マンション大規模修繕日記

マンション大規模修繕業務に係わる日記です。

2008年09月

見積比較表

e5173321.JPG





写真は見積比較表のサンプルです。

A〜Eまでの5社が見積に参加しましたが
まず、注目したのは見積価格のばらつきです。

弊社の概算と見積もり金額の比較の中で
D社だけが大幅に安い見積金額でした。

そこで、5社のうち中央3社の見積価格
の平均を算出して、各社と比較すると

3社平均を相場と考えるとD社はその
75%程度の価格でした。

各社とも同一の設計図面、数量、仕様書
で積算しているのであれば適正な価格差
は10〜15%前後ではないでしょうか?

そのため、D社はかなり無理をしている
と判断しこの段階で失格としました。

営業再度の無理は現場に反映されます
ので組合員が望んでいない
「安かろう、悪かろう工事」
になる可能性が出てきます。

修繕委員の中には設計事務所が
入っているのだから、どんな価格
でも、工事の監督が出来るはずだ

と主張される方がいらっしゃいますが
それははっきりと間違いだといえます。

ヒヤリングで「この金額で大丈夫か?」
と聞いても全ての会社は、受注は目前に
あるため「大丈夫です」と答えます。

ところが、現場が進み仕上げの雑さを
指摘しても「工事費が安いのだから
この辺で勘弁してください」
と泣きを入れる会社や

「安全対策にもう少し気を配って欲しい」
と要望しても「見積段階では見ていない」
「これ以上は追加金額が発生します」と
追加の工事費を要求する会社もあります。

低価格見積には気をつけてください。

見積比較表の作成

各社から工事金額の見積が
提出されたら、見積比較表を
作成します。

見積説明会で各施工会社に配布した
共通内訳書の価格欄を見積提出会社
の数だけ作成します。

一番左に設計事務所の作成した概算
工事金額を入れて置いてください。

各社とも数量に変更がない限り、
共通数量×工事単価=工事価格となる
ように一覧表を作成します。

このようにすると、各社の単価の差が
一目でわかるようになります。

どの会社の見積が他社よりも大幅に
安かった場合にも、

全体的に単価が安いのか?
どこかの単価が間違っているのか?
見積項目が足りないのか?

簡単に分かるようになります。

図面だけを施工業者に渡して、
共通内訳書を渡さないと
各社の見積項目がバラバラになり
項目を入れる場所もまちまちに
なるので比較が難しくなります。

一言でA社は△工事項目が安く
□工事項目が高い。

B社が安いのは、○工事の単価が
一桁間違っている。

C社は全体的に単価が高く
経費も高い・・・

といったことがだれの目にも容易
に分かるようになります。

万能者とでくのぼう

ブライアン・ウイルソンの新譜を聞きながら
「のぼうの城」を読みました。

タイトルの万能者はブライアン・ウイルソン
でくの坊とは「でく+のぼう」つまり
のぼうの城の主人公を指します。

ブライアン・ウイルソンはビーチボーイズ
のリーダーであるだけではなく、作曲を
行いやがてプロヂュースを含むレコード
製作の現場の全てをほぼ一人で行いました。

それまでのレコードの出来に大きな不満と
失望があったからです。

その当時、バンドのメンバーがレコード
の製作に手を出すことは極めてまれな
ことだった様です。

つまり、レコード製作の現場において
「若干22歳で」万能者として君臨したのです。

それまでの爆発的なレコードセールスの実績
がレコード会社の意向をねじ伏せた結果です。

その金字塔がペット・サウンズです。

その徹底ぶりは、ビーチボーイズの一員と
して世界ツアーに帯同することを拒んだだけ
ではなくお気に入りのスタジオミュージシャン
を集めツアー中にバックレコードを完成させて
しまい

バンドメンバーがツアーから戻ってくるや
ブライアンの指示によってボーカルだけを
録音する準備までしていました。

グッドバイブレーションボックスという企画
CDボックスには正にブライアンが万能者と
言うよりも神として世界最高のスタジオミ
ュージシャンに指示を出しペットサウンズ
を録音している様子が収録されています。

ペットサウンズは世に出ましたが評価は
高くとも、セールスは今ひとつでした。

ブライアン・ウイルソンはやがて
それまでの成功路線を守ろうとするメンバー
との対立、ビートルズへの対抗心、レコード
会社のプレッシャーの中でドラッグに溺れ
長い長い混沌の世界に落ちて行きます。

ブライアン・ウイルソンは万人から神として
畏れられ期待され、やがて見捨てられました。

一方のぼう様は、武将として何も出来ず
大きな体ですが、農作業すら一人前に出来
ません。

家臣だけではなく領民(農民)からも
(でく)のぼう様と呼ばれます。

しかし、最終的には家臣、領民の心を動かし
迫り来る石田光成と戦い圧倒的に不利な戦い
で勝利を得ます。

のぼう様は皆に軽く思われていただけ
では無く、万人から愛されてもいました。

それは味方だけではなく、やがては敵将
からも敬われるようになります。

万能者とでくの坊どちらが幸せなのか?

一方は才能を期待され、消費されて
しまっただけなのかも知れませんし

もう、一方は才能が見えなかっただけ
なのかもしれません。

追記

ブライアン・ウイルソンの新譜の出来は
悪くないのですが、「万能者として
輝いていた頃の音楽を現在も求めること
に無理がある」
と思い知らされる1枚です。

「キャント・ウェイト・トゥー・ロング」
ブライアンが挫折したスマイルを
製作している頃作られた曲が再録されて
いるのですが、そのクオリティの高さは
アルバムでもずば抜けていますが
「長すぎて、待てない」とは皮肉です。

秋の現場見学会

本日現場見学会を行います。
築30年を過ぎたマンションです。

一般的に築30年を過ぎると
居住者の高齢化もあり、諸問題が
表面化します。

第2回目大規模修繕時に建物の
問題点を直すことが大きな目標に
なります。

又、鉄筋コンクリート建築物の
技術が浸透していなかったことに
起因する問題点の解決も要求
されます。

終了後に再度ご報告いたします。

業者選定のタイミング

来春の大規模修繕工事の
施工業者選定が既に始まって
います。

ずいぶん気が早いと思われ
ますか?

たしかに着工の半年前ですが
定期総会が年内にありそこで
施工業者の決定を一緒に行いたい
という思惑があります。

しかし定期総会にあわせるだけ
ではなく早めに施工業者選定を
行うことによって考えられる
メリットがいくつかあります。

〕莉佞旅事を年内にある程度確保
したい施工業者が多いため見積金額
が安めに出ることが期待できる。

着工まで時間的な余裕があるため
業者選定に十分な時間が掛けられる
仮設計画、安全対策、防犯対策等は
充分な時間を掛ける価値があります。


5士未僕イ譴晋従貘緲人を予め指名
できる

だ澤彁務所だけではなく施工会社の
力も借りて、工事費減額の工夫ができる


いずれにしても、着工まで時間的余裕が
ない中で、施工業者選定を行うことに
比べると大きなメリットがあります。

見積書の提出先

設計監理方式を採用する場合は
見積書の提出先を管理組合と設計事務所
の2箇所としてください。

設計監理者が設計事務所に2通と
すると不正を疑う人が出てきます。

管理組合に2通でも構いませんが
見積比較表の作成等の作業を考えると
管理組合及び設計事務所に各1通
という方法が望ましい形です。

管理組合の受け取りは管理事務所
で管理員さんに受け取って頂いて
構いません。

理事長、修繕委員長が受け取る
ことにするとお仕事を持たれて
いる方は大変です。

もちろん、郵送でも構わないと
思います。

現地調査

見積期間中に施工会社が現地
確認を希望することが多いため、
予め、現場調査の日程を設定
しておきます。

図面説明の翌日から1週間程度
を見てください。

施工会社の方に対応するのは
管理員さんにお願いする場合が多く
管理員さんが常駐ではないときは
管理員さんと相談してご都合と
日時を指定してください。

見積要領書に管理員さんのお名前
と連絡先を書いてください。

外壁、屋上、外構に関しては
現地確認が出来ますが、バルコニー
内部の状況の確認が出来ないため
見積説明会のときにバルコニー内部
の調査写真を配布してください。

調査の方が居住者の方に「不審者」
と間違われないように、調査に当っては
まず、管理員さんのところに伺うように
伝えてください。

常識といえば常識の範囲ですが
施工会社のユニフォーム、腕章等
身分が分かるものを身に付けること
も各社お願いしてください

のぼうの城

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和田竜 ¥1.500

日曜日にCDを買ったついでに
本屋へ寄って買いました。

一気に読めてしまう圧倒的な
文章です。

タイトルの「のぼう」とはでくの坊の
「でく」を取ったもので

城主となる主人公が武士であるのに
馬にも乗れず、武術もダメで家臣だけ
ではなく、領民までもが「(でく)のぼう様」
と呼んでいたところから付けられました。

あらすじは戦国時代の終わりの
豊臣秀吉が天下統一を成し遂げた
あとにも関東北条家が秀吉に
反発したため、行われた小田原成敗
のときの忍城の攻防戦の話です。

忍城を攻めたのは石田光成であり
二万の軍勢がたった二千で守る城に
押し寄せたのです。

圧倒的兵力の差の前に
誰もが「戦いにすらならない」
とあきらめたところ・・・

映画化を前提として小説に再構成
されたためか構成は単純ですが
読者をはらはらさせる場面もあり
読むものをどんどん引き込んで
行きます。

映像が自然と浮かんでくる場面も多く
作者の文章力に感心します。

意思決定の方法その2

fe791f68.JPG





理事会修繕委員会の意思決定の方法
として話し合いの後の最終的な挙手に
よる決定という方法ではなく

まず、一番最初に参加者全員による
投票を行い、その結果を見ながら
話し合いを進める方法を提案しました。

この方法も話し合いの後、最後は挙手に
よる決定となるのですが、選定する
ためにいくつかのチェック項目を設け
その評価を点数化をするのが一般的か
と思います。

ところが、集計を行う段階で2つの
考え方が出てきます。

〇臆端圓良床租誠瑤旅膩廚鯊す方法

∋臆端圓推薦する順番を集計する方法

果たしてどちらが正しい評価となるで
しょうか?

この点を事前に決めておかないと
写真のようなことが起ってしまいます
ので評価の前に考え方を皆さんで
決定しておいてください。
(写真をクリックすると拡大します)

私は,里茲Δ忙惻┐靴真与瑤硫評で
判断することが正しいと考えます。

ボクシングの判定と同じであると
考えます。

どの会社を支持するのか?

その人数の寡少が投票の結果です。

その理由は委員によって点数の基準に
差があるためです。

委員3のB社5点とA社2点の差3点が
委員4のB社5点とA社4点の差1点
の3倍あると誰にも判断できません。

ブライアン・ウイルソン

ビーチ・ボーイズの元メンバー
ブライアンウイルソンの新譜
が古巣のキャピタルレコード
から発売されています。

評判が良いので
これから買いに行きます。

これまでは何度も???

といった出来の彼の新譜
CDを買ってきましたので
発売と同時に書くことは
出来ません。 

しかし、今回はキャピタル

半世紀前にメジャーデビュー
したレコード会社です。

いろいろと確執があったよう
ですが、やっと古巣に戻って
来ました。

プロモーションにも力が入って
いるようですし・・・

ブライアンのHP(英語)

http://www.brianwilson.com/index.html

写真のバックに写っているのが
キャピタルの本社です。


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