マンション大規模修繕日記

マンション大規模修繕業務に係わる日記です。

2009年08月

マンション大規模修繕を準備するパートナー

先々週から大規模修繕のパートナーとして設計事務所以外をパートナーとすることの難しさをお話してきましたが、問題がいくつか残ります。

それは、

‖腟模修繕の準備をどの様に準備を行うか

大規模修繕のタイミングをどの様に判断するか

パートナーとなる設計事務所をどの様にえらぶか

今までは、設計事務所が相談に乗ることもありましたが、管理組合としてはちょっと相談し難いこともあるようです。

そこで、全国の設計事務所に呼びかけを行い、賛同を頂いた設計事務所とともに「マンション大規模修繕協議会」が設立されました。

大規模修繕に関するセミナー、相談、簡易診断の実施、設計事務所の選定方法これらに疑問が生じたときに管理組合へ対応して行きます。

http://xn--xck0d2a9bc0078bgrnn65a881bcqx.net/index.html

選挙

皆様投票へはいかれましたたか?

大方の予想通り政権交代となりました。

この原因は自民党の経済対策の失敗なのでしょうか?

昨年のリーマンショック以来、上向きかけていた景気が一気に冷え込んでしまいました。

何年も前からささやかれていた、アメリカ合衆国の景気後退の可能性に対する無策への批判なのか?

不景気の閉塞感から有効な解決策を見出せない不信感なのか?

毎年政権を投げ出す党首への不信感なのか?

すべてが重なり

とにかく自民はいや!

これ以上政権を任せられない!

ということなのだと解釈しております。

大規模修繕の相談相手

管理組合が特定の設計事務所に大規模修繕に関して相談をすることには管理組合の側に少なからずの抵抗があるようです。

ある管理組合の方からお話をされてわかったことなのですが、修繕委員が大規模修繕に関して疑問が生じても「B社に相談に行く」とは、修繕委員会で言い出しにくい。

「あなたはB社の味方なのですか?」と他の理事、修繕委員から勘ぐられる可能性があると言うのです。

そこまで行かなくとも、B社は私企業なので「売り込みをされる」ことを大変心配されているようです。

設計事務所以外にマンション大規模修繕に関して、どこに相談に行けばよいのかといえば、各地のマンション管理組合連合会に行くことが多いそうです。

しかしながら、管理組合連合会はマンションの管理が活動の中心で大規模修繕に関する相談も受けるけど、相談件数のうちのごく一部でマンション大規模修繕に特化した組織ではないため、回答が物足りないこともあるそうです。

管理組合の本音としては、マンション大規模修繕に特化した情報提供と相談を受ける公的な組織が望まれていることがわかりました。

パートナーと相談相手

先週から大規模修繕の準備を進めるにあたって誰をパートナーとすべきか書いてきました。

施工会社は職能が大きく違い、管理会社では、技術的な点で不安が残ります。

大規模修繕の準備にお金を掛けたくないために施工会社、管理会社をパートナーとして選定することには、リスクがありことを説明しました。

準備に費用が掛かることを管理組合が認識しないと最終的に安物買いの銭失いになってしまうこともお話しました。

では、設計事務所こそがパートナーにふさわしいのか?と問われるとそれはひとつの答えだといえます。

しかし、設計事務所が唯一の相談相手なのか?

又、設計事務所をパートナーとする場合に設計事務所の選び方を誰に相談すればよいのか?

と問われると的確なアドバイスができなくなります。

私自身が設計事務所に勤めている以上、私の会社を選んでもらいたいという思惑が働くからです。

管理組合の責任

管理組合にいったいどのような責任があるのか?をご説明します。

非常に申し上げにくいのですが

自分たちのマンションを自分たちで守ろうと考えない。

管理会社にすべて頼ってしまう。

しかもできるだけコストをかけたくない。

ひとつひとつのことは間違えではないと思います。

しかし、この3つが重なってしまうと大変良くない結果となってしまいます。

管理会社も「サービスが悪い」と言われたくないための苦肉の策として、施工会社に頼らざるを得ない部分があります。

管理会社にお願いしたはずがいつの間にか施工会社の影がちらついてしまう。

これを防ぐのは、第一に管理組合さんの皆さんが

自分たちのマンションを自分たちで守ると決心することです。

そして自分たちのマンションを守るためには、それなりのコストが掛かることを理解してください。

管理会社から大規模修繕の設計事務所選定に参加しませんかという案内も少なくありません。

管理会社の中にも、このことに理解のある会社は、設計事務所をパートナーとして選ぶことを勧めています。

この場合は、管理組合と設計事務所が直接契約となり、管理会社は設計事務所選定の
準備を行います。

管理会社をパートナーとした場合

管理会社の悪口を言う気もありません。

管理組合と上手くやっている管理会社はたくさんあります。

しかし、大規模修繕のパートナーとして向いているかといえば条件があります。

大規模修繕を理解し、リーダーシップを取って行ける建築の専門技術者が社内にいるかどうかです。

社内にといったのは、建築の専門技術者がいない場合は外部に委託することになるからです。

設計事務所に委託するのであれば、コストがかかります。

管理会社から支払うわけには行きません。

そのため、管理会社にまったく悪意がなくとも、大規模修繕ができる施工会社に技術的な協力をしてもらいます。そのコストは工事に含んでもらいます。

これでは、特定の施工会社に丸投げしているのと変わりありません。

こうなると、施工業者の選定の公平性・透明性が厳しくなります。

ただし、こうなる原因の何割かは管理組合にもあります。

1万アクセス

アクセス数のカウンターを見るといつの間にか1万アクセスを超えていました。

大規模修繕という地味な分野のブログですから、最初の3ヶ月間は毎日10人にも満たない人しか訪れない週あたり50人が訪れるかどうかの閑散としたブログでした。

とても1万アクセスには届かずに終わってしまう気がしていました。

ところが、このブログを管理組合の広報誌でご紹介していただけいたりして、4ヶ月ごとに訪れる方が、段階的に増え、最近では1日に50人の方が訪れることも珍しくないところまで、広がりました。

昨日で1年3ヶ月掛かり1万アクセスまでゆきました。

月並みですが、このブログを読んでいただいている皆様のおかげです。

大規模修繕に対する関心がとても大きいことがわかりました。

管理組合の方から会社に掛かってくる電話でも「あなたが今村さん?ブログ読んでいますよ」といわれるとうれしくなります。

これからも出し惜しみせずに、大規模修繕に関する情報をわかりやすくお伝えしてゆきます。

施工会社は悪者か?

施工会社に勤めている方が読むと気分を悪くなる内容かもしれませんが、誤解をしないでください。

「施工会社をパートナーとして直接工事を頼んだほうが、設計事務所をパートナーとするよりもお金が掛からない」このように管理組合が誤解している限り、パートナー選びが上手く行かないのかもしれません。


管理組合にとって大規模修繕工事でお金が掛からないことは、良いことですが大規模修繕の第一目標はそれではないはずです。

何度かお話したように、1回目の大規模修繕は管理組合が単独で準備を行い、結果的に大規模修繕の結果に満足が行かずに、後悔している組合が2回目の修繕は設計事務所をパートナーにする例が増えています。

また、一昔前までは、大規模修繕工事を実施する施工会社の選定も良く言えば、人のつながりが主流でしたが、最近は「公平性・透明性」を、強く、明確に求められるようになりました。

以前は管理組合もしくは、管理会社が中心となって作成していた大規模修繕に係わる議案書も最近では、設計事務所がチェック・アドバイス・代行を行うこともしばしばです。

施工会社に対する値引き交渉や工事の品質確保の期待も上がることはあっても下がることはありません。

管理組合と二人三脚で大規模修繕を進めることが出来るのは、管理組合と設計事務所との利益が相反する場面がないためです。

このような状況の中で利益が相反する場面が少なくない施工会社をパートナーとする事はどんどん困難になっています。

つまり、施工会社が悪者なのではなく、施工会社は管理組合が求めている機能が異なるということです。

西原理恵子の続き

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「女の子ものがたり」が映画化されるにあたり

「上京ものがたり」
「営業ものがたり」

が小学館より出版されています。

私は「上京ものがたり」が一番共感できます。

点数をつけると10点満点で

上京ものがたり 10点 
女の子ものがたり 6点 パーマネント野ばらの方が・・・
営業ものがたり 3点 ギャグがすべる

3冊とも同じ大きさ、同じ装丁なので間違わないでください。
厳密にいえば3部作ではありません。

「上京ものがたり」の内容は前回ご紹介したお金の話の漫画版です。

お金と仕事のないことのせつなさ、つらさ、惨めさ自分自身に自信が持てないことの情けなさが描かれています。

自分のやりたいことをやってお金をもらいで生活できるようになった喜びが伝わってきます。

働く意味まで考えさせられる1冊です。

西原理恵子の作風は昔はギャグ色が強かったのですが今はほのぼの系です。

漫画家に限らず作家の賞味期間が驚くほど短くて、紙面で見なくなったと思ったら亡くなっていたということもしばしば・・・書けなくなることも、入院することも珍しくありません。

恐ろしい商売です。

施工会社がパートナーに向かない理由

施工会社がパートナーに向かない理由をまとめますと

管理組合がパートナーとするには彼らの職能が違うということです。

管理組合の大規模修繕における目標が

公平性・透明性を保つ
組合員に周知説明をする
コストの削減に努めたい

とした場合に

コスト管理と工事の品質管理の面で管理組合と利益が相反する

工事の自社管理が難しい

また、早い段階で管理組合が単独で施工会社を1社選ぶのが難しいことも上げられます。

施工会社の中でも大会社ならいろいろな部門があるから大丈夫だと思われがちですが、大会社ほど大規模修繕の工事のノウハウを集約化するためにRF事業部等の名称で別事業部としています。

北海道でもトップクラスの建設会社でも、管理組合のパートナーとして力を貸してほしいとお願いされると、設計事務所に相談することを薦めているそうです。

パートナーとして管理組合が求めている内容を考えれば、妥当な判断だと思います。

もし、あなたの管理組合が大規模修繕の目標として「公平性・透明性を保つ、組合員に周知説明をする、コストの削減に努めたい」を意識しているのでしたら

「うちは、調査設計、工事全てできます。しかも調査設計費用はいりません」という施工会社の言葉には要注意です。
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