マンション大規模修繕日記

マンション大規模修繕業務に係わる日記です。

2010年02月

オリンピックも終わります

2週間に渡ったオリンピックも閉幕です。

カナダはこれまで夏のモントリオール、冬のカルガリーでオリンピック開催国が金メダルを取れなかったたった2つしかないオリンピックの開催国という不運の開催国でした。

そのせいなのかどうかはわかりませんが、地元の利を最大限に生かそうしたコース設定と感じる競技がいくつかありました。

私が見ただけで、滑降、モーグル、ボブスレー・・・どれも難しいコースだったようです。

昨日放送されたボブスレー男子4人乗りは、特に難コースらしく転倒チームが続出していました。

優勝候補のチームまで転倒するとは・・・

カナダがボブスレー男子4人乗で優勝はできなかったようですが「やはり、地元の利を意識している」と考えたくなる結果です。

今日現在今回カナダは金メダル13個を獲得し、不名誉な記録を払拭しましたが、大活躍の裏に「オリンピック開催国が金メダルを取れなかったたった2つしかないオリンピックの開催国」のプレッシャーが重くのしかかっていたような気がします。

大規模修繕工事費は誰が支払うか?

答えは組合員なのですが

例えば、

もしも、あなたが修繕積立金が不足気味のマンションを中古で購入し1年経ったときに大規模修繕工事を行いました。

積立金の不足分を一次徴収金でまかなうと総会で決議された場合に

あなたは、快く支払うことが出来ますか?

もしも、その額が100万円を超えていても支払いますか?

そのときになって、仲介をした不動産屋さんにクレームをつけませんか?

では、逆に毎月2万円以上の修繕積立金を支払ったマンションを諸事情から売却するときに、築年数と立地条件で修繕積立金の月額が半分未満の隣のマンションと同額でしか評価されなかったら、大いなる不満を感じませんか?

相場よりかなり高い修繕積立金の分を上乗せして売りたいと思いませんか?

只今、「築35年を過ぎた後は積立金会計は黒字だけれど、築25年目で1戸あたり30万円の借り入れを行います。」という長期修繕計画書を作っています。

組合員に取っては、前者のような修繕一次金もしくは借り入れありきで計画を建てるほうがよいのか?

後者のように積立金を大幅に値上げし組合員の生活を圧迫してでも、磐石の資金計画としたほうが良いのか?

私、大いに迷っております。

長期修繕計画書で計算されている30年先の事まで、生きてはいないのでそこまで計算して、積立金の月額を計算しても、現実感に乏しいと感じる理事の方も多いです。


アルミ部材の腐食

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写真は、築35年を超えたマンションのバルコニー手すりです。

材質はアルミです。

付け根が白く変色していますね。

どうやらアルミの腐食です。

昨日はアルミは腐食しないと言っておりましたが、古い建物に設置されたアルミ部材の中には、腐食するものもあるようです。

長期修繕計画書を作る上で、アルミだから大丈夫と判断せずに現地を確認してから修繕周期と修繕項目を見直された方がよろしいと思います。

アルミの部材

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国土交通省で定めた長期修繕計画書標準様式の「6建具・金物等」の項目で

〃具関係(共用玄関、住戸玄関)は24年周期で交換

⊆蠅垢蝓淵丱襯灰法次階段)

ゥ瓠璽拭璽椒奪ス扉

はいずれも交換となっております。

確かに鉄製の扉や手すりはさびが発生してしまいます。

バリアフリー化も含め共用玄関の扉は自動ドアに替えることがあります。

しかし、―燦邑軸悄↓ゥ瓠璽拭璽椒奪ス扉に関しては、24年では交換することは珍しく、現状の劣化状況を見て考えると、交換しないという選択もあります。

〃具関係 アルミサッシに関しても、築30年以上経ったマンションでは、バルコニーの大窓の戸車調整が出てきますが、全面的な交換は珍しく、また莫大な費用も掛かります。

カバー工法と言って、既存のサッシの枠の上に新しい窓を重ねる方法ですと、1窓平均で15万円程度は掛かります。

⊆蠅垢蠅砲弔い董‥汗修らアルミ製へ交換すると、1戸あたり20万程度の費用が掛かります。

双方とも交換しないという選択もあります。

タイルの修繕方法についての質問

質問)
さて、先日、ある大手ハウスメーカーのセミナーに参加しました。そこで、新工法の説明があったので、これについてご意見を伺います。

工法の内容は、新タイプの電動ドリルを使用するタイルの浮部の修繕するもの。この電動ドリルは低騒音型(実際に使用時の音を確認しました。かなり小さい)、穿孔と同時に削り屑を洗浄するタイプ。ピンを挿入した場合、確実に入り、戻りがないとのこと。在来工法ではタイル周りの目地に穿孔しますが、このタイプのドリルはタイルの中心に穿孔しても割れない(実際にテストで確認)。
 
さて、そこでご意見を伺いたいのは

質問1)
このような電動ドリルについて、現場で使用されたことはありますか。また、評判を聞かれたことはありますか

回答1)
残念ながら、タイルのピンニング工法を行ったことはありません。

質問2)
ライセンス料がかかるとのことですが、このような新工法はコストはかなり割高になるのでしょうか。

回答2)
基本的に新工法は、低騒音というメリットがあれば、何かデメリットがあるはずです。
コストがかかるのかもしれません。

在来工法と比較して、メリット、デメリット、コストの比較を複数社から取られると良いです。
提案会社だけから取ると、自分に不利なことは書いてくれませんので、在来工法の会社に確認する形で、比較表を作成していただけばよろしいと思います。

長期修繕計画書の作成と見直し

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何度もこのブログで取り上げていますし、現在も2組合の長期修繕計画書を作成しており、基本はガイドラインに沿ったものを作ろうとしています。

しかしながら、ガイドラインに沿って作成すると莫大な修繕積立金が必要になります。

そこで、修繕工事の項目を管理組合と打ち合わせ現状に近いもので算出してゆく必要性がでてきます。

例えば、写真は標準様式の2号様式ですが(クリックすると拡大します)

右から2番目の欄に「想定している修繕方法等」の項目を記入するようになっています。

2屋上防水 _鮎緞豹紊旅猝椶鮓ると、標準様式では、24年ごとに撤去新設する設定になっております。

しかし、現実的には、立ち上がり部分は毎回撤去新設、平場はオーバーレイとなっております。

同業者、施工会社にも聞いてみましたが、24年ごとに撤去はしないという設定にしました。

はっきり言えば、既存防水を撤去することのリスクは非常に大きいものです。

特に現状で健全な防水層を撤去することには、疑問を感じざるを得ません。

冬季オリンピック

冬季オリンピックが真っ盛りですね。

私もテレビで観戦しています。

日本選手の活躍はニュースで報道されています。

報道関係ではメダルを取った、取らないが大きな関心ですが。

オリンピックへのメダルの数が国威の発揚であった時代は過去のものとなったはずです。

メダルを期待されている競技でも、どの競技もわが国と世界と間は大きな差があること。

報道が過熱している競技であっても、トップクラスとの差が歴然としているように感じます。

それでも、メダル期待の報道が連日続くのにはちょっとうんざりさせられますね。

メダルの呪縛からそろそろ解き放たれたいものです。

また、わが国の人気競技というのは、オリンピックの中でほんの少しだと言うこともわかります。

スキーの距離競技やアルペン種目の面白さがわからないと言うことが、不人気の理由なのか、レベル差の大きさが理由なのかはわかりませんけど。









Yさんのコメント

Yさんより先日の投稿に対するコメントです。

ブログのネタがないので、助かっています。

Yさん)
ご指摘のとおりです。
設計会社とのアポを取るにも苦労します。もっと、コミュニケーションとコンサルタントが必要かも。

課題は山ほどありますが、今の課題は、

?屋上防水の工法、トーチにしたいが、設計会社は常温何とか工法といっている。

?共用廊下の大きなひび割れ。どのくらい費用がかかるか。聞いても、答えがすぐでない

?鉄部塗装の保障期間、他の事例では5〜6年なのに、何故か3年との答え。メーカー保証なしにすれば、6年でもOKではと思います。

?共用廊下の塩ビシート取替え、部分取替えでOKとの指摘。数量はどうなるのかと聞いても、精算でやるとのこと。大丈夫か

?いっそ、見積り候補業者に提案してもらおうかと、思っている次第です。
困った。困ったの毎日です。

うーん。どの項目も、同じ設計会社として身につまされます。私もお客様の目にはこのように映っていると思うとゾッとします。

知られざる事実なのですが、設計会社に勤める人の中には「人と話さなくても良い職業だから、設計事務所を選んだ」という人もたくさんいます。

タイプとしては、雄弁ではなく、寡黙。

説明が不得意と言う人よりも人前では話せないという人も少なくないようです。

悪意はないけど、ちょっと苦手なのだと思います。

私が言うことではないのですが、少しだけ暖かい目で見て頂けれると助かります。

実は私も以前はお客様の前で説明する事が苦手で・・・説明しているうちに、自分が何を言いたいのかわからなくなっていまいました。

私がわからないのにお客様がわかるはずがありません。会社に苦情が来ました。

そんな至らない私を優しく見守ってくれたお客様がいたからこそ、この仕事を続けてこれたと思います。

話がそれましたがこういう提案をしてみてはいかがでしょうか。

?工法ごとに採用するメリット、デメリット、コストをまとめ、選定理由を文章と比較表にして管理組合に伝えてもらう。

?調査によってひび割れの比率を算出しておき、建物全体のひび割れ量に工法対する単価をいれ、この方法ならいくらとお伝えします。エポキシ樹脂も良いのですがデカテックスというガラス繊維を利用した補修材の採用を検討してはいかがでしょうか。(厚塗り塗装を採用した場合)

?鉄部は5年保証を提示することがありますが、施工会社に聞くと実際は厳しいそうです。管理組合さんとしては、3年は短すぎるのもわかります。そこで、6年目に塗装塗り替えを予算化しておいてはいかがでしょうか

?ひびわれと同じように概算数量を把握して予算化します。あとは、実数清算ですが、取り替えた部分と取り替えない部分の色に差が出ることもあるので、試験施工してみてはいかがでしょうか?

?施工会社からの見解、提案は聞いて損はありません。私は、施工会社からどんどん提案を受け入れています。提案の内容でその会社の技量が大変良くわかります。施工会社選定のプレゼンテーションでは担当者予定者に話してもらうと、器量がよくわかります。

設計事務所は上手く活用されたほうが徳です。

マンション大規模修繕もストーブリーグ

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札幌では、外気温は一日中氷点下、つまり最高気温もマイナスです。

こんな日を真冬日と言い、冬の寒さを表わすのに使われます。

積雪も現在60cmでして、大規模修繕工事は出来ない状況です。

工事どころか、建物の調査診断も出来ない状況です。

たまに、調査をおこなうことがありますが、完全防寒装備でないと風邪を引いてしまいます。

また、雪が降ると写真の様に、バルコニー一面が雪に覆われていて調査にならないこともたまにあります。

ほんの十何年か前までは、マンションの新築工事も冬季間はストップしていました。

本格的な冬が来る前に、コンクリート工事、防水工事を終えてていれば、内装工事は出来るのですが、冬季間のコンクリート工事は「寒中コンクリート」として扱っていました。

では、設計事務所はこの時期何をしているのか?と言えば

雪解け後に着工する物件の業者選定

調査診断報告書のまとめ、設計・・・

そして、長期修繕計画の作成などです。

長期修繕計画書は奥が深く、現在のマンションを取り巻くいろいろな問題が見えてきます。

来週から長期修繕計画を作成して感じたことをブログに書いてゆきます。

あなたが求める大規模修繕のパートナー

ここ、何日かYさんからのご質問にお答えしてまいりました。

質問へのご回答を書いているときに感じたことがあります。

Yさんの管理組合は大規模修繕工事に向けての準備を行っており、設計事務所へ業務委託を行っているそうです。

しかし、いくつかの質問をみると、ご担当されている設計事務所さんはYさんの管理組合へのご説明が足りない部分があるのかな?と感じる部分があります。

簡単に言えば、調査診断を行い、設計図を作成したり仕様書をまとめたり、業者選定を手伝ったり、工事管理するだけでは、管理組合の要望と期待に充分こたえることが出来ないのではないか?ということです。

管理組合が設計事務所をパートナーとして、業務を委託する理由は、設計事務所が持つ建築の専門知識と技術だけが目的ではないと思います。

弊社も5年ほど前までは、主業務は「調査診断と設計監理」でした。

しかし、多くの管理組合さんからご発注を頂き、仕事をしていく中で、「管理組合さんが我々に期待しているものは建築の専門知識設計だけではない」「管理組合さんが我々に期待していることはコンサルティングなのだ」と多くの組合の皆様から教えられました。

それ以降は管理組合さんの大規模修繕に関する相談に対応できるコンサル的要素を増やしております。

あなたが求める大規模修繕のパートナーは設計事務所なのかコンサルなのか?

設計事務としても管理組合から要望を受けないと自分達の問題点には、なかなか気がつきません。

お手数ですが、要望をパートナーにお伝えしてください。
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