マンション大規模修繕日記

せっかくコメントを頂いておりましたのにご返事せず申し訳ありませんでした.

前略

建物的にみるとたとえは斜壁やルーフバルコニー、手すり壁上端が弱点になっている建物がゴロゴロしておりますし、地区の中で分譲物件に管理会社が入っているようなケースで外階段は亀裂だらけルーフバルコニーの下には白華のつらら、でもみんな放置、みたいなケースがむしろあたりまえの状況ですので今村次長のような方の啓蒙で世の中のエッジが動いていく可能性はリソースと比較してほぼ無尽蔵だと考えています。今後のさらなるご活躍を陰ながら祈念しております。

以上コメント

暖かい応援のお言葉ありがとうございます。

私は、管理組合の皆様が毎月積み立てている修繕積立金を使う大規模修繕工事が「無駄な工事」にならぬように、また、お支払いいただいた調査診断、設計監理費の5倍以上の利益を管理組合の皆様に感じていただけるようにがんばっています。

なぜなら、管理組合の皆さんは建物の劣化原因を究明し、適切に修繕できると期待して設計事務所に設計監理を委託しています。

問題のある部分をそのままにして、仕上げ材だけ更新しても短期間に同じ劣化が生じてきます。それでは、何の意味もありません。

と書いて見たものの、まだまだ、至らない点が多く、本来ならば、ブログは書けないのですが・・・

写真は以前斜め壁部分のタイルが浮いていたマンションの修繕後の写真です。
この建物には斜め壁がいくつかありますが、ほかの斜め壁は健全なのになぜかこの面だけタイルが３分の一浮いていました。足場を掛けた後に問題の大きさが判明しました。

そこで、私は施工会社にも十分意見を聞いてタイルを貼りなおすのではなく、ウレタン防水仕上げとすることにしました。

いくつかの現場を無事に収めると、慢心が起こりこの施工会社の意見を聞く部分を省略しがちになります。こうなると後から大変なことになります。

大相撲ファンではありませんが、場所中にもかかわらず相撲中継がない事に驚きました。

ここ１年の間に大相撲はギクシャクしていますね。

現役の横綱が暴行事件で辞職

理事の選挙で造反が起こり

反社会的集団との癒着が大問題になったり

力士、親方の「賭博」が問題化して現役大関が解雇

最初は、スキャンダルを流し続さないと世間の注目がなくなるので「ヤラセ」かと思いましたが、ＮＨＫが生中継を取りやめたところを見ると、世間はすべてまじめに捉えている問題だと気が付き改めて驚きました。

あまり疑問視されませんが、相撲はやっている方々もマスコミも国技と言っているけど、法令等の裏づけはなく、ある意味当事者が一方的に名乗っているようです。

相撲は古来神事のひとつであったのですが現在の大相撲を神事と同一視し特別に扱うことが問題を複雑にしています。古来の神事から発展したものであるなら、現在起きている騒動は相応に深刻です。

しかし、それとは別にプロ野球、Ｊリーグ、格闘技、音楽イベントと同じ興行のひとつとして捉えると今回の騒動はかなり大げさで、騒いで誰が得するのかを考えても、よくわからないのですが、相撲から人の心が離れる一因となります。

この騒動の背景には、建設業界、出版業界の低迷のように戦後から平成にかけて盛り上がり続けた大相撲バブルが、長期に渡る景気低迷でその収縮が当事者の自覚のないまま進み、それに伴う多くの軋轢の表面化があるのかもしれません。

これまで、毎年増え続けたパイが大きく減ったにもかかわらず、業界のシステムと当事者の意識はパイが増え続ける当時のままで、パイが減る現実を受け入れられないということです。

この騒動が終了し、再び過去の活気が戻ってくるのか？

それとも、このままずるずると収縮が続くのか？

その答えは大相撲が、興行であるなら、支持してくれるお客様しだいということになります。

お年を召した相撲ファンがいるから大相撲は将来も安泰と考え、何も変えないと衰退してしまう気がしてなりません。

マークス様のコメント

長期修繕計画を自分で作る気持ちはありません。気力の上で無理です。
適切な費用でどこかにお願いするつもりです。

工事単価の状況については私の想像と一致した回答でした。

これはまだ私の個人的意向なのですが、工事監理まで少なくとも工事の詳細仕様作成までは適当なコンサルにお願いするつもりでいます。

90所帯、鉄筋コンクリート造、地上3階です。

設計事務所などへこちらから声をかければ営業活動の範囲で相談に乗ってもらえると思っています。
ただ、その前にクリアしなければならない問題があります。

当面は、前段階で時間を要すると思います。


マークス様へ

マンション大規模修繕の全体像がわかれば、理解がより深まると思います。
マニュアル１を補完するための写真や資料を満載した特別資料を作成しています。

もしも、お役立ていただけるのであれば、メールでご送付先を教えて頂ければ、お送りいたします。

imamura15@hotmail.com

建物点検のお話をします。

建物点検のときにどこからどの順番で見ていくのが良いと思いますか？

実は、建物点検に限らず、建築は上から下へという順番が一般的です。

内装やバルコニーの仕上げ工事も天井（あげ裏）が最初でその次に壁を仕上げ最後に床を貼ります。

これは、逆から仕上げることを考えると理由が良くわかります。

床が仕上がってから壁の塗装を行うと塗装の垂れや飛まつがせっかく仕上がった床面に掛かることになります。

建築関係者には上から下へというのが、体に染み付いています。

そのためか　建物点検も上から調べていくパターンが多いです。

集合⇒屋上⇒階段⇒廊下⇒ホール⇒外部の順番になります。

屋上で何をみるのか？といえば、もちろん屋上防水の状態です。

建物点検を行うまで、屋上に上がったことにない組合役員がほとんどです。

「いい眺め」を見ると組合の皆様から必ず、ビヤガーデンと花火の話が出ます。

でも、ほとんどの屋上は、落下防止のフェンスがない上に、屋上防水が「歩行用」ではありません。

という理由で、屋上に上がることはできません。と伝えると皆さんがっかりされます。

マークスさんの質問

長期修繕計画について

まず、長期修繕計画についてです。
国交省から出ている標準様式、ガイドラインは概略理解しました。

?単価の設定は具体的にどうなっているのでしょう？

?積算書などで公表されているのでしょうか？

?毎年改正されるのでしょうか。？

?実際の詳細な工事仕様書数値との違はどの程度度ですか？

工事単価については、以前に社会問題になった記憶があります。
長期計画そのものに対する信頼性に多少疑問を持っています。

?内容から判断して作成ソフトとマニュアルがあれば私にも作成可能と想像されますが、どうですか？

以上よろしくお願いします。


マークスさんへのご回答

一番最初の質問が長期修繕計画とは・・・・

長期修繕計画書を自力で作るにはかなりの労力が必要です。

特に国交省の標準書式の場合は修繕工事金額の根拠が数量×単価となっているために

適切な単価と適切な修繕数量がわからないと正確な修繕工事金額が算出できません。

?単価は改修用の単価を使います。

??積算資料REという工事単価が一覧となった資料が市販され毎年更新されています。

ただし、同じ外壁用の塗料であっても材料の種類によって単価は大きく異なりますのでご注意ください。

?今は、実際の工事単価よりは高めに入っている傾向がありますが、この数値を使われることをお勧めします。

マークスさんが建設関係者でしたら、このあたりのお話はわかると思います。

もしも、建設関係者でないのなら、ちょっとわかりにくい話ですね。

建築工事費は市場単価ですから、現在は建築工事が減っているので、工事費が下がる傾向にあります。値引き幅は施工会社しだいですが、長計ではそれを考えない方が良いです。仕事が増えれば、工事費は跳ね上がります。

このあたりが信頼性に疑問を持たれる原因のひとつです。

?もうひとつの問題である修繕工事数量は実際に算出しないと出てきません。
同じ戸数のマンションであっても建物の形状によって大きく異なるためです。

組合の方が工事終了後自力で長期修繕計画書を作成された例は少ないですがあります。

第１回目の修繕ではなくて２回目の修繕で、前回の修繕工事見積書が見つかれば、工事前に修繕工事数量は何とか解決する話ですが、１回目であれば難しいですね。

コンサルに「調査診断と工事概算の算出、長期修繕計画書の雛形作成」をお願いするのもひとつの解決方法です。

築８年目で「簡易的な調査、修繕工事数量の算出、長期修繕計画書の雛形作成」をお願いするケースもあります。

ちょっと、専門的な用語も入ってしまいましたが、このような答えでよろしいですか？

こんにちは。

私は、今年たまたま順番で組合理事になったものです。
大規模修繕実施の時期に当たってしまいました。竣工後11年目です。

専門委員会の責任者となったので少し勉強してみました。
不明な点、疑問、時には不審な点が出てきます。

ここに質問を出してもかまいませんか？

本当は修繕に関するBBS掲示板があれば色々と交換ができると思うのですが
見つかりませんでした。

質問を出してよければ、次回書きます。

コメント以上



マークスさんはじめまして。

どの組合さんでも不明な点や疑問はたくさん出てきます。

わからなくて当たり前と思ってください。

質問　大歓迎です。

どんどんお願いいたします。

現在、会社のホームページリニューアル記念でオリジナル大規模修繕マニュアル１を先着５０名にプレゼントしております。

大規模修繕の準備に関してまとめたものです。

http://www.urbanp.co.jp/manual/present.html

定価￥１，５００円です。セミナー、ホームページで販売しております。

残りわずかですが、こちらをお申し込みください。

私は一般社団法人マンション大規模修繕協議会にも所属しております。

http://www.renovaters.net/

千葉市のとあるマンションにお邪魔しまして、簡易診断と建物点検を行いました。

写真は理事、修繕委員の皆様と一緒に建物を点検しているところです。

ここは、自主管理のマンションで理事、修繕委員の方が自分たちのマンションを守る熱意が強く、強く感じられました。

千葉市で実施した大規模修繕セミナーにも来ていただきました。

その時に、建物の劣化状況を専門家の目から見てどの程度なのかを知りたいとご希望がありましたので、今回の建物点検をお勧めしました。

一緒に建物を見て歩くと、思わぬ劣化が見つかります。

今週は建物点検についてまとめてお話しします。

建物点検をうまく利用して、皆さんのマンションの修繕時期を把握されてはいかがでしょうか？

この週末は、プレゼンテーション、面談、簡易診断、総会での調査診断結果の報告、理事との打ち合わせと目の回るような忙しさでした。

特に今日は簡易診断報告から総会への集合時間まで時間が３０分しかなく時間との戦いです。

修繕委員の方へのご挨拶もそこそこに日比谷線・大江戸線と地下鉄を乗り継ぎ、駆けつけました。

好きでやっている仕事ですから、文句はないのですが、時間的に余裕がないのだけはどうにもなりません。

道が空いている日曜日なので、タクシーを使う手もありましたが・・・

パソコン、プロジェクター、２件分資料を入れたバックは２つで１０ｋｇを超えます。

痩せると思いきや、さっぱり痩せません。

一体どうなっているのでしょう

写真の左のデブが私です。

この一年ほど毎回読ませていただいてます。

わたくしはリフォームの仕事しています。

外装の営業出身なので給排水管関係の記事などとても勉強になっており、また、工事期間中の防犯対策などの配慮にも共感するところが多いです。

業界的に競争は激しいですので掛け値なしの役立つノウハウが組織内で劣化することなく継承・採用・進化をさせていけるようでないと突き抜けられないと感じています。

このブログも「主治医」の進化・発展のために役立つといいと思います。今後ともご健闘ください。

以上です。

ありがたいコメントです。

まっchanのおっしゃるとおりです。

頂いたご意見をさらに進化させると

業界内の競争は厳しくとも、会社、組織を超えてより良いノウハウを共用し進化させないと、業界そのものが活性化しませんね。

俺のノウハウを取った、取られたと言っている状況ではありません。

マンションに暮らす人のためにという視点に立っていれば、大きく道をはずさないと信じております。

時々このブログを読まれている方はどのような方なのかと考えることがあります。

まず、マンションの区分所有者の方　

ご同業の方（コンサル、施工会社）

会社の同僚

あとは・・・

誰に向けて書いているのか？を明確にしたいところです。

なぜ、書くのか？と聞かれますと

自分の経験や知識が少しでも役に立てば・・・という思いです。

管理組合の皆様だけではなく、同業の方どなたかに役立てば幸いです。