マンション大規模修繕日記

マンション大規模修繕業務に係わる日記です。

2010年10月

世界で一番やさしいマンション大規模修繕

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今年の2月に出版された本です。

あるマンションの理事さんから教えてもらいました。

悔しいので(?)すぐに買ってみました。

「建築知識」という主に設計者むけの建築雑誌の特集本です。

大規模修繕のことだけではなく、マンション管理組合のこと、設備の大規模修繕、耐震改修まで大変良くまとめられています.

ちょっとだけ、残念なことは「建築知識」の創刊50周年記念出版の一環ですから、マンション管理組合向けというよりも建築設計を仕事とする方むけなのかと思います。

でも、修繕委員会に建築関係の方がいらっしゃる場合は、この本があれば大変心強いとおもいます。

ただし、この本を買ったからといって大規模修繕のコンサルが出来るかといえば・・・ちょっと難しいとおもいます。

最近感じるのは、本の内容を理解しても、それだけでは建築の専門家ではない管理組合の皆様にわかりやすくお伝えすることができないということです。

大規模修繕のことを建築に詳しくない人にわかりやすく説明できる。

このスキルが身についていないと、話を聞いている管理組合の皆様がこれから具体的に何をすればよいのか分からなくなってしまいます。






管端コアの見分け方

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自分のマンションの給水菅に管端コアが使われているかどうか?

簡単に見分ける方法があります。

配管の接続部分が青色に塗られているかどうかを見ることです。

接続部の形状は写真のようにいろいな形状があります。

メーターボックスの内部を調べてください

給水菅は保温材に覆われているので、保温材をはがしてください。

はがした保温材はもとに戻しておいてください。

緊急連絡 現場見学会は延期になりました。

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台風が近づいています。

これから、風雨が大変強くなるそうです。

参加される皆様の安全と工事現場の安全を考え、

30日(土)に予定されていた品川での現場見学会は中止、延期いたします。

日程が決まり次第、ご連絡いたします。

現場では、強風で仮設足場が煽られることを防ぐためにすでに養生シートをはずしています。

管端コアと工事監理

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配管と配管の接続部分は、工事現場で「ねじを切り」つないでいきます。

この「ねじを切る」ことが、配管内部のさび止め材料(たとえば、塩化ビニールライニング鋼管であれば、塩化ビニールが配管内部のさび止め材料です)をはがす原因となってしまい、その部分からさびが発生するようになります。

つまり、内部にさび止めがされた配管であっても、接続部分が弱点でした。

この弱点をカバーするために20年以上前から「管端コア」と呼ばれる「ねじ切り部分を保護する仕掛け」が入った接続部品が開発され使われています。

写真のように配管の曲がる部分の内部に青い樹脂製の部品が入っていて、これが「ねじ切り部分」を保護します。

この部品の開発で塩ビライニング鋼管の最大の弱点が克服されるようになりました。

では、今から20年前以降に建てられたマンションの接続部分は問題がないのか?ときかれると答えは「建物によって異なる」ということになってしまいます。

それは、管端コアが内臓されていない接続部品を使用していない建物があるためです。

つまり建物ごとに確認しないとダメで築年数からは判断でき無いのが現実です。

実際に同じ団地内のマンションでも棟によって管端コアが使われている棟、使われていない棟があり、管端コアを使っている棟では、問題が発生していないのに、管端コアが使われていない棟では接続部からの漏水が発生したという事例があります。

よりによって、私が勤めている会社の部長のマンションでの話です・・・
くわしく知りたい方は部長のブログを見てください。

http://urbanizumi.blog37.fc2.com/blog-entry-79.html

なぜ、こんなことが起きてしまうのか?

工事の現場には、必ず監督さんがいて、設計図、仕様書もあり、工事関係者は誰しもが管端コアの有用性を理解していても、建築工事の現場ではこのようなことが、発生しています。

工事が設計どおりで行われているかどうかを確認する「工事監理」を行う人がいないこともこのようなミスが起きてしまう大きな要素です。



給水管の延命

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本日埼玉県にあるマンションの給水管調査を行いました。

そのマンションでは、10年前に給水管の延命工事を行い、その効果の確認と劣化状況の確認を行うためです。

写真のように給水菅の内部にFRPがきれいに付着していました。

給水菅内部の劣化はほとんど見られませんでしたが、一部エルボ(L型の曲がり)外部の劣化が見られました。

給水菅ですから、断水を行う必要もあり、組合の皆様、管理員さんにもご協力頂きました。

現場見学会で気をつけること

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品川での現場見学会が迫っております。

現場に足を運び、一緒に見学会を行うスタッフと何度か打ち合わせを行っています。

私が現場見学会で気をつけることは

1.参加者の安全

足場に上らなくても工事を把握できるような見学場所の選定

2.分かりやすい構成

初めて、訪れた管理組合の方でも、工事内容を把握できるような説明箇所の選定

3.分かりやすい説明

建築に詳しくない方でも、大規模修繕が理解できるような説明方法を考える

見学会まで、もう少し日にちがありますので、精度がさらに上がるように頑張ります。

あなたのマンションの掲示板は?

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写真はあるマンションの掲示板です。

この掲示板をご覧になって、何か感じますか?

ありふれた掲示板ですね。

では、質問を変えます。

あなたは、ご自分のマンションの掲示板をよく見ますか?

ほとんどの方は「たまに見ます」と答えられますね。

でも、どのようなことが書かれていますか?と聞くとほとんどの方は、覚えていないようです。

印象に残らない掲示板

良いことなのか?悪いことなのか?

もし、この掲示板にマンション大規模修繕に関わる重要なことが書かれているとしたらどうなのでしょう?

「来期、以前よりお知らせしていた大規模修繕を行います。ただし、修繕積立金が大幅に不足していますので、前回の掲示でお知らせしたように各戸50万円を工事一時金として徴収いたします」

こんな極端で強引な例は無いかも知れませんが、このように進める可能性はゼロではありません。

総会でこのような議案が通るとも思えませんが、理事会と組合員とのコミュニケーションの手段を掲示板に頼ることが、いかに危ういことか、ご理解いただけるかと思います。





恐怖の後ろにあるもの

書店に寄ったついでに漫画コーナーを除いてみると

「進撃の巨人」
「インセクト」
「バカイジュウ」
といった作品が目につきます。

いずれの物語でも、人間よりも大きな正体不明の化け物が人類を襲う物語です。
人類はなすすべも無く、食べられたり、殺されたりします。

昔からあるジャンルなのでしょうけど、最近は漫画コーナーの目立つ位置に並べられています。

古くには、ゴジラ、モスラ、ガメラといった映画や、宇宙人、怪獣の侵略といった特撮物ですが、ヒーローや科学者が奮闘し怪物に勝つのではないというところが大きな違いです。

人類は何をしても、勝つことが出来ずに、ただ殺されていく

これは、供給する側の問題ではなく、それを求める人が多いと言うことです。

1990年から20年間続き、出口が見えない不景気、将来への絶望感が強く現れているのでしょうね。

これ以上、無力感、閉塞感に耐えられなくなっている

でも、希望が欲しいという要望のあわらわれなのかもしれません。

分かりやすい説明ができるように

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マンションの現状を分かりやすく組合員に伝えることが出来ないと組合員の皆様は大規模修繕を行うべきか、行わないべきか判断できません。

そこで、設計事務所がその説明役を務めることが多いのですが、ここでひとつ大きな問題があります。

実は、計事務所に勤める大部分の建築技術者にとって、多くの人の前で話すことは大変不得意なことです。

中には「設計図面を書いていれば人前で話さなくても良いから、設計の道に進んだ」という人も居るくらいです。

私自身、ほんの10年ほど前まで、10人以上のお客様の前でお話したことはほんの数回しかなかったと思います。

私も苦手でした。

ところが今は、修繕委員会、理事会を中心に毎週何度か10人以上の人の前で必ずお話しています。

要は慣れなのですが、チャレンジする前はなかなかそのように考えられなくて、むしろ苦手意識だけが、先に立ってしまいます。

また、人前で話しなれていると自分で思っている人のなかにも、分かりやすい説明ができていない人もいます。

自分では、なかなか分からないものです。

建築の技術的な研究会を開くだけではなく、説明会に向けた研究会も行い、わかり易い説明が出来るように研究を行っています。

現場見学会のお知らせ

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品川区でマンション大規模修繕の現場見学会を行います。

日時 平成22年10月30日(土) 13時30分〜

住所 東京都品川区西五反田1丁目(目黒川に面しています)

五反田駅から徒歩2分の位置にあります。

参加ご希望の方は事前にご連絡ください。

詳しい案内と申込書を添付します。



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