マンション大規模修繕日記

マンション大規模修繕業務に係わる日記です。

2008年05月

今日の現場見学会は終了しましたが

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これからあと2週間 
弊社の現場見学会は続きます。

今年から現場見学会に参加して頂いた
方にアンケートをお願いしています。

「工事がよく理解できた」
「たいへんよかった」
「大変参考になりました」
という感想が多く

他の組合からの参加者からは

「自分のマンションの場合を想像
するときに役に立つ」

「工事方法、組合員への伝達方法が
参考になりました」

という感想を頂いております。

大変ありがたいご感想です。

施工者共、現場見学会をやって
よかったと感じております。

アンケートにも書かれていましたが
「百聞は一見にしかず」ですので、
ご遠慮なさらずに申し込みください。

外壁タイルの建物の高所の調査

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昨日のブログで書いた方法だけでは
建物の1階部分だけの調査となり不安
だな・・・と思われた方はいませんか?

実は私たちも不安です。

広範囲のタイルの浮きが建物の上階に
集中して発生した例もあります。

かといって、ビルの窓の掃除用の
ゴンドラを借りて、全面的に調査
を行うと、莫大な費用が掛かります。

100戸のマンションですと約200万
掛かります。

そのため、写真のようなチェア
ゴンドラと呼ばれる機械を使って、
部分的に建物の1階から最上階まで
の外壁タイルの調査を行う方法を
お勧めしています。

階数が低い建物の場合は高所作業車
を使う方法もあります。

高所のタイルの部分調査は2日間で
10〜15万掛かります。

タイルは貼る時期や職人さんの腕
によって浮きの数量に大きく差が出る
ため、1階部分の調査結果だけでは
不安が残ります。

外壁タイルの建物の調査

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タイルのひび割れは、建物の低い部分は
目視によって把握できますが、タイルの
浮きは目視だけでは、分かりません。

そこで、われわれは打診棒という道具を
使います。

鉄もしくはカーボンの棒の先に鉄の玉が
付いているハンマーのようなものです。

打診棒といってもタイルを叩くのでは
なく表面をなぜる感じです。(写真)

この棒でタイルの表面をなぜると浮いて
いるタイルはカサカサと中身の抜けた音
がします。

最初は分かりにくいですが、なれると
すぐに分かります。

建物の高い部分のタイルの打診は写真の
ような伸縮式のものを用います。

この打診棒を使うと建物の1階部分は
ほとんど打診調査することが出来ます。

建物の各面ごとにタイルのひび割れ(3階
程度まで)と浮きの枚数を調査します。

調査部分のタイルの浮き、ひび割れ割合は
把握できますから調査した部分の面積を
建物全体のタイル面積で割り返せば
その比率から建物全体のタイルの浮き
とひび割れの数量が推察できます。

外壁タイルの建物の劣化

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現場見学会でよくある質問なのですが
「外壁がタイル貼りの建物は、永遠に劣化
しないのでは?」と聞かれます。

確かにタイルそのものの寿命は永く建物が
ある限り全面的な貼り替えは不要です。

なぜタイル建物の大規模修繕が必要なのか?

.織ぅ襪浮いていて、落下の恐れがある
 (写真のように広範囲で落下すると危険)

▲織ぅ襪砲劼啌笋譴生じている
(ひび割れから空気、水、紫外線がコンク
リートに入りコンクリートを劣化させる。
又タイル裏への浸水が凍結融解でタイル
の浮きの原因となる)

この2つが大規模修繕の主な理由です。
大規模修繕では外壁タイルの総枚数の3%
前後の貼り替えを行う建物がほとんどです。

一般的にマンションの外壁に使われる
タイルは45二丁掛け、50二丁掛けと
いわれるもので大きさはタイル自体が
45弌95弌.織ぅ詭榁呂鯑れると
50弌100个梁腓さです。

つまり1屬200枚のタイルがあります。

外壁タイルが3.000屬△觀物のタイル
総数は、3.000×200=600.000枚のタイル
があり3%であれば、18.000枚の張替え
となります。

タイルが浮く原因は太陽光による温度
変化のほかいろいろな原因が考えられ
ますが、防止することは困難です。

又、ひび割れは、建物の壁面の構造的
に弱い部分例えば、窓の四隅に発生する
ことが多く、コンクリートのひび割れに
沿ってタイルも割れ、劣化が進行する
と浮き始めます。

外壁仕上げがタイルと塗装の違い

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この写真は、土曜日に現場見学会を行う
マンションのタイル試し焼き試験の様子です。

既存の外壁タイルの中で、浮いたり割れたものを
補修するためのタイルが、既存のタイルと色や
肌合いがどの程度合っているかを比べています。

大規模修繕に使うタイルは全て特注品となります。

新築時には既製品の中から選びますが、太陽光に
よって日焼けしていますので、既に貼られている
タイルを元に特注タイルとして色あわせが必要に
なります。

4月着工の大規模修繕工事に使うタイルなのですが
この試験は1月31日に行いました。

そんな早い時期に試験をしなくても・・・
と思われるかもしれませんが、
もしも、今回のタイルの色が既存建物と合わなければ
もう一度試験焼きを行います。

次のタイル試験焼きの結果が出るにはどんなに
急いでも2〜3週間掛かります。

2度目の試験焼きでも結果が思わしくなく、3度目
の試験焼きをする現場も珍しくありません。

この現場では、1回目の試験でOKが出ました。

外壁が塗装のマンションは、組合が望む色に
塗り替えることが出来ますが、タイルの建物は
既存のタイルに補修に使うタイルをできるだけ
合わせなくてはなりません。

そのため来年の春一番で着工予定の建物の
スケジュールは、出来れば年内に施工業者の選定を
終えタイルの試験焼きが始められる予定とします。

今週の現場見学会

92f78b4a.jpg




私の春季最後の現場見学会です。

外壁の塗装及びタイル修繕の様子
バルコニー防水の修繕
1階がピロティ駐車場になった場合
の仮設足場設置の様子を
ご覧いただけます。

場所 JR琴似駅徒歩3分
(八軒会館から徒歩1分)

外壁 タイル/塗装

戸数 94戸 棟数3棟

時間 午後1時から約1時間

集合場所 集会室管理室前

駐車場 敷地内に確保できませんので
    JR琴似駅周辺の駐車場をご利用
    ください。

ホームページ内の下記の申し込み
フォームより申し込みください。

http://www.urbanp.co.jp/kengaku-mousikomi.html

大規模修繕工事現場の休日

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日曜日は大規模修繕工事の現場も休日ですが、
土曜日、祝日は工事を行うことが多いです。

居住者にとって、どうしても、バルコニーの
前にある仮設足場がうっとうしく、
特に気温が上昇する7月に入ると一日も早く
足場が取れないのか気になり初めます。

そのため、春先スタートの工事現場は
出来るだけ早く着工して、できるだけ早く
工事を終了させる工程を組んで行きます。

しかし、大規模修繕工事は外部の共用部分が
主な工事対象ですからほとんどが天候に左右
されやすい工事です。

雨が降ると屋上防水、バルコニー防水、外壁
塗装工事が出来なくなります。

風が強くても、塗料の飛散の恐れや荷揚げ工事
の安全のため工事がストップします。

このような条件の中で、工事を行いますので
大規模修繕工事の休日はどうしても日曜日
だけになってしまいます。

工事が、最終段階に近づくと、居住者の皆さん
も「はやく足場が取れるように」思うように
なりますので、工事現場は自主的に交代で
休みを取りながら日曜日も工事を行うこと
もあります。

第2回目の現場見学会終了

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厚別区大谷地の現場見学会
が終了しました。

前回と同様に

〃物の状況の説明

外壁の修繕

2鮎緞豹紊僚ち

ぅ丱襯灰法舎豹紊僚ち

について居住者および外部の組合の方
と見学会を行いました。

居住者の方から工事に関する多くの
質問が出ましたがともに工事現場を見て
お答えすると納得して頂きました。

工事現場の様子を見て頂くことによって、
居住者の大規模修繕工事へのご理解が
深まるように感じました。

現場見学会の内容 

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塗装について

塗装の役割は建物に色を付けるだけではなく、
最大の目的は建物のコンクリートを劣化
の原因となる酸素、水、紫外線から守る
ことです。

コンクリートは何年も時間を掛けて固まって
行きます。コンクリートは固まるときに若干
ですが収縮します。

するとどうしてもコンクリートの表面に細い
ひび割れが発生します。巾が0.2ミリ未満の
ヘアラインクラックといわれるものでひび割れの
巾が0.2ミリ未満であれば、空気も水も通さない
と言われています。

ひび割れが、広がり0.2ミリ以上となると空気、
水が入ってきて、コンクリートの中性化が進行
してゆきます。

コンクリートが中性化するとコンクリート内部に
ある鉄筋が錆び始め、建物全体の劣化が進みます。

今回外壁の塗り替えに採用した塗料は、厚塗りの
弾性タイプです。

塗装は1度に塗らず下塗り1回、上塗り2回と
計3回に分けて塗ります。
最初に白色の下塗り材を塗ります。

この塗装は、弾力性があり、コンクリートの
表面に新たなひび割れが生じてもそれに追従し
塗装保護材となってコンクリートのひび割れの
内部に空気、水紫外線を通しません。

硬い塗料ですとコンクリートの表面にひび割れ
が生じると塗料が追従できずに割れてしまい
コンクリート内部に空気、紫外線、水が入ります。

塗装には10年間の保証をつけています。

写真は見学者の方が塗装の表面に爪を立て塗料の
柔らかさを確認している様子です。

現場見学会の内容 

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バルコニーの工事

バルコニーの工事の順番は大まか書くと

(斌漫天井面の下地補修、シーリング

∧斌漫天井面の塗装

床面の補修

ぞ果未離Ε譽織麕豹

といったように上から順番に工事
が行われます。

バルコニーにはすでにウレタン防水
が施工されていましたが、劣化が進んだ
ため今回2仭し塗りします。

写真はウレタン防水が仕上がった状況です。

ウレタン防水はコンクリートや
既存のウレタン防水との密着が良いため
大規模修繕のバルコニー防水では最も
よく使われる材料です。

ウレタン防水は平滑に仕上がり
ゴム状になりますのでひび割れにも
追従し高い防水性能を発揮します。

ただし、柔らかいため傷が付きやすい
ので、使用には注意が必要です。

又、ウレタンは固まる前は、液状なので
水平面の厚さは確保しやすいのですが
垂直面の厚さの確保が難しいところが
難点です。

厚みが2ミリですので、防水をする部分の
表面にゴミがあると、その部分だけ
薄くなってしまい均一に仕上がりません。

今回は非常にきれいに仕上がっています。
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