マンション大規模修繕日記

マンション大規模修繕業務に係わる日記です。

2009年09月

廊下崩壊のメカニズム

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前日開放廊下が崩壊するメカニズムの予想をしましたが、今日は図化してみました。

図をクリックすると拡大します。

]下床にひび割れが発生する(どこのマンションにでも発生します)

 ひび割れから雨水等がコンクリートの中にしみこむ。

 やがて、コンクリートの中の鉄筋が少しずつさびはじめる。


鉄筋のさびが広がり、一体化していたコンクリートと鉄筋が分離し始める。

 鉄筋がさらに錆びると体積が8倍以上にふくれ、コンクリートと鉄筋が完全に分離してしまい、廊下の下部のコンクリートが落下する。

O下の下部コンクリートがなくなると、廊下の自重を支えるものが無くなり、廊下が壊れる

言葉だけで、説明するよりも、図化した方が分かりやすいですね。

廊下の崩壊の衝撃

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先日の沖縄のマンションの開放廊下が崩壊した記事を社内で回覧したところ社内が騒然としたのには理由があります。

管理組合の方から、バルコニーにひび割れがあるけれど安全性は大丈夫なのかと質問を受けても「少々の事どころか、何があっても開放廊下やバルコニーは壊れない」と答えていました。

要するに建築技術者は構造計算上の過大な安全率と施工に対する自信からタカをくくっていたのです。

社内での緊急ミーティングの結果、原因はひび割れから入った水が鉄筋を錆びさせ、鉄筋を膨らませ、コンクリートと鉄筋がはがれてしまったためと推察されます。

添付写真の崩壊した廊下の天井にコンクリートがはがれ落ちたと推察できる黒い部分が見えます。

かなり広範囲に廊下天井の全面に黒い部分があります。

崩壊した廊下も同じような状態だったのでしょう。

又、崩壊した廊下をよく見ると鉄筋が金網のようにきれいに残っているのが見えます。

さらに鉄筋の金網の上部にコンクリートが板状になってずり落ちています。

これが、鉄筋がコンクリートと一体化していない証拠です。

鉄筋の下のコンクリートもきれいに鉄筋と分離しているようです。

鉄筋とコンクリートは一体化することによってのみ、大きな力に耐えることが出来るので、コンクリートがはがれ落ちて、一体化の前提が無くなってしまえば、廊下が壊れてしまいます。

ここまで、きれいに分離するのは、施工上にも問題が無かったのか?ちょっと疑わしいところです。

建築技術者として、建物を調査した際には、最悪の事態の想像力とそれを検証する力が必要だと言うことが、わかりました。

管理組合のないマンション

マンション管理適正化法2条3号によれば、複数の区分所有者が存在した時点で法律上当然に成立するものです。

従ってマンションを購入して区分所有者となった時点で法律上、当然のこととして、管理組合の組合員となります。

「総会がない」こと「管理規約がない」こと「管理者がいない」ことと管理組合が無いことは矛盾しません。

さらに区分所有者である以上脱会はできません。

したがって、管理組合のないマンションはありえません。

飲食店を置いてある漫画で選ぶ

高級なお店以外の飲食店には大抵漫画雑誌と単行本が置いてあります。

私の偏った趣味に会う店は多いはずがなく、テキトーにある漫画を読んで料理が車での時間をつぶします。

でも、ごくたまに、テキトーに選んだ漫画の中にも面白い漫画があります。

「ハチワンダイバー」「ホーリーランド」「ブラックジャックによろしく」「フリージア」単行本で読むと引き込まれる漫画ばかりです。

そういう漫画が見つかると、そこの店にある漫画を全て読むまで、頻繁に通います。

逆に、趣味に合わない漫画ばかり置いてあると自然と足が遠のきます。

私の趣味合う漫画は、絵柄よりもストーリをどの様に面白くかつ矛盾無く、ご都合主義に陥らずに展開できるかで勝負しています。

漫画の基本的なストーリーの骨組みは出尽くしている気もしますが、いろいろな方向で新たな試みも続いています。

連載マンガを読むことも出来るだけ多くの新刊を買うこともできません。

趣味の合う漫画を置いている飲食店は大変ありがたい存在です。



廊下が崩壊した責任

崩壊した開放廊下の責任は一体だれにあるとおもいますか?

施工会社?

設計会社?

管理会社?

行政?

答えは管理組合です。

建物を健全に維持管理する責任は管理組合にあります。

管理組合がないことは、誰も責任を取らないのかといえば、区分所有者すべてに責任があるということになります。

最悪、死傷者が出てた場合、区分所有者で責任を取るしかありません。

昨日の新聞を社内で回覧したところ

社内が騒然としました。

誰もが「こんなことが実際に起きるとは、信じがたい」と口にします。

原因を推察すると

 ]下の床にひび割れが生じる

◆,劼啌笋譴ら水がコンクリート内部に入る

 鉄筋が錆び始める

ぁ‥感擇錆で膨らみ始め、コンクリートと分離する

ァ]下の下部コンクリートが剥がれ落ちる

Α]下の床鉄筋だけではコンクリート自重を支えられなくなり崩壊

新聞記事からはこのような順番で崩壊したことが予想されます。

ショックな記事

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会社に届いたマンション管理新聞を見て腰が抜けました。

片廊下が崩壊、落下したという内容です。

沖縄にある分譲マンションで管理組合がない建物だそうですが、こんなことは滅多に起きることではなく、全く信じられません。

構造的に一番施工が難しいと言われて気をつけろと言われているのが、片持ちスラブです。

しかし、実際に鉄筋コンクリートの建物で廊下、バルコニーのように先端に柱、梁がなく、「片持ちスラブ」も言われるものが、崩壊した物を初めて目にしました。

わが国の建築基準法は安全率3倍と大きく取っているので建築技術が多少未熟でも、構造的な崩壊は起きないはずです。

一体、何がどうなってこのようなことが起きたのか?

建物の管理体制はどうなっているのか?

予兆は無かったのか?

非常にショッキングなニュースです。







修繕積立金への解釈

大変お世話になった管理組合の元理事長さんんおお話しなのですが、その方は貸家にしている元自宅と小規模場なアパートを経営しています。

そこのマンションは10年前の大規模修繕の時までは、月額4.000円程度の修繕積立金のため、積み立て金が大幅に不足し、1件あたり40万円の一時金の徴収を行っています。

現在は毎月修繕積立金が1万円前後です。年間12万円ほどになります。

元理事長さんは一軒屋を維持するためには10年ごとの修繕を考えると年間25万円程度は掛かるので、今の月1万円の積み立て金額では将来的な不足を心配されています。

元理事長の奥様は「修繕積立金が高いから値下げして欲しい」と言ってくる人もいるんですよ。いくら鉄筋コンクリートの建物でも、建物の維持にどれくらいのお金が掛かるか実感できないのかしら」と嘆かれていました。

ところが、このようにご自分の実体験から建物の維持費と言える積立金額を想像できる人は、まだまだ少数派です。

月の積立金が6.000円前後の理事会では「積立金が安いからこのマンションに入居した」とおっしゃる理事長さんも少なくありません。

分譲時に作成された20年間の長期修繕計画書を見ながら「長期修繕計画書上でも今の金額でもわがマンションの積立金は問題ありません」と言われると、さて、どのように説明を行えばよいのか、困ってしまいます。








長期修繕計画作成の目的が変わる

以前は修繕積立金を適正価格へと値上げする根拠として長期修繕計画書を作成していましたが、現在では修繕積立金を値下げしないために長期修繕計画書を地来る管理組合も増えています。

毎年総会の議案書に中の予算書に書かれた一般会計から修繕積立金への繰越金を見て
「そんなに修繕積立金を増やしてどうするのだ?」という質問が出る組合も少なくないと聞いています。

繰越金で何とか修繕積立金の不足を補っていることを知っている管理組合の理事・役員はこのような質問に頭を痛めます。

築30年間のスパンで長期修繕計画書を作成している管理組合は良いのですが、築20年のスパンで計算、計画している管理組合の場合、修繕積立金が余るような錯覚に陥ります。

このブログを継続して読まれている方には、その理由はお分かりだと思います。

給水、排水設備の更新工事を長期修繕計画書に見込んでいないため、このような結果になります。

また、築30年間の計画書であっても、共用部の給排水設備更新工事しか見ていない場合は、専有部の更新工事費を居住者がすべて負担することになります。

組合員になかで、このことを正確に意識している人は少数です。

いずれにしても、できるだけ正確な長期修繕計画書を作ることが、将来の積立金不足に陥らないための唯一の方法です。

今日もこんな時間

日中でかけていますとついつい更新が遅れてしまいます。

昨日はLPレコードからCDにメディアを変えたときのリミックスについてお話しましたが、音楽について気になっていることをもうひとつお話します。

カバーをされやすいミュージシャンについてです。

カバーというのは、他人が作った曲を別の人が録音したり、演奏したりする意味です。

以前聞きに行っていたジャズのライブハウスでよく、カバーされたのは、セロ二アス・モンクやジャコ・パストリアスでした。

ロックではニール・ヤングも多くのミュージシャンにカバーされています。

私が良く聞くミュージシャンだから同じような傾向なのかもしれませんが、カバーされるミュージシャンが固まっているのも不思議な気分です。

しかもカバーされる側よりカバーする側が売れているのも・・・









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