マンション大規模修繕日記

マンション大規模修繕業務に係わる日記です。

2010年09月

管理組合、修繕委員会のキーマンの皆様へ

管理組合、修繕委員会のキーマンの皆様へ

あなたの頑張る姿を組合員の皆様は見ています。

何とか、お手伝いをしたいと心の中で思っています。

でも、ちょっとしたきっかけがないと今までお手伝いができなかった後ろめたさのようなものもあり、なかなか言い出しにくいのです。

昨日、ある組合の方から、「仲間が増えました」という嬉しい便りがありました。

その方から、エレベーターで一緒になった隣人に話しかけたところ、私も修繕委員の一人にに加えて欲しいと申し出があったそうです。

このようなことがありますから、できれば、キーマンのあなたから、隣人へ一声掛けて相談してみてはいかがでしょう。

大規模修繕や組合活動に興味がある方は、組合で配布するアンケートにもこまめに答えを書いてくれます。

あなたから話掛ければ、必ず話を聞いてくれます。

でも、その前に、理事会、修繕委員会では、今どのようなことを行っているのか?組合員の皆様に伝えることも、興味を持ってもらい、協力していただく上で、とても大切なことです。

キーマンのあなたもしくは、志を同じくする人から「発信」しないとだれもあなたが何を考えて、どのような思いで頑張っているのかほかの組合員に伝わりません。

でも、印刷は大変・・・

そんなに硬く考えなくても、ブログという手もあります。

パソコンを使えない方には、プリントアウトして配布してください。

あなたの想いが伝われば、必ず協力者、支援者の輪が大きく広がります。

組合員の多くは興味が無いわけではなく

問題は、あなたの想いが伝わらないことと、どうすれば、あなたに協力できるかが、分からないだけです。

誰も組合活動に興味を持ってくれないと嘆く前にちょっとだけ、試してみてください。

組合活動は誰のために頑張るの?

大規模修繕を控えたいろいろな管理組合の理事や修繕委員の方のお話を聴いていますと

「どうして、そこまで頑張れるの?」と驚いてしまう方がどの組合にもいらっしゃいます。

その管理組合にとってのキーマンです。

「どうしてそこまで、頑張るのですか?」と伺うと

「今まで組合活動に関心を持たずに暮らしてきた穴埋めに」

「自分のマンションは自分で守らなければ」

「組合理事として当たり前のことです」

という、答えが返ってきます。

とても頑張っている理事・修繕委員の姿を見て「自分にも何か手伝えることは無いか?」と手伝いを買って出てくれる人も居るそうです。

大変すばらしいことだと思います。

理事会や修繕委員会の組合活動は、ひとつの目標に向けて頑張るという意味で同窓会の幹事に似ています。

頑張る幹事が多ければ多いほど、幹事やお手伝いの人数が増え、同窓会の参加人数も増えます。準備で盛り上がり、同窓会のイベントでも盛りあがり、終了後の感動はとても大きいものがあります。

幹事を勤めた自分自身も確実に成長できます。

学生時代話したことが無い人とも新しい友情が芽生えます。

こんなところが、組合活動も似ています。

キーマンの頑張りが組合員を引張り、修繕委員が増え、大規模修繕を成功に導きます。

多くの組合員の協力がキーマンの負担を減らすことにつながります。

「自分たちのマンションを自分たちで守る」ことが実現できます。

今まで挨拶しか交わしたことが無かった隣人との間にも確かな絆が生まれます。

工事終了後の喜びの輪が大きく広がります。

コミュニティが大きく、マンションがひとつの強い絆で結ばれることになります。









いや、疲れました

本日、都内の某マンションで施工会社から見積を出して頂くための図面説明会を行いました。

耐震改修と大規模修繕を平行して行うプロジェクトです。

耐震改修は専門性が高いので、施工業者は分離発注します。

大規模修繕と同じ会社に発注する方法もありますが、結局は専門性の高い会社へ外注することになり、経費が余計に掛かります。

費用削減の意味も兼ねて分離発注としました。

ところが、大規模修繕4社、耐震改修4社に対して図面説明を行うときに、会社同士がバッティングしないように、1時間ごとに説明を行うと、1日では説明が終わらないことに気がつきました。

そのため、大規模、耐震、大規模・・・と交互に30分ずつ説明会を行うことになりました。

しかし、集会室は1箇所で近くに適当な会場も無いため結果として4時間で8社の説明を行うことになりましたが、双方が交代しながら休憩を取れるはずだったのですが・・・・

図面説明には30分弱掛かり、工事を行うときには、相互に協力が必要な工事であるため、大規模担当と耐震担当の両方が説明に同席した方が良いことが分かり、結局休みなしで4時間の説明会となってしまいました。

当たり前ですが、4時間で4社の図面説明の2倍疲れました。

意外な事実

昨日はプレゼンテーションが2件ありました。

プレゼンテーションの会場でご参加頂いた組合員の皆様に
「長期修繕計画書を見たことがありますか?」と質問してみたところ

手を上げてくれた方は、圧倒的に少数で理事、修繕委員が中心でした。

この結果は意外というよりも

ちょっと、ショックでした。

長期修繕計画書の重要さを理解していただく以前に

なんのためにあるのか分からない

存在を知らないということです。

これは、深刻な問題だと思います。

A Hard Days Night

朝6時におきて

8時前にに家を出て

台東区で朝9時からプレゼン1時間

所沢で午後2時からプレゼン1時間

品川区で午後4時半から現地確認と打ち合わせ

全てが終わったのが午後7時半でした。

皆様お疲れさまでした。

いやぁ、こんなにハードな日曜日は久しぶりです。

協議会主催の現場見学会を企画しています

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東京も急に涼しくなり、驚いています。

エアコンが要らないくらいです。

協議会主催の現場見学会を品川区で企画しております。

管理組合様の許可を得ることができましたので、発表いたします。

時期は10月下旬の土曜日を予定しています。23日か30日です。

詳細が決まりましたら、このブログでお知らせします。

これからマンション大規模修繕を行う予定のある管理組合の方はぜひ、現場見学会に参加されることをお勧めします。

どのような工事が行われているのかも見所ですが、大規模修繕工事が行われると日常生活にどのような不便が生じるのか?を体験して欲しいのです。

そして、どのように対策を立てれば良いのか?どのような対策を立てているのか?

それを知っているだけで、対策の基準が自分の中にできるので、施工業者選定のときにとても参考になります。












あなたの街の書店と本屋さん

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傷だらけの店長 伊達雅彦 パルコ

事務所のある五反田には書店と言える本屋さんが駅前にありそれなりに充実しています。

しかし、実家のある札幌では、いつの間にか書店と呼べる本屋さんは都心部か駅前、あとは郊外のロードサイドにしかなくなってしまいました。気軽に本を買いにいくことができません。

私の中では本屋さんとはコミックや雑誌を主に扱い、ある程度専門的な本が入手できるのが書店だと思っています。

この本は書店の店長さんの手記です。

書店の日常的な忙しさ、経営の厳しさと将来への不安が伝わり、大型書店の進出でそれまでの日常が大きく変わってしまいます。

本が好きという理由だけで書店員を希望する甥に対して、書店員になることを真っ向から反対します。

読み進めて行くうちに自分がいる設計業界のこととダブってきます。建物が好き、設計が好きという理由だけで、友人の子供に設計事務所に勤められるかと言えば、答えはノーです。

激務に追われ、休みも取れないところ、将来に希望が持てないことや、40代になっても若手であるところ、上場企業に勤めた友人と比べるとびっくりするくらい年収に差があるところもよく似ています。

先日、以前勤めていた設計事務所の後輩と会いました。彼は、1級建築士の資格を取ったあと、設計業界から去り、今は不動産業界にいます。

その理由を聞くと「設計事務所では家族を養えない」と言います。

確かに一緒に働いた設計事務所は給料が安く、40代になっても年収が500万円を超えないのでは、この東京で家族を養っていけません。

しかし、彼がいる不動産業界では、自分の努力しだいで年収1,000万円も可能な職場です。

設計事務所に勤め、自分の努力だけで年収をそこまで上げることは、まず不可能です。

昔はそれなりに食べることができた仕事がここ10年の社会変化で食べることができない仕事に変わっています。

私が今いる会社は、設計事務所ですが、これまでの建築技術、経験を生かす方法を考え、何とか生き延びることができています。

でも、マンション大規模修繕を建築技術者や建築士が全てこなすことができるのかと言えば、答えはノーです。

たとえば、設計事務所に勤めている多くの人は施工会社やメーカーの営業マンに持ち上げられ「先生気質」となっていて、このままでは、お客様と同じ目線で仕事ができません。

公共の仕事を中心に行っていた設計士も、管理組合のお客様に「専門用語」で説明してしまい、顰蹙をかっていました。(私のことですが)

今でも、他社の作成したマンションの調査診断報告書を見るとクラック(ひび割れのことです)という言葉が平気で使われています。

あなたの長期修繕計画書をよく見てください。

長期修繕計画の見直しを行っているときに、たまに見かける 修繕積立金の将来の値上げを見込んだ長期修繕計画書がとても気になります。

現在はとても安く設定されている修繕積立金が5年から10年ごとに3,000円から5,000円の修繕積立金の値上げが前提となって、なんとか計画書上の収支のバランスが取れています。

分譲後15年を過ぎると、毎月の積立金の支払いが20,000になります。

分譲時の分譲会社が作った長期修繕計画書です。

でも、組合員の皆様は修繕積立金が何年かごとに値上げになるこの内容を承知されているのか?ととても心配になります。

定期収入がある現役世代であれば、毎月20,000の修繕積立金は何とか支払うことができても、年金で暮らす世代にとって同様の負担は大変なことです。

まして定期的に積み立て金額が増えるとなると、支払い続けることができなくなるのでは?

余計なことかもしれませんが、とても心配になり組合の方に質問してみると、ほとんどの方は、値上げについて認識がないようです。


給水管更新工事1年目点検

昨年実施した給水管更新工事の1年目検査の一環として居住者にアンケート調査を行いました。

不具合のアンケートの中にこんな答えがありました。

「給水管改修工事を行っても水の勢いはほとんどかわりません。何も変わらないのに無駄な工事をしたと思います」

このマンションには電気温水器が設置されており、温水器保護のために各住戸に減圧弁が取り付けられています。

そのため、更新工事を行っても水圧は変わりませんし、そもそも老朽化した給水管の更新工事であって、水の出を良くするための改修工事ではありません。水の出が良くなるとも一度も説明していないのです。

このアンケートを見た施工会社の担当者はがっかりしていました。

私もとてもがっかりしました。

まだまだ、説明の仕方が悪いのでしょうね。

さらに、減圧弁の設置による水の出の悪さに不満を持っている方がいらっしゃることが分かりました。

改善策があるかどうか設備担当者と話し合ってみます。

ほんとうのこというと

これは柳家喬太郎という落語家の新作落語のタイトルです。

先日NHKで放送された笑・神・降・臨(しょうしんこうりん)に登場しました。
2008年から放送中のお笑い番組です。
でも、落語家の登場は初めてです。

この番組で彼の新作落語「午後の保健室」古典「初天神」を聞いてからすっかりはまってしまいました。

早々にCDを買おうと思っています。

しかし、you tubeに彼の噺がアップロードされているので、それで紛らわせております。

彼は、古典も新作もこなす落語家ですが新作は独特の持ち味があります。

ちょっとオーバーアクションですが、日常にある可笑しさを上手く切り取り、編集し、独自のスパイスを利かせて膨らませ、まったく次の展開が分からない想像も付かないスリリングな展開のひとつの物語に再構成しています。

新作落語のうちyou tubeで見ることができる「夜の慣用句」「午後の保健室」「ほんとうのこというと」はどれもブラックで面白く、ぜひ一度生で聞きたいと思います。

古典も「時そば」がアップロードされています。

彼の人気を考えると、東京よりも札幌に帰省したときのほうがチケットを取りやすいかも知れませんね。

もう一人、以前お話した立川談春の噺はyou tubeにほとんどアップロードされておりません。

CDを買うしかありませんが2タイトルです。

生で聞こうにも、首都圏のチケットは、ほぼ即日完売のようです。
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