マンション大規模修繕日記

マンション大規模修繕業務に係わる日記です。

2011年02月

本当に良い施工会社の見分け方

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昨日のプレゼンテーションの話の続きです。

実は昨日のプレゼンテーションで一番驚いたことは、3社の提案内容がどこもほとんど同じで、似通っていたことです。

一例を上げると(写真をクリックすると拡大します)

防犯のために

・仮設足場にセンサーライトをつける

・会社名の入ったベストを職人さんが着る

・各戸に窓補助錠を配る

全社ともベストを持参し、補助錠を回覧していました。

最後は組合のみなさん「またこれかとうんざり」していました。

2社がプロジェクターを使い、残り1社も良く似たプレゼン資料の提出がありました。

こうなってくると、組合員には3社とも同じに見え価格勝負になってしまいかねません。

でも、本当に価格勝負で選ぶことが正しいのでしょうか?

実は昨日のプレゼンでは屋上防水の工事の時期を1社は梅雨の前に他の2社は梅雨に掛けて計画していました。

梅雨の前に防水工事行う提案をしたのは、防水に関する修繕提案をした会社です。

このように一つ一つの提案をきちんと、ひも解くと各社の違いがはっきりと見えてきます。

管理組合の中に各社の提案をひも解いてくれる大規模修繕と建築に詳しい組合員がいれば非常に心強いのですが、いらっしゃらない場合は組合の外部にパートナーを探すことが必要となってきます。

プレゼンテーションがありました。

本日東京近郊のある管理組合で施工会社選定のためのプレゼンテーションがありました。

管理組合の要望で施工会社3社に出席をお願いしました。

組合側は組合員すべてに声を掛け15人以上の組合員の参加がありました。

各社ともレベルの高いプレゼンテーションでしたが残念なことが1つありました。

そのマンションは屋上防水や廊下からの漏水が応急措置では止まらず、大規模修繕の実施時期を半年早めたのです。

このことは図面説明会でも修繕委員長自ら各社に技術的な提案を求めるくらい重要なテーマでした。

見積徴収後、プレゼンテーションの案内を各施工会社に出した際にも、屋上や廊下の漏水対する提案を求めました。

ところが、今回のプレゼンテーションで具体的な漏水対策、防水改修に関する提案を行って頂けた施工会社はたった1社だけでした。

プレゼンテーション終了後に施工会社を決めるために実施されたアンケートで組合員の圧倒的な支持を得たのはその会社でした。

仮設計画、工事の工程、安全対策といったあらかじめ求められたプレゼンテーションの内容に関しては3社とも大差が無かったので、防水に対する提案と説明が出来たか出来なかったかが決め手となってしまいました。

理事のひとりは、残念そうに提案の無かった2社に対して具体的な防水に関する提案を口答で求めました。

ところが、具体的な提案を行った1社を除き、ほかの2社は明確な答えを返してはくれませんでした。

今振り返ると、3社の見積金額も査定の結果拮抗しており、プレゼンテーションを行ったどの会社にも受注のチャンスは十分にありました。

ところが、組合員の一番の願いである「屋上と廊下の漏水をなんとか止めて欲しい」という願いに対して具体的にプレゼンテーションの席上で提案できたのはたった1社だけだったのです。

極論をいえば、漏水に悩んでいる管理組合に対して防水の修繕提案を行わないのならプレゼンテーションに参加する意味がなかったのです。

管理組合の皆様はそこを聞きたくて、わざわざ日曜日の夜に集まってくれたのです。

半数以上の組合員が参加する施工業者選定のプレゼンテーションは我々にとっても初めての経験です。

管理組合からの要望を的確に捉えているかどうかを常に意識して的確な提案ができないと受注できません。

マンションの耐震補強

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ニュージーランドで起きた地震の影響で建物の耐震補強に再び注目が集まっています。

管理組合にお邪魔すると耐震診断をするとどれくらいの費用がかかるの?

耐震工事はどれくらいの費用がかかるの?

と聞かれることが増えています。

ニュージーランドで倒壊したビルの映像を見るたびに、組合の皆さんが不安になるのも無理はありません。

写真は耐震補強の現場の様子です。

耐震補強の現場をそのマンションの理事が見学しています。

組合員向けに見学会も予定されています。

ピロティを言われる 壁がなく柱だけで構成されている駐車場の耐震補強です。

柱を大きくし周囲にSRFと呼ばれる樹脂繊維を巻いて、柱の耐震性を増します。

この区のマンションでは初めて行われる耐震手法だそうです。

このマンションがある区では耐震診断、設計に200万円、耐震補強工事に1,000万円の補助金が出ます。

大変ありがたい制度だと思います。

この制度があるか無いかで耐震診断に踏み出すことが出来るか、先送りするかが決まってしまいます。

特に昭和56年以前に確認申請を受けたマンションでは、新耐震基準適用前の設計基準ですから、現在の設計基準に比べると耐震性能が劣る場合がほとんどです。

安全に安心してマンションに住み続けるためには、耐震診断、耐震改修をどこかで行わねばなりません。

しかし、現状は日本全国どこでも同じ基準で耐震診断と耐震設計の公的補助を受けることが出来るわけではありません。

「コンクリートから人へ」ではなく皆様のマンションを「安心してすっと住める鉄筋コンクリートの建物へ」改修するための公的な支援の充実が望まれます。



マンションのエントランスではありえない

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先日、札幌に帰省したときのことです。

ある、ファミリーレストランの入り口にある階段が凍り付いていて、危なく転びそうになりました。

食事もおいしくウエイトレスさんはいつも笑顔で接客してくれるチェーンですが、入り口がこれでは食事以前の問題です。

もしも、マンションのこんな状態たったらどうでしょうか?

管理員さんが常駐しているマンションでは、まずありえないことです。

また、監理員さんが通いのマンションでもこんな状況は考えにくいですし、すぐに管理会社にクレームが行くはずです。

建物の共用部は豪華な仕上げであることよりも、まず利用者にとって安全であることがなにより大切なことだと知らされた出来事でした。


東京でセミナーを開きます。

マンション大規模修繕協議会

都内で5回目の大規模修繕セミナーが3月13日(日)に渋谷で開催されます。

今回のテーマはマンションいじのための資金計画つまり長期修繕計画と建物自主点検です。

建物を長年健全に維持するためには、定期的な修繕が必要不可欠ですが、世の中先立つものがないと工事が出来ません。

工事が必要なときに修繕資金が無くて工事が出来なかったり、修繕一時金を徴収することになったり、修繕資金を借り入れたりすることは避けたいものですね。

でも、いつどのような修繕を行ってどれだけのお金が必要になるのかわからないと修繕に対する資金計画を立てることが出来ません。

それをわかりやすくまとめたものが、長期修繕計画書なのですが、ぱっと見は数字が並んだ表にしか見えません。

また、長期修繕計画書建物の維持管理のためには無くてはならないもののはずなのですが、一体どこに仕舞ったのかもわからない組合員が大部分です。

今回のセミナーでは、長期修繕計画書の作り方ではなく、あなたの長期修繕計画書が現実に即したものかどうかの無料チェックも行います。

セミナーのご案内と申し込み

http://www.renovaters.net/info/pdf/20110313tokyo.pdf

申し込みページ

http://www.renovaters.net/info/event_form.html

階段の工夫

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昨日、建物点検を行ったマンションであるものを見つけました。

屋外階段にダンボールと新聞紙が貼ってありました。

目的はなんだと思いますか?

実はこれハトよけなんです。

新聞のニオイをはとが嫌うらしく、この工夫をしてからハトが寄ってこなくなったそうです。

ハトの糞は多くのマンションで悩みタネです。

ピンを上向きに設置する方法

釣り糸を張る方法

ネットを貼る方法

いろいろな方法がありますが、こんな方法は初めてです。

自主点検を行いました。

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会社のすぐ近くにあるマンション管理組合さんから自主点検をお願いされました。

約束のお時間に伺うとすでに何人かの修繕委員さんが集まっていました。

なかなか意識の高い組合です。

さらに、委員の半数が女性です。

以前は男性が中心の修繕委員会でしたが、最近は女性の積極的な参加が見られます。

まず、屋上に上り防水の状況を確認しました。

新築時はアスファルト防水でしたが、その後の大規模修繕でウレタン防水が施工されていました。

そのウレタン防水の表面も写真のようにひび割れし退色が進んでいます。

そろそろ修繕時期ですね。という話をしました。

組合員や居住者の方からまだ漏水の報告はありませんので、修繕方法の選定に時間を掛けることが出来そうです。

理事長さんになってみる

昨日は恒例となっているマンション大規模修繕協議会の設計事務所向けの大規模修繕勉強会がありました。

テーマは長期修繕計画でしたが、その演習の中で「理事長さんをはじめ管理組合の皆さんは長期修繕計画にどのような印象を持っているのか?」という演習をしました。

皆さん建築知識があまりない理事長さんになってこの長計を見てください。

この表をに対してどのように感じますか?と聞いてみると

まず出たのが、「数字の羅列で一体何が書いてあるのかわからない」

「表の見方がわからない」

「なんのための表なのかわからない」

「工事金額がわかるけど、どのような工事が行われるのかわからない」

「工事金額の根拠がわからない」

このような意見がたくさん出ました。

今までは、当たり前のように使っていた長期修繕計画書も自分が理事長になって見てみると、わからないことだらけです。

このような意見を協議会のオリジナルマニュアルに反映していきます。

設計事務所の勉強会

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長期修繕計画書に関する勉強会を開催しています。

前半の講義は社長が講師を勤め、後半の実践部分は私が講師を務めました。

長期修繕計画書は上手く使うことが出来れば、30年先、いいえ、建物が無くなるまで建物の維持管理に関わる資金計画を明確にすることが出来る計画書です。

実際に築30年を過ぎたあるマンションでは、将来の解体費用まで見込んだ計画書を作っています。

単純に積立金の過大、過小を検証するのではなく非常に奥が深い書類とすることが出来ます。

以前は積立金の値上げに対する説明資料として用いられることが多かったのですが、最近では積立金を値下げしないための説明資料として用いられることも多くなっています。

このセミナーの中で

50戸前後のマンションでは適正修繕積立金の月額の目安は12,000円程度であること。

30戸前後のマンションの1回目の修繕費用は1戸あたり100万円程度かかること。

共用部の給水設備の修繕費用は1戸あたり30万円程度であること

などをお話しました。

設備調査を行います。

今週給排水設備の調査を行います。

調査というのは、目的が明確でないと意味がありません。

今回の調査は給排水設備の修繕時期を知ること

給排水設備の改修工事(交換)工事の費用を算定すること

がおもな目的となります。

そのための調査を行います。

この2点は管理組合からのご要望によるものです。

少なくとも管理組合と設計事務所の間で目的の共有が図られないと調査を行う意味が半減してしまいます。

調査を行う前にこの部分はお互いに話し合うことが必要です。

特に設備の調査は費用をかけるつもりになれば、いくらでも費用をかけることが出来ます。

たとえば、給水管の腐食程度を調べるための方法もいくつかあります。

もっとも一般的な方法は抜管調査といって建物に使われている水道管を数箇所抜き出し劣化状況を調べる方法です。

調査費用は安価ですが、短時間水道が使えなくなる住戸が出てきます。

もうひとつの方法は、水道管にレントゲン写真を撮って管の劣化状況を調査する方法です。

管の厚みのうちどれだけの部分が腐食しているかがわかります。

水が使えなくなることはありませんが、非常にお金がかかる調査となります。

どちらの調査が正解というわけではありませんが目的にあった調査を行わないと無駄な調査費用を掛けることになります。

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