マンション大規模修繕日記

マンション大規模修繕業務に係わる日記です。

大規模修繕の忘れ物 

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今回の写真も昨日と同じマンション
の写真です。

新築時の塗装の上に新たな塗装を
塗っているのですが、はがれて
います。

管理組合のかたのお話を聞くと
「前回の業者は塗装を全てはがした
はずだけど・・・」

写真のように前回の塗装は全く
はがされていませんでした。

さらにお話を聞くと・・・

前回工事の施工業者の営業担当
者は住民から推薦が合った業者で
とても熱心な方だったそうです。

そのため、全ての理事から厚く信用
され、設計事務所を入れずに施工会社
にすべてお任せスタイルで工事契約に
至ったそうです。

皆様に質問です。
何が問題だったのでしょうか?

営業マンを信用してしまったこと?
設計事務所を入れなかったこと?

いいえ、違います。

施工会社の経営状況を把握して
いなかったこと。

すべてを施工会社にお任せに
してしまったこと。

他社から情報と見積りを取ら
なかったこと。

管理組合の中に工事の途中で
チェックを行う仕組みが
なかったこと。

どれかひとつでも行っていれば
このマンションの悲劇は防げた
かもしれません。

過ぎたことを悔やんでも何も
なりませんので、具体的な
予防策を書きます。

施工会社の経営状況は「経審」と
呼ばれる書類を取れば把握できます。
(現在はインターネット経由
出誰でも利用できます)
http://www2.ciic.or.jp/keisin/kouhyou/kouhyou1.html

他社から話を聞くことも簡単に
できることです。

建築の知識がなくとも工事の
途中で現場を見せてもらえば
塗装をはがしたかどうかは
わかります。

大規模修繕の忘れ物

607a63a9.JPG





今日からは、新築工事ではなく
大規模修繕の忘れ物について
お話します。

大規模修繕マニュアルその1
を読まれた方はご存知だと
思いますが、大規模修繕の失敗
も少なくありません。

写真の建物は1回目の改修
で塗装のはがれている部分を
防水性のある材料で仕上げ
なかったために、大規模修繕
からわずか8年で塗装がはがれて
きました。

更に悪いことには、施工会社
が倒産してしまい、アフター
フォローをお願いできない
状態でした。

このまま放置しておくと、建物
の劣化が更に進行します。

管理組合は泣く泣く大規模修繕
から10年目で2回目の大規模
修繕を行いました。

なぜ、このようなことになって
しまったのか?

明日からお話して行きます。

土用の丑の日

今年は今週の24日です。
丑の日といえばうなぎです。

実は私、うなぎも好きです。
うなぎといえば蒲焼ですね。

昔はあまり食べなかったのですが
学校を卒業して、札幌で働く前は
東京で働いてから食べるように
なりました。

札幌ではあまり見かけない
うなぎ専門店ですが、東京の人は
うなぎが大好きらしく、駅前の
商店街には必ずうなぎやさんが
ありました。

ちなみに札幌にはすし屋が多い
と思います。

職場は銀座7丁目にあり、夜は盛り場
なので、昼食も安い店が無く喫茶店の
ランチが850円もしました。

そのような中で、うなぎやさんの
ランチうな丼が1.000円でしたので
よく食べに行き病み付きになりました。

その店のうなぎは、ちょっと替わって
いて生のうなぎを炭で焼き、蒸さずに
そのまま仕上げます。

そのため、歯ごたえがあります。
蒸すのは、油抜きとふっくら仕上げる
為なのですが、蒸さなくてもやわらかく
おいしいうな丼でした。

札幌に帰ってきて、蒸さない蒲焼が
食べたくなっても、うなぎ専門店自体
が少なく、蒸さない店を見つけられ
ませんでした。

いろいろと探し回ったあげく
知人から「北18条にある店に行って
ごらん」と言われ訪ねてみると
そこは、蒸さずに炭火で仕上げる
お店でした。

やっと見つけたうれしさから
月に1〜2度通っていましたが、
中国産うなぎの問題がクローズアップ
され、2.000円前後のうな重が3.000円に
なってしまい、簡単にはいけなく
なりました。

ちなみに九州で食べたうなぎは
尾頭付きでした。

今日も水泳に行きます

運動不足解消に時々行きます。
一人で出来るスポーツですし
道具もほとんど掛からないし
施設の利用料もほとんど
掛かりません。

おまけにちょっと太ってきても
体重で足腰を痛めることも
ありません。

一見、いい事ずくめです。

しかし、難点がひとつ。
プールがないと出来ません。
当たり前のことですけど。

私は、1回につき1Kmは
泳ぎますので、25mプールより
50mプールの方が泳ぎやすい
のですが、どこのプールも
25mプールです。

札幌ですと、50mプールは
平岸プールしかありません。

平岸プールは大会に使われる
ことが多く、利用できない日
も少なくありません。

現地に行ってから
「一般開放できません」の
張り紙を見て帰ってきたことも
多々あります。

今は、インターネットで利用状況
を確認することが出来ます。

話し合いのポイント

誠意をもって対応することだけではなく、
具体的な話し合いのポイントをまとめると

どうすれば、当初の目的を達成できるか
という視点ですからこれが絶対正しいわけ
ではありません。

納得できない部分があるかもしれません。

ー臾鬚牢浜組合

売主(分譲会社)と区分所有者の間の
問題です。

大規模修繕を担当する設計事務所が
分譲会社や施工会社と直接交渉する
ことは出来ません。

原因究明をどこまで行うか?

技術的な問題は水賭け論になりがち
です。

むしろ「現状をどのように直すのか?」
に議論絞ったほうが良いです。

なぜなら、設計や施工に問題があること
の立証は管理組合側にあります。

これはとても大変なことです。
そのための費用も管理組合が負担
しなくてはなりません。

納得できないでしょうが技術的な問題
と責任を追及して建物が補修される例
は少ない様です。
組合内で意思統一をしてください。

8従確認と調査

問題のある部分は補修する前に確認を
分譲会社と施工会社にお願いしてください。
先方が調査をする場合は、仮設足場を
無償で貸してください。

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調査報告の中で原因についての報告が
先方からあります。

先方が補修してくれる場合は

先方が提示した原因について少々納得
できない部分があっても受け入れて
ください。

先方はその原因で補修を行う合意を社内
で得ているのでしょうから、それが崩れる
と振り出しに戻る場合があります。

技術的な議論で勝つことが目的ではない
はずです。

建物を直してもらうことが目的です。
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