マンション大規模修繕日記

なぜ、赤坂プリンスの解体に驚いたのかと言えば、理由は3つあります。

驚いた一つ目は、築29年で解体という時間の短さです。

建物が解体される理由は大きく分けて2つあります。

解体される一つの理由は、建物の老朽化が進み寿命を迎え、使用することに危険や支障が出て、改修するにもコスト的に見合わなくなった場合

これは、良くわかると思います。

解体される二つ目の理由は建物の寿命が来る前に時代の変化と共に、建物として機能を果せなくなった場合です。

この例は、2ＤＫのエレベーターがない5階建て公営住宅が建て直されることや事務所ビルやデパートが建て直されるケースです。大規模開発や土地売買による解体もこの中に入ります。東京歌舞伎座がこのケースです。

では、今回の赤坂プリンスホテルの解体はこの二つ目の例に当るのでしょうか？

２８年前竣工したホテルが、ホテルとしての機能を果せなくなったとは思えませんので、大規模開発や土地の売買が理由だと思われます。

驚いた二つ目の理由は

あの、丹下健三の設計だからです。

丹下健三のホームページの代表作品にも入っています。

http://www.ktaweb.com/profile/works.html

建築の大きな賞を取った作品ではありませんが、東京都庁に続く一連の超高層ビルのさきがけとなった建物です。

丹下健三の作品の中には建物としての機能を果せなくなり解体した例は、東京都庁をはじめ、いくつかの例があります。

ホテルとして充分に機能を果たしていたのなら、丹下健三の存命中は解体できなかったでしょうね。

驚いた3つめの理由は、自分が大学生に入学してから既に28年経過していたことに気が付いたからです。

ニュースを耳にしたときは、赤坂プリンスの竣工からまだ20年くらいしか経っていないと思っていました。

この驚きが一番大きいのかもしれません。

まさに、光陰矢の如しですね。

今朝、ニュースで赤坂プリンスホテルが来年解体されることを知りました。

てっきり、旧館の事だと思っていたのですが、よくよく調べると丹下健三設計の新館の事でした。

新館の竣工は１９８２年ですから昭和５７年です。

当時、私は建築を学ぶ大学１年生だったので、建築雑誌の表紙を飾った写真の事を良く覚えています。

まだ、バブルの直前でどちらかと言えば、建築業界の景気は良くなく、あの近代的で特徴的なフォルムは強く印象に残っています。

学生の間では、丹下健三は過去の人いうイメージがあったのですが、この建物でまだまだ、現役であることを印象付けられました。

竣工から来年の解体まで、たった２９年です。

営業的な問題での解体なのか、管理運営上、もしくは技術上の問題なのかは分かりませんが、あまりに早過ぎます。

ステンレス給水管の機械式接続方法はいくつかあります。

先日のセミナーでも紹介された方法が

「モルコジョイント」

http://www.benkan-japan.com/prosumer/mj/product/01.html

「ＳＵＳメイト」

http://susmate.com/

このほかにも「ゼットロック」

http://www.hitachi-metals.co.jp/prod/prod08/p08_02.html

「コマ・サスフィット」ほか
http://www.riken.co.jp/products/piping/piping2.html

どの方法にも共通していることはステンレス管を使ってコストを削減する方法です。

昨日もお話しした様に現在では共用部の水道管は新築時に塩ビライニング鋼管をねじで継いで使うことは少なくなくなりました。ステンレス管が主流です。

一昔前に比べるとステンレス管の工事費は大きく下がった様です。

その大きな理由は、ステンレス管の工事コストが大きく下がったためです。工事費は材料費と施工費（手間）の合計です。

ステンレス管コストが下がった大きな理由は材料が下がった上に施工が非常に楽になりトータルの工事コストが大きく下がりました。

今までは、管にねじを切り接続部材で接続していましたが、この方法ですと、時間も工費も大きく掛かってしまいます。

写真の様に現在共用部に使うステンレス管は、薄く軽い管です。
以前にお話したように、この管を重ね、周りから圧力を掛けて管をつなぎます。

では、水道の更新工事に使う管の種類は塩ビライニング鋼管とステンレス管のどちらを使うべきか？と設備設計屋さんと設備工事屋さんの両方に尋ねてみると

両者とも「ステンレス管を使え」という答えが返ってきます。

値段だけではなく、確実な耐腐食性や工事のスピードをトータルで考えての判断だと思います。

共用部は薄手のステンレス管、専有部は架橋ポリエチレン管と言うのが最近の給水管の材料です。写真がその材料です。

以前は共用部の給水管にステンレス管を使うことがためらわれていました。コストが莫大となるためです。

どちらの配管材料も、これまでの配管材料のように、工事現場で管の端部に「ねじ」を切って管をつないでいく工法ではありません。

簡単に言えばステンレス管は機械で管を変形させて接合する方式、架橋ポリエチレン管はプレハブ式の継ぎ手を多用するようになりました。

詳しくは明日お話します。

プールへ行く前にうなぎやさんに行きました。

以前にもお話した記憶のある北１８条西４丁目の「なが木」です。

実は、最近ちょっと疲れ気味です。セミナーの準備もありましたし、疲れを取るため少し滋養のあるものでも・・・と思い「うなぎ」を思い出しました。

これまで、何度かお店の前を通ったのですが、お休みだったり、終了だったり・・・
なかなか、食べることが出来ませんでした。

ここのうなぎを口に出来たのは、約半年振りくらいでしょうか

奮発して　松３，７００円を頼みましたが、普段食べている竹　３，０００円とあまり内容に差を感じませんでした。うーん。残念。

東京に比べると札幌はうなぎが高いような気がします。うなぎ専門店自体の数が少ないため、需要と供給のバランスから値段が高くなるのでしょうか？

ここの特徴は、うなぎを一切蒸さないことです。それでいてやわらかい。ちょっと不思議です。

お客様でいつも混んでいます。

お店は３階建てのビルで1階が入り口、厨房とカウンターとなっていて、２．３階が座敷となっています。

お客様は家族連れが多く、皆さん入り口を入るとお店の方にご挨拶をされていきます。

きっと、常連の方が多いのでしょうね。

こんなカロリーの高ものを食べては、プールに行く意味がないと言われそうです。

マンション計画修繕施工協会の略称です。

この協会の最大の売りは加盟している会員の施工会社が万が一倒産してしまったら、工事の完成保証をすることです。

工事契約を終えて、工事着手後に施工会社が倒産してしまうと、工事がストップするだけではなく、仮設足場がずっと掛かりっぱなしで放置されることになります。

こうなってしまうと、管理組合は、もう一度新たに工事を引き継いでくれる施工会社を探さなくてはなりません。

それまでの工事の清算もありますし、工事が再開されるまでに多くの時間と費用が必要になります。

この時に、工事完成保証をしてくれる会社があれば、スムーズに工事が引き継ぐことが出来ます。

さらに工事に問題（かし）があった時の保証も受けることが出来ます。

今回のセミナーでご紹介した新しいシステムのひとつにロードヒィーティングの費用削減方法があります。

熱源は、灯油、ガス、電気いずれにも適用できます。

どの様なシステムだと思いますか？

実は、ロードヒーティングの利きをカメラで監視し、遠隔操作で制御します。

降雪センサー、温度センサー、水分センサーがあってもロードヒーティングの運転時間の半分は雪が融けていても過剰に運転されているらしいのです。

このシステムは、その無駄を防ぐわけですからロードヒィーティングの燃料代を約半分にへらすことができるんだそうです。

ロードヒーティングの規模にも依りますが、早ければ1年でシステム導入日をペイできるくらい、節約効果が大きいシステムです。

ロードヒーティングの費用で頭を悩ませている管理組合の理事長にご紹介しました。

マンションで住宅エコポイントを利用する方法として一番現実的なのが、皆さんのお宅の内窓を樹脂製断熱内窓に変更することです。

新聞のチラシにも内窓工事の広告が増えています。

断熱内窓に変更すると、どんなメリットがあるでしょうか？

それは、断熱効果はもとより、遮音効果そして隙間風の防止という効果があります。

今回のセミナーでは、急遽サッシメーカーに住宅エコポイントの展示をお願いいたしました。

写真が展示風景です。

断熱内窓の効果を体験できる模型が写真に写っています。

このボックスの中に、熱源となる電球と音源となるラジカセが入っていて、内窓があるときと、ない時の暑さと音の大きさの比較が出来るようになっています。

かなりの違いを体験できます。

なお、エコポイントの対象となる商品は決まっています。どんな樹脂サッシでも、エコポイントの対象となるわけではありませんので、ご注意ください。

１７日のセミナーを２０日付けの北海道建設新聞に取り上げて頂きました。

記事を写真にしております。写真をクリックすると拡大いたします。

記事の中で「大規模修繕を進めるためには、修繕委員会と組合員が情報を共有化する機会としくみが必要」と書かれています。

一言で書くと、簡単に見えますが、実際これほど大変なことは無いと思います。

昨日、感謝状を頂いた管理組合には、広報係の方が３名もいらっしゃり、理事会、修繕委員会、町内会からの情報を広報誌にまとめて、毎月２８５戸の全戸に配布しています。

そのために、組合事務室には、弊社にもない様な立派なカラー複合機（コピー、プリンター、ＦＡＸ）とパソコンが備え付けられています。

大規模な団地型のマンションだから、これほどのことが出来るとも言えます。

大きなお世話なのかも知れませんが、管理組合には、白黒の中古で構わないので、コピー、プリンター、パソコンが必需品となってきます。