マンション大規模修繕日記

マンション大規模修繕業務に係わる日記です。

2009年03月

BS,CSアンテナを外す

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昨日のエアコンと同様にアンテナの
所有者が個人負担ではずします。

工事説明会では、エアコン室外機と同じ
ように、質問が続出します。

「なぜ、個人負担で外さなくては
ならないの?」


「費用はもう少し安くならないの?」

受益者負担と言えばよいのか?

共用物では無いから個人負担ですと
説明すればよいのか とにかく質問が
出ない説明会は無いくらいです。

BS、CSアンテナはバルコニーに
設置されていますので仮設足場が設置
されると、電波が受けられなくなります。

工事中もBS、CSの番組を見たい
のなら、アンテナを足場の外側に移設
しなくてはなりませんし、工事が終了し
仮設足場が不要になった時は、もう一度
バルコニーに設置しなくてはなりません。

BS、CSアンテナは衛星からの電波
を受けますので、アンテナへの角度調整
が重要になります。

そのため、受像を調整するためには
建築作業員ではなく、専門技術者がテレビ
画面を見る係り、アンテナの角度
を調整する係りが必要になります。

アンテナからテレビ受像機へのケーブル
も交換することになります。

工事期間中もBS、CS番組を見る
ための工事を行う金額は2万5千円
前後かかります。

エアコンを外す

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バルコニーにものがあると床の
ウレタン防水の工事ができません。

荷物だけではなく、エアコン室外機
も同様です。

工事が始まるまえに取り外しが
必要になります。

しかし、取り外し、再取り付けの
費用は1台あたり¥20.000程度掛
かります。

知り合いの電気屋さんにお願いしても
無料というわけには行きません。
同じくらい掛かります。

エアコンは個人の所有物ですから
どの管理組合でも個人負担として
います。

しかし、納得が行かない組合員からの
質問が出ます。

「大規模修繕工事」で行うのだから
工事で費用負担をすべきだ。

工事説明会で主張されます。

例えエアコンを持っていても個人負担
が当たり前と考えている理事や修繕委員
は「工事負担=組合委員全員の負担」
ということがわかっていますから
賛成はできません。

どこの管理組合でも、結局は個人負担と
することに落ち着きます。

工事説明会で、同様の質問が出ても
落ち着いて説明していただければ
納得いただけるかと思います。

自転車を買いました。

札幌はすっかり春の様子です。

最近運動不足が気になりまして・・・

通勤用に自転車を買ってみました。

盗難の危険性もあるので折りたたみ
自転車にしてみました。

自転車に乗るのは何年ぶりでしょうか

私が自転車に乗れるようになったのは
皆より遅く小学校三年生のころだった
と思います。

2輪で倒れないで走ることが納得できずに
なかなか、ペダルを踏めませんでした。

自転車は漕がないと走りませんし
倒れてしまいます。

なかなか、納得できずにいつまで経っても
自転車には乗れませんでした。

当時は子供用でも自転車が4万円くらい
したと思います。

昨日、自転車を探していた社長から
「去年のものが半額以下になっているぞ」
と電話があり、すぐに合流しその場で
決めてしまいました。

定価2万円以上のものが8千円でした。

ただ、試乗したときにおなかのニクが
ツカエタのが気になります。

網戸取り外しのお願い

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網戸を取り外していただくために
写真のようなアンケート(チラシ)
を配布しています。

写真をクリックすると拡大します。

施工会社から出てきた原案を
私が修正しています。

ほとんどの原案は季節のご挨拶
から始まり・・・
敬語のオンパレードです。

私が気をつけているポイントは

・分かりやすい文章にすること

・居住者の方が具体的にどうすれば
 良いか明記すること

・敬語に振り回されないこと

いろいろな点に気を配って直しますが
決定的なものはできません。





網戸をはずしてください。

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以前に何度かお話しましたが
大規模修繕時には網戸を
はずさなくてはなりません。

網戸があると、窓周りのシーリング
撤去新設と塗装の塗り替えといった
工事の邪魔になります。

網戸をつけたままの工事ですと
シーリングがキレイに施工でき
なかったり、網戸、窓ガラス、窓枠に
塗装がつかないようにビニールで
保護するのですが、上手くビニールを
はることが出来ません。
(このビニールを養生と言います)

意外なことに建築関係者の住民の方から
「網戸をはずさなくても工事は出来る」
という意見が出てきます。

このような質問をされる方は大規模修繕
工事の経験がありません。

工事の手順を話すとご理解はいただける
のですが反対の理由は網戸をはずす手間が
大きいのでしょう。

そこで、最近は網戸の取り外し、再取り
付けは工事に含むことにしています。

さらに、大規模修繕工事において網戸を
はずすことを工事説明会だけではなく、
何度もお知らせしてゆきます。

全住戸の網戸をはずす段取りが大変に
なります。

施工会社は、効率よく作業できるように
日程を組み居住者全てにチラシを投函し
協力を要請します。

バルコニーに荷物の行く先

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バルコニーの荷物を動かすことは
分かったけど、部屋の中にはしまえない
という意見も出てきます。

私は以前にバルコニーの荷物の片づけで
失敗をしたことがあります。

そのマンションは南北両面にバルコニー
を有するマンションでした。

両面にバルコニーがあるので
片側ずつ工事を行い、荷物を移動させれば
良いという計画を建てたのですが

片側の工事が終了して、荷物の移動を
居住者の方におねがいしても遅々として
進みません。

荷物の移動期間を1週間見ていても、
移動は進みません。

施工会社の協力も得て何とか2週間掛けて
荷物の移動を行いました。

同じ時期に他のマンションでは、建物の
1階部分の駐車場が仮設足場によって
使えなくなるため、バルコニーの荷物の
保管庫にしたことがあります。

バルコニーの荷物を部屋の中にしまう
ことができない方はその荷物保管庫に
収納してもらいました。

公示前にはバルコニーに荷物は一切
なくなっていました。

こちらは工事が非常に効率的に
進みました。

現在では、バルコニーの荷物の移動先
が無い方のために保管庫を別に用意
しています。

バルコニーの荷物を片づける

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バルコニーに荷物があると大規模
修繕工事ができません。

バルコニーの天井、壁、床すべての
修繕が行われるため、荷物があると
工事ができないのです。

「荷物を動かしながら工事は
できないのか?」と聞かれること
もありますが

「不可能です」とお答えしています。

バルコニー床の防水工事を考えると、
荷物があると工事が出来ないことが
想像できると思います。

工事前にバルコニーにある荷物を
全て片づけるとなると、大仕事ですから、
工事の直前に御願いしてもなかなか
片づきません。

調査診断報告会若しくは設計説明会

臨時総会

工事のしおり

工事説明会

マンション内の広報紙

ありとあらゆる機会を用いて居住者の
方にご協力を御願いしてゆきます。

「バルコニーは共用部なのだから
強制的に荷物は撤去できないのか?」

という強硬派の理事、修繕委員の方も
いらっしゃいますが、バルコニーの
荷物は私有物ですから、簡単に撤去
は出来ないと感じています。

自転車置場

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建物に張り付いて自転車置き場がある
場合仮設自転車置き場の設置が必要と
なります。

写真のように屋根が付いたものが
理想的ですが、空地に区画をするだけ
の場合もあります。

工事が始まる前に施工会社と充分に
打ち合わせをしてください。

少なくとも、盗難防止のチェーンを
掛けることが出来るような鉄パイプを
用意してください。

もう一つのポイントは設置場所です。

現状の自転車置き場や各玄関の近くに
配置することが理想的なのですが

歩行者の通路の巾や居住者の自家用車の
車路、更に工事車両、大型トラックや
クレーンの通行を避けることができる
位置でないと仮設自転車置き場を
安全に使えません。

コンサルや施工会社と充分な打ち合わせ
を行って、位置をきめてください。

敷地内の代替駐車場

3cdf561d.JPG




建物周囲に仮設足場を設ける
ことによって駐車場が使えなく
なる場合は駐車場の車を移動して
いただくしかありません。

敷地に来客駐車場がある場合は
支障ない範囲で来客駐車場を
代替え駐車場とします。

敷地内に来客駐車場に余裕がなく
敷地が広い場合は代替え駐車場を
敷地内の安全な位置に設けます。

写真は敷地内に代替え駐車場を
設けた一例です。

安全に出入りができること

余裕を持って駐車できること

自分が止める位置が分かりやすいこと

もちろん移動しなくてはならない駐車場
利用者に事前に駐車場移動のお願い
の根回しをしておく必要があります。

ブログの効果

「ブログを書くことは言語力を
身に付ける訓練」

勝間和代さんの本を読むとこの様に
書かれています。

言われてみれば確かに思い当たる節が
あります。

毎日、短いながらも文章を書くことに
よって言語力つまり文章力は多少身に
付きます。

例えば、マンション大規模修繕工事が
始まると、施工会社から居住者に対して
様々な「お知らせ」「御願い」をします。

これらは全て「チラシ」「アンケート」
の形で行われます。

施工者サイドに文章力、言語力が無いと
居住者とスムーズにコミュニケーション
が取れなくなります。

大げさに言えば「チラシ」「アンケート」
の文章は、工事の遅れやトラブルに発展
しかねない大切な要素です。

そのため、施工者が居住者にチラシ、
お知らせ、アンケートの配布を行う前に
私が事前にチェックを行っています。

以前は、気が付かなかったような文章
の様々な問題点が最近は気になるよう
になりました。

施工会社の方を非難するわけでは
ありませんが

まず、文章の意味が通じない。

主語がないため、何を言いたいのか
分からない。

読んだ居住者がどうすれば良いのか
分からない。

文章の情報量の割りにダラダラと長い
文になっていて読むのが辛い

書いている本人や大規模修繕に関わる
人には理解できても、初めて読む
居住者の目で読むと、非常に分かり
にくい文章となっています。

そのため、配布文章のチェックは
ペーパーに赤入れをするレベルではなく
データーを送ってもらい大幅な手直し
をすることもあります。

ブログを書く前は文章チェック、手直し
に1時間以上かかかりましたが、最近は
30分程度で済むようになっています。

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