マンション大規模修繕日記

マンション大規模修繕業務に係わる日記です。

新築工事の忘れ物 

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一昨日は、管理組合の方に新築時の
ミスがあっても一方的に責めないで、
誠意を持った話し合いで円満に解決
してくださいとお願いをしました。

もしも施工会社、分譲会社の方が
読まれていれば聞いていただきたい
ことがあります。

管理組合からの誠意のある申し出
に対して誠意ある回答を頂ける場合が
ほとんどですが中には、現地の調査も
そこそこに「経年劣化です」
「瑕疵担保期間を過ぎているので
対応できません」
という回答をされる方はいらっしゃ
らないと思いますが

その回答で納得しない管理組合さん
はますます不信感を募らせます。

管理組合役員や修繕委員の中には
法律や建築に詳しい方が多くいます。

担当者の何気ない対応が「徹底的に戦う」
と管理組合さんを一致団結させて
燃え上がらせます。

こうなってしまうと、要求を貫くまで、
ねばり強い交渉を行う組合がほとんどです。
弁護士に相談し裁判で戦う組合さんも
います。

よく、お話を聞いてみると、管理組合
さんは、お金が欲しいわけではない
のです。

不誠実で無神経な対応をされたこと
に対して大いに怒っており、そこが
許せないのです。

管理組合さんから申し入れがあった
場合弊社はすばやい対応、
誠意ある対応、真摯な姿勢で望み、
こちらに非があれば言い訳はしない
で謝るようにしています。

写真は鉄筋のかぶり厚がほとんど
ない建物の劣化、爆裂状況です。


新築工事の忘れ物 

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木片の次に多い忘れ物は鉄筋の
爆裂です。

爆裂は、コンクリート内部の
鉄筋が錆びてコンクリートが
部分的に浮いてしまう状態の
ことです。

爆裂の原因のひとつに部分的な
鉄筋のかぶり厚不足があげられ
ます。

かぶり厚とは、鉄筋の表面から
コンクリートがどのくらいの厚さ
かぶっているかの数値です。

通常は30ミリ以上と建築基準法
で定められています。

鉄筋は空気中で錆びますが
コンクリートは強アルカリ性
なのでコンクリートの中に
あるうちは錆びません。

コンクリートもわずかですが空気中
で徐々に中性化していきます。

コンクリートが中性化すると今度は
鉄筋が錆び始めます。

そのため、鉄筋が錆びてしまうと
体積が8倍以上に膨れるため
コンクリートが壊れます。

鉄筋が錆びないように鉄筋の表面
のコンクリートの厚さが決められ
ています。

爆裂した部分も大規模修繕で
補修しなくてはなりません。

写真は柱のコンクリートが
爆裂した状況です。

新築工事の忘れもの 

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写真の中央に見えるものは、築25年の
マンションの外壁に入っていた木片です。
外壁にフクレが生じ、調べてみると木片
が水を吸ってふくれました。

管理組合からの申し入れで、新築時の
施工会社が直すことになりました。

工事現場が始まり足場が掛かると
必ず出てくるのが、このような
「新築工事の忘れもの」です。

新築時のつい、うっかりの見過ごし
とチェックミスが10年以上の時間を
経て表面化します。
ほとんどの場合は施工会社に悪意が
無く発生します。

建築の事情に通じている方が瑕疵担保
期間は新築時から10年間だから直して
もらえないのでは・・・・

と心配される場合も多いのですが、
新築時の施工会社に誠意を持ってお話
すれば、先方の費用負担で直して
もらえる場合がほとんどです。

このときに管理組合の方にお願い
したいのは瑕疵(かし)手抜き工事と
いう言葉を出して、施工会社のミスを
一方的に責めないでください。

直してもらわなくてはならない
ミスですが瑕疵(かし)手抜き工事と
いった言葉は、施工会社にとって
非常に大きなマイナスイメージがあり、
必要以上に身構えてしまいます。

話し合いではなく対決となると
問題は解決しづらくなります。

相手も人ですから、お互い誠意を
持った話し合いで円満に解決する
ことが一番です。

寿司が好き

若い頃はそれほど好きではありません
でしたが、友人に北24条にあるおいしい
お店につれていかれてからはまりました。

一日のうち3食寿司でも構いません。

とは、いっても、かの円山の高級店には
行きません。

カウンターに座り、刺身から始め酒をのみ
お好みで食べるわけでもありません。

最近は実家の近くにある金寿司(北2東7)
へ良く行きます。

なにしろコストパフォーマンスが良い
お好みにしなくても、全ておいしいネタ
ばかりです。

店じまいが早いので、仕事で近くを通った
時にお昼に伺うことが多く、酒も飲まずに
(当たり前)お決まりを頼み、あとは
お腹と懐と相談して何品か追加します。

全く儲けにならないお客さんです。
(紹介してくれた友人とお店の方には
申し訳ないです。)

月並みですがこの店に嵌ったのはマグロの
赤身おいしさに気がついたときです。

赤身でも充分脂の乗りがわかります。
それと青もの 鯖、鯵のおいしさ

でも、最大の魅力はお客さんにおいしい
ものをおいしく食べてもらいたいという
職人さんの気持ちが、よく伝わるところです。

お決まりを頼んだのにネタの中に自分の
好物が入っていたり・・・

とても、うれしいです。

インターネットで紹介されているため
昼時も全国からお客様が見えています。

ほとんどの方が、初めて来られたお客様
ですが、とても親切に対応しています。
威張ったところが全くありません。

いつの間にか、年末のお寿司、家族の
祝い事に実家が近いこともあり全てこのお店
に伺うようになっています。
(支払いが私の時は、誰からも文句は出ません)

先週末

ある方の葬儀へ行きました。
その人は、中古車の販売を
されていました。

私が、釣りのために車を買った
15年前からずっと担当をして
頂いた方です。

つねにお客様に対しては腰が
低く、私にも親身になって接して
くれました。

車に関しての知識どころか興味
すら無かった私に、車に関して
丁寧に説明してくれました。

私が、マンション大規模修繕業務
にすんなりと入れたにも
その方のお客様に対する接し方
を見ていたからです。

建築技術者の多くは直接お客様に
接する機会が多いわけではありません。

住宅や小規模な建物を除くと、
ほとんどの場合が多少なりとも建築に
関する知識を持ったお客様と接する
機会が多いのです。(企業には営繕担当
官庁には専門部署があります)

そのため、お客様も自分と同じような
知識があるものとして接してして
しまいます。

一例を上げれば、外壁のひび割れを
クラックといってしまいます。

しかしマンション大規模修繕では
プロとしてお客様に建物の事を
分かりやすく説明することが期待
されています。

そのギャップに気がつかない限り、
お客様と円滑なコミュニケーション
がとれません。

もうひとつ学んだことは、お客様
の利益を優先させる基本姿勢です。

その方は会社を早期退職されて
自分で販売店を始めましたが
自分の店にお客さんの希望条件に
合う車がない場合はお客さんを
もとの会社に紹介していました。

私の友人から車検を御願いされた
ときも「新車だから、ディーラー
で車検を受けた方が、少々値段は
高くとも、最終的には得です」
というアドバイスをしてくれました。

なかなかできることではないと
思います。

突然の病に倒れ、入院してから
2月あまりで逝去されたそうです。

何気なくお店を訪ねると
「今村さん、車の調子はどうですか?」
といつもの笑顔で迎えてくれる
気がしてなりません。

ご冥福をお祈りします。
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