マンション大規模修繕日記

2008年09月11日09:05

見積要領書2ページ目

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2ページ目からは会社の
ノウハウが詰っているので
写真は載せられません。

11.契約期間

12.契約方法

13.支払い条件

ここが問題です。

以前は着手時に工事費の30％
工事完了時に70％という割り振り
でしたが、大規模修繕をマンション
大規模修繕を受注した会社の突然の
倒産、会社更生法適用が現実の
ものとなり、

もしも、着手時に工事費の一部を
入金をしていた場合に、管理組合に
不利益が無いかと考えると、
今までのような形は取りにくく

着手時に無条件に30％支払いを
行っていた支払い条件に関しては

完成保証人を付ける場合のみ
着手時に支払う

それ以外は着手後の出来高
に応じて支払いを行う

2つの方法が考えられます。

修繕積立金は管理組合の大切な
資産、つまり組合員のものですから
用心に用心を重ねることが必要です。

14.瑕疵担保

各部位に使用する材料の保障期間
を記載します。

施工会社に落ち度があった場合は
この保証で修理をしてもらいますので
記載を忘れないでください。

下地補修工事

塗装

屋上防水

バルコニー防水

シーリング工事

それぞれ保証期間が異なります。

2008年09月10日13:58

見積要領書1ページ目

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写真が見積要領書の1ページ目です。

1.発注者
2.工事名称
3.工事場所
4.工事規模
5.提出書類　工事見積書　提案書　保証承諾書
6.見積書締切日、提出場所
7.工事期間
8.現地調査
9.質疑応答
10.大規模修繕工事の規模範囲

が書いてあります

見積金額に営業する項目が
いくつかあります。

この中での最大のポイントは
提出書類の中の提案書です。

何度かお話しているように施工会社
を見積金額のみで選定することは
危険です。

そのために書類審査を行いましたが
それだけでは、まだ、不充分です。

というのは、データだけの判断
ですから、その会社が何を考えて
工事を行うのかは不明です。

では、その施工会社の良し悪しを
どのように判断するのか？
そのために、見積書の提出
をお願いする会社に「提案書」
の提出もお願いします。

提案書の内容は
①工事工程表
②仮設計画書
③そのマンションごとの独自提案

見積書の金額だけではなく
この3つの書類、図面の比較検討
も含めて、プレゼンテーション
に進む会社を選びます。

2008年09月09日11:27

見積要領書

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写真は見積要領書の表紙です。

見積には以下の資料が必要です。

Ⅰ　工事見積要領書
Ⅱ　共通仕様書・工事現場監理仕様書
Ⅲ　設計図
Ⅳ　共通内訳書

当たり前の事ですが見積時には、
大規模修繕の仕様書、設計図
内訳書が必要です。

共通仕様書というのは、工事の方法
と使用材料、使用量を定めたもの

工事現場監理仕様書は現場監理
の内容を定めたものです。

いずれも見積金額に影響が出ます。

共通内訳書は大規模修繕工事の
各社の見積の工事項目、工事数量を
統一するために必要です。

なぜ、これだけの資料が必要か？

といえば、各社の工事費見積内容と
見積条件を統一しないと各社が同一
条件で競争できないためです。

管理組合独力で施工会社から直接
見積を取られ、各社の見積内容が
バラバラで比較が出来なくなって
相談を受けるケースがたまにあります。

ほとんどの場合がこのような工事見積
内容、提供資料を統一しないで
施工会社に見積をお願いしています。

複数の施工業者に見積をお願いする
ときは見積内容を統一してください。

2008年09月08日12:06

書類審査が終わったら

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いよいよ、見積に入ります。

その前に

①見積会社に連絡をする

②落選会社に連絡をする

③見積要綱書を作る

応募頂いた会社に対して
見積依頼会社には1週間前に
見積説明会の日時をお知らせします。

図面説明会は管理組合の要望
があれば、談合防止の目的から
各社バラバラに行うことも
ありますが、さすがにそこまでは
考えにくいこともあり
弊社では各社一緒に行っています。

又、書類審査で落選した会社にも
断り状を送付する。

この2点を行ってください。

特に落選した業者には
忘れずに送ってください。

見積要綱書というのは
施工会社が見積金額を算出する上で
必要な情報を書面で各社に
お知らせするものです。

特に問題になるのが工事費の
支払い条件です。

以前は着手時に工事費の30％
工事完了時に70％という割り振り
でしたが、大規模修繕をマンション
大規模修繕を受注した会社の突然の
倒産、会社更生法適用が現実の
ものとなり、

もしも、着手時に工事費の一部を
入金をしていた場合に、管理組合に
不利益が無いかと考えると、
今までのような形は取りにくく
なります。

見積要綱書については
明日以降も詳しくお話をします。

2008年09月07日11:28

マッコイ・タイナー

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先日東京で働いている友人
が出張して来まして会いました。

ジンギスカンの食べた後に
どこに行こうかということに
になりましたが

そういえば、あのジャズ喫茶
は今どうなったの？と映画館の下
にあった店の事を尋ねられました。

彼はジャズが好きで大学のジャズ研で
演奏もしていました。

映画館の地下にあった店は有名で
移転して今も営業しているはずです。

なんとかたどりつき、ウイスキーを
頼み、改めて店内を見回すと、莫大な
数のレコードがあります。

ジャズが最盛期は短く流行したのは
1955年～1985年の30年間くらいです

ちょっとしゃれた飲食店で流れている曲
のほとんどはこの頃の録音です。

その店のレコードは、バックヤードに
あるものまで入れると1万枚はくだらない
はずです。

友人はマッコイ・タイナーのレコードを
リクエストしました。

私はあまりマッコイ・タイナーを深く
知りませんけれど。

「Fly With The Wind」1975年の録音です。
ちょうどジャズがフュージョンといわれる
（ロックとの混合）ころのアルバムです。

スピーから流れてくる音に驚きました。

演奏はひたすらかっこいいとしか言いよう
がなく、スピードと音の量に圧倒されます。

友人はロック好きの先輩に良いフユージョン
のアルバムを紹介してくださいと頼まれて
このアルバムを紹介したそうです。

ストリングスが入っているので、音は重厚
になりちょっとシンフォニーっぽいです。

ジャズがその時代の音楽を代表していた
ことを感じさせてくれるアルバムに1枚です。

現在では再現できない何かがあります。

その店にある1万枚以上のアルバム全て
がすばらしいわけではないけれど
遺産だけでジャズというジャンルが
保っているといっても良い情況です。

同時に現代を代表する音楽とは何か？
と考えると、ちょっとさびしいものが
あります。