マンション大規模修繕日記

マンション大規模修繕業務に係わる日記です。

2009年10月

タイルの浮き

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写真はバルコニーのタイルの浮いている部分をマーキングした写真です。

タイルが固まって浮いているのが判るとおもいます。

タイルが浮く理由はいろいろあります。

タイルの裏面に水が廻った

日射の影響などが考えられます。

はじめからしっかりと接着されていない場合もあります。

浮いたタイルを放置すると、落下事故の原因となりかねませんので、タイルを張り替えます。

ひび割れたタイルも将来的に浮く危険性があるため張り替えます。

シーリング

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シーリングとは建物の防水材なのですが、シーリングのほかにコーキングと言うこともあります。それぞれ語源が異なりますが同じものを指していることも多く、大変紛らわしいことになっております。

今回のセミナーでは、このシーリングについてもお話してゆきます。

シーリングの一番の問題点は防水材でありながら、耐久年数が極端に短いものもあります。5年〜7年という材料も少なくありません。

大規模修繕の周期を12年から15年に延ばす上で最大のネックになっています。
建物の外部に使われる材料の全ての耐用年数が揃っていないと、修繕周期を延ばすことは出来ません。

特に仮設足場の費用が工事費の15%程度を締めますから、シーリングの耐用年数にあわせ単独工事で足場を設置するわけには行きません。

フッ素塗装を採用しても

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更新がすっかり遅くなりました。

昨日に引き続きフッ素塗装の話です。

昨日とは別の建物の写真ですが、せっかくのフッ素塗装が台無しになった修繕の例です。

写真をクリックすると拡大します。

この建物も水切り皿板周囲の処理に問題があります。窓の下の銀色の幅広の板状の部分が皿板なのですが、皿板と壁面の境の至る所で塗装が浮き上がっています。

この部分から水が塗装の裏に入り込んで塗装を浮かせます。

この建物も出来るだけ、塗装を残そうとしましたが、最終的には塗装を全面的にはがさなくてはなりませんでした。

塗膜の付着力が不充分であったことと前回の修繕で「不具合箇所」を直さなかったために、塗装の劣化が進み、全面塗装をはがさなくてはならない状態になっています。

ウワサでは、昨日ご紹介した施工会社とこのマンションの施工会社は同じ施工会社だそうです。

既に倒産しており、どこの物件も問題のある工事ばかりを行っていたようです。

フッ素塗装は20年間持つか

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長命化が望める塗装材料としてかなり前からフッ素塗装の名前は知っていました。

耐久性が高く、汚れにも強いのが特徴です。

しかし、本当にメーカーが言うように20年間ももつのでしょうか?

写真は、フッ素塗装で修繕を行ったあるマンションの外壁の写真です。

窓の下に注目してください。

塗装がはがれています。

実はこのマンションは新築時の塗装を全てはがし、その上にフッ素塗装を行う修繕だったようです。

さらに、写真を良く見るとはがれた塗装の下に色が濃い塗装が見えます。

実は、塗装を全面的にはがしていない工事でした。

窓の下の水切り皿板と呼ばれる金物の下のフッ素塗装の表面も汚れていますね。

窓の水切りの出が足りないため、塗装の下に水が入込んでいます。

いくら優秀な性能を持った塗装でも工事の仕様や総合的な判断を誤ると全く性能が発揮できません。

このマンションは前回の大規模修繕から8年目で写真のような症状が出ています。

塗装も全面的に浮いていたので、今回の修繕で塗装は全面的にはがしました。

20年持つはずの塗装がわずか8年で・・・理事会と組合員は納得がいかないようでした。



修繕周期を延ばすことは可能か?

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マンション大規模修繕の周期はつい最近まで10年周期と言われてきました。
しかし、現在は国土交通省の標準書式でも12年周期が標準となっています。
修繕周期を延ばすことは可能です。

現在はこの修繕周期を12年から15年周期へ延ばすための取り組みが各社で行われています。

修繕周期が延びると何が起こるか?

写真のように修繕回数が減ります。

100年間で比較すると 10年周期で10回、12年周期で8回、15年周期で6回です。
60年間で比較しても 10年周期で6回、12年周期で5回、15年周期で4回となります。

建物の規模にも依りますが大規模修繕工事費は毎回1戸あたり80万掛かりますが。工事費の削減のためには、工事回数を減らすことが有効な手段の一つです。

修繕周期を延ばすために、材料のグレードを上げると各工事の費用は多少上がるかもしれませんが工費の10〜15%を占める仮設足場の費用は確実に掛からなくなります。

しかし、大規模修繕に使われる材料は多岐にわたり、全ての材料が長命化しないと、修繕周期は延びないのです。

屋上防水、塗装(外壁、鉄部、ボード部、バルコニー天井)タイル、シーリング、ウレタン防水、その他の建設部材・・・

現状では、長命化に成功している材料もあれば、長命化が出来ても使い勝手が悪い材料もあり、確信を持って15年周期が可能ですといえない状況です。


秋シャケ

秋も深まり秋の味覚がスーパーに並んでいます。

秋シャケと言うくらいですから、シャケは旬です。

塩焼き、フライ、チャンチャン焼き、なべといろいろな形で食べられています。

20年ほど前は、シャケといえば、塩シャケで生のシャケが珍しく、秋にならないとフライやなべは食べることが出来ませんでした。

チャンチャン焼きも珍しかった気がします。

最近シャケはやっぱり塩シャケが一番おいしい食べ方なのではないかと感じるのですが、皆様いかがでしょうか?

マス類を含む生シャケには独特のニオイがあり、好き嫌いが分かれるところです。
そのニオイも、塩シャケにして、強く焼くとかなり消えてしまいます。更に健康志向に反して塩を強めに振るとうまみが増します。

このことに気が付いたのは、ルアーやフライ釣りのトレーニングで釣り掘りに行きつれたニジマスを持ち帰りしたときにいろいろ試したのですが、同じ魚でも、塩分が弱いまま調理してもパサパサでおいしくなく、塩分を補うとおいしくなることに気が付きました。

ところが、最近の売られている塩シャケはすっかり塩気が弱くなり、あまりおいしくないのです。ためしに、塩を振ってみると、格段においしくなりました。

外壁の塗装を全面的にはがす

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外壁の塗装が劣化した場合塗装を全て撤去して新たに塗装を行う場合と塗装の劣化の激しい部分だけはがし補修して新たな塗装を塗る場合があります。

この違いは一体どこにあるでしょうか?

ひとつは、工事費が大きく違います。

塗装を全面的にはがすためだけにかなりの費用と時間が掛かります。
屬△燭2.000円程度の金額です。

時間は建物の大きさにも依りますが2週間から1ヶ月掛かります。

塗装をはがすために薬剤を使うのであれば、その間窓を開けれませんし、工具で塗装を削るときには、粉塵と騒音がします。

一般的に言われる、写真のような塗膜付着力の試験機を使った試験による結果だけで判断ができるのか?

かなり難しいとしか言い様がありません。

塗装の役割

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建物に塗られている塗装の役割を考えたことがありますか?

美観、デザイン・・・そのほかにもあると思います。

しかし、一番の役割は、建物の保護です。
正確には、鉄筋コンクリートの保護です。

コンクリートの中性化という言葉は聞いたことがあると思います。
これは、最初で着たときは強アルカリ性であったコンクリートが紫外線や雨で酸化して行き、中性化して行くということです。

コンクリートが中性化したらなぜ、問題なのか?
コンクリートの中には、鉄筋が入っているからです。

鉄筋というぐらいですから鉄で出来ています。
鉄は空気中では、どんどん錆びてゆきます。

鉄筋コンクリートの建物が壊れないのは、鉄筋とコンクリートが一体化して押しつぶそうとする力(圧縮力)と引っ張る力(引張力)の双方に対応するためです。

鉄筋は錆びる力に対して有効に働きます。コンクリートは圧縮力に強くても引っ張る力には対抗できません。

鉄筋が錆びてしまうことは絶対に避けたいのです。

話が長くなりましたが、鉄筋コンクリートは塗装、タイル、防水材で保護しなくては建物を維持できません。

そこで、写真のような状態にある建物は、非常に問題があります。

タイルの建物修繕の特徴

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セミナーでお話しした内容なのですが

外壁の貼られたタイルのうち、浮いているタイルは落下の危険性があり、巾がひろいひび割れのあるタイルはひび割れの補修とタイルの浮き防止のために貼り替えを行います。

そのタイルを特注しなくてはならない理由は昨日お話ししましたが、特注したタイルは現状のタイルに色あわせをしなくてはなりません。

タイルはご存知のように焼き物ですので、塗料のように簡単に調合できません。

試し焼きが必要になります。この作業に時間が掛かります。

季節によって巾がありますが、約3ヶ月ほどの時間を見てください。

写真は試し焼きをしたタイルを外壁に貼って色あわせしている様子です。

既存のタイルは3色の混合ですが、試し焼きタイルは既存タイルに比べると一番濃いものより色が濃く、色が一番薄い物より更に薄いと感じました。

結論として、もう一度試し焼きをしてもらいます。

セミナーの中でお話したタイルに関するポイントはまだまだ、たくさんあります。



タイルの建物修繕

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タイルのマンションを修繕するときは必ずタイルは特注としなくてはならないのですか?

セミナーで出た質問の続きです。

答えは、そのとおりです。

新築時には、既製品を使って建てられたマンションも日射や汚れ等の経年劣化によってタイルの色が変色してしまいます。

同じ品番のタイルでも変色すると考えてください。

写真は、散歩の最中に見つけたマンションです。

タイルを修繕した部分としていない部分の色がはっきりと違いますね。

既製のタイルを使ったのか、特注タイルなのかは分かりません。

どの様な理由があってこのタイルを張ることになったのかも分かりませんが、こうなると区分所有者の方も困ってしまうと思います。


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