マンション大規模修繕日記

マンション大規模修繕業務に係わる日記です。

昔の宮崎駿はすごかった

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高校一年生の時に「未来少年コナン」
というアニメで彼の名を知りました。

それまで、長靴をはいた猫、ルパン三世
空飛ぶ幽霊船で彼の作品は見ていました
が監督の名に着目したことはありません
でした。

今でこそ日本全国知らない人がほとんど
いない宮崎駿ですが未来少年コナンの
あとルパン三世カリオストロの城
(劇場アニメ)の監督を務めましたが興行的
には奮わず、しばらく冷遇され、思うような
作品が作れなかったようです。

私はこの2本とラピュタがそしてナウシカの
漫画が彼の最高ランクの作品と思っています。

写真のマニア向けの資料も買い漁り(高校
生には高かった)分かったことは

良い物を作るためには、作り手に過剰な
エネルギーが必要不可欠ということです。

彼の魅力の源泉はアニメーションでしか
表現できない動きにこだわり続けるだけ
ではなく、ストーリーを作り出すための
膨大な設定資料つくりと偏執狂的な
クオリティへのこだわりがありました。

プロの仕事とは、どのようなものなのか
といったことも学んだ気がします。

又いつの間にか悪役を含め登場人物
全てが善人になってしまうといった
矛盾した思いが伝わってくるところ
も魅力です。

トトロのヒットの影響かもののけ姫
以降の作品は以前の過剰なエネルギーと
矛盾した魅力がなくなった様に感じます。

やはり平和、環境問題といった予定調和的
なテーマに束縛されているような気がして
なりません。

新築工事の忘れ物 

どうすれば、お互いの信頼関係を失う前に
スムーズに建物の不良箇所を直すことが
できるのか?

出来れば「交渉ではなく、話し合いで解決」

少なくとも「争いではなく交渉で解決」

これは管理組合だけではなく、分譲会社
施工会社全てが望んでいることです。

そのための留意点は

1.相手を尊重し、高圧的な態度をとらない

2.「瑕疵(かし)」「手抜き工事」
 「保証対象外」といった相手の立場を
 否定する言葉は控える

3.区分所有者の不安、不満を的確に伝え
お願いすることのポイントを絞る

4.相手に非礼があった場合も許し、お互い
の目的達成のための共同作業の方向へ導く

5. スケジュールを建て見通しをつける

6.口頭ではなく、文章で伝え、文章で回答
 を頂く

7.技術的に分からないことコンサルタント
に相談する

一般的にコンサルタントに依頼すると
大きな費用が発生します。

私としても単独では歓迎できない業務です。
費用が発生すれば、成果を求められるから
です。

上記の留意がされず、お互いの信頼関係が
ない中で成果を求められても困ります。

大規模修繕の調査診断、設計中であれば、
できるだけの協力は惜しみません。

来週は、「新築工事の忘れ物」について
解決した例をお話します。

新築工事の忘れ物 

昨日お話したように瑕疵(かし)と
いう言葉は大変重く、分譲会社、施工
会社の関係者はその一言で氷つき
「瑕疵(かし)は認められない」
となります。

私が担当した物件で、分譲会社と
施工会社が「ご好意で不良箇所を直す」
ことはあっても「瑕疵を認めた」
ことはありません。

「瑕疵と認められなくても」建物が
直ればほとんどの管理組合は満足します。

しかし、建設事業には多くの人が
携わっており担当した分譲会社、建設
会社の技術者が悪いところを直したく
ともいろいろな事情で直すことが出来
ない場合もあります。

そうなると建物の不具合に関する
話し合いがなかなか進展しません。

分譲会社と施工会社の担当者が仕方なく
のらりくらりとした対応を行うと管理
組合の不満が募って行きます。

「瑕疵(かし)の責任は問わないから
悪いところを直してくれればいいよ」
と言っていた管理組合の態度も硬くなり

「建物の悪いところは直す」といった
前向きな話し合いのはずがいつの間にか
重たい交渉ごとになってしまいます。

交渉のためのスケジュールを立てます。

相手方の誰と交渉してゆくか
何時までに誰が何をするか
何時までに回答をいただくか

私たちにも、協力を要請されますが
本音を言えば、あまり気が進みません。

管理組合にとって交渉には莫大な時間と
労力が掛かりますが残される問題は
それだけではありません。

度重なる交渉の過程で管理組合の中には
「不信感」だけが蓄積してゆきます。

長い交渉の末、建物が直ったとしても
管理組合と分譲会社、施工会社の間に
あったはずの「信頼関係」はすっかり
失われます。

目前でだんだん信頼関係が失われてゆく
様子を見ることは非常に虚しいです。

「そういう、言い方はやめて・・」
と思っても声には出せません。

そうなる前に管理組合と分譲会社、
施工会社が協力して
「建物の悪いところは直そう」を前提に
話し合いを進めて欲しいと感じています。

新築工事の忘れ物 

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なぜ、瑕疵(かし)という言葉を
避けるのか?

「瑕疵(かし)」を検索してみると

瑕疵(かし)とは、ある物に対し
一般的に備わっていて当然の機能が
備わっていないこと。
あるべき品質や性能が欠如していること。
欠陥(厳密には、瑕疵≒欠陥であり、
瑕疵⊃欠陥の関係である。
瑕疵は単なる不完全、欠陥は安全に
係る不完全を指す)。

かなり悪意のある言葉です。

「工事の不注意の結果だから直して
ください。」で対応してもらえること
ですが「瑕疵」「手抜き工事」が出ると
施工会社や分譲会社も身構えざるを
得なくなります。

建物の区分所有者の立場では
「不注意では済まされない」という
思いがあるのは分かります。

バブルの前後の建築業界の大混乱を
知っている身としては全てに万全
というのは難しい時代背景があった
ことも知っています。

今では想像すら出来ない仕事量
職人不足、材料不足、迫り来る工期
さらに職人さんの奪い合いになり
高騰する人件費・・・・

良い建物を作るためには、工程管理、
(段取り)とつまり、充分な資金と
時間が不可欠ですが、それがないない
ずくしで出来ない事情もありました。

大学の同級生に話を聞くと工程管理
と品質に納得がいかずに悔しい思いを
した建築技術者がたくさんいたそうです。

多くの分譲会社や施工会社はそのこと
を決して忘れていません。

又、その事実から目を背けることは
出来ません。

お客さんからの申し出があれば、
「至らなかった部分は今からでも直す」
と思っています。

その証拠に私が担当している物件でも
ほとんどの場合は、誠意のある対応が
されています。

新築時の不注意」は決して許されること
ではありませんがそのあたりの事情も
お察しください。

新築工事の忘れ物 

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一昨日は、管理組合の方に新築時の
ミスがあっても一方的に責めないで、
誠意を持った話し合いで円満に解決
してくださいとお願いをしました。

もしも施工会社、分譲会社の方が
読まれていれば聞いていただきたい
ことがあります。

管理組合からの誠意のある申し出
に対して誠意ある回答を頂ける場合が
ほとんどですが中には、現地の調査も
そこそこに「経年劣化です」
「瑕疵担保期間を過ぎているので
対応できません」
という回答をされる方はいらっしゃ
らないと思いますが

その回答で納得しない管理組合さん
はますます不信感を募らせます。

管理組合役員や修繕委員の中には
法律や建築に詳しい方が多くいます。

担当者の何気ない対応が「徹底的に戦う」
と管理組合さんを一致団結させて
燃え上がらせます。

こうなってしまうと、要求を貫くまで、
ねばり強い交渉を行う組合がほとんどです。
弁護士に相談し裁判で戦う組合さんも
います。

よく、お話を聞いてみると、管理組合
さんは、お金が欲しいわけではない
のです。

不誠実で無神経な対応をされたこと
に対して大いに怒っており、そこが
許せないのです。

管理組合さんから申し入れがあった
場合弊社はすばやい対応、
誠意ある対応、真摯な姿勢で望み、
こちらに非があれば言い訳はしない
で謝るようにしています。

写真は鉄筋のかぶり厚がほとんど
ない建物の劣化、爆裂状況です。


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