マンション大規模修繕日記

マンション大規模修繕業務に係わる日記です。

2009年07月

分譲会社や施工会社との交渉

798054bb.jpg






建物点検を実施した後に経年劣化とは言いがたい不具合が見つかった場合の対処方法をまとめますと

[化箇所を専門家とともに確認する

経年劣化が原因かそれ以外の原因が考えられるか意見を聞く

7佛劣化以外に原因が考えられる場合は、その原因を把握する

ち塙臚睇瑤任匹里茲Δ紡仆茲垢襪を決める

ナ譲会社、施工会社に問い合わせを行うと決めた場合は「現地確認のお願い」を作成し現況写真等を添付する(あくまでも紳士的な文面としてください)

κ譲会社、施工会社に書面にて「現地確認のお願い」を送付

Ю菠が現地確認にお見えになった時は一緒に現地を確認し、説明を受ける
(組合側は決してひとりで対応しないでください メモを取ること)

このような手順にて、交渉を始めてください。
 
専門家に意見を聞くのは構いませんが、マンションの所有者は組合員全員ですので、交渉の中心はあくまでも管理組合の皆様です。

専門家に意見を聞く際もどこから費用が発生するのかご確認ください。各社によって判断が変わってきます。建物点検、現地確認段階から費用が必要になる会社もあるかもしれません。

マンション管理組合の対応

建物点検の結果から経年劣化とは言いがたい状況が見つかった場合は、やはり専門家に相談されるのが、解決の早道です。

昨日お話したような屋上防水の膨れは、保証の範囲外です。

専門家にとって広く知られたことでも、専門家以外の方にわかりにくいことが意外と多いものです。

新築工事を主に手がけている専門家よりは、原因や対処法の説明になれた改修や修繕を多く手がけている専門家のほうが良いかもしれません。

専門家から「経年劣化とは言いがたい」という結論が出た場合には、どのように対処するのかを管理組合で話し合ってください。

でも、専門家は分譲会社や施工会社と折衝を行なわないのが一般的だと思います。

ここから先は専門家の仕事ではなく、管理組合の皆さんの仕事です。

決して分譲会社や施工会社とケンカすることを話しあうのではなく、どうすれば、修繕してもらえるのかを話し合ってください。

本来であれば、不良工事であることを認め、修繕を行なってもらいたいのですが、なかなかそのようにはならない現実があります。

「責任を追求するか実利を取るか」を話しあってください。

分譲会社や施工会社との折衝の結果「責任は追及しないが、修繕する」という結論が出れば大成功だとおもいます。

そのときに理事や修繕委員から「それは違う。責任を追求すべきだ」という声が上がらないためにも、事前の打ち合わせは大切です。





屋上防水の保証

03e693b5.jpg







築10年以内に屋上のアスファルト防水が写真のように膨れてきた場合に保証の範囲になるでしょうか?

屋上防水の保証は漏水に対する保証が主です。そのため写真のようなフクレが発生しても保証の範囲とならないケースがほとんどです。

では、そのような場合どのように対処すればよいのか?

漏水が発生していない限り、次回の大規模修繕工事といっしょに修繕を行なうことがベストの選択です、

むしろ、部分的な修繕を行なうと、漏水が始まる場合もあります。

手すり支柱の根元が壊れている

dc25bc87.jpg






あるマンションではバルコニー手すり支柱の付け根の大部分が写真のように壊れていました。

原因は、手すりの支柱がコンクリートの中に埋め込み式となっており、支柱のなかに溜まった水が凍害を受けて凍り、その部分を膨らませて、コンクリートを破壊したためです。

平成7年ころを境とし、現在はアンカーのみをコンクリートに埋め込み、支柱パイプはコンクリートに埋め込みはしません。

早速、分譲会社と施工会社と協議を行ないましたが、どうにも埒があきません。

このような破損現象を事前に防ぐ方法がなかったのかに焦点が絞られました。

この当時には、手すり支柱をコンクリートに埋め込むことが一般的に行なわれており、設計者施工者に落ち度は認められないと分譲会社、施工会社の主張しました。

管理組合は落ち度がなくても修繕をしてもらいたいと粘り強く交渉しました。

なんとか分譲会社、施工会社は落ち度を認めないが、好意で直すという約束となりました。

「落ち度は認めないが、修繕を好意で行なう」一見矛盾した回答ですが、このような決着のつき方が一般的です。

塗装のはがれ

705a5f7a.jpg





外壁の塗装が大規模修繕後たった8年ではがれてきたとしたら皆さんはどうしますか?

大規模修繕工事を行なった施工会社に連絡をしますか?

もしも、その電話が通じなかったら?

理事会のメンバーにとって悪夢でしかないと思います。

このマンションの場合がまさにこのような悪夢っだったそうです。

工事後7年で大規模修繕をおこなった施工会社はすでに倒産してしまい、外壁の塗装がはがれ始め、誰も保障をしてくれない状態でした。

調査の結果、前回の工事にも問題があり、塗装を全面的にはがして、塗り直さなくてはならない状況です。

修繕間隔も短くなり、工費も余計に掛かります。

大規模修繕工事が実施できたのは問題発覚から2年が経過しておりました。

施工技術だけではなく、会社の経営が安定した会社を選定することがこのような悲劇を防ぐ唯一の方法です。

7月の雨

e73f4283.jpg






最近札幌では、雨が続き大規模修繕工事の工程が大きく狂っています。

昨日の現場見学会も雨で中止となった現場がありました。

大規模修繕工事の中で雨に降られても工事ができるのは屋内共用部くらいです。

ある現場では、お盆前に最終検査ができるはずが、お盆明けになったり・・・

現場監督は気が気でないでしょう

雨が降るとせっかく手配した職人さんが無駄足になってしまうからです。

でも、天気ばかりはどうにもこうにもなりません。

テルテル坊主を作るか晴れを天に祈るしかありません。

雨請いならぬ、晴れ請いです。





屋上防水の不具合

72976646.jpg






昨日のマンションでは前回の大規模修繕で屋上防水工事を行いアスファルト防水からウレタン防水の変更していました。

アスファルト防水の上にはアスファルト防水を行うのが基本です。

しかし、15年以上前にアスファルト防水からウレタン防水に変更することが流行ったようです。

理由はアスファルト防水による修繕を行うと融けたアスファルトを使用するための臭い、煙が近隣に被害と迷惑を及ぼすこと。

煙、臭いの少ないトーチ工法の施工時の信頼性が若干低かったことです。

現在は融けたアスファルトを使用するアスファルト防水熱工法の環境対応も進み、トーチ工法も大きく改善されています。

しかし、2回目の大規模修繕で屋上ウレタン防水の不具合が多く見つかりました。

具体的には、ウレタンの膜厚にムラがあり、全体的に薄かったのです。

急遽ウレタンを増し塗りしました。



ウレタン防水が薄い

96de589c.jpg






前回の大規模修繕工事で行われたウレタン防水工事の不備が今回の工事で発見されました。
ウレタン防水は主材と呼ばれるウレタン本体の厚さが大きく防水性能を左右します。

更にコンクリートとの密着が悪いため、防水層がはがれてきました。

問題が見つかり、前施工の会社と折衝をしましたが、全くラチがあきません。

あまりの不誠実さに管理組合はあきれ、「相手にしない」と結論を出しました。

私はこのような施工会社が他の物件で応募してきて組合から会社に対する評判を聞かれたときには、このときの顛末を正直に管理組合に話すようにしています。

管理組合の対応

8806ada0.jpg






写真のようなアルミサッシの腐食に対してディベロッパーは当初対応を施工会社任せにしていました。

施工会社は経年劣化という内容の報告書を提出してきました。

経年劣化であれば他のマンションでも同じような劣化した例を見せて欲しいとお願いしましたが、いつまで経っても他のマンションでの経年劣化は出てきません。

そのいい加減な対応に業を煮やした管理組合は「我々との話し合いにマトモに応じる気がないのなら、施工会社からの報告書を全戸に配布し修繕委員会、理事会は解散します。組合員から質問だけではなく、辛らつな意見が出ても、全てそちらで対応願います。」
と施工会社だけではなく、ディベロッパーに通知しました。

その場に私も居合わせたので、どれだけ理事会・修繕委員会が今回の不誠実としかいえない対応にとても大きな不満を持っていて、このような通知を行おうとしているかを説明しました。

19日のブログで書いたようにディベロッパーと施工会社に自分達が大切にされないことを感じた理事会・修繕委員会はキレてしまったのです。

この管理組合の行動に施工会社とディベロッパーは驚き、自らの不誠実な対応をわびてやっと紳士的な対応を始めてくれました。

その後の対応はさすが大手といいたくなるような見事な対応でした。

管理組合も自分が本気で怒っていることを相手に伝えないとならないと感じました。

アルミサッシの腐食

45a5f798.jpg






写真のようにアルミの窓枠が腐食して穴が開いています。

築15年のマンションです。

高層部分に現象が集中していたため、調査診断段階では発見できずに仮設足場を掛けた段階で発見されました。

これを見た理事長、修繕委員長は目を丸くしていました。

原因はどう考えても、経年劣化ではありません。

これまで、このようなアルミサッシの経年劣化は見たことがないからです。

第一に想像された原因は電食と言いアルミと下地の鉄との間の絶縁が不充分で水があると「電池」となってしまいアルミに穴が開く現象です。

つまり、金属のイオン化傾向の違いによる腐食です。

ディベロッパー、施工会社に連絡を取り見解を求めましたが、返ってきた答えはなんと「経年劣化が原因です」でした。

これを聞いた理事長、修繕委員長は目が点になってしまい、すぐに怒りの炎が目から飛び出ました。

度重なる交渉の末、最後まで非は認めませんでしたが施工会社が全箇所を調査し、全額負担で補修を行いました。

工期は3ヶ月延びましたが、100戸を超える居住者から不満は出ませんでした。
Categories
訪問者数
  • 今日:
  • 昨日:
  • 累計:

記事検索
QRコード
QRコード
  • ライブドアブログ