マンション大規模修繕日記

マンション大規模修繕業務に係わる日記です。

2008年11月

スタンダード

「標準的な」という意味ですがジャズ
では、流行にとらわれず、演奏家が
演奏する曲を差します。

音楽はオリジナルが一番という考え方も
ありますが、誰もが知っているスタンダード
をどのようにアレンジし、演奏するかで
その人の音楽観が良くわかり指標と
なります。

もちろんこれは、ジャズだけではなく、
クラシックでも又落語でも言えることです。

スタンダードの多くは1950〜60年代に
作られていますが、良い曲であれば新しい曲
もどんどん演奏されます。

ロックでも、カバー曲として多くの演奏者
が好んで取り上げる曲もあります。

こちらは、誰もが知っている大ヒット曲では
なく、アルバムの中の名曲を取り上げる例
が多いようです。

元のオリジナル曲よりもカバーによって
初めてヒットした曲も多くこれは、落語も同じ
で廃れた噺を再構成してスタンダードにした
例も多い様です。

音楽も古典芸能もオリジナルや新しいもの
ばかりが大切なのではなく「定番」も
大切です。

本格的な冬の準備

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もう少しで本格的な冬が
やってきます。

寒冷地のマンションにとって
冬期間は試練の時期です。

多くの劣化を進める原因となる
凍害が発生する時期です。

凍害の予防策はなかなか簡単に
行きません。

大規模修繕時に改良することが
大切です。

簡単に予防できるのは春先に
雪解け水によるトラブル防止です。

これから雪が積る前に行える
の最後のチャンスです。

バルコニーの排水口周りのゴミを
掃除してください。

これだけで、バルコニーが
「プールになる」ことを防ぐ
ことが出来ます。

修繕積立金の改定方法

経済状況が上向かない。
現状維持どころか右肩下がりの可能性が
高いのが現在のような状況です。

修繕積立金を訂正額まで値上げすることが
大変困難な問題となっています。

ただし、最低限必要な大規模工事項目と
金額が下がることはないため結果として
問題の先送りになってしまうことが
一番の問題です。

具体的には、修繕一時金の徴収、多額の
借入金と返済、それによる修繕積立金
の大幅な値上げのいずれかが避けられなく
リスクが増えることです。

この点を組合員に周知し理解していただく
ことが積立金値上げの第一歩です。

説明会だけではなく、組合員報、出来れば
マンション便りの発行・・・

修繕委員会に準じる「修繕積立金検討委員会」
「長期修繕計画検討委員会」が必要に
なるかもしれません。

積立金の支出を抑えるだけではなく、
組合員のローンを除く総支出額を抑えて
積み立て金への振替え額を増やすか?

更に言えば、組合の共有財産である
マンションの敷地と建物から収益を
上げることが出来るか?

検討すべきことはたくさんあります。

修繕積立金の適正額

各マンションによって異なりますが
目安としては1万円以上、経験上
1万2千円程度が必要額と思われます。

販売時は、販売しやすい金額しか提示
されていません。

修繕積立金を何度も値上げすることには
困難が伴います。

均等方式にするのであれば、築年数
によって金額を変えないことになります。

月1万2千円という金額が高いか
安いかは、個人によって印象が異なる
でしょうが、あるマンションの理事さん
からは

「戸建て住宅の維持管理費に比べれば
かなり安いと思う」という感想を
もらいました。

10年間で外壁、屋根の塗り替えだけで
100万円近くかかり、15〜20年目には
サイディングの張替えを行うと300万円
以上掛かる例も珍しくありません。

月1万2千円の積立金でしたら
10年間で144万円となります。
20年間で288万円になります。

木造の戸建て住宅の寿命(30年〜40年)
を考えると確かに安い気もします。

長期修繕計画書作成コストの低減

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長期修繕計画書作成コストの低減
ですが

設計事務所、管理会社に依頼すると
なると工事費算出のため仕上材料の
数量を算出するために費用が掛かり
ます。

もしも、あなたのマンションが以前
に大規模修繕工事を行っていたなら
工事見積書を探してください。

内訳書の工事金額が数量×単価で
算出しているのでしたら
その数量を利用してください。

初めての大規模修繕のときに
新築時の仕上げ数量はなかなか
手に入らないと思いますので

築年数が若いマンションの場合は
分譲会社にお願いして、仕上数量
を頂けるのであれば、数量を算出
する労力を省けます。
(かなり難しいと思いますが)

長期修繕計画の見直しの方法

標準様式の利用の重要性をお話し
ましたが、管理組合単独での
長期修繕計画の見直しは現実には
かなり難しいと思います。

少なくとも、今までお話した次のことを
理解していないと見直しができません。

…拘修繕計画標準様式について
理解している

⊇弭図、建物を見て仕上げ材料の
確認が出来る

7物を見て劣化状況の把握が出来る

せ転綺猯繊機器類更新の周期が分かる

ス事費算出のため仕上材料の数量を
算出できる

工事費の単価が分かる

管理組合の内部に建築だけではなく、
建物修繕の知識のある方が
いらっしゃれば御願いできる
のですが、ァ↓Δかなりの
作業量となります。

ボランティアで御願いできる範囲を
超えるかも知れません。

設計事務所、管理会社に依頼される
となるとキΔ鉾駘僂掛かるために、
少なくと50万円近くの費用が必要
になる場合もあります。

管理組合にとっては、大きな負担です。

私なりに費用の低減方法をいくつか
考えてみましたので、明日お話します。

長期修繕計画書を組合員に知らせる

長期修繕計画書見直しの結果を
どのように組合員に知らせるか

まず、長期修繕計画書の内容を
理事、修繕委員が理解してください

作成者・見直し者ぁら説明を
受けて、分からないところは質問を
してください。

そして、長期修繕計画書は理事だけ
ではなく全ての組合員に配布して
ください。

もちろん配布するだけではいけません。

説明会を開催して、質問を受け付け
疑問点を解決して行きます。

理事だけではなく、組合員からも
工事費の削減のアイデアや管理費
削減のアイデアが出るかもしれません。

それを理事会で議論してください。

取り入れることが出来るものは
取り入れ、長期修繕計画書を
修正してください。

又、長期修繕計画書は、あなたの
マンションを購入希望される方も
見ることが出来るように管理人室
にも具備してください。

のだめとBECK

両方とも音楽を題材にしたマンガです。

のだめカンタービレはクラッシックを
題材として大成功を収めた誰もが知って
いる少女マンガ

BECKはロックを題材として大失敗に
終わった誰も知らない少年マンガです。

作家は共に実力のある中堅どころです。
これまで何本もの連載を行い単行本も
多く出ています。
のダメの作者は二ノ宮 知子で21巻
連載中ですがまだまだ先が見えません。

BECK34巻で連載が終了しましたが
途中から読むのが辛くなり、どのように
終わらせるのか?

収拾が全く付かなくなり、心情的には
打ち切り同然の終わり方です。

音の表現が出来ないマンガという媒体で
音楽マンガの連載を行うことが大変
困難なことです。

しかも、ドラマの要素としてライバル
との戦い(オーディション、コンテスト
観客の動員争いが出てきても、マンガでは
まったく曲や歌の表現の方法がありません。

しかしながら、一方はアニメ、ドラマにも
なり多くの人に親しまれ、もう一方は
アニメになったものの、途中から失速して
しまったことは大きく興味のあるところです。

ひとつには、のだめはよく知られた
クラッシックを題材としているために
音楽や演奏がイメージ出来やすい。

しかし、BECKはだれも聞いたことのない
ロックの新曲(漫画の中のでの新曲)では
イメージが全く出来ない。

この違いは大きいと感じています。

イメージ出来ないものに感情移入は
出来ません。


支出の削減を考える

当たり前の事ですが大規模修繕工事
金額が低ければ必要な修繕積み立て
金額は少なくなります。

工事金額は数量×実勢単価で算出
しています。

工事金額を低く抑えるための工夫
としては

〇楾業者同士で競争してもらう

不要、不急工事の先送りと取りやめ

自分でできることは自分で行う

,龍饌療な方法については先月お話
した施工業者選定につい手を読み返して
ください。

大規模修繕工事の工事項目を絞り込む
ことです。組合員の要望に全て答える
ことは出来ません。

N磴┐侈峺佑亮茲螻阿掘⊆茲衂佞韻
工事に含まず自分達で行うこと。

網戸の張替えは大規模修繕工事に含めない。

仮設足場によって移動が必要になる植栽を
自分達で行う。


修繕積立の見直し

長期修繕計画書の見直しをした
後に積立金額の不足が判明する
管理組合が多いようです。

対応策はいくつかあります。

値上げが全てではないし昨今の
経済状況の中では大幅な値上げ
が困難でもあります。

何とか組合員に賛同を得られる
方法はないかとどの管理組合
でも頭を悩ませています。

「現在のローン以外の支払い金額
管理費、駐車場費、修繕積立金の
合計支出を変えない」

のであれば賛同は得やすいはずです。

将来的に駐車場利用者が減る可能性
が高いので駐車場使用料を下げて
修繕積立金の費用を上げる

管理委託費のうち、ぜい肉と思われる
部分をマンション内のボランティアで
まかない、費用を削減する。

庭木の手入れ
共用部の清掃

回数を減らすことを検討する部分

共用部の清掃

設備の見直し
ロードティーチング劣化が
進行したときに更新をするのか
除雪委託とするのか

マンションの共有資産を利用して
積立金の確保を行うことも
必要です。

駐輪場使用料の徴収
駐輪場 年間500円若しくは月100円
(登録シール配布、無登録自転車の廃棄)

専有庭の使用料の見直し

此処で注意しなくてはならないのは
余剰管理費からの移管費はできるだけ
少なく見込んでください。

築年数が増すほど、小修理の費用が
増えてゆくため、移管できる費用が
減ってゆきます。


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