マンション大規模修繕日記

マンション大規模修繕業務に係わる日記です。

2009年05月

6月の雨

北海道には梅雨はないはずでしたが、十数年前から6月の雨が増えているような気がします。

私は札幌で高校まで過ごし、大学で室蘭に4年間通いましたが、そのときに一番堪えたのが、本屋がないことと、6月の雨でした。

札幌の6月は1年で一番良い時期といわれていましたが、室蘭はとにかく雨が多く、曇りがちでした。

長い長い冬からやっと春が訪れ、気温も安定し好天が続き新緑の季節となった5月の末から6月はまさに北海道で一番良い季節です。

その一番良いはずの日々が、低い雲と雨によって奪われることに心底落胆しました。

東京で仕事を覚え、札幌に戻ってきてからしばらくは、昔の6月を堪能できたのですが、いつの間にか「エゾ梅雨」といわれる天候不順が札幌におきています。

工期が天候に大きく左右されるマンション大規模修繕にかかわるようになってから6月の雨は憂鬱です。

屋上防水改修、外壁の塗装工事、バルコニーの床のウレタン防水工事どれをとっても雨が降ると、工事ができません。

雨が降ると屋内階段工事や、雨が掛かりにくいバルコニー内の工事くらいしか作業がではできません。

現場見学会も雨が降ると中止になってしまいます。

明日から6月です。

長雨とならないことを祈っています。

理事会だけ準備は出来ないか?

修繕委員会は作らずに理事会だけで大規模修繕を行った例はあります。

私も経験しましたし、修繕委員会を作った場合と遜色なく上手く行きました。

上手く行った理由は準備に十分に時間を掛けたことと理事会のチームワークです。

大規模修繕の2年前から準備をはじめ、調査診断を早々にはじめ、現場見学会、工事の予算どりや施工業者の選定方法を時間を掛けて私たちと共に進めました。

もしも、工事着工の半年から1年前からのスタートでは、準備が間に合わなかったと思います。

理事会の中に強いチームワークがあれば、組合員への情報の周知と共有化がスムーズに行きます。各理事の作業分担が明確だからです。とくに定期的にマンション内の広報紙を出している組合は周知に関しては、手馴れています。

もしも、理事会に建築的な知識がなくとも、コンサルタントがそれを提供することが出来ます。ご安心ください。

小規模マンションの場合

総戸数が30戸未満のいわゆる小規模マンションの場合は、理事会と別の大規模修繕のための組織(修繕委員会)を作ることが難しい場合が多いと言われています。

タダでさえ、理事のなり手がいなくて困っているのに・・・・

輪番制で理事を割り振っても理事会に集まりが悪いのに・・・

というボヤキが聞こえてきます。

こういったマンションも元理事長、理事を中心に声を掛けて、小人数でも構いませんので、専任のプロジェクトチームを作ることをお勧めしています。

本来はこういう場合こそ、設計事務所がパートナーとして管理組合をサポート出来ればと感じています。


修繕委員会のメンバーの留意点

修繕委員会のメンバー構成で大切なことがもう一つあります。

修繕委員会には必ず理事会の方にもメンバーに加わってもらってください。

理事会と修繕委員会の意思疎通が悪いと、理事会と修繕委員会の対立が発生する危険性があります。

修繕委員はあくまでも理事会の諮問機関ですから、決定に至った経緯や討議内容が理事会に上手く伝わっていないと、答申を理事会が受け入れられないという結果になります。

こうなると、修繕委員会と理事会の間に埋められない溝が生じてしまい、最悪のケースでは「修繕委員会の解散」となります。

このような事態を回避するため、修繕委員会に理事長や数名の理事が加わる場合も多く、出来る限りの意思疎通を図っています。

理事は理事会の業務で多忙ですので、理事会からのメンバーには作業分担を求めないことも必要です。

修繕委員のメンバー構成

なぜ、修繕委員会のメンバーに元理事長もしくは、理事経験者が入ると大規模修繕工事の準備がスムーズに進むのか?

それは、元理事長や理事経験者は管理組合の仕組みに精通しており、管理組合の組合員をまとめるリーダーシップを発揮できるからです。

更に組合員の建築の専門家を修繕委員として迎えるのであれば、非常に心強い修繕委員会になります。

組合員の合意を得ることが修繕委員会の最終目的です。

組合運営に詳しい方と建築的な知識のある方が車の両輪となって修繕委員会を構成することが理想的です。

修繕委員会はメンバーの構成バランスを考え、より良いチームを作ってください。

組合員の合意を得ることが修繕委員会の最終目的です。

建築的な情報を得ることも必要ですがそれは最終目的ではありません。

修繕委員の中に建築の専門知識を持った人が集まらないといって悲観しないでください。

修繕委員をどのように集めるか?

どこの管理組合でも、修繕委員を募集してもなり手がなくて困っています。

そんなときに管理組合内の一体誰に声を掛けてお願いするのが良いのか?

保護される個人情報の中には、勤務先や職業も含まれると解釈される方もいらっしゃるので、建築関係者を探そうにも、なかなか上手く行かないようです。

大規模修繕のコンサルとしていろいろな管理組合とお付き合いさせて頂いた私の経験をお話しします。

「これが正解です」という訳ではなく「こういう組合が上手く言っている」というレベルの話です。

大規模修繕プロジェクトがスムーズに進んでいる管理組合の特徴は修繕委員会のメンバーの大部分を元理事長もしくは、理事経験者で固めています。

それは一体なぜか?

大規模修繕の準備に優先順位をつけると

・組合員の合意形成を得る。
・修繕の目的を明確にする。
・工事費用を確保する。
となります。

この中で一番大切な「組合員の合意を形成する」ためには、管理組合のしくみに精通していることや、組合員に何を伝えすれば、合意に至るかということの理解が必要なためだとおもいます。

皆様はどのように考えますか?

準備活動を行う組織を作る

理事会と修繕委員会の一番大きな違いは、理事、役員は予め任期が年単位で決められていて、理事会のメンバーも定期的に変わってゆくのに対して、修繕委員の任期は大規模修繕プロジェクトの準備から工事終了まで続くことです。

当然修繕委員のメンバーも工事が終了するまで継続します。

大規模修繕の準備において一番大切なことは、継続性であり、プロジェクトの節目、節目で例外的に委員の脱退、新規加入がありますが、理事会のように何期かでメンバーのほとんどが入れ替わることはありません。理事会を輪番制としていても、修繕委員会は工事竣工までの継続性を大切にしてください。

大規模修繕プロジェクトはかなり込み入った内容となりますので、やむを得ず途中から参加された委員が委員会になれるまでは委員会2〜3回程度の時間が必要になります。

途中参加された委員が少人数であれば、良いのですが、委員が入れ替わると今までの議論が継続されるよりも、一から見直しということが多いため、それまで費やした時間が無駄になってしまいます。

祖母の白寿祝い

本日祖母の白寿のお祝いを行いました。2月では、気候だけではなく、足元も悪いため、5月に行うことにしました。祖母は明治43年2月9日生まれです。まだまだ元気です。耳が悪いのですが、病気はありません。

もっと驚くことは祖母を筆頭に四姉妹が全員ご健在だということです。

99歳、96歳、93歳、88歳の姉妹が勢ぞろいしました。

滅多にないことですので親戚一同が揃い四姉妹を祝福しました。

A.準備活動を行う組織を作る

なぜ、大規模修繕工事の準備を行なう専門の組織が必要なのでしょうか?
大規模修繕工事を実施するためには、一般的に準備を行う専門の組織を作っています。

この組織は出来るだけ理事会とは別の組織を作ることが望ましいと思います。なぜなら大規模修繕の準備のための一連の作業は「プロジェクト」と呼べるほど、長期間の準備が必要です。

大規模修繕プロジェクトは、通常の理事会で扱う議案とは性格が大きく異なります。

一例をあげれば、大規模修繕プロジェクトはほとんどの場合、単年度だけでは終了しない複数年に渡る長期の事業です。

大規模修繕の準備のためには多くの事を検討しなくてはなりません。

管理組合の運営を行う理事会と同じメンバーが大規模修繕の準備まで兼務することは荷が重すぎます。

多くの管理組合で大規模修繕プロジェクトを準備するために理事会とは別組織をつくり「修繕委員会」と呼んでいます。

大規模修繕の準備のための具体的な行動

管理組合がマンション大規模修繕を実施するための準備は

・修繕の目的を明確にする。
・組合員の合意形成を得る。
・工事費用を確保する。

この3点です。

これに関してお話ししましたが、実現するためには、更に次の3点の実施が必要です。

A. 準備活動を行う組織を作る。

B. 活動のスケジュールを作る。

C. 大規模修繕に関する情報を集める。

この3つが大規模修繕の準備のための具体的な行動です。


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