マンション大規模修繕日記

昨日投稿した記事の続きです。

１階バルコニーの裏側はこのように部分的に爆裂していました。

鉄筋を保護すべくコンクリートがはがれ落ちてしまい、中央に黒く見えるのが鉄筋です。

これが２階以上なら大騒ぎになっていますね。

このまま、放置すると鉄筋のさびが進行してしまいます。

今のうちなら、さび止めを行い、周囲のモルタルとともに補修を行なうことができます。

建物のあちらこちらで、このような劣化が進行する前に修繕を行いたいものです。

建物の簡易診断は、普段目にしない場所を点検することができますのでお勧めです。

マンションの簡易診断を行うときには、普段目に触れない場所を見ることが大切です。

たとえば、写真のように１階のお宅のバルコニーの下をのぞいて見るとコンクリートの下のコンクリートが爆裂していました。

普段目につくところの劣化は、皆様が気になさるので、比較的早期に対応策がとられやすいのです。

しかし、普段目にできない場所は、劣化が大幅に進んでいることも多く、迅速な対応を迫られるケースも少なくありません。

千葉市のあるマンションに簡易診断の結果をご報告しに行きました。

大規模修繕協議会で行った簡易診断の結果を修繕委員会、理事会の皆様に向けてお話します。

調査時の写真をプロジェクターで写しながら説明していきます。

こちらの組合では、なんとプロジェクターを自前で持たれていましたが、普通は私たちが持ち込みます。

ホワイトボードがあれば、充分に投影することができます。

約３０分の説明のあとに質問を受け付けます。

理事、修繕委員からいろいろな質問が出ました。

最後に修繕委員長から「簡易診断を行った結論として、そろそろ大規模修繕が必要ということですね」と結びの言葉がありました。

建物の中に部分的に劣化が進行している箇所がいくつかありました。

現在、マンション大規模修繕協議会では、マンションの劣化状況を判断するための簡易診断を期間限定で無料で実施します。

ＨＰにこれから掲載する予定の特別な特典です。

簡易診断について詳しく知りたい方は　０１２０−９６５−１５０（フリーダイヤル）まで、お電話をください。

関東圏だけではなく関西圏、中部圏、福岡そして札幌で対応が可能です。

先日会社にマークスさんからお電話がありました。

ずうずうしくも都内のマンションにお邪魔しました。

そして、大規模修繕準備の進み具合をお聞きしたのですが・・・

調査診断報告書は出来上がっていました。

しかし、この調査診断報告書には、劣化数量も工事概算もありませんでした。

これでは管理組合は次のステップに進めません。

私がお勧めする調査診断報告書には、今後工事予算を立てるための調査による劣化数量と工事概算金額書が必ず入っています。

また、ブログのコメントの中でお話があったように、手元にある長期修繕計画に多くの疑問がありました。

特に長計の概算金額に疑問があります。

インターフォンの交換工事費が相場の倍の価格で計上されていたり・・・

マークスさんが不安に思うのもうなずけます。

不安に思ってもなかなか相談できないですよね。

設計事務所や施工会社に相談しにくいときは、マンション大規模修繕協議会にご相談ください。

http://www.renovaters.net/

先週末から埼玉県、千葉県、都内との４つのマンション管理組合の修繕委員の方とお会いしました。

どこの組合にもたくさん悩みがありました。

これらを並べてみますと

組合員の無関心

理事会の無関心

設計監理方式にするメリットがわからない、組合員に説明できない

建物の劣化に対して判断ができないので適切な修繕時期がわからない

何から手をつければよいのかわからない

管理会社の大規模修繕に対する説明に疑問がある

共通する悩みもあれば、単独の悩みもあります。

これらの悩みをめいかくにすることが、このブログの役割だと感じました。

むかしむかし

３０年以上も昔のことですが、札幌にジャブ７０という名の小さな映画館がありました。

そのころは、ビデオが普及し始めたころで、ソフトも高く、貸しビデオ屋さんもありませんでした。

ロードショーを見逃した映画や昔の名画は２番館、３番館と呼ばれる映画館に行かないと見られませんでした。

ここで、問題となるのが、劇場主の好みというかセンスです。

ジャブ７０は決して２番館ではなく札幌発上映の優れた作品も多く上映されていました。

残念ながら１０年以上前に閉館してしまいました。

http://ecometrue.exblog.jp/12097151/

ここでよく見たのがアンドレイ・タルコフスキーというソビエトの監督の作品です。

どの作品も、とても変わった作品です。

商業映画なのですが、芸術的というか

でも、見ているとなぜか眠くなって・・・・

私だけではなく、見た人のほとんどが眠くなってしまうようです。

でも、また見たくなります。

そのタルコフスキーの映画がを無料で見ることができるサイトがあります。

http://www.openculture.com/2010/07/tarkovksy.html

一緒にジャブ７０でタルコフスキーの映画を見た友人からの情報ですが、やはりよく寝たそうです。

いや、暑い。

調査診断や現場監理で事務所の外に出ると熱気に圧倒されます。

しばらくすると、体は慣れますが、のどが渇き始めます。

仕事が終わり、水分補給をして事務所に帰ってくるともう動けません。

仕事の帰りにうなぎを食べようと思い銀座へ寄りましたが人の思いはみんな同じらしくお店の前には長蛇の列・・・・

この炎天下最後尾に並ぶ気力はとっくにありません。

あきらめて帰ってきました。

７月も終盤を迎え、春に着工した物件がどんどん竣工していきます。

今日も大塚のマンションの竣工検査、引渡しでした。

管理組合の理事長、副理事長、管理会社、施工会社、設計事務所総勢９名で行いました。

いや、それにしても暑い

開口一番の挨拶が異口同音に「今日は暑いですね」です。

中間検査から漏れた部分、指摘箇所の確認を行いましたが、早々に涼しいところへと避難しました。

現場確認が１時間の予定でしたが、３０分強で打ち切りです。

仮設足場解体前検査、施工会社の自主検査、設計事務所検査を事前に終えていたので、大丈夫です。

場所を変えて、竣工書類の引渡し、管理完了報告、保証書の確認、請求書の確認と行いましたが、参加者全員が暑さでボーっとしていたのですが、笑顔で終了できて何よりでした。

また来年、関係者一同元気な笑顔で1年目検査を迎えたいものです。

数多くあるマンションで理事会が自立的に運営されているケースはまれでしょう。
私のところも管理会社に都合よくリードされ随分儲けられてきたようです。
これまでの理事会の資料を全部チェックしてみました。
最大手管理会社ですが、基本的な誤りや不審な点が多数見出されました。

管理会社担当と協議することになりました。
今後につながる過去の問題点是正を求めていきます。

マークス様へ

過去の問題点の是正は必要です。でも当時の理事が傷付かぬように気を配らないと組合員の気持ちがひとつにまとまらず、組合運営に携わる組合員が減ってしまう可能性があります。

コンサルの立場で管理組合活動を見ると理事会というのは実に微妙な世界で、会社の社長のように絶対的な権力者がいるわけではなく、最終的に組合活動に情熱と興味を持ち続ける人の数が組合を自主的に運営できるかどうかの鍵となっています。

組合活動に参加するのは、組合員としての義務なのですが、参加しない人に罰則はありませんし、組合活動は組合員の関心とやる気だけが頼りです。

組合員の無関心さが管理会社のリードを誘発する況を作りだしています。

昨年伺ったあるマンションの大規模修繕の勉強会の場では、質疑応答の場である組合員が突然以前の理事会に対する不満を長々と語られたことがありました。

建物の問題点の話も出てきたので、質問を聞き逃すまいと真剣に聞いていたのですが、どうも話の趣旨が見えない。

その方とディベロッパーの個人的な問題も多く、大規模修繕の勉強会の質問の場にはふさわしいと言えない内容となってきました。

はじめは関心があった人もやがて「やれやれ」と言った表情になりました。

最後に「今までの理事会は怠慢だと思う」という言葉が出てしまい理事長が「趣旨が違うので」と発言を制止しましたが、このたった一言でそれまで和やかであった会場が一気に冷えて行きました。勉強会に出席した元理事長は、怒りをあらわにし退席してしまいました。


こんなことがあると組合員が組合活動に関心を持てなくなります。ボランティアでやっていることに対して、そこまで求められる筋合いはないし、ディベロッパーと専有部の問題解決の責任まで管理組合に求められ、多くの組合員の前で怠慢と言われてはかなわないということです。

組合活動はある意味会社よりも気を使います。民主主義の学校です。

理事長から組合活動に無関心な組合員まで上下関係はありませんし命令系統もありません。

共通の目的は、共用財産であるマンションをいつまでも快適で健全に守ることです。

ある意味、非常に壊れやすいコミュニティです。

本来であれば、屋上に上がる前に修繕履歴を整理し、これまでの屋上防水にどのような修繕が行われてきたのかを理解していたほうが良いのですが、なかなかまとまっていないケースがほとんどです。

まず、屋上に上がり、修繕跡を探します。

修繕跡は写真のようにパッチが貼られているので、簡単に見つかると思います。

修繕履歴があれば、どの時期に修繕が行われたのかがわかります。

同じ位置に何度も修繕が行われていることもあれば

次に防水増全体を見て、膨れ、割れがないかチェックします。

防水層は何層も重ねられているので、表面の１層が空気によって膨れても、すぐに改修する必要はありません。

防水層の膨れの中には、水が入っている場合もあります。

踏むと、膨れの周囲から水が出てくることと、踏んだ感触が水枕のように硬いため、空気での浮きと区別が付きます。

浮きも広範囲になると修繕時期が近いことがわかりますし、補修跡が多いことも修繕時期を判断する決め手となります。