マンション大規模修繕日記

マンション大規模修繕業務に係わる日記です。

修繕積立金の値上げについての説明会

今年の夏から取り組んでいた長期修繕計画の見直しの結果として、修繕積立金残高の不足が明らかになったため修繕積立金を引き上げることになりました。

屬△燭蠅侶邀曚135円から190円となってしまいます。

平均的な住戸で月額4,400円程度の値上げとなります。

今回は、工事費の値上がりによる値上げではなく、共用部の給水管更新工事に合わせ、専有部の給水・給湯管更新工事も新たに大規模修繕工事に見込んで反映した結果です。

専有部の給水・給湯管更新工事だけで戸当たり約60万円かかります。

来年築30年目を迎えるマンションであり、専有部の給水、給湯管は被覆銅管であるため、これから10年以内の更新工事は必要不可欠となります。

区分所有にお任せして築40年を迎えるまでに全戸の専有部の給水、給湯管の更新工事を終えることはかなり難しいと思います。

更新工事費60万円を工事終了後すぐに現金で支払うことができない区分所有者も出てくると思います。

給水・給湯管からの漏水は漏水を発生させた区分所有者だけではなく、その下階のお宅へも被害を及ぼすために、確実な全戸の更新工事の実施が必要不可欠です。

説明会ではこの点も詳しくお伝えしました。

説明会の2ヶ月前から組合内の広報誌に積立金の見直しの記事を掲載して頂き、説明会の2週間前に全戸に説明会で使用する資料を配布しています。

2023年秋工事の竣工検査

12月1日に2023年秋工事の竣工検査を行いました。

主な工事は11月中に終わり、仮設足場の撤去後の工事の状況確認、共用内部の状況確認と検査が主な内容です。

平日の日中にもかかわらず、組合からは3名の理事の方が出席されました。

外壁タイルもどのタイルを張り替えたのか全く分からない程の出来で、組合の方は喜んでいました。

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札幌駅前にお立ち寄りの際は・・・

大規模修繕工事とは関係が無い話です。

札幌大丸デパートのエントランスに知人二人の作品(クリスマスツリーとオブジェ)が展示されています。

もしも、お時間が許せば、お立ち寄りください。

清水幾太郎さんと熊谷文秀さんの作品です。

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2024年春工事の準備

2023年の大規模修繕工事がやっと終わりかけていますが、すでに2024年春工事の準備が進んでいます。

その準備の一つが外壁タイルの試し焼きです。

外壁に貼られたタイルを抜き取り特注タイルを試し焼きします。

外壁タイルの試し焼きには約3か月ていどの時間が掛かりますので、余裕があるわけではありません。

正月の間は、窯が止まりますので、何とか年内に2回程度タイルを焼ければと思います。

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前回の大規模修繕工事とは、何もかもが・・・

今年も11月も後半となり、そろそろ師走となります。

2023年秋の大規模修繕工事も終わり、2024年春工事の準備が始まっています。

又、2024年の秋工事の施工会社選定もそろそろ終盤を迎えようとしております。

ここ数年施工会社選定が、大幅に早まっております。

前回の大規模修繕工事とは、何もかもが変わっています。

大きく変わった大きな理由は国内の建設業を取り巻く状況の変化です。

前回の大規模修繕工事は2010年前後の工事が多く、ちょうどリーマンショック直後でゼネコン(総合建設業)が大規模修繕工事に新規参入していました。

建設業界に仕事が全くと言ってよいほど無く、とにかく仕事が無ければつぶれてしまうという会社も多く、いわゆるダンピング受注合戦ともいえる状況でした。

現在は、札幌市内あちこちで新築、改修、大規模修繕の工事が行われています。その上、ウクライナでの紛争で原材料費の値上がり、為替の関係で、輸入材料の実質値上がりもあります。

ひと言でいえば、前回は発注者(管理組合)優位、今回は受注者(施工会社)優位の状況です。

具体的には

 〜芦鵑旅事に比べ工事費用が2倍以上に上がるケースもある。
 
  工事の仕様、工事の内容等の違いもありますが、概算工事費を作っている設計事務所が驚くような低価格で工事契約を行っていた現場もあります。

  しかしながら、その施工会社は倒産しており、工事保証が受けられなかったという現場もありました。

  工事内容も、安かろう悪かろうの工事も少なくなかった様です。  

➁ 施工会社選定のタイミングが早まった。

  大体、3か月位早まっています。来年予定されている大規模修繕工事の現場は10件ほどありますが、すでに7件の施工会社は決定・内定しています。

➁ 公募に応募する施工会社の数が激減した。

  前回は10社以上の施工会社から応募があったという組合さんが多いですが、現在は3〜5社程度の応募です。

  理由は、総合建設業者が新築が忙しく、大規模修繕工事から撤退し、専門会社も統廃合もあり施工会社の数が減ったことが挙げられます。

  又、職人さんの高齢化による引退、若年層の建設工事離れ等から施工できる棟数も減ってきているようです。
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