マンション大規模修繕日記

マンション大規模修繕業務に係わる日記です。

2010年11月

札幌は雪景色

昨日札幌に戻ってきました。

東京から見れば、出張です。

ニュースで雪が降っていることは知っていましたが、一面雪景色で驚きました。

今朝も見事な冬景色で今朝は今期初の「雪かき」をしました。

「毎朝うんざりする」季節が始まりました。
といっても、すぐに東京に戻るので、今年は「うんざり」しなくてすみそうですが・・・

今日は市内を車で走りまわっていたのですが、日が翳り気温が下がるとあちこちで、タイヤがすべりあせりました。

本州と異なり、大規模修繕工事は来春4月までお休みです。

気温が下がると、化学反応を応用して固まる塗料、防水材が硬化不良を起こしてしまいます。

それ以前に毎日の降雪で屋上防水、バルコニー防水の工事が出来ません。

6月に梅雨がないのが、唯一の救いです。

アイフォーンの使い方

先日社長もとうとう、アイフォーンを買いました。

しかし、他社の携帯電話は手放しませんでした。

携帯の2台持ち?

と思いましたが、そうではないようです。

アイフォーンは電話をほとんど使わず、メール受信、地図検索、カメラといった機能に特化することになります。

外出先でネットの接続できる小型PCとして使い、電話機能には期待しない。

こんな使い分けをする人が増えています。

アイフォーンでメールを見ながら電話をすることも多い様です。

特に、郊外や建物内で電波状況が思わしくないための措置だと思いますが、仕方の無いことです。

これまで考えられて来た電話の乗り換えという視点でなく、アイフォーンという小型PCがこれまでになかった新しい商品として携帯電話のキャリア(会社)と関係なく新たなお客様に売れる現象です。

アイフォーン以外のスマートフォンは使ったことが無いので分かりませんがこれからスマートフォン全体に対して起きる現象なのか?アイフォーンだけの現象なのか?とても興味深いところです。

アイフォーンが優れた商品でなければ、このような現象は起きず、携帯各社のスマートフォン競争になっていたでしょう。

昔、ソニーも画期的な新商品をいくつか発表することで、他の家電メーカーとは異なるコアなファンと広い顧客を獲得していきました。

今はアップル社がPCではなく、アイポット、アイフォーンという商品でコアなファンだけではなく、広い顧客を獲得しています。

アップル社がすごいのは、画期的なハードの技術開発だけではなく、ソフトも含めた総合力でみんなが欲しく、使いやすったものを提供していることです。

私達も大規模修繕でそこを目指したいと思います。

八重洲セミナー

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東京駅のすぐそば、八重洲でセミナーがありました。

セミナーでは、実体験に基づいたマンショントラブルの実例と解決方法についてお話しました。

50人の会場いっぱいの組合の皆様が参加され、熱心にセミナーに聞き入っていました。

設計事務所の役割

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先日あるセミナーで設計事務所の皆様の前で、大規模修繕における設計事務所の役割についてお話しする機会がありました。

以前の私であれば、調査診断、設計、業者選定、工事監理といった枠内で技術的なお話をしていたと思います。

まとめると、写真のような内容になります。

でも、最近このブログをはじめたころから、ちょっと違うのではないかと思い始めるようになりました。

管理組合の皆様が、設計事務所に求めていることは、建築の技術的なことだけではないように思われてきたのです。

もちろん建築の技術的なことが、皆無というわけではないのですが、もっと巾が広く、奥深い内容が求められているような気がしてなりません。

たとえば、昨日お話した札幌でのセミナーアンケートの結果にもあるように、管理組合の理事の方は「建物の状況を知りたい」「設備の状況を知りたい」と思っています。

それでは、建物を調査して、組合に調査結果報告書をお届けすれば、組合の理事の方が満足するわけではありません。

報告書のままでは、組合員に伝わらないからです。

このような視点で、先ほどの写真を読むと不十分だということが分かります。

特別セミナーのご報告

23日に札幌で行われた特別セミナーは無事に終了しました。

心配していました「席が足りないかもしれない」も参加された皆様のご協力で何とか乗り切りました。(窮屈な思いをされた方申し訳ございません)

・計画的に修繕積立金を使うポイント

・グレードアップ改修で大事な要素

・マンションに住む高齢者とその対応

・集会室の有効活用と意見伝達

についてお話ししました。

セミナーで参加者に書いて頂いたアンケートには

「自分の建物のの状況が分からない」

「設備の状況が分からない」

「修繕委員会、理事会に来て話を聞いてもらいたい」

といった要望も多数寄せられています。

とても、多くの管理組合の皆様が悩まれていることが分かります。





ウオーキングのついでに

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今日は五反田から大崎まで、目黒川、山手通りをはずし、西側から行って見ました。

途中で大きな敷地のある建物が・・・・

何かと思えば、立正大学でした。

立正大学を超えて、神社の横手にでたので、お祈りし、おみくじを引きました。

なんと、大吉

ところが、丘を下る際に連日のウオーキングでふくらはぎが痛くなってしまいました。

ウオーキングシューズを買いに行かねば・・・

丘を降りたところに巨大なビルが出現しました。

アイフォーンで調べると大崎シンクパークタワーです。

JRに乗ってみるとそれほど大きさを感じませんが、近くで見ると巨大ですね。

明日は札幌で特別セミナーです。

明日、札幌のエル・プラザ(札幌駅北口)で特別セミナーがあります。

テーマは10月18日に行ったセミナーで充分にお伝えすることが出来なかった、居住者と建物の高齢化対策です。

居住者の高齢化対策についてゲスト講師をお招きしています。

このブログで、告知していませんでしたが、前回のセミナーで告知を行い、たった1ヶ月で70人の定員に対してすでに82人の申し込みがあります。

今回のセミナーテーマがマンションに住まわれる多くの方にとって非常に興味深いだけではなく、切実な内容ですので、反響が大きいと分析しています。

急遽、机のレイアウトを変えて、何とか申し込まれた方、全てがご入場いただけるような対策を取っています。

申し込まれた方は安心してご出席ください。

ただし、テーブルが3人がけですので、ちょっと窮屈かもしれませんが、ご辛抱願います。

大規模修繕協議会のセミナーは、これからも全国で続いて行きます。

11月27日 東京八重洲

12月4日 東京品川

申し込みは、こちらからです。

http://www.renovaters.net/

年が明けて

1月29日 愛知

2月20日 大阪

2月27日 千葉

3月19日 福岡

の予定です。

追伸 今回のセミナーで、私は東京で留守番をしています。

五反田を散歩

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先週は社長が東京に出張で来ていました。

私のメタボ対策のために仕事の前に1時間ほど事務所の周りを一緒に散歩することになりました。

めんどくさがり屋の私のためにわざわざ付き合ってくれるのだとおもいます。

五反田の東側には、白金台、高輪台へと続く池田山、島津山といった高級住宅地

目黒川に沿って新築の高層マンションが立ち並ぶ川下にあたる大崎、

目黒に向かう川上側

さらに川崎方面へ中原街道と第二京浜をと多彩な散歩のコースがあります。

そのあちらこちらに寺院や史跡があり、なかなか楽しめます。

こんなときにとても役に立つのが、アイフォーンです。

自分がどこに居るのか?

どうやって、事務所に戻るのか?

アイフォーンがないと、まったく分かりません。

社長は23日のセミナーに向け札幌に戻りましたが、続けられるように頑張ります。

お客様のために

いろいろな施工会社のプレゼンテーションや現場見学を見てきて、最終的に管理組合から選ばれる会社に共通する点があります。

それは「お客様のために」という視点を常に意識している

この点に尽きます。

プレゼンテーションで、

建物をきっちりとなおします。

コンクリート下地の補修に気を使っています。

防犯対策をきちんとします。

工事の安全対策をします。

社内教育をきちんと行っています。

社内の検査体制が充実しています。

アフターフォローをきちんと行います。

大規模修繕工事を行ううえでは当たり前のことしか話すことが出来ない施工会社を選ぶ管理組合は少ないと思います。。

全てできないと、お客様が満足して頂ける大規模修繕工事が出来ないからです。

さらに、管理組合の皆様にとって

有名な○社の子会社です。

創業○周年です。

といったこともあまり関係ないように感じます。

管理組合の皆様は自分たちが住みながらマンション大規模修繕工事が行われるわけですから、工事によって、普段の安全で快適な静かな暮らしが脅かされないかととても心配しています。

つまり、ここに皆様の一番の関心があります。

この会社はどのような方法で私たちの普段の暮らしに気を使ってくれるのか?安心できる話をしてくれるのか?

これが聞きたいことです。

つまり、これが施工会社の皆様が管理組合に向けて話すことです。

「お客様のために何が出来るのか?」という視点からプレゼンテーションを組み立てることです。

これから施工業者選定に臨まれる建設会社の方は、この点を意識して今一度プレゼンテーションを見直すと、良いものになります。

さらに、「私たちの会社が管理組合の皆様に対して出来ることは何だろう?」ということを考え、提案してください。

このことをプレゼンテーションに反映出来れば、組合の皆様は身を乗り出して聞いてくれます。

評価シートを使わない場合の問題点

評価シートを使わない場合に最悪の場合は「声が大きい人の意見が通る」といったことになります。

「私はA社が良かった、○さんもそう思うだろう?」という誘導が公然と行われるようになります。

こうなってしまうと、選定基準や提案書の評価はどこかに行ってしまい、「政治力」で業者選定が進んでしまいます。

ちょっと悲しい話ですが、理事や修繕委員になった理由が自分の知り合いの施工業者に大規模修繕工事をやらせたいからと言う方が居ないわけではないのです。

自分が推薦する業者が選定から漏れた時点で、委員会に参加しなくなります。選定の過程で「ごり押し」が行われます。こまったことです。

建築業界の景気が良くないので、このようなことはこれから増えていきます。

私は、同じ業界にいるものとしては、仕事がない時の切なさが身にしみているので、こうした行為を一方的に「悪いこと」とは言い切れ無いのです。

もしもその会社が管理組合の皆さんを満足させるだけの技術力と経営の安定性があり、居住者への心使いができるのであれば、逆に管理組合から紹介を求められます。

そのため、組合員に向けて施工業者の推薦や公募をお願いしています。

建設業界にはまだまだ「困っている仲間をなんとか助けたい」という「義理人情」が残っています。

これはこれで、大切なことですから否定は出来ません。

組合によっては、公平性にこだわり、それを認めない組合もあります。

それはそれで、正解ですから否定は出来ません。

問題なのは、技術力、経営の安定性、居住者への気遣いに欠ける施工会社に何とか仕事を発注しようとする場合です。

実はこんなお願いされた理事もいろいろなしがらみがあり、断りきれずに非常に「せつない」気持ちでいっぱいだと思います。

でも、このような状況に誰かがブレーキを掛けないと「安かろう、悪かろう」「施工業者の倒産」「手抜き工事」最も避けなくてはならないことが現実になります。

管理組合の誰かが、「ごり押し」をする理事にブレーキを掛けると後々、お互いに気まずくなるかもしれません。

だれも傷つかず、それを防ぐためには適切な業者選定を行える「選定システム」が必要となってきます。

施工会社を同じ土俵に乗せて、技術力、経営の安定性、居住者への気遣いができる施工会を公平かつ適正に選定していくためのシステムです。

「義理人情」を頭から否定しないで受け入れ、その会社に力があることを組合の皆さんが納得できれば、受注できる。

実力が無ければ受注できない。

このやり方に文句を言う人は居ないはずです。

「ごり押し」のもうひとつの問題は露骨な誘導で業者選定を見てしまうと、それまで熱心に選定を勧めてきた理事、修繕委員がやる気を失ってしまい、大規模修繕工事だけではなく、管理組合活動すべてに無関心となってしまうことです。
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