マンション大規模修繕日記

マンション大規模修繕業務に係わる日記です。

2008年07月

土用の丑の日

今年は今週の24日です。
丑の日といえばうなぎです。

実は私、うなぎも好きです。
うなぎといえば蒲焼ですね。

昔はあまり食べなかったのですが
学校を卒業して、札幌で働く前は
東京で働いてから食べるように
なりました。

札幌ではあまり見かけない
うなぎ専門店ですが、東京の人は
うなぎが大好きらしく、駅前の
商店街には必ずうなぎやさんが
ありました。

ちなみに札幌にはすし屋が多い
と思います。

職場は銀座7丁目にあり、夜は盛り場
なので、昼食も安い店が無く喫茶店の
ランチが850円もしました。

そのような中で、うなぎやさんの
ランチうな丼が1.000円でしたので
よく食べに行き病み付きになりました。

その店のうなぎは、ちょっと替わって
いて生のうなぎを炭で焼き、蒸さずに
そのまま仕上げます。

そのため、歯ごたえがあります。
蒸すのは、油抜きとふっくら仕上げる
為なのですが、蒸さなくてもやわらかく
おいしいうな丼でした。

札幌に帰ってきて、蒸さない蒲焼が
食べたくなっても、うなぎ専門店自体
が少なく、蒸さない店を見つけられ
ませんでした。

いろいろと探し回ったあげく
知人から「北18条にある店に行って
ごらん」と言われ訪ねてみると
そこは、蒸さずに炭火で仕上げる
お店でした。

やっと見つけたうれしさから
月に1〜2度通っていましたが、
中国産うなぎの問題がクローズアップ
され、2.000円前後のうな重が3.000円に
なってしまい、簡単にはいけなく
なりました。

ちなみに九州で食べたうなぎは
尾頭付きでした。

今日も水泳に行きます

運動不足解消に時々行きます。
一人で出来るスポーツですし
道具もほとんど掛からないし
施設の利用料もほとんど
掛かりません。

おまけにちょっと太ってきても
体重で足腰を痛めることも
ありません。

一見、いい事ずくめです。

しかし、難点がひとつ。
プールがないと出来ません。
当たり前のことですけど。

私は、1回につき1Kmは
泳ぎますので、25mプールより
50mプールの方が泳ぎやすい
のですが、どこのプールも
25mプールです。

札幌ですと、50mプールは
平岸プールしかありません。

平岸プールは大会に使われる
ことが多く、利用できない日
も少なくありません。

現地に行ってから
「一般開放できません」の
張り紙を見て帰ってきたことも
多々あります。

今は、インターネットで利用状況
を確認することが出来ます。

話し合いのポイント

誠意をもって対応することだけではなく、
具体的な話し合いのポイントをまとめると

どうすれば、当初の目的を達成できるか
という視点ですからこれが絶対正しいわけ
ではありません。

納得できない部分があるかもしれません。

ー臾鬚牢浜組合

売主(分譲会社)と区分所有者の間の
問題です。

大規模修繕を担当する設計事務所が
分譲会社や施工会社と直接交渉する
ことは出来ません。

原因究明をどこまで行うか?

技術的な問題は水賭け論になりがち
です。

むしろ「現状をどのように直すのか?」
に議論絞ったほうが良いです。

なぜなら、設計や施工に問題があること
の立証は管理組合側にあります。

これはとても大変なことです。
そのための費用も管理組合が負担
しなくてはなりません。

納得できないでしょうが技術的な問題
と責任を追及して建物が補修される例
は少ない様です。
組合内で意思統一をしてください。

8従確認と調査

問題のある部分は補修する前に確認を
分譲会社と施工会社にお願いしてください。
先方が調査をする場合は、仮設足場を
無償で貸してください。

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調査報告の中で原因についての報告が
先方からあります。

先方が補修してくれる場合は

先方が提示した原因について少々納得
できない部分があっても受け入れて
ください。

先方はその原因で補修を行う合意を社内
で得ているのでしょうから、それが崩れる
と振り出しに戻る場合があります。

技術的な議論で勝つことが目的ではない
はずです。

建物を直してもらうことが目的です。

新築工事の忘れ物 実例

Dマンション

分譲会社 全国大手
設計・施工会社 全国大手

現象
大規模修繕時に仮設を掛けた
時に建物の上階でアルミサッシ枠と
水切り皿板に腐食が多数発見される

原因
腐食の原因はシーリングの
劣化による浸水と推察される
(分譲会社、施工会社の調査結果)

経緯
管理組合から分譲会社、施工会社に
文章にて申し入れを行う

経緯
分譲会社から委託された施工会社が
調査に訪れ、現状を確認

経緯
当初は経年劣化との回答があったが
管理組合は納得できない

経緯
事情に詳しい担当者に来てもらい
再度事情を説明して、調査を
おこなってもらう

経緯
分譲会社、施工会社のご好意に
よるご負担で、腐食箇所の補修
が行われる。

設計事務所としての感想

ごく、まれに同様の腐食が見られる
が広範囲での発生は珍しい

管理組合とのパイプ役の方の転勤も
あり対応の結論がでるまで、時間が
掛かり大規模修繕の工期が延びた

施工会社による居住者説明会の開催、
各戸への資料配布等の徹底により、
居住者からの不満は一切出ません
でした。

新築工事の忘れ物 実例

79e995cc.JPG





Cマンション

分譲会社 道内企業
設計   道内設計事務所
施工会社 道内企業

現象
大規模修繕工事時の調査で
鉄筋のかぶり厚が不足している
部分が発見される

原因
施工時の不注意と推測できる

経緯
管理組合から分譲会社、施工会社に
文章にて申し入れを行う

経緯
分譲会社が調査に訪れ、現状を確認
してもらう

経緯
分譲会社から、実費負担の旨が
伝えられる

経緯
工事の期間に影響なく
補修が終了

設計事務所としての感想

分譲会社のすばやい対応に感心しました。
普段から管理組合と分譲会社の間に信頼
関係が出来ているためだと思います。

管理組合の誠意ある対応が分譲会社
の担当者を動かしたようです。

忘れ物 実例

Bマンション

分譲会社 道内企業
設計・施工会社 道内企業

現象
地下トランクルームに結露が発生
カビが収納物にも生える
築10年以上経過して問題が表面化

原因
換気装置、吸気装置ともに設置され
ている。原因は不明

経緯
管理組合から分譲会社、施工会社に
文章にて申し入れを行う

経緯
分譲会社が調査に訪れいろいろな原因
を推測したが、明快な答えが出ない
換気量、給気量は充分との調査結果

経緯
管理組合は、居住者からの要望を受けて
粘り強く交渉を行う

施工会社も結露の解決が最優先と
考えてくれる。

「好意として除湿機を2台設置します」
と回答を受ける

経緯
大型除湿機が無事設置される

設計事務所としての感想

結果として築10年以上問題点が
放置されたままであったため
分譲会社の対応は難しいと思われたが
無事に解決できて何よりでした。






新築工事の忘れ物 実例

2455fde6.JPG





Aマンション

平成5年、6年竣工
外壁塗装
分譲会社 全国展開大手
設計・施工会社 全国展開大手

現象
手摺根元の爆裂

原因
手摺支柱への凍害対策がされていない
同一敷地内に隣接する翌年竣工した建物
には凍害対策がされている

経緯
管理組合から分譲会社、施工会社に
文章にて申し入れを行う

経緯
施工会社からは、「当時はこの部分の凍害
は予見不可能であった」との回答

経緯
管理組合は納得できず何度か面談したが
施工会社「瑕疵(かし)は認めない」
理事長、修繕委員会が粘り強い交渉を行い

「好意として一部修繕を負担します」
と回答を受ける


経緯
工事が始まり、仮設足場が掛かり現地を
施工会社に確認してもらう
分譲会社を通して手摺根元の補修金額
の一部が大規模修繕を施工した会社に
支払われる。

設計事務所としての感想

根元の爆裂について調べると
平成4年頃は手摺の支柱の根元をコンク
リートに埋めると爆裂するということが
分かった時期でもあり以降、対策が
なされるようになった。

設計施工なので手摺根元の図面も
なく、施工ミスとはいえない。

管理組合と分譲会社から依頼された
施工会社との交渉の場に立ち会う。

前置き

今週は新築時の忘れものの実例
について書きますが諸般の事情もあり
マンション名とマンションが分かる
写真はできるだけ控えます。

また、分譲会社、施工会社を同業者と
して擁護する気はありませんが
一方的に非難することもできません。

管理組合の皆様におきましては分譲された
マンションを購入され、その建物に問題が
あったということですので全く皆様に一切
の落ち度がないことも承知しております。

ただ、分譲会社と施工会社のミスをあげて
揚げ足取りのようなことにはしたくないと
いうことです。

建設事業には、他の事業と同様莫大な資金
時間と膨大な数の人が関わっています。

他の事業(生産メーカー)との大きな違い
は、工場ではなく工事現場での単品生産が
基本ということです。

工場内で生産されるものは少なく天候、
気温といった環境に品質が大きく左右され
ますし、大量生産ではありませんので、
そのつど設計が行われます。

つまり、会社組織だけではなく、設計者と
現場監督の個人的な力量に品質が大きく
左右されます。

また、実際物を作る数多くの職人さんは
高度に専門化され、全ての生産過程を統括
管理するのは建設会社の現場監督だけです。

建設業界の構造的な問題なのでしょうが
分譲マンションでは、設計者が設計監理
(工事施工のチェック)する例は多く
ありません。

その全ての段階及び個人が、善良であり
準備万全であり、誠実であり、注意深い
ということはありえないと思っています。

またこれらは背景にある社会的な状況
(職人の供給量、工期、工事費)の中でも
ブレが生じるとも言えます。

木片のようにほんのちょっとした個人的な
ミスの結果が「新築工事の忘れ物」と
なって発見されていると考えます。

構造計算をごまかして鉄筋量を大きく減ら
した耐震偽装問題とは全く異質の問題です。

「ミスは必ず起きるもの」という建設産業
の現実から目をそむけ、パンフレットの
「万全な品質管理」といううたい文句が
「ミスはありえない」という幻想を購入者
に抱かせたトラブルかもしれません。

昔の宮崎駿はすごかった

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高校一年生の時に「未来少年コナン」
というアニメで彼の名を知りました。

それまで、長靴をはいた猫、ルパン三世
空飛ぶ幽霊船で彼の作品は見ていました
が監督の名に着目したことはありません
でした。

今でこそ日本全国知らない人がほとんど
いない宮崎駿ですが未来少年コナンの
あとルパン三世カリオストロの城
(劇場アニメ)の監督を務めましたが興行的
には奮わず、しばらく冷遇され、思うような
作品が作れなかったようです。

私はこの2本とラピュタがそしてナウシカの
漫画が彼の最高ランクの作品と思っています。

写真のマニア向けの資料も買い漁り(高校
生には高かった)分かったことは

良い物を作るためには、作り手に過剰な
エネルギーが必要不可欠ということです。

彼の魅力の源泉はアニメーションでしか
表現できない動きにこだわり続けるだけ
ではなく、ストーリーを作り出すための
膨大な設定資料つくりと偏執狂的な
クオリティへのこだわりがありました。

プロの仕事とは、どのようなものなのか
といったことも学んだ気がします。

又いつの間にか悪役を含め登場人物
全てが善人になってしまうといった
矛盾した思いが伝わってくるところ
も魅力です。

トトロのヒットの影響かもののけ姫
以降の作品は以前の過剰なエネルギーと
矛盾した魅力がなくなった様に感じます。

やはり平和、環境問題といった予定調和的
なテーマに束縛されているような気がして
なりません。

新築工事の忘れ物 

どうすれば、お互いの信頼関係を失う前に
スムーズに建物の不良箇所を直すことが
できるのか?

出来れば「交渉ではなく、話し合いで解決」

少なくとも「争いではなく交渉で解決」

これは管理組合だけではなく、分譲会社
施工会社全てが望んでいることです。

そのための留意点は

1.相手を尊重し、高圧的な態度をとらない

2.「瑕疵(かし)」「手抜き工事」
 「保証対象外」といった相手の立場を
 否定する言葉は控える

3.区分所有者の不安、不満を的確に伝え
お願いすることのポイントを絞る

4.相手に非礼があった場合も許し、お互い
の目的達成のための共同作業の方向へ導く

5. スケジュールを建て見通しをつける

6.口頭ではなく、文章で伝え、文章で回答
 を頂く

7.技術的に分からないことコンサルタント
に相談する

一般的にコンサルタントに依頼すると
大きな費用が発生します。

私としても単独では歓迎できない業務です。
費用が発生すれば、成果を求められるから
です。

上記の留意がされず、お互いの信頼関係が
ない中で成果を求められても困ります。

大規模修繕の調査診断、設計中であれば、
できるだけの協力は惜しみません。

来週は、「新築工事の忘れ物」について
解決した例をお話します。
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