マンション大規模修繕日記

マンション大規模修繕業務に係わる日記です。

今年の工事がやっと終わりました。

12月23日(土・祝)今年最後の物件の完了検査と引き渡しがありました。

今年は雪が随分と早くから本格的に降ってしまい、屋上防水のトップコートや駐車場の防水は来年の春に持ち越しです。

本来であれば、工事の延期は許されないのですが、気温が下がってから工事を行うと予定の時間で固まらなかったり乾かなかったり本来の性能が発揮できなかったりといろいろと支障がでてくるので、無理に工事をしないで、来春に工事をしてもらうようにしました。

「是が非でも、工期に間に合わせろ、間に合わなければ違約金を取る」とは、言えない状況です。昨年の前からですが、今年は特にどの現場も職人さんの不足は深刻です。

しかしながら、来春着工のこれから工事を行う管理組合の方は、施工会社との契約に対して、工事遅延が発生した場合の違約金はどうなっているの?という質問がきます。

私たちから、昨今の職人不足のお話をしても、工事が始まる前から工事が遅れる可能性が高いというのも、おかしな話に聞こえるようで、なかなか信じてもらえません。

2020年を過ぎると、今のような新築ラッシュは無くなり、工事費が昔のレベルまで戻るという予測が一昨年前まで良く聞かれましたが、職人さんがいない現状を間のあたりにすると説得力が無く、工事費が下がらない可能性が高いと感じます。



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今季の工事がやっと終わります。

先日、8月初旬に着工した物件がやっと完了検査を迎えることができました。

施工会社から着工前に提出された工程表によれば、本来であれば、11月末に終わる予定でしたが、予定よりも遅れてしまいました。

遅れた原因で最大のものは、職人さんの不足です。

特にウレタン防水の職人さんは、どの会社、その現場でも不足しています。

また、秋の天候不順で雨の日が続いたため、工事ができない日が多く、工事が遅れてしまいました。

更に言えば、最近1回目の大規模修繕を行うマンションは、これまでと比べて1戸あたりのバルコニー面積が増えているように感じます。

これまでバルコニーと言えは、南面に一か所だったものが、南北2個所となり、最近は住戸の廻り全ての面にバルコニーが設置されているマンションが主力となっています。

バルコニーの面積が増えると当然工事費も上がります。

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工事費は1戸あたり100万円・・・今時通用しません。

マンション大規模修繕の工事費の話をすると、未だに1戸あたり100万円と考えている組合の方が多いのに驚かされます。

毎年コンスタントに大規模修繕工事の設計や工事監理をしている身からすると「それは一体いつの話ですか?」と聞きたくなるのを我慢して、「どこでそのようなお話を聞いたのですか?」と伺うと

1.本で読んだ

2.セミナーで聞いた

3.管理会社から聞いた

という様なお答えを頂きます。

現実の工事費は、1戸あたり150万円程度と考えておいた方が良いような状況です。

上記の本やセミナーや管理会社が判断の基準をしているのは、7〜10年前に良く言われていた内容です。

実務を現役で実施していない方のセミナーでは、未だにこのような数字を使われているようですが、大規模修繕の専門家としてお話しされるので実に困ったものです。

検査に向かう前に虹が出ていました。

マンション大規模修繕工事が追い込み時期に入り竣工検査が続いています。

今朝も現場に直行でした。
マンションの方向に向かって車を走らせると虹が出ていることに気が付きました。

竣工検査が吉兆である事を願いましたが、この悪天候続きで、屋上防水のトップコート(保護塗料)が塗れず、今日から悪天候になるため、来春の施工になる可能性が出てきました。

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早急にご自分自身の手で修繕積立金の見直しをしてください

来春の大規模修繕工事の施工会社選定もほぼ終了し、来秋の大規模修繕工事の施工会社選定に進んでいます。

それにしても、大規模修繕の工事費が下がりません。

設計事務所の概算金額の95%からいくらか下がる状態で、下げどまり感があります。

これから、大規模修繕を迎える組合の方は、もう一度、自分たちのマンションの修繕積立金が適正かどうかご確認してください。

特に問題となっているのは、1回目の大規模修繕から修繕積立金が不足しているという組合も増えていることです。

その理由は、建設ラッシュの影響だけではなく、1回目の大規模修繕を迎えるマンションの建物が大型化したことやバルコニーの面積が増えたも原因と考えられます。

このようなお話をしても「管理会社は積立金に対して何も言わないし、長期修繕計画書上は間に合うことになっているから、うちのマンションは関係ないよ」と言われる方も少なくないと思います。

しかしながら、このようなマンションに限って、1回目の大規模修繕工事から不足という事態が起きます。

そこで、ご自身で修繕積立金の過不足を確認して、もしも、大幅に不足しているなら、できるだけ早く、改訂をされることをお勧めします。

修繕積立金の過不足の確認方法

1戸あたり150万円の工事費が掛かると想定して、大規模修繕工事までに戸数×150万円の積立金残高が確保されているか確認する。(50戸規模のマンションを基準としていますので、小規模なものは割増してください。また、1戸が80屬鯆兇┐訛膩進件や建物の四周にバルコニーがあるようなマンションも工事費を割増してください)

国土交通省の修繕積立金ガイドラインに掲示されている早見表と比較してみる。
http://www.mlit.go.jp/common/001080837.pdf#search=%27%E3%83%9E%E3%83%B3%E3%82%B7%E3%83%A7%E3%83%B3%E3%81%AE%E4%BF%AE%E7%B9%95%E7%A9%8D%E7%AB%8B%E9%87%91%E3%81%AB%E9%96%A2%E3%81%99%E3%82%8B%E3%82%AC%E3%82%A4%E3%83%89%E3%83%A9%E3%82%A4%E3%83%B3%27

皆様は不思議に思われるかもしれませんが、管理会社は修繕積立金が不足していても何も言いません。

その理由は下手に「積立金が不足しているので、値上げましょう」と言えば、理事会や組合員から「不足分は、管理費を下げて積立金に充ててください」と言われかねないからです。

どのようなマンションであっても修繕積立金の不足が明らかになると、「修繕積立金の不足は管理会社の責任だから、管理会社は責任を取って管理費を下げろ。下げないなら管理会社を変えるぞ」という無茶苦茶を言う人が居るため、管理会社からは迂闊に言い出せないそうです。

修繕積立金の値上げには、莫大な労力が掛かります。組合から依頼されない限りは、ハイリスク、ノーリターンなことを自ら進んで行いません。ヤブヘビになり兼ねないですし。

このような理由で、管理会社の担当者は廻りのマンションに比べて修繕積立金が随分低めだと感じていても、何も言えない状況です。

突き詰めれば、当たり前のことですが、修繕積立金の確保は管理組合の仕事ですから、管理会社は修繕積立金の不足に対して責任の取りようがありません。

組合の皆様が自らを守るしかありません。

無題84
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