月20日に着工します。

工期が終盤に差し掛かると、ウレタン防水の職人さんの取り合いになり兼ねないので、できるだけ早めに着工することにしました。

最近の説明会で居住者からの質問で多いのが、工事中にエアコンが使えるか?

工事中に窓が開けられない時期があるのか?

といった日常生活への影響です。

このほかにも、工事中洗濯ものをバルコニーに干すことができない日があるのか?

といったことです。

消費税率の引き上げと大規模修繕

来年、平成31(2019)年10月1日に引き上げられる予定の消費税が今後の大規模修繕工事の実施にも影響が出てくる時期となりました。

単純に考えれば、来年の春に着工して、9月末までに工事を終えて、施工会社に支払いを行えば、消費税は8%のままで済み、支払いが10月1日を超えることになれば、消費税は10%となります。

しかしながら、これまで2回消費税の引き上げに対して、建築工事のような請負工事に対しては、特例措置が設けられています。

簡単に説明しますと、平成31(2019)年10月1日に施行される半年前の前日つまり、平成31(2019)年3月31日までに契約が終了していれば、工事の竣工、引き渡し、支払いが10月1日を超えていても、消費税は据え置かれるという制度です。

http://www.nta.go.jp/shiraberu/zeiho-kaishaku/tsutatsu/kobetsu/kansetsu/141027/kaisei.htm

この特例措置の根拠となる国税庁の通達を読んでも、よくわからなかったので、前回の引き上げに関わる特例措置のQ&Aとそれに合わせた解説をまとめてみました。

https://www.nta.go.jp/shiraberu/ippanjoho/pamph/shohi/kaisei/pdf/2191.pdf#search=%27%E6%B6%88%E8%B2%BB%E7%A8%8E+%E7%89%B9%E4%BE%8B%E6%8E%AA%E7%BD%AE+%EF%BC%B1%EF%BC%86%EF%BC%A1%27

1

2

3

4


お別れ

昨日、2009年から8年間乗ったレガシーグランドワゴンとお別れでした。

ステレオが壊れたりあちらこちらに不具合が出ていましたが、マフラーに穴が開き再度車検を通すには50万円ほどかかるとのことであきらめました。

ハイオク仕様で燃費が悪くあまり遠出はしませんでしたが8年間大きなトラブルもなく良く走ってくれました。

ひたすら感謝です。

DSCF1427

DSCF1433

DSCF1434
Archives
Categories
訪問者数
  • 今日:
  • 昨日:
  • 累計:

記事検索
QRコード
QRコード
  • ライブドアブログ