マンション大規模修繕日記

マンション大規模修繕業務に係わる日記です。

管理組合のトラウマ

いろいろな組合さんと仕事をしておりますが、トラウマのある組合さんも中にはいらっしゃいます。

トラウマのある組合ってどういうこと?とお思いでしょう。

簡単に言えば、信頼し全てをお任せしていた管理会社さんから裏切りにあったと多くの組合員の方が感じていて、全てに対して疑り深くなっている組合さんです。

しかもその裏切りが大規模修繕工事や日常修繕に関わっている場合が少なくありません。

何年か前にお仕事をした管理組合さんは大規模修繕工事の施工会社選定で管理会社さんかかなり強引な手段で施工会社を決められそうになり、組合員が頑張って施工会社決定の総会で否決としたそうです。

また、別の組合さんでは、日常の修繕工事をかなり割高に発注させられた疑惑があるそうです。

このような組合さんは、大規模修繕工事のパートナーとして北星を選んでいただいても、いろいろな場面でかなり慎重というか、疑がり深い傾向があります。

やはり、一度信じていた相手から裏切られたとなると、それがトラウマになってしますべてを疑ってしまうのはどうしても仕方がないことだと思います。

ただ、それがあまりに過剰になって、自分たちで答えを出さない、出せない方向へ、つまり施工会社を自分たちで選べなくなる方向へ行くのは、まずいと感じています。

2008年工事の物件の調査その2

16年前に大規模修繕工事を行った物件の調査が終了しました。

外壁以外のバルコニーの床や天井、屋上防水にも大きな劣化は見られません。

それどころか、外壁塗装は上階で塗装表面のチョーキング(粉化)は始まっていますが、主材部分は未だに弾性を保っています。

これにはちょっと驚きました。

たとえ15年前の材料、工法であっても施工会社が丁寧な施工さえしていれば、大規模修繕工事の18年周期化は可能だと思います。

今の材料は、大規模修繕工事で15年周期化は可能というか、もうすでに標準仕様だと思います。

丁寧な施工とは、一つは材料をケチらない。もうひとつは、現場監督が適切な指示を職人さんに出して、劣化が早まるような不良工事となる原因を無くすことです。

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2008年工事の物件の調査 その1

只今16年前に大規模修繕工事を行った物件の調査をおこなっております。

意外なことに大きな劣化は見られません。

この物件は調査終了後設計に入りどんなに急いでも2026年工事となる予定ですが、その場合工事の工事周期は18年となります。

通常、大規模修繕工事から12年経つと劣化が目立ち始め、遅くとも15年目には誰の目にもすぐにでも大規模修繕工事の実施が必要なくらい劣化が目立ってきます。

実はこの物件、私が前職で営業、調査診断、設計監理を行った物件です。

今回設計事務所を決めるヒヤリングの時もその当時の修繕委員の方が何人かいらっしゃいました。

これだけ建物の劣化が少ない理由は、残念ながら設計事務所の力だけではないと思います。

正直に言えば、施工会社の力が大きいと思います。

パソコンが・・・

更新が遅れております。

調査もありましたが、パソコンがダウンしてしまい、新しいパソコンに入れ替えました。

データはバックアップしておりましたので、問題はありません。

組合員参加の1年目検査

今週の竣工1年目検査には理事・修繕委員の立ち会いがありました。

通常、竣工1.3.5年目検査は平日に行われることが多く、なかなか理事・修繕委員の立ち会いはありません。

かと言って、土日に竣工1.3.5年目検査を行えば、理事・修繕委員が必ず立ち会うかと言えば、そんなことは全くありません。

そもそも2024年問題で土曜日はまだしも日曜・祝日に施工会社、設計事務所の会社員が働くと代休を取らせなくてはならないことになってしまい、この人手不足の現場最盛期に果たして代休が取れるか?と言えば、全く無理な現状があります。

このように竣工1.3.5年目検査は平日に行わざるを得ない「大人の事情」もあります。

現役をリタイヤされた理事・修繕委員の方は竣工1.3.5年目検査に立ち会われた方が良いかと思います。

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