マンション大規模修繕日記

マンション大規模修繕業務に係わる日記です。

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月曜日から建物調査診断について
書いてきましたが、コンサルタント
が調査診断報告書を作っても理事
修繕委員は目を通しても、居住者
は読んでくれないのが現状です。

少しでもおおくの居住者のかたに
自分達のマンションの現状を知って
頂けるようにいろいろと試行錯誤を
繰り返して出した結論は調査診断
報告会を開催することです。

写真のようにプロジェクター
を使って建物の状況を居住者の
方にお話ししています。

そして、その場で質問を受けて
分からないことは、より詳しく
お話しています。

調査診断報告会は定期総会に
合わせる事もありますし単独で
開催することもあります。

工期がある物件では、調査診断
報告会と設計報告会を分ける
こともあります。

工期が無い物件は、調査診断
報告会と設計報告会を兼用します。

報告会では、報告書の内容と
写真を簡潔にまとめたものを
組合員さんにお話しすると
建物の現況が理解して頂け
ます。

バルコニーの足場が外れました。

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4月から着工したマンションの
南面バルコニー足場が外れました。

23日から足場の解体をはじめ
25日に終了しました。

写真の左側に1列だけ足場が
残っていますが、これば足場の
安全対策(強風、地震)のため
残しています。

居住者のかたに伺うと工事中は
たとえ晴れていても養生ネット
で視界がさえぎられるため
「霧の都ロンドン」のような毎日
だったそうです。

窓外の景色も「白黒テレビ」のように
見えたとのことです。

南面バルコニーの仮設足場を先に解体
するための施工会社の負担と努力は
並大抵のものではありません。
(受注前から出来ないとことわる
施工業者もいます)

天候だけではなく、作業員の手配等
いろいろな要素が工程を左右するため
緻密な工程管理が求められます。

その上、今回はバルコニー手摺の根元に
想定外の不具合が発見されました。

この補修は工程を大きく遅らせる原因
となるものでしたので、ほぼ、着工前の
工程どおりに解体できたのは立派です。

ち塙膂への報告

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昨日お話した建物の12部位
ごとに4つの要素で5段階に
評価する方法はそれだけでは
分かり難い面もあります。

診断結果を一覧表にする方法と
各要素ごと円グラフにする方法
があります。

写真のように4つの要素ごと12部位
の劣化の程度を円グラフにすると
建物のどの部位の修繕の緊急度、
必要度が順序たてて分かるように
なります。(写真をクリック
すると拡大されます)

さらに建物の診断結果の概要を
簡潔な文章を添えます。

調査診断の概要は全部で10ページ
以内にまとまりますからコピー
を取って、各戸に配布する組合も
あるようです。

しかし、それだけではまだまだ
不充分だと思います。

言葉だけで、建物の状況を
イメージできる方はごく
少数です。

広報誌がある組合さんでは
この結果を元に写真を数枚添付し
「調査診断特集」を組み全ての
組合員、居住者の方にお知らせ
しています。

私たちが行っている管理組合への
サポートについては、明日
お話します。

7物の診断方法

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建物調査の結果を組合員に
どのような形で伝えるか?

ここが大きな問題です。

例えば、建築技術者は、
外壁面のひび割れのことを
クラックといいます。

一般の居住者には何のことか
全く通じません。

設計者には、そんなことさえ、
分かりませんでした。

建物の状況を分かりやすく
伝えたいと考えました。

そのため、建物の状況を写真
のような指標でお伝えします。

建物を12の部分に分けそれぞれ
を4つの項目で評価します。

12の部位は
躯体、塗装(タイル)、外部鉄部
屋上防水、シーリング、バルコニー床
バルコニー天井、バルコニー手摺
屋内共用部・・・

評価の項目は4つです。

危険度(落下、漏水事故の可能性)
発生程度(劣化の程度 重度、軽度)
発生範囲(全体か局所的か)
修繕時期(修繕の必要性)

それぞれを5段階に評価します。

5は新築時と同様
1が劣化が重篤な状態です。

建物調査の目的

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きのうの続きです。

そもそも建物調査の目的は
なんでしょうか?

一度そこまで戻ってみました。

簡単に言えば、建物の現状を
知ることです。

〃物の傷み具合と量を知る
建物の維持を妨げの原因を知る
7物の不具合、不便さを知る

まだ、あると思います。

所有者が気づいている建物の問題点
気が付いていない問題点
双方を建築のプロの目で見つけ出します。

そして、建物診断とは
調査に基づき建物を長期に維持するため
には、一体なにをすればよいのか?
最善の対応策を提案することです。

分かりやすく書くと
建物の痛んだ部分と問題のある箇所を
どのように修繕すれば、より長持ち
させることができるか?
ということです。
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