マンション大規模修繕日記 : 2009年02月

2009年02月

2009年02月28日13:08

④着工前アンケート

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アンケートの内容

管理組合名でアンケートの目的
を明記してください。

住民説明会への出欠

参加人数を把握する必要があります。

各戸に対しては

・エアコン室外機が有りますか

・BS，CSアンテナがありますか

・バルコニーの人工芝等の有無

・ご家族に化学物質に対する
　アレルギー体質過敏症の方は
　いらっしゃいますか

・ご家族に職業もしくは健康上、
　日中就寝されている方は
　いらっしゃいますか

・網戸の取り外しのご都合

最後に

改修工事に関するご要望・ご意見等
ございましたら、ご記入願います。

説明会の前に回収、集計しておきます。

質問の答えを予め用意しておきます。

2009年02月27日11:22

説明会準備③

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「工事のしおり」について

写真が「工事のしおり」です。
大規模修繕の注意事項が書かれています。

内容は各社ともほぼ同じです。
大規模修繕工事に関する一般的な
注意事項が載っています。

仮設配置図や工事の大工程表を追加する
こともあります。

基本フォーマットは既に用意されています。
マンションは1軒1軒形状も管理組合の
考え方も異なりますので、このままですと
実情と合わない部分が出てきます。

「工事のしおり」をそのマンションごとに
合わせて内容の追加、削除してゆきます。

場合によっては、組合員の方により
理解しやすい表現に修正していただきます。

管理組合がしっかりしているマンションでは
委員が全員真剣にチェックを行いますので
これが結構、大変な作業になります。

この「工事のしおり」は説明会の際に
持参していただきますので、事前に各戸に
お配りし目を通していただいています。

同時に着工前アンケートも配布します。
アンケートの内容に付いては明日お話
します。

2009年02月26日09:44

説明会準備②スケジュールの作り方

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写真は契約から着工までの
スケジュールです。

写真をクリックすると拡大されます。

着工日より逆算して2週間前に
説明会を行います。

「工事のしおり」は説明会の
1週間前に居住者、区分所有者
全戸に配布します。

居住者アンケートを「工事のしおり」
と同時に配布するのであれば、説明会
に集計内容を反映させることまで考える
ともう少し、時間が必要になります。

そうすると、説明会の2週間～10日前には
「工事のしおり」とアンケートの配布が
必要になります。

つまり、設計事務所と管理組合による
内容チェックの修正を考えると説明会の
2週間前には、チェック会議を行なわなく
てはなりません。

そうすると着工1ヶ月前に会議を行う
スケジュールになります。

ただし、同一敷地内に複数の住棟がある
場合には、チェック会議は1回では
すみませんので、回数を増やします。

このような理由で大型マンションで複数
棟の場合は説明会の準備だけで1月半ぐらい
の時間が掛かってしまいます。

チェックや準備をおろそかにすると
説明会で居住者、区分所有者に
質問を受けたときに対応が出来ません。

2009年02月25日09:52

説明会準備①

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契約後すぐに行うこと

住民説明会を滞りなく実施するためには
事前の十分な準備が必要です。

準備が不充分ですと、参加者が納得できる
説明ができないため工事の着手が遅れる
場合があります。

そのために契約後行うことを順番に
列記しますと

1.説明会までのスケジュールを作ります。
居住者向け工事説明会は着工の
2週間前までに行ってください。

2.居住者向け説明会に出席できない方の
ために「工事のしおり」を説明会の前に
居住者、区分所有者全員に配布しています。

3.説明会に先立ち居住者向けのアンケートを
配布します。

4.説明会ではスライドを使って説明します。

これらの資料の作成とチェックのスケジュール
を決めなくてはなりません。

各工事業者とも「工事のしおり」と説明会の
基本フォーマット（書式）を持っていますが
そのマンションの規模・諸条件・諸事情
に合わせてカスタマイズ（個別の変更）を
していません。

基本フォーマット（書式）のままでは
組合員が納得できる説明会にはなりません。

事前にチェックと修正が必要になります。

それぞれについて詳しくお話します。
スケジュールの作り方について
明日お話します。

2009年02月24日09:40

工事説明会の流れ

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先日の工事説明会では
まず、修繕委員長から今日の説明会に
至るまでの大規模修繕プロジェクトの
経緯についてご説明がありました。

マンションが築10年を過ぎてから
計画的な大規模修繕の必要性を感じた
ところから臨時総会、定期総会で少しずつ
ステップを踏んでプロジェクトを進めてきた
ことを説明しました。

平成18年11月の定期総会で修繕委員会
設置の承認

平成19年8月の臨時総会で設計監理方式
の承認　

平成20年11月の定期総会で設計事務所
選定結果の承認

平成20年3月調査　区分所有者向け
診断報告会実施

平成20年8月　区分所有者向け
修繕設計報告会

平成20年11月　大規模修繕工事と
施工業者選定の承認

これに引き続き

施工会社から、工事の内容だけではなく

居住者の安全対策、防犯対策
工事による環境低下防止対策
工事による共有部の使用制限
駐車場移動のお願い

について説明をして頂き

最後に参加者からの質問を受けました。

10人以上の方から、工事に対する
疑問点、不安についての質問が為され
回答を行って行きました。

回答は施工会社だけではなく
内容によって修繕委員長、設計監理
事務所が回答し無事に説明会が終了
しました。

所要時間は1時間10分でした。

2009年02月23日13:01

工事説明会

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昨日ある管理組合の工事説明会が
ありました。

工事説明会の準備を始めたのは、
正月明けすぐですから、１月半
ほど時間が掛かっています。

工事説明会では、施工会社が大規模修繕
に先立ち工事の内容と居住者への協力の
お願い事項を組合員に説明します。

居住者にそのマンションの集会室等に
集まっていただき、スライド等で説明を
行い疑問点に関して質問に対して回答を
行ないます。

基本的には施工会社が主催し、準備を
行います。

なぜ、準備に1ヶ月半も時間が掛かるのか
といえば、各施工会社が持っている
ベースとなる説明内容をそのマンション
にあわせてカスタマイズするからです。

スライドの説明だけではなく、事前に
資料を配布しますので、配布前に資料の
チェックも必要です。

今回は３棟３５０戸の住戸のほかに
管理棟と駐車場棟が含まれる大型団地です。

工期も３月半ばから準備を行い１１月まで
かかる予定です。

マンションが大規模になるほど、安全管理
防犯対策、居住者対策全てが複雑に
なります。

管理組合は何をチェックして、どのように
準備を進めるかについてお話してゆきます。

2009年02月22日08:50

北海道の冬の悪天候

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札幌は昨日の未明から低気圧の
通過に伴い大荒れでした。

この時期に低気圧が通過すると
天候は「大雪+強風」となります。

大雪だけだとそんなに怖くはないの
ですが、強い風が同時に吹くと
とんでもないことになります。

昨日は私　午前中、札幌市の中心部で
会議があり、午後は南の真駒内という
ところで説明会がありました。

機材もあったので車での移動となり
ましたが、その時間帯は暴風雪の
真っ只中でした。

映画の吹雪のシーンで目の前が真っ白
となる「ホワイト・アウト」と呼ばれる
状態そのものです。

間の前50メーター先どころか30メーター
先が全く見えません。

かといって路肩に停車すると後ろから
後続の車に追突されるのでのろのろ走る
しかありません。

そんな中でも、よほど急いでいるのでしょう
ガンガン飛ばす方もいらっしゃいます。

時間はかかりましたが何とか無事に説明会場に
到着し、説明会も終り吹雪が一段落した帰り道も
又、渋滞です。

風が強いと、雪が飛ばされ、一箇所に溜まる
いわゆる「吹き溜まり」が道路のあちらこちら
に出来ています。

その吹き溜まりは場所によって
50センチ以上になります。

車がぶつかると、前に進まなくなります。

しかし、道路の廻り全部が真っ白なので
車に乗っていると大変見えにくく、前方
に右折車両がいて、道路の左によると
吹き溜まりにぶつかってしまいます。

又、坂道では、トラックやFR（後輪駆動車）
が凍った路面と砂状となった雪でスリップ
してしまい立ち往生しています。

道路の雪が低温下で踏み固められると、砂状
に固まってしまい、砂地の上を走っている
ような状態になります。

こうなるとハンドルが利かなくなります。

また、道路が固まった雪ででこぼことなり
ハンドルを取られ、吹き溜まりへぶつかり
ます。

北海道の冬の悪天候は大変危険です。

こんなわけで私が車を選ぶ基準はなにより、
4輪駆動であることが最優先となります。

他の地域に比べるとスバルの車が多いと
思います。

吹雪の日は出歩かないのが一番です。

2009年02月21日17:22

いよいよ契約です

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当日のセレモニーのためには、
充分な事前の準備が必要です。

施工会社、保証人、設計事務所は
前もって契約書に押印をしてきます。

管理組合からは理事長にご出席頂きます。
組合理事長の印をご用意ください。

此処で注意をしたいのは印紙を事前に
誰が用意するかを決めておかないと
当日になってからドタバタします。

契約に使う印紙は5千万円以下の工事
で2万円、1億円以下で6万円、5億円
以下で10万円ですから事前の用意が
必要です。
（21年3月末までは減税対象）

朱肉、印鑑マットは施工会社で用意
しますがうっかり忘れる会社もない
とは言えません。

施工会社と打ち合わせを忘れないで
ください。

特に何もなければ、30分も掛かりません。

普通は契約が終わってやれやれ・・
となるのですが、大規模修繕工事は此処
からが大切です。

まず、工事着工のための書類つくり

組合員、居住者向けの工事説明会の準備が
始まります。

工事説明会の準備には1ヶ月ほど時間が
掛かります。

大型物件ほど、時間が掛かります。

来週はこの工事説明会についてお話
して行きます。

2009年02月20日11:36

いよいよ契約なのですが

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設計事務所、管理組合のチェック
が終わったら、訂正箇所を修正して
契約書の製本を作成します。

製本の形は様々です。

以前は金文字黒表紙と呼ばれる形が
一般的でしたが、最近は軽装な形状
に変わってきています。

契約書のほかに、契約約款、契約の
参考資料として、内訳書、見積要領書
時には図面を合本します。

一般的には、管理組合、施工会社で
それぞれ1通計2通の契約書を作成
します。

契約書それぞれに、印紙が必要に
なります。

印紙代は、契約当事者が折半します。

設計事務所は監理者として契約書に
押印をします。

完成保証人の記名、捺印を忘れないで
ください。

契約書の双方の記名捺印

印紙の割り印

製本の封印に各社の版を押します。

2009年02月19日10:19

管理組合のチェック

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管理組合は契約の当事者ですので
契約書全般を確認してください。

特にマンション名、お名前、住所等
の固有名詞はチェックの見落としが
発生しやすい場所です。

施工業者選定の段階で、その施工会社
の概要は調べていますが、疑問点は
確認してください。

例えば、万が一のための保証会社に
関しても、経営状態が分かる資料の
提出を求めてください。

完成保証人の経営状態を知るための
分かりやすい資料は
完成保証会社が建設会社の場合は
経営審査事項が良いです。

それ以外の場合は信用調査会社からの
調査結果の資料等
（分かりやすく点数化されたもの）
が良いと思います。

信用調査会社は帝国データーバンク
（TDBと省略されます。）と
東京商工リサーチ（TSRと省略）
が大手です。

評価の基準も聞いてください。
会社によって違います。

管理組合に決算書を読める方が
いらっしゃる場合は決算書の提出を
お願いするのもよいかと思います。