マンション大規模修繕日記

マンション大規模修繕業務に係わる日記です。

修繕積立金不足の憂鬱

春からの大規模修繕工事に向けて施工会社選定はほぼ終わり、秋工事の施工会社選定を行っております。

その際、必ず問題になるのが工事予算の不足です。

その原因を探るとほとんどのケースでは、修繕積立金の不足です。

「現状の積立金が圧倒的に低額のまま」というケースも少なくありません。

そのため、1回目の大規模修繕から借り入れが必要というケースが散見されます。

工事資金を借入するのも嫌なので、工事資金が貯まるまで工事の先のばしをするというマンションもあります。

修繕積立金を見直すというのは、なかなか困難なようです。

現在、1回目の大規模修繕を行うタイミングに差し掛かったマンションは2003年から2006年に分譲されたものです。

国土交通省が修繕積立金ガイドラインを発表したのが2011年ですからそれ以前に分譲されたマンションでは、修繕積立金の指標がないため、低額だという事がなかなか分からなかったと言えます。

2011年以前に分譲されたマンションの多くで潜在的に修繕積立金不足の可能性があります。

日なたでの外壁タイルの確認

前回、曇った状況でしかタイルを確認できなかったため、晴れた日を狙って試し焼きした外壁タイルの色合わせを行いました。

色合わせと書きましたが、正確には「タイル表面の反射状況の合わせ」確認です。

色だけを見ると、4つのタイルはどれも悪くないと感じました。

上から2番目か一番下のタイルが合っている気がします。

ところがタイルを斜めから見て、光の反射角度を変えてタイルの状況を見ると下の2枚は反射が大きく、補修部分に貼ると、周囲の既存タイルからちょっと目立つと感じました。

このように外壁タイルの色合わせは必ず、日なたと日陰で確認して、日なたでは、反射具合を確認してください。

図77

IMG_6385

IMG_6390

外壁タイルは晴れないと決められません。

昨年末に再チャレンジをお願いした外壁タイルが焼きあがってきました。

しかしながら、昨日の札幌は午前中雪が降ってタイル合わせに行けませんでした。

午後から晴れ間がでたので、タイル合わせに向かいましたが、再び雪がちらつき出し始め増した。

12月のタイル合わせの時は日陰では、ばっちりあっていましたが、日向ではちょっと薄い気がしていました。

仕方がないので、見本タイルを外壁に貼って、晴れた日に再確認をすることにしました。

IMG_6371

IMG_6370


こちらのマンションの外壁タイルも再チャレンジ

昨日色合わせしたマンションの他にもう1件のマンションで色合わせしました。

こちらのマンションの外壁タイルは低層部と高層部で2色あります。

低層部は濃い色のタイルのミックス

高層部は薄い色のタイルのミックスです。

写真の様に低層の濃い色のタイルは結構良い線に来ています。

大事なことは、同じタイルであっても日なたと日影ではタイルの色が違って見えるので、両方に上手く対応できていることを確認する事です。

写真の上の2枚は上がグレイで下が茶系のベージュに見えますが、同じタイルを日影と日なたで比べた状況です。

3色の見本を2パターン作ったので、2パターンの近いものを選択していけば行けそうな気がします。

しかし、高層の薄い色のタイルはちょっとだけ濃いかな?という気がしています。

高層のタイルをもう一度焼いてみることにしました。

1

2

IMG_6363

IMG_6365

2回目の外壁タイル試し焼きが微妙

来春着工のタイル物件の2回目の試し焼きが出来上がってきました。

ちょっと微妙です。

試し焼きタイルを外壁に貼りましたが、黄色いテープを貼った色のタイルが再現されていません。

試し焼きタイルはオレンジの発色が弱い様に感じます。

他の面にも貼りましたが納得できません。

うーん。

もう一度焼いた方が良いのでは?

という結論になりました。

既存の外壁タイルは4色の窯変タイルのミックスですので、ちょっと難しいのかなと思います。

しかし、外壁タイルの色をできるだけ既存のタイルに合わせたいので、再度挑戦してもらいます。

IMG_6332

IMG_6339

Archives
Categories
訪問者数
  • 今日:
  • 昨日:
  • 累計:

記事検索
QRコード
QRコード
  • ライブドアブログ