マンション大規模修繕日記

マンション大規模修繕業務に係わる日記です。

2008年07月

大規模修繕の忘れ物 

今回の大規模修繕工事の予算は?
と管理組合の理事に聞くと

ほとんどの組合では即答できません。

そして、次の会議のときに
修繕積立金の額を教えてくれます。

「修繕積立金の範囲内で」
「1.000万くらいは残して」
「一時金は徴収しないように」
これがほとんどの管理組合の要望です。

ところで、ここまでで管理組合は何か
大切なものを忘れています。

きょうのテーマは
大規模修繕における管理組合
の忘れ物です。

今までの話の中でとても重要な
書類の話を忘れています。

一体何だと思いますか?

竣工図? 
構造計算書?
設計事務所との契約書?

全て違います。
(最後は冗談ですよ)

答えは?
長期修繕計画書です。

本来であれば、長期修繕計画書
にもとづく、大規模修繕予算が
あってしかるべきです。

修繕積立金は今後30年間の
修繕工事を見越して積み立てて
ください。

それが分かるのは長期修繕
計画書があるからです。

ところで、長期修繕計画書
をお隣の方に説明できますか?

大規模修繕の忘れ物 

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写真はウレタン防水の表面です。
皺だらけですね。

防水一面がこのような状態です。
経年劣化ではなく施工不良だと
思います。

はっきりとはいえません。

問題は、何時どのような原因で
このようなことが起きたのか?

どのような材料を使い
どのような工法で工事がされたのか?

どのような条件下で工事が行われたのか?

工事が終了したときに問題はなかったのか?

工事の保証はどのようになっているのか?

それを誰が確認したのか?

これらが、全く分かりません。

竣工後1年目の様子は?
竣工後2年目の様子は?
竣工後5年目の様子は?

アフターフォローが行われた記録も
ありません。

つまり、工事の記録が全く残って
いないのです。

誰が忘れたのでしょうか?

誰も必要性に気が付かなかった・・・

記録を残すことの大切さ
検査を行うことの大切さ
アフターフォロー点検の大切さ

はこのようなときに現れます。

大規模修繕の忘れ物 

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二度目の大規模修繕でも・・・

木片が出てくることがあります。
1回目の大規模修繕での忘れ物です。

木片の上にコンクリートが3cm以上
かぶっていると打診をしても音の変化
が分かりにくくなります。

でも、写真のようにコンクリートが
ほとんどかぶっていない場所もあります。

なぜ、気がつかなかったのでしょうか?

多くの場合、コンクリートの表面が
わずかにふくれているはずです。

写真の木片は新築時コンクリートの型枠
を解体した時に、除去すべきものですから
本来、存在してはいけないものです。

1回目の大規模修繕のときに仮設足場を
掛けたあとの打診調査を忘れたのか?

下地の補修に重きを置かなかったのか?

新築時の木片がコンクリートの中に
残されているとは、想像できなかったのか?

原因はわかりません。

あなたのマンションの大規模修繕
を行ったときに木片が出てきても
もう、驚かないかもしれません。

もちろん冗談ですが、1回目の
大規模修繕のときに除去して
おきたいものです。






大規模修繕の忘れ物 

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写真はあるマンションの2回目の
大規模修繕で屋上防水をウレタン
防水で改修したときのものです。

現状は、ウレタン防水の下地
モルタルが浮いており、屋上防水の
改修が必要になりました。

新築時の図面を見ると屋上は
アスファルト防水でした。

アスファルト防水の場合1回目
の防水改修をどのような材料で
行うのが良いか?

私ならアスファルト防水と
即座に答えます。

改修材料との相性(同じ材料)
工法が充分確立し実績も豊富
このような理由です。

なぜ、ウレタン防水にしたのか?

前回の改修は施工会社主導で
行われ工事に携わった方が
組合理事にいらっしゃらない
ので、詳しい理由は分かりません
でした。

記録も残っていませんでした。

ちょっと気になったので
施工会社、材料メーカーをはじめ
いろいろな人に話を聞いて見ました。

皆さんのお話を聞いて得た推察は
ちょっと困った話です。

それは、施工を請け負った会社が
アスファルト防水よりもウレタン
防水を得意としているからでは
ないか?といったものです。

あくまでも推察であり、確証では
ありません。

問題が起きないのでしたらまだしも
それが、原因で組合に新たな負担を
強いる結果となってしまいました。

施工会社の都合で修繕方法と材料が
決められたのでは、管理組合は
たまったものではありません。

施工会社から管理組合に材料と
工法のメリットとデメリットの
説明があったはずですが今と
なってはわかりません。

実績の少ない新工法だとすれば
更にリスクが高まるので、管理組合
への説明が必要不可欠です。

設計事務所が参加した大規模
修繕であれば、説明があるはずです。

大規模修繕に使われる材料や工法
についての説明を忘れては
いけませんし。

諸星大二郎を知っていますか?

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先日書店のマンガコーナーで
彼の単行本を見つけました。

「バイオの黙示録」集英社

漫画作家としては大ヒット作
はなく、有名ではないかもしれません。
漫画に詳しい人なら知っている
そんな作家です。

そのストーリー展開と画風は独自性
がとても高く、読者を強くひきつけます。
「こんなストーリー誰も考えない」
といった独自性です。

彼の大手出版社からのデビュー作と
なった「生物都市」(1974年)を偶然
ジャンプで読んだSFファンの小学生
の私には大きな衝撃作であり、ずっと
心にのこっていました。

高校生になって単行本を見つけ
やっと作者の名前が分かりました。

この「生物都市」は手塚賞の選考の際も
独自性が高すぎて議論になったそうです。

http://ja.wikipedia.org/wiki/%E8%AB%
B8%E6%98%9F%E5%A4%A7%E4%BA%8C%E9%83%8E

漫画作家は手塚治や石森章太郎
といった大作家でも、作品のクオリティー
には大きな波があり、キャリアと共に説教
臭くもなります。

デビュー当時から変わらぬ高いクオリティー
説教くささとは全く無縁のと瑞々しさ
題材の豊富さ・・・

どれをとっても、ほかに比べる
ものがいない現代日本を代表的する
作家だと思います。

大規模修繕の忘れ物 

4dffb669.JPG





写真はあるマンションの廊下の天井です。
漏水の跡が見られるとおもいます。

1回目の大規模修繕を行ってから
水漏れが始まり、屋上防水が
原因と疑われ、何度も修繕を
おこなったそうです。

しかし、原因は、別のところに
ありました。

詳しくはいきいき通信19年3月号
にも書きましたが、屋上防水の金属
笠木の内部に密閉された空洞部分を
作ったことによる結露が原因でした。

前回の大規模修繕時は設計事務所
をいれず、施工会社に直接お願い
したそうです。

大規模修繕では名が通り、実績も
数多い会社です。

その施工会社に不具合の原因を
お話しても、はじめはなかなか
信じてもらえませんでした。

そのため、原因を探る調査と
実験をしました。

納得下施工会社は不具合箇所
を直してくれました。

このように、寒冷地の結露の
問題はなかなか解明されて
いません。

大規模修繕の忘れ物というより
未知の部分も少なくありません。

経験と実績が全てではありませんが
経験と実績と勉強、研究そして
情熱はは必要不可欠です。

設計事務所の選定時や施工業者
選定時にあなたのマンション
の疑問点をぶつけて回答を
頂くことも、ひとつの方法です。

大規模修繕の忘れ物 

回答書には、施工不良は認めるが
補修はできません。といったもの
です。

このほかにも
「外壁塗装のムラ」「塗装のはがれ」
といった問題点が竣工後発生し
補修をお願いしたそうですがが
対応はしてもらえなかったそうです。

2回目の大規模修繕時には既に
保証期間を超えていたために
補修してもらうことをあきらめ
組合が補修しました。

1回目の大規模修繕工事は設計
事務所をいれずに、組合主導で行い
施工会社選びでは、複数社から2社が
残り、値引き合戦となったそうです。

値引きを何度か行い、最終的には、
十数万円の差で決まったとのことです。

ここからは私の推察ですが
値引きを繰り返すうちに、利益が出ない
見積り金額になってしまったのでは
ないかと思われます。

そのため、工事の品質管理がおろそか
になってしまったのではないか?

もちろん、許される行為ではありません
が値引き合戦となると、受注側も意地に
なってしまい、引き下がることが出来ず
いつの間にか一線を越えてしまいます。

しかし、赤字を出してまで、仕事ができる
会社はありません。

会社が維持できないからです。
現場では、必要な金額に満たない実行
金額しか回ってこなくなります。

現場での行き過ぎた工事の合理化が
不良工事の背景にあったと推察されます。

施工会社を庇うわけではありません。
管理組合を責めるわけでもありません。

私にできるのは、同じ間違いを繰り
返さないように管理組合の方へ情報を
提供することです。

同様の不手際を防ぐためには、適正な
工事予算を作って見積もり金額の下限を
設定するか
(例えば弊社では建物の状況に応じて
予算の80%〜85%を目安としています)

複数社見積りを徴収して、他社との見積り
金額の差が大きいものは失格とすること
も必要です。

大規模修繕の忘れ物 

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写真は二回目の大規模修繕工事
で見つかったバルコニー笠木の
ウレタン防水の不良箇所です。

せっかく、笠木部分に塗装ではなく
ウレタン防水をしたのにウレタン
防水の厚さが紙のように薄い
様子がわかると思います。

また、ウレタン防水が簡単に
コンクリートからはがれている
様子もわかると思います。

ウレタン防水はコンクリート
との密着がよいため、このように
はがれることはありません。

原因はプライマーといわれる
接着剤の施工にあったと推察
されます。

接着剤をコンクリートに塗ってから
ウレタン防水を行うまでの時間を
空けすぎると接着剤が完全に固まって
しまい施工不良がおきやすいそうです。


ウレタン防水は下地のコンクリートに
ひびが入っても、水がそこから内部に
入らないようにウレタン防水の材料の
厚さが重要になります。

写真の厚さは1ミリもありません。

早速、一回目の大規模修繕工事
を請け負った会社に連絡し
現地を確認してもらいました。

調査結果を元に今後の対応を
どのようにするか?

といった打合せをし、回答書を
もらいましたが、その回答は
驚くべきものでした。

大規模修繕の忘れ物 

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今回の写真も昨日と同じマンション
の写真です。

新築時の塗装の上に新たな塗装を
塗っているのですが、はがれて
います。

管理組合のかたのお話を聞くと
「前回の業者は塗装を全てはがした
はずだけど・・・」

写真のように前回の塗装は全く
はがされていませんでした。

さらにお話を聞くと・・・

前回工事の施工業者の営業担当
者は住民から推薦が合った業者で
とても熱心な方だったそうです。

そのため、全ての理事から厚く信用
され、設計事務所を入れずに施工会社
にすべてお任せスタイルで工事契約に
至ったそうです。

皆様に質問です。
何が問題だったのでしょうか?

営業マンを信用してしまったこと?
設計事務所を入れなかったこと?

いいえ、違います。

施工会社の経営状況を把握して
いなかったこと。

すべてを施工会社にお任せに
してしまったこと。

他社から情報と見積りを取ら
なかったこと。

管理組合の中に工事の途中で
チェックを行う仕組みが
なかったこと。

どれかひとつでも行っていれば
このマンションの悲劇は防げた
かもしれません。

過ぎたことを悔やんでも何も
なりませんので、具体的な
予防策を書きます。

施工会社の経営状況は「経審」と
呼ばれる書類を取れば把握できます。
(現在はインターネット経由
出誰でも利用できます)
http://www2.ciic.or.jp/keisin/kouhyou/kouhyou1.html

他社から話を聞くことも簡単に
できることです。

建築の知識がなくとも工事の
途中で現場を見せてもらえば
塗装をはがしたかどうかは
わかります。

大規模修繕の忘れ物

607a63a9.JPG





今日からは、新築工事ではなく
大規模修繕の忘れ物について
お話します。

大規模修繕マニュアルその1
を読まれた方はご存知だと
思いますが、大規模修繕の失敗
も少なくありません。

写真の建物は1回目の改修
で塗装のはがれている部分を
防水性のある材料で仕上げ
なかったために、大規模修繕
からわずか8年で塗装がはがれて
きました。

更に悪いことには、施工会社
が倒産してしまい、アフター
フォローをお願いできない
状態でした。

このまま放置しておくと、建物
の劣化が更に進行します。

管理組合は泣く泣く大規模修繕
から10年目で2回目の大規模
修繕を行いました。

なぜ、このようなことになって
しまったのか?

明日からお話して行きます。
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