マンション大規模修繕日記

マンション大規模修繕業務に係わる日記です。

2008年08月

ケイト・ブッシュ

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イギリスの女性歌手です。

私が高校生の頃デビューですから
30年近くになるのでしょうか?

最初レコード会社はアイドルとして
売り出ましたが、実は「本格派」
でした。

友人からテープにダビング
してもらいましたが

デビューから既にして完成していた
と今は思います。

デビューアルバムに収録されている
「嵐が丘」のイントロはテレビ番組
でも使われ有名です。

このとき彼女は19歳だったそうです。

鯨の鳴き声がイントロになっている
アルバム「THE KICK INSIDE」の
出来はすばらしく、今聞いても
色させません。
日本タイトル「天使と小悪魔」

セカンドアルバム「LIONHEART」
の曲とともに開いたコンサートの
様子がビデオになっていますが

パントマイム的な要素も多く
初めて、喫茶店で見たときは
衝撃的でした。

しばらく、新しいアルバムが出なかった
ため、引退説 レコーディング中
といった噂が流れましたが
2005年に「AERIAL」というアルバムが
2枚組で出ました。

時代遅れ?という心配を打ち消す
ほど、良い出来です。

具体的な実績とは?

私は最低限の目安として
3年間で5件は必要と管理組合
の皆さんにお話しています。

しかし、これですと1年間1件か
2件しかないのですが・・・

更に大規模修繕実績も中身の
精査が必要です。

屋上防水の改修を行っただけでも
大規模修繕の実績に参入する会社も
います。

本来の主旨では、外壁、屋上防水、
バルコニー、屋内共用部全てを含む
工事の実績を聞いているのです。

単体の屋上防水と同じ条件とは
言えません。

こんなことは、本当は誰でも分かって
いるのですが、1件でも多く実績と
したいのも、人情です。

解決方法として、金額で縛る方法が
あります。

例えば、2.500万円以上等の大規模修繕
工事金額といった形もあります。

さらに大型のマンションの場合は
実績の中のマンションの規模
に制限が出てきます。

200戸のマンション大規模修繕を
30戸のマンション大規模修繕の経験しか
ない会社が上手く施工出来るのか?

管理組合も疑問ですが私も心配です。


札幌市内で50戸以上のマンションの
大規模修繕3年間で5件以上
(請負金額2.500万円以上)

発注者側の立場で作った工事実績に
関する条件は、このようなものと
なります。

しかし、ここで、問題が発生します。

昨日お話した工事実績に関する問題
なのですが、

札幌市内で50戸以上のマンションの
大規模修繕3年間で5件以上
(請負金額2.500万円以上)

この条件をクリアできる施工会社は
札幌に10社程度しかないはずです。

管理組合の修繕委員の中には
30社くらいの応募があると
期待されている理事もいます。

もうすこし、条件を緩めた方が
よいかも知れないという思いと

最終的には1社にしか発注できない
のだから、条件は緩めないという
思いが交錯します。

施工業者の選定と条件について

マンション大規模修繕の施工業者
は公平性と透明性が大切です。

ただし、「大規模修繕をやりたい施工
業者の方いませんか?」と募集すると

今までお話してきたようにあらゆる
施工会社が名乗りをあげますが、
それは決してよいことではありません。

その理由をまとめますと、現在は
仕事が少なく、施工会社はどんな
仕事でもやりたい。

マンション大規模修繕は居住者が
住みながらの工事にも関わらず
新築と変わらないと考えている
施工会社も少なくない。

そこで、ある程度の「条件を決めて」
建設会社を探さねばなりません。

少なくともこの3つに関して

‖腟模修繕の実績
会社経営の安定性
B腟模修繕の技術

明確な基準を示さなくてはなりません

まず、実績ですが、当たり前の事ですが
会社として分譲マンション大規模修繕
工事の実績が必要です。

もうひとつは、分譲マンションの
大規模修繕の経験のある現場監督が
いることです。

意外かもしれませんが、会社に実績が
あっても担当者の転勤、移動、退職等
で実績のある現場監督がいない若しくは
担当できない場合もあります。

ここからがいつも管理組合との議論に
なるのは必要な「実績の条件」を
どのように考えるかです。

分譲マンションとわざわざ書いたのは
集合住宅と書いてしまうと賃貸マンション
(民間、公営)も含まれるからです。

分譲マンションの建物はご自分の財産
ですし、工事費も全てご自分で出した
修繕積立金が原資ですから、当たり前
の事として、建物と工事に関して非常に
関心と期待が高いのです。

賃貸の大規模修繕は、建物も工事費も
オーナー持ちです。

居住者から施工業者の受けるプレッシャー
は格段に違うと思います。

次は、大規模修繕工事の実績の数です。

1件だけでも良いか?といったことです。

1件では心もとないですね。

明日に続きます。

ゼネコンか専門業者か?

マンション大規模の工事業者を大きく
分けると二つのタイプがあります。

ひとつはゼネコン(総合建設業者)と
言われ、一般には、大掛かりな
新築の建設工事向きと言われています。

もうひとつが、専門業者です。
防水、塗装業者がマンション
大規模修繕工事に特化した会社です。

ゼネコンは、資本金も多く大会社
が多く、専門会社は資本金が少なく
ゼネコンに比べると規模も小さいです。

専門業者ですが小規模な建築工事まで
対応できます。

かといってゼネコンがマンション
大規模修繕工事に向いていないかと
聞かれると、充分に実績のある会社
も少なくなく

専門業者だから、大規模な
マンションの大規模修繕が出来
ないのか?

ゼネコンを通さない分だけ
見積金額が安いのか?

といわれれば、そのようなこと
はありません。

つまりは会社の業態や規模では、
一概に決められないといえます。

では、どこに注目するのか?

ひとつは会社の経営の安定性です。

これは、防水、塗装といった工事の
多くは5年から10年間の保証が
付いています。

工事に何か不手際があった場合には
担当した施工会社の保証で直して
もらいます。

そのためには、会社の経営の安定性
が必要不可欠です。

具体的な方法は後日、お話します。

もうひとつ大切なことは、会社だけを
見るのではなく、現場監督がどのよう
な人か見極めることです。

大規模修繕に対する知識と技術を持ち、
住民に対する安全対策、細かな気使い
ができるか?といったことです。

更に大規模修繕工事にプライドを持ち
この仕事を楽しんでいるか?
めんどうな仕事を嫌がらないか?

このような点がポイントとなります。

では、そのような会社をどのように
探してゆくのか?

明日に続きます。

良い施工業者とは?

どの管理組合さんも自分達のマンション
の大規模修繕は「良い施工業者」に頼み
たいと思っています。

でも、「良い施工業者」とは具体的には
どのような施工会社なのでしょうか?

社会的に名前が通った会社?

規模が大きな会社?

私は、トラブル無く、大規模修繕工事
を行える会社だと思います。

「たったそれだけ?」と思われ
ましたか?

それは、大規模修繕工事の特殊性
があるためです。

新築工事とMS大規模修繕工事は
根本的に異なる部分があります。

新築工事の現場内は建設関係者以外
立ち入り禁止です。

工事を進めることが現場内の
騒音や振動対策優先で進められます。

一方、これから皆さんが取り組む
MS大規模修繕工事は住民の皆様が
住みながらの工事となります。

住民優先で騒音や振動対策を
行わねばなりません。

しかし、大規模修繕工事で全く騒音や
振動を出さないことはできません。
問題は、居住者の方への伝え方です。

あなたが現場監督ならどうしますか?

「来週の月曜から工事を行います。
朝から晩まで騒音が出ます。」

このようなお知らせを工事前の週末に
マンションの掲示板に貼れば解決する
でしょうか?

しかし、この方法だけだと100%トラブル
がおきます。

「何も知らせないで、大きな工事を始める
とは一体何事だ?」

工事開始後10分で現場事務所
の電話は鳴りっぱなしになるでしょう。

「一体何を言っているんだ?
掲示坂を読まない方が悪い。
俺はやることはやっている」
現場監督のあなたはそう思いますか?

そう考えるのでしたら、あなたは
大規模修繕工事の現場監督失格です。

掲示板にただ、掲示するだけでは
居住者全てに読んでもらえません。
周知が足りません。

大規模修繕の経験者にとっては
これは当たり前の事です。

マンション管理組合の理事や役員
をされた方も居住者に情報を周知する
難しさはわかると思います。

大規模修繕工事の経験がないと
こんなことが分からないのです。

「大規模修繕工事は外壁の修繕と
屋上防水だけなら新築工事の
ノウハウで充分対応できるさ」

このような考えがどれほど危険か
ご理解いただけたでしょうか?

マンション大規模修繕に必要な技術と
いうのは、建築工学的な技術だけではなく
「居住者対応」という技術も含みます。

そこで、施工業者選定に際しては
マンション大規模修繕の実績を
重要視せざるを得ません。

大規模修繕施工業者の選定

今日から何回かに分けて
業者選定の具体的な方法について
お話して行きます。

大規模修繕の業者選定に
求められることは

第一に透明性と公平性です。

理事の○○さんの知り合いの業者、
中には△さんの会社に頼みたい
といったお話を聞きます。

あまり良いこととはいえません。

ご自分の個人住宅であれば構い
ませんがマンション共用部は
区分所有者の共有財産です。

個人のものであれば、工事の結果が
上手くいっても、行かなくても
ご自分で責任を取れば、よいのですが
共用部工事が上手くいかないときに
責任が取れません。

大規模修繕工事は上手くいって
当たり前なのです。

では、どのように選定を進めるか?
手順としては

書類選考⇒見積徴収⇒ヒヤリング
という3段階選抜を行い

それに先立ち、選定条件と
スケジュールを明確にすること。

これが必要になります。

選定条件は管理組合が
決めることですが

条件がよく分からない場合は
コンサルタントに相談ください。

私は
‖腟模修繕技術力
安定した経営
B腟模修繕工事実績

の3つを軸にしています。

具体的な条件は明日お話します。

大規模修繕の成否を分けるもの

今日から施工業者の選定に関して
お話します。

今まで、弊社の大規模修繕セミナー
でお話してきた内容を分かりやすく
書いてゆきます。

現在建設業界は公共事業の縮小
とサブプライムローンの影響による
不動産関連の業務の縮小に伴い
新築工事の仕事が充分とは言えない
状況です。

建設会社はマンション大規模修繕業務
を新たな業務のひとつの柱として
捕らえ、新規参入を考えています。

「大規模修繕工事は外壁の修繕と
屋上防水だけなら新築工事のノウハウで
充分対応できるさ」

このように考える、建設業者がいない
とは限りません。

しかし、マンション大規模修繕業務は
新築工事のノウハウだけでは全く対応
できない面がたくさんあります。

これは、私が大規模修繕を13件以上
設計、工事監理を行ってきたから言える
ことですが、設計事務所でも、大規模
修繕工事の設計、監理の経験が無い人
ほど、大規模修繕工事の設計監理を
簡単に考える傾向にあります。

しかし、現実の問題として、施工業者
選定の結果次第で大規模修繕工事が
組合員皆が「良かった」と思えるもの
になるか、後悔が残るものになるか?
の分かれ道になります。

施工業者の選定に大規模修繕の
成否が掛かっているというのは、
大げさではありません。

山岸涼子 舞姫 テレプシコーラ

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40過ぎたおっさんが紹介すべき
ものかと疑問もありますが

新刊が出るたびに買ってしまう
マンガ作家です。

花の24年組 (昭和24年生まれの
有名な女性マンガ家)と呼ばれ
バレエマンガの「アラベスク」
聖徳太子を題材とした
「日出る処の天子」で有名です。

エジプトの王朝時代を題材にした
作品、そのほか多くの短編を
書いています。

現在もバレエマンガの舞姫
(テレプシコーラ)を連載中です。

彼女の作品に触れるまでは、
少女マンガは読みませんでした。
なぜ、読み始めたのか・・・

札幌出身で偶然にも高校の先輩
に当たることも一因かもしれません。

もちろん、それだけではなく、
ストーリー展開の上手さ、人物の
心理描写の上手さが魅力です。

姉妹や師弟、友人間の愛憎、嫉妬と
いった複雑な感情はどの作品にも
共通して取り上げられています。

現在連載中のテレプシコーラにも
それが描かれています。

1部が10巻、現在は2部を連載中
ですが、作家の力量でどんどん
読めてしまいます。

彼女の作品を買うときにちょっと、
困ったことがあります。

それは、マンガは書店で少年、少女
青年にタナ分けされていますが
少女マンガのタナにある訳で・・・

昔の作品を探したり、買うときに
ちょっと恥ずかしいものがあります。

あと、同世代の男性は公共交通機関
内で読むことも避けた方が良いですね。

一心不乱で少女マンガを読む中年男性
傍から見るとアブナイ人・・・です。

施工会社が倒産しないための備え

昨日は大規模修繕の施工会社
の倒産に対する自己防衛の方法を
お話しましたが、施工会社の倒産は
避けるに越したことはありません。

と言っても、他社の台所事情を知る
ことはなかなか難しいものがあります。

大事なことは、施工業者の選定の時点で
経営状態に疑問のある会社から見積もり
を取らないことです。

なぜなら、人間の心理は、どうしても
安い見積に心が惹かれます。

又、総会で一番安い見積を出した会社
に決定しない以上、明確な理由が必要
になります。

高いものには理由が無いが、安いもの
には理由がある。

これは、定価が無いモノを買うときに
よく言われる言葉です。

「人気」という合理的ではない理由でも、
価格は上がりますが 価格が安いことには、
必ず安い理由がある。

中古車、不動産、食料品もそうです。
世の中に安くて良いものはないのかも
しれません。

耐震偽装のヒューザーの物件も相場より
安くて、広かったそうです。

特に大規模修繕工事のように、同じ施工材料
施工方法を取る工事の場合、会社によって
見積金額大きな差はつきにくいはずです。

管理組合で皆さんは安かろう悪かろう
大規模修繕工事を望んでいますか?
と聞きますと全員が「いいえ」と答えます。

しかしながら、とにかく安い見積もりさえ
出せば、仕事が取れると考える会社もいます。

これから来春の大規模修繕工事の施工業者
選定が本格化します。

実は、もう、始まっている組合もあります。

来週から失敗のない施工業者の選定方法に
ついてお話します。

施工会社が倒産した場合の大問題

契約時の工事代金の一部は支払った
けれど、建設会社が倒産してしまい
大規模修繕工事が継続できない
ということになります。

工事が中途半端に止まり、解決策も
なく仮設足場が掛かったまま、
時間だけが過ぎてゆきます。

建設業は現在分業制ですから、工事の
大部分を協力会社(簡単に言えば下請け)
が行っています。

元請けの倒産した建設会社から
下請けへの工事代金の支払いは
手形が多いため、下請け会社は
それまでの工事代金が回収が
出来なくなります。

工事を継続するためには、誰かが
工事代金を支払わなくてはなりません。

建設会社に工事代金の前払いを
行った場合は、組合の工事予算が
満額残ってはいません。

これは、我々にとっても
管理組合にとっても大問題です。

簡単な解決方法としては
々事完成保証会社を付ける
代金の前払いは行わない
(出来高での支払いもしくは完成一括支払い)

このほかに工事履行保証という方法もあります。

,両豺腓亘が一施工会社が倒産しても
工事は完成保証をした会社が
責任をもって完成させるので
問題は起きません。
このことを契約書に書いてください。

△両豺腓蝋事代金はまだ、手元に
ありますから施工会社が倒産しても、
協力会社の工事代金を保証して、
工事を継続する目処が立ちます。

建設会社に取っては厳しい内容ですが、
いずれにしても、用心に用心を重ねるに
越したことはありません。
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