マンション大規模修繕日記

マンション大規模修繕業務に係わる日記です。

2011年03月

あなたのマンションの新年度予算に災害対策費を

今日で平成22年度が終わりました。

明日から平成23年度です。

多くのマンションでも、これから平成23年度の定期総会が開かれます。

この中で新年度予算の審議は必ず行われますね。

今年からぜひ、災害対策費、もしくは防災予算を計上してください。

ブログを書いていて気がついたのですが、今回の地震の被害を見て、理事会でいくら災害対策を考えても、肝心の予算がないと机上の空論になってしまいます。

来年度予算で最小限の防災道具と居住者が最低3日間食べ繋ぐことができる飲料水と非常食料が購入できる予算を確保してはいかがでしょうか?

自分のマンションで停電したら、通電しても水道が止まったままなら、ガスが止まったら・・・自分達の生活はどうなってしまうのか?

想像してみてください。

いろいろな不便が出てくると思います。

電気は数日から1週間、水道は2週間から1ヶ月、ガスは1ヶ月程度復旧に時間がかかります。

そのあいだ、組合としてどんな対策が考えられるのか?

自分達のマンションだけではなく、地域の一員としてどんなことができるのか?

今、具体策を考えておかないと、悲しいことに大部分の人は来年には忘れてしまいます。

理事も入れ替わってしまいます。

そして、忘れたころにやってくるのが天災です。

今年予算化しておけば、来年の予算審議では絶対に忘れずに再度検討します。

予算の執行をするかどうかは、今後の理事会での審議に任せるとして、とにかく10万円でも忘れずに予算取りをしておくことが重要です。

震災地に家族がいる友人からの連絡

震災地に家族がいる友人からの連絡がありました。

彼は今週末も仙台に戻りました。

家族のために冷凍・レトルト食品を目いっぱい買い込んで・・・

仙台ではコンビニは閉まったまま、スーパーも長蛇の列で買えるものが限られる状態が続いているとのこと。

宅配便がまだ、営業所止まりで、ご家族が入手困難なガソリンを使いそこまで取りに行かなくても良いようにとの配慮です。

このように被災地にいないと大変さわからないことがたくさんあります。

幸いにも水道は土曜日に復旧したそうです。

おかげで彼の家族は日課になっていた炊事、洗濯のための水汲みからやっと開放されました。

友人が以前勤めていた事業所を訪ねると、道路は復旧していても道路脇にはまだ、車などが折り重なっており、かなり悲惨な状況だったようです。

このような状況を聞くと、テレビや雑誌で伝えられる状況以上に地震という災害は広範囲で多くの人の生活に大きな影響を与えます。

住むところが無事であっても

食料の運搬手段がない

生活用水がない

これまでの生活の中では考えられないことが、地震災害では簡単にかつ広範囲で起こります。

災害支援では、命を救うことが第一優先となり生活の不便さを解消することは後回しになります。

普段から食料、飲料水の確保が大切だと改めて感じています。

災害に向けてマンション管理組合が行うこと

先日お話した管理組合で防災対策として話し合われたことがいくつかあります。

1.マンション自体の耐震性の確認を行うための費用を算出する。

設計事務所としてお見積もりを次回の理事会までに準備することになりました。

2.防災道具、保存食料は何が必要か?を検討する。

玄関ドアやエレベーターを開くバール等の防災道具が必要です。
軍手やヘルメット等の災害時に使用する道具類
保存食料の量と調理器具
冬季の災害に備えた暖房器具
それらの購入予算はどのように計上するか?

また購入した物品をどこに置いておくか?

これも大きな問題です。

管理員さんが建物の中を調べると倉庫はいくつかあるけど、どれも雑然としているので整理しないと使えないそうです。

3.水道管の更新に向けて災害に強いシステムの検討を行う

すぐに何かができるわけではなく、綿密な準備と手続きが必要だということがはっきりとわかったのが、一番の収穫でした。

マンションの地震対策についてすぐに知りたい皆様へ

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マンションの地震対策、建物の耐震や設備の耐震についてこのブログに書くようになってからアクセス数が急に増えました。

今回の地震を受けてその対策と準備に関心が増えている証だと思います。

私が調べ時間をかけてブログに書くよりももっと早く皆様に情報をお伝えするためには、地震対策、耐震に関して解説している本をご紹介したほうが良いと思います。

以前このブログでも、ご紹介した本なのですが「世界で一番やさしいマンション大規模修繕」という建築雑誌の特集本(ムック本)があります。

この中でマンションの地震対策、耐震については、第5章を充ててわかりやすく説明がされています。

紹介ページ

http://www.xknowledge.co.jp/book/detail/76780903

耐震の項目の目次を書きます。

第5章.マンションの耐震診断

マンション耐震化の考え方

耐震化のステップ

建築年代と耐震性能

構造形式と耐震性能

建物形状と耐震性能

一般的な耐震補強

耐震補強の種類

免震・制震・減築

避難安全性の診断

非構造部材の耐震診断

ライフラインの災害対策

設備の耐震安全性

耐震上問題な貯水槽の設置例

設備配管の耐震方法

貯湯式給湯器の耐震方法

もともと建築技術者むけにマンション大規模修繕についてわかりやすく解説した本ですが、たいへん読みやすく、私もある組合の理事さんから奨められた本です。(宣伝ではありません)

地震対策、耐震に関わらず、マンション大規模修繕に関心がある方はぜひ、一度読んでください。

散歩の続き

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今日はとても天気がよく足洗池に着くと、多くの人がジョギングや散歩をしていました。

この池の名の由来が日蓮上人の故事にあることや勝海舟の別宅が池のそばにあったことなどがわかりました。

池に面した散策道を歩くと鯉がたくさん寄って来たり、水鳥がたくさんいたりとそんな風景を見るとほっとして癒されます。

池のほとりには桜がたくさん植えられています。

もう少しでお花見か・・・

ふと、桜の梢を見るとつぼみが膨らんでいました。

震災以降、原発事故や計画停電、買占めによる物不足、節電による夜間照明の自粛・・・・

今月に入っから起こった様々な不安なことに関係なく春は確実にやってきています。

いつまでも落ち込んではいられません。

You Must Believe In Spring というビル・エバンスのアルバムを思い出しました。

今朝の散歩

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社長が出張で東京に来ています。

そこで久しぶりに一緒に散歩しました。

いつもは、目的地を決めてそこから帰ってきますが、最近どのルートも歩き尽くしてしまいマンネリ気味なのでスイカを持って散歩し、公共交通機関の駅についたら電車で帰るという変則の散歩としました。

やはり、只歩くだけではつまりません。

なにか新しい発見があるので、散歩は楽しいと思います。

今日は五反田から工事監理をしている旗の台のマンションを経由して洗足池を目指しました。

写真は旗の台のマンションをチェックしている様子です。

「出窓の下の修繕を忘れることがあるので、確認するように」との指摘を受けました。

旗の台までは、徒歩で30分くらい掛かりました。

旗の台までは中原街道を歩きましたが、そこから先は、住宅地を歩きました。

管理組合の自助努力

震災後ある管理組合の理事会に出席しました。

そこで話題になったのが、「大地震が来てマンションが無事でもライフラインが寸断された時にどのように対処すればよいのか?」ということです。

ある理事は「避難所に行けば、とりあえずの水と食料がもらえるから大丈夫」お話をされました。

しかし別の理事は「避難所は家が倒壊した方でいっぱいになるだろうから、我々はこのマンションで本格的な救援が来るまでがんばるべきです。また普段から非常用の飲料水や食料は自分達で確保しておくべきで都や区が用意しているのは、避難所の方向けで、地域住民すべての分はないと思います」

このあとケンケンガクガクいろいろな意見が出ました。

私は、二人目の理事の意見はすばらしいと感じました。

しかし、片方の意見が正しくて、もう一方が間違っているとは言えません。

組合の中にいろいろな意見があってしかるべきですし、まず、相手の意見を聞くことが相互理解の第一歩です。

このマンションで食料を備蓄しようとした場合にどれくらいの費用がかかるでしょうか?

ちょっと試算してみました。50戸に150人の人が住み、1週間の食料をためるとしたときの金額です。

インターネットで調べると保存食料も乾パンだけではなく、水やお湯で戻すことができるアルファ米という保存食料がありました。保存期間は5年半です。

現在は売り切れですが1食250円程度

水も5年間保存できるものがあります。

1人あたり保存食料を1日1,000円とすると150人×1.000円×7日=105万円です。

1世帯あたり約2万円ですが、保存期間は最長5年程度ありますので5年ごとに入れ替えを行うとすると組合全体で平均年間21万円、1世帯あたり年間約4,000円の負担となります。

最初の1年目は最低限の備蓄量として3日分をまとめて購入し、毎年1年分を買い足すと消費期限が切れるまでに7日もしくは8日分の食料を備蓄できます。

この費用がをしものときの保険料として考えた時に妥当な金額かどうか?

また、非常時にそなえ、非常用工具やお湯を沸かすことができるポータブルガス台、ランタンを共同購入しておくことが必要だと思います。

このブログを読まれた方はどのように考えていますか?

マンションでの地震対策

先日あるマンションにバルコニー調査に行ったところ玄関に防災袋や荷物や運動靴、ヘルメットまであり、備えのよさにと防災意識の高さに驚かされました。

災害復旧のニュースを見ると、個人だけではなく、地域単位での対策が大切だとつくづく感じます。

そこで、管理組合として地震対策は一体何が出来るかと考えてみました。

第一に、求められるのは、組合員、居住者の人命を守ることです。

管理組合によっては、組合独自で年齢や身体状況まで入った入居者名簿を作成しています。

入居者の中には、高齢な人が1人住まい、ご家族と一緒に住まわれていますので、そして地震だけではなく火災が発生したときにも誰がどの方を助けに行くかを決めています。

まず、地域の防災拠点の確認と周知ですね。

意識の高いマンションでは、非常時の通信システムを取り付けています。

しかし、設備が大事なのではなく、マンション内のコミュニティが大切です。

非常食料、水の備蓄や非常用の資材を地域と連動して集会室に準備したり、敷地内にプレハブ小屋を建てている組合も少なくありません。

万が一大地震が起きたらどうするのか?

普段から、マンション内だけではなく地域と連携したシミュレーションを行っておく必要があります。

今回のような大津波が海沿いに建つマンションを襲っても、鉄筋コンクリート製の建物は堅牢です。

10mを超える大津波でも4階建て以上であれば人命を守ることができます。

マンション内の住人だけではなく、地域に住む人にとっても命を守る最後の砦です。

普段施錠されている屋上への避難ができるかどうか?

「複数いる理事は鍵を持っていて、まず、屋上の鍵を開ける」というルールを作る

ご夫婦のうち、普段マンションで生活する時間の長い方が持つ等の工夫も必要です。

受水層に水があっても緊急遮断弁が付いていないと、地震時に配管が壊れてしまうと水槽内の水がどんどん流れてしまいます。

また、耐震性がないと水槽そのものが壊れてしまい役に立ちません。

設備の点検も必要になってきます。

人命を守るという意味では、昭和56年より前に建てられたマンションは耐震診断を行うことをお勧めしています。

大規模な地震が来たときにマンションそのものが倒壊してしまっては、人命を守ることができません。

大まかに1屬△燭1,000円程度の予算を計上ください。

地震への備え

暗い話題が続くなか、ごく個人的ですが明るい話題がありました。

仙台に住む友人から無事を知らせるメールが来たのです。

友人は単身赴任で東京に来ていましたが、ご家族は仙台にいます。

メールで安否を問いかけましたが、返事がなく気を揉んでいました。

彼は震災後、有給休暇をとり、ご家族のもとに駆けつけたので、連絡が取れなかったそうです。

仙台は電気以外のライフライン 水道、ガスが未だ復旧しないらしく、なにより水の確保が大変だったようです。

ガソリンも十分に行き渡っていません。

水道は月末まで、ガスは復旧のめどさえ立っていないそうです。

無事を知り、一安心しました。

友人からの便りわかるように人は水と食料、燃料がないと暮らせません。まさにライフラインです。

しかし、今回の震災のように広い地域で大規模な災害が起きるとライフラインが復旧するまでに膨大な時間が掛かります。

早急に支援を差し伸べ無くてはならない人がたくさんいると、比較的被害の少ない人たちは後回しになってしまいます。

その間、自分達で何とかしなくてはなりません。

対策のひとつとして、たとえばキャンプを趣味とし野営道具を充実させることがあります。

非常時に向けて、道具をそろえていても、いざというときに使えないと意味がありませんし、定期的に水や食料の入れ替えが必要になり、そのたびに捨てて買い換えるのは勿体ないです。

キャンプ道具を揃える際に気をつけなくてはならないことは燃料、熱源を統一することです。

燃料は炭やホワイトガソリン、キャンプ用の専用ボンベよりも家庭用のカセットガスボンベを熱源、燃料とするほうが汎用性もあり屋内でも安全に使用できます。

カンテラ(ランプ型の照明)もカセットガスボンベを熱源としているものがあります。

ホワイトガソリンは女性や子供には扱いがむずかしく、一般にコンビニ等にまで流通していません。

水や保存食料もキャンプへ行くたびに使い、入れ替えていけば、無駄になりません。

今不足している電池も普段から多めに準備できます。

懐中電灯はヘッドライト式にすれば両手が使え便利です。

しかし、このように備えもせいぜい1週間分なのかもしれません。

でも、何も準備をしないよりも心に余裕ができますよね。

先日あるマンションへ調査に行ったときも非常持ち出し袋とトランク、ヘルメットを玄関に備えている方が何人かおり感心させられました。

備えあれば、憂いなしです。

地震と電気温水器

以前電気温水器のあるマンションを調査したときのことです。

そこで重大な問題を発見しました。

電気温水器をお持ちの方には説明が要らないかと思いますが、電気温水器とは深夜電力等を用いてお湯を沸かしそのお湯をタンクに貯めて1日に家庭内で使うお湯をまかなう仕組みです。

お部屋の中やベランダにドラム管を細くしたようなタンクが設置してあります。

オール電化やエコキュートでも用いられています。

保温タンクは15〜20年程度で交換が必要となります。

調査したマンションは築25年を過ぎており、多くのお宅で電気温水器を交換したとのことでした。

重大な問題というのは、給湯タンクが建物に固定されていないお宅が何件かあったことです。

通常は、タンクの足が、床にビスで強固に固定されています。

もしも、タンクが固定されない状態で大きな地震が発生すると、タンクが地震の力を受けて移動し、配管類を壊したり、最悪の場合はタンクが倒れてしまいます。

タンクの中には熱湯が入っています。近くに人がいると大変危険ですし、倒れたタンクからお湯が漏れると下階への漏水事故の原因となります。

おそらく、温水器を交換したときにきちんと固定していなかったのだと思います。

ひどいお宅では、タンクが床に置かれたままで、固定ボルトは1本もありませんでした。

もしも、このブログを読まれている方で、電気温水器、エコキュート等で貯湯タンクをお持ちの方は、タンクがちゃんと固定されているかどうか?

早急にご確認願います。

タンクが固定されていないのでしたら、早急に固定してください。

「地震 電気温水器」で検索をすると事故の例が出てきます。

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