マンション大規模修繕日記 : 2009年11月

2009年11月30日23:12

黒く見えるのは鉄筋です

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この写真はあるマンションの屋外階段の天井を写したものです。
黒く見えるのが鉄筋です。

本来は鉄筋はコンクリートに３ｃｍ以上埋まっているはずなのですが、表面に出ています。

黒く見える部分は錆びています。

このまま放置するとどうなるか？を想像すると建築関係者なら誰でもゾッとするはずです。

最悪の場合には、鉄筋が腐り階段が崩壊するかもしれない・・・

居住者の中には建築関係者がいるはずですが、当分大規模修繕を行なう様子はないそうです。

第三者災害が起きた時に管理責任をおうのは建物の管理者である管理組合です。

2009年11月29日19:46

千葉セミナー

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本日午後１時半より千葉市でマンション大規模修繕セミナーを開催しました。
昨日は群馬県の前橋でも大規模修繕セミナーを開催しています。

本年の秋のセミナーはこれで終了しました。

アンケートの結果を読むと、どちらの会場もわかりやすかった、参考になったというご回答が多くありがたい限りです。

建物の劣化と大規模修繕をめぐる管理組合の皆様の悩みは全国共通のものが多いこともわかりました。

2009年11月28日12:17

マンションの廊下

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東京出張３日目です。

こちらのマンションの廊下は一般的に開放廊下です。

つまり、廊下は屋外に「開放」（壁、窓がなく屋外に「開放」されている）されています。

この理由は長期間マンションの廊下は、建築基準法上容積に参入されたため、容積に参入しなくて良い開放廊下が採用されてきました。

また、消防法上も自動火災報知設備の設置を免除する条件の一つに、開放廊下が義務つけられていました。

現在は建築基準法の変更により、窓ガラスや壁があっても容積に算入されません。

屋外に開放されているために廊下には、雨が吹き込みます。

床が滑りやすくなります。対応策として廊下の床にはすべり止めのついたビニールシートが貼られています。

2009年11月27日17:18

東京のマンションでも・・・

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東京出張２日目です。

写真は東京のマンションのバルコニーの手すり笠木です。

ウレタン防水が巻き上げられています。

この部分にこのような仕上げ財を使う理由は、この部分が塗装であると塗装が劣化してはがれてしまいます。

このような対処は寒冷地だけのものではなく、全国共通です。

2009年11月26日21:17

東京出張

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今日からしばらく東京に出張です。

やはり、札幌に比べると暖かいですね。

東京には築４０年以上経つマンションがたくさんあり、マンションだけでひとつの街を形成している地域もあります。

いわば、マンション先進地域です。

これからブログの中でも感じたことをいろいろお話してゆこうと思います。

きょうは短いですが、これくらいで・・・

2009年11月25日09:09

爆裂もあります。

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昨日のマンションの外壁の写真です。

外壁のコンクリートが多数爆裂しています。この部分の新築時の鉄筋を保護するコンクリートが薄いのかもしれません。

これは専門用語で「鉄筋のかぶり厚」と言われています。

通常かぶり厚さは外壁の表面から3センチ程度の厚さが必要です。かぶり厚さが少ないとコンクリートが爆裂しやすくなります。

このような不具合部分は1回目の大規模修繕で補修を行うことが多いのですが、大規模修繕を行わないと問題点はどんどん広がって行きます。

鉄筋コンクリートの建物は鉄筋が建物に掛かる力のうち引っ張る力と曲げる力を負担しますので、鉄筋が健全でないと、建物の健全維持が難しくなります。

2009年11月24日08:04

札幌にもありました。

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先日ＮＨＫのおはよう日本で取り上げられた「劣化していても大規模修繕が出来ないマンション」が札幌にもありました。

写真を撮ってきました。

手すりの金属はさびが進んでいます。

梁のコンクリートははがれ落ち、天井のコンクリートは爆裂しています。

コンクリート片による落下事故がいつ起きても不思議ではない状態です。

ウワサに依れば

昭和４９年に竣工

修繕積立金は月1.000円なので修繕が出来ない

すでに上水道から赤水が出ている

今後何時まで住み続けることが出来るのか？組合員は不安でいっぱいだと思います。

2009年11月23日08:10

排水管の腐食の原因

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排水管の腐食の原因の多くは管内及び外部のさびです。

さらに、もう一つ厄介なさびがあります。

それは、異種金属の接合による「電食」です。

写真は給水管の一部を取り出し半分に切ったものです。

左右で異なる金属が中央部分で接続されているのがわかります。

左側が銅管右側が鉄管です。

接続部分をよく見るとさびているのがわかります。

なぜ、このようなことが起きるのかといえば、銅と鉄では、イオン化傾向に差があるために直接接すると「電池」となってしまいその部分の金属が溶けてしまいます。

一昨日の給水管が詰まったのもこの現象が原因です。

この現象は「電食」と呼ばれています。

この現象を防ぐために接続部分に別の材料を入れます。現在では、接続部に別の材料を入れ「電食」を防ぐ部品が使われています。

ただし、新築時のミスでもあり、電食が全くないわけではありません。

2009年11月22日11:38

冬と言えば

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すっかり寒くなりました。

冬と言えばおでんです。朝に夕食用のおでんを作りました。と言っても全て作るのも大変なので、既製品にしようと思います。

しかし、おでんと言えば大根がメインのタネですから、大根など野菜類を既製品に足そうと思い大根、じゃがいも、カブ（あまり入れませんが）を煮ました。

しばらく、置いておき味を馴染ませ、あとは、食べる直前に既製品を暖め、はんぺんを足そうと思います。

最近ではコンビニやスーパーにもおでんが置かれいて、とても身近な食べ物となっていますが学生の頃はおでんやさんへ行くか自分で作らないとなかなか食べることが出来ませんでした。

おでんやさんへ行くとお酒も飲むためか非常に高価な食べ物となってしまいます。

そこで、自分で作ることになるのですが、長時間じっくりと煮ることが難しい。ガスレンジを使うとどうしても吹きこぼれてしまいます。

ファンヒーターになる前のストーブが主流だった頃には、一通り煮たあとにストーブの上になべをのせておくだけで、だしが染みたとてもおいしいおでんが出来ました。

ストーブは、おでんだけではなくシチュー等の煮込み料理にも最適です。

かといって、ファンヒーターから以前のような放熱式の石油ストーブには戻れません。

2009年11月21日15:56

これから何を伝えるか？

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組合員にお伝えすることはたくさんありますがこれからお伝えすることをまとめて見ますと

①建物の給排水管の現状

②給排水管の現状に対する評価

③修繕の時期

④修繕内容の検討（直結給水の検討）

⑤工事にお掛かる概算費用

⑥長期修繕計画書との関係

このようになります。

どれも組合員が興味を持っていることです。

添付した写真は、給水管の抜管試験をしたときに見つかった電食の状況です。

給水管が半分程度塞がれています。

このような写真で、給水管の現状をお伝えすることも大切ですが、それはごく一部の事であって、（上記①）本当に大切なことは（②～⑥）です。

①をお伝えすることは、それほど難しくないのですが、②～⑥をわかりやすく伝えることは、なかなか難しいことです。