マンション大規模修繕日記

マンション大規模修繕業務に係わる日記です。

2011年06月

札幌に出張

今朝は5時起きでした。

来週の月曜日まで札幌に出張です。

5時36分の電車に乗り、空港に6時10分過ぎに着きました。

札幌事務所へのお土産を買って荷物に詰めます。

すでに航空会社の自動チェックイン機は長蛇の列です。

なんとか、チェックインを行いました。

その後に荷物を預けようとカウンターに向かったのですが、

なんと、手荷物が15.5圓妊ーバーウエイト料金を請求されました。

上限を聞くと、15圓世噺世い泙后

たった500グラムオーバーですよ。

それで500円くださいと言われました。

頭にきたので、先ほどのお土産を機内持ち込みにするといいましたが、一人当たりの荷物の重さが変らないというよくわからない理由で、認められませんでした。

いっそのことお土産をその場で開けて全部食べてしまえば、良かったのでしょうか?

朝から大変不愉快な出張となりました。

時間もなく理不尽な怒りが収まらなかったので、朝食も食べずに飛行機に乗りました。

札幌事務所に着きこの話を事務員さんにすると

意外な答えが返って来ました。

今村さんは自分自身がすでに標準体重から大きくオーバーウエイトなんだから、たった500円で済んで大ラッキーと思わなくちゃ。

と、ウルトラポジティブな発言をされました。

同情してくれるかと期待していたので、頭の中が混乱します。

うーん。そうだよね。標準体重を基準に考えたら、体重が1.3倍くらいあるから、割増運賃も3割くらい払わなくちゃならないかも。

そう考えると、たった500円で済んで、なんだか得した気分。

寝不足と空腹でクラクラした頭にマトモな判断力はありません。

「今村さん得しちゃいましたね」もうひとりの事務員さんも慰めてくれます。

いやな気分もわすれ、いつの間にか得した気分になり標準体重からオーバーウエイトした割り増し運賃を取られなかった分、二人に昼食をご馳走しました。

久しぶりの札幌なので、ブログにも書いている金寿司へ行きました。

よく考えなくても変ですが、東京事務所で仕事が詰まってくると、社長に内緒で札幌にデータを送り処理してもらっているので、この二人には全く頭が上がりません。

感謝は形に表さねばなりません。




仕込みが大切

大規模修繕に日記3年間も続いていますとやっぱりネタ切れになります。

こんなときは、情報収集をします。

管理組合の方にお話を振ってみたり

現場で建設会社の人からお話を聴いたり

メーカーの営業マンに電話をしたり

本を読むことも行います。

展示会に出かけることもあります

でも、イキが良いのは、組合でも、現場でも、材料でも最前線で働く方から仕入れたネタです。

問題があって、初めて解決することができます。

「事件は現場で起きている」ではありませんが、「問題が起きている場所が最前線です」

もしも、現在大規模修繕で問題を抱えていらっしゃるなら、コメント欄に記入してください。

最近ブログの更新が止まりがちです。

なんとなく、書けない日が続いています。

書くべきネタはたくさんあるのですが、どうにもまとまりません。

工事現場はどんどん竣工していきます。

また、梅雨の影響で工事が進まない現場もあります。

長期修繕計画書を作っているもの

これから、契約になるもの

プレゼンテーションをしているもの

相談を受けているもの

たくさんの物件が進んでいます。

ひょっとして、スランプ?



設計事務所を選ぶポイント(その5)

では、設計事務所をどのように選べばよいか?

実は、非常に難しい問題です。

少なくとも、見積り金額や実績だけで選ぶのは、辞めた方が良いです。

では、どのように設計事務所を選ぶか?

先ほどはちょっと書き忘れたのですが、設計事務所にお願いする最大のメリットは大規模修繕を行う上で、建築と大規模修繕の専門知識を持ち管理組合の利益を守るための技術者がそばにいることです。

大規模修繕では、新築と異なりいろいろな問題点(新築時の不具合も含め)が出てきます。

設計変更や追加工事も少なくありません。

そういったときに管理組合の立場で、真剣に相談に乗ることが出来る設計事務所、組合の要望を第一に聞いてくれる担当者が必要になってきます。

管理組合のほとんど人は建築に関しては専門外ですし、大規模修繕も初めてだという人が少なくないのです。

組合員に今はどんな状態で、これからどんなことが起きるか分かりやすく説明できる人

組合員の話や心配事を真摯に受け止めることが出来る人

自分の財産だと思って仕事に取り組んでくれる人

が望ましいと思います。

私自身、ここまでちゃんとやれているかと言えば・・・・

話を戻しますと、見積りのほかに「このマンションに大規模修繕に対してどのように取り組むか?」という提案書の提出を求めれば、その会社が何を提供してくれるのかが、提案書の内容から分かります。

見積り金額は参考として、極端に高い、低いははずすとしても、3社程度、同じ課題を出してヒヤリングを行えば、説明の分かりやすさや組合の要望に対する真摯な対応を見れば各会社の特色が分かると思います。

設計事務所を選ぶポイント(その4)

そもそも、大規模修繕に設計事務所を入れると言うのは、マダマダ少数派だと思います。

設計事務所と言っても、管理組合の皆様はお仕事でご一緒されない限り、付き合うことはほとんどないと思います。

よくある、テレビドラマのイメージだと、建築デザイナーと言われる人たちをイメージされているのかと思います。

大規模修繕に携わる設計事務所とはちょっと違います。
建築デザイナーと比べると、ちょっと、いや、かなり地味です。

では、設計事務所は大規模修繕では、どんなことをしてくれるのか?

ここがなかなか、分かりにくい部分です。

ある、組合の理事は「工事の仕様を作ってくれる。」「工事の検査をしてくれる」と言います。

正解ですが、それが全てではありません。

工事の仕様さえあれば、工事の検査さえ出来れば、それで役割は終わりか?と言われればそのようなことはありません。

「工事になったら、設計事務所は何もしてくれない」「ちゃんとした施工会社に任せれば大丈夫」と言う建設会社出身の理事の方もいらっしゃいます。

特に大規模修繕はすでにある建物を直す仕事なので、建築に携わったことがある人は仕様さえ、決めてしまえばあとは、施工者任せでもかまわないと考えてしまうようです。

大規模修繕工事のほんの一部分を見ればそれは、決して間違えでは無いのですが、見ている範囲、考えている範囲がちょっと狭すぎると思います。

修繕仕様を決めるに際してコストコントロールが必要です。

安全の確認や防犯、工事中のトラブルの防止を行う人が必要です。施工会社の現場監督は工事の工期内で終わらせることで手一杯です。

組合目線で工事の段階ごとに検査、確認を行うことも必要です。

これらの仕事は組合内だけでは実施が困難です。

足場に上って検査を行うにも莫大な負担が担当理事、修繕委員に掛かってきます。

追加工事、変更工事に対する金額交渉

これらのことは設計事務所にお願いした方が良いことです。

設計事務所を選ぶポイント(その3)

私から彼にアドバイスできることは

まず、管理組合というより、理事会、修繕委員会、組合員の大規模修繕に対する悩みや不安は何か?を聞き、解決策を提示することです。

ここでのポイントは「大規模修繕に関する悩みや不安を教えてください」と言わないことです。

このように聞かれると、ほとんどの方は、漠然とした質問に気持ちが付いていかず、答えることが出来ません。

私はこれまでの経験から

・組合員への周知と合意

・組合員の無関心

・大規模修繕の準備が分からない

といったことが、多くの管理組合で問題となっていることが想像できます。

でも、このままの言葉で聞いても、なかなか答えは帰ってきません。

これらは、我々が良く使う言葉ですが、組合の皆様が使う言葉ではないからです。

そこで

組合員の皆様に大規模修繕のことは伝わっていますか?

大規模修繕に対して組合員の皆さんの関心はどうですか?

大規模修繕をどのように進めていけばよいかご存知ですか?

例えばスケジュールはお持ちですか?

といった具体的な言葉で質問をします。

その上で、そのマンション、その組合が独自で抱える問題を聞いていきます。

プレゼンテーションでは、その解決方法を中心にお話をします。

さらに、設計事務所をパートナーにするとどのような将来の問題が解決できるのかをお話していきます。

こうすれば、彼の会社を選ぶことがどの組合員にとっても望ましいことだと分かります。

ただし、建築技術者として屋上防水改修の勧めることが管理組合に対するベストの提案だと信じて疑わない友人が、私の提案を素直に受け入れることができるかどうかは、大変難しい問題です。

設計事務所を選ぶポイント(その2)

設計事務所にとって大規模修繕が管理組合とのお付き合いの全てかもしれませんが、組合員にとって大規模修繕は12年ごとに行われる生活の中のほんの一部の出来事です。

つまり、管理組合の大規模修繕に関する心配ごとは「防水」だけではありません。

組合員にとって屋上防水から漏水しないのが当たり前です。

仮に組合員の大規模修繕に関する心配事を100とすると屋上防水からの漏水に関しての心配はどう考えても最大10程度だと思います。

現在漏水していないのなら5かそれ以下かもしれません。

残りの95の心配事に関して、友人の設計事務所は何の解決策のアピールもしていません。

それなら、修繕委員にとっては長い付き合いの管理会社にお願いしても変りないのでは?と思われるかもしれません。

友人にこのことをお話したのですが、「わが社は技術で食べている会社だから・・・」と自分の主張を曲げようとはしません。

提案内容を見せてもらったのですが、コストが莫大に掛かる提案でした。この提案以外にも低価格で漏水を防止できる方法がいくつかあります。

その方法を友人に話したところ、防水メーカーからも同じ提案を受けたと言います。
コストは、彼の提案の5分の一程度です。

でも友人は、「根本的な原理は私の提案が正しい」と自分の主張を曲げません。

その提案は組合員にとって、本当にありがたい提案なのか?

その提案にしたがって高い工事費を支払うのは一体だれなのか?

ひょっとして、「設計事務所の押し付け提案」ではないか?

「組合員の不安は他にたくさんある」この点を受け入れてくれないと良いアドバイスが出来ません。

設計事務所を選ぶポイント(その1)

ある設計事務所に勤める知人から相談を受けました。

彼の事務所でも大規模修繕の調査診断、設計監理を手掛けています。

現在営業中のマンションで管理会社と競合しているそうです。

「修繕委員会、理事会では、どちらにするか判断できず、組合員投票になりそうだ。
そうなると、長年付き合いのある管理会社が有利になってしまう。
どうすればよいのだろうか?」

こんな相談です。

この件の問題点は、修繕委員会がどちらの会社を選ぶのか決定出来ないことです。

本来、修繕委員会は理事会の諮問機関ですから、修繕委員会としてどちらの会社をパートナーとすべきかの結論を出すはずなのですが・・・

でも、私が思うにこの修繕委員は悪くはないと思います。

一番の問題は、友人の設計事務所が誰の目にも明確な「選はれる理由」を持っていないことです。

「プレゼンテーションでどのようなことをアピールしたの?」と聞くと

「わが社は設計事務所なので、漏水の危険性がある防水の収まりの改善に関してアピールした。ここがこのマンションの大規模修繕最大のポイントだ」と言うのです。

「管理会社と差をつけるために、防水に関する提案書を全戸に配ろうと思うが、どうだろう?」

この一言を聞いたときに、この問題の一番の原因がここにあるのだと感じました。

長期修繕計画書は何時作るか?

すいません。

ずいぶんと、間が開いてしまいました。

長期修繕計画書というのはいわばシミュレーションですから、何時作っても問題はありません。

ただし、どのように使うのか?によってタイミングが変ってきます。

長期修繕計画書作成の大きな目的のひとつは、修繕積立金の額が適正かどうかを判断する指標にするためです。

たとえば、大規模修繕工事の予算を決めるのなら、工事の前に作っておくことをお勧めします。

また、新築時に作られた長期修繕計画書が正しいかどうか不安という方は、すぐにでも見直しを行ってください。

特に1回目の大規模修繕のときは、積立金が潤沢で、いろいろな付加工事を行いたくなります。

コストパフォーマンスを考える上でも、正確な長期修繕計画書が必要に成ります。

クレー展で思ったこと

今回の展覧会では、時間的な流れに沿ったクレーの絵の製作技法の変遷がテーマでしたが、私の中ではちょっと納得がいかない展覧会でした。

私は純粋に多くの作品を見るタイプの展覧会が好みですので、「お勉強的な」展覧会というのは肌が合わないと言うのが大きな原因だと思います。

しかし、それだけが原因だとは思えません。

たとえば、展示のレイアウトがちょっと変っていて、時間の流れと製作技法の変化といったテーマが感覚的に分かりにくく、どこからどこまでが展示のテーマなのか?

全く分かりにくいのでパンフレットを何度も見返しました。

平面図のレイアウトだけで考え、来館者の視点でシミュレーションをしていないのでは?
と感じたしだいです。

床や壁に順路の表示が分かりにくいのも迷った理由です。

また、各テーマの解説をビデオで行ない、小さなモニターで表示したために、混雑時には、開設を最後まで見ることが出来ませんでした。

情報量を考えるともっと短時間で伝えられる情報量に時間を掛けすぎています。

掲示でも伝えられる内容です。

ここが残念なところでした。


私達の仕事でも、いかに調査診断の結果や設計の方針、現場の進捗状況を組合員の皆様に分かりやすく伝えるかに知恵を絞ります。

このときに一番気を使うのは、どの立場で構成を行うかです。

伝える側の視点ではダメで

見る側の視点に立たないと、うまく伝わらないのです。

掲示物や解説のためのスライドを作る上で

全体の画面構成

解説する文章

文字の大きさ

写真の大きさとバランス

文字のフォント

画面で使う色の数

こういったことのひとつひとつの組み合わせで良し悪しが決まっていきます。

いかに見やすいかどうかが勝負ですし

直感的な伝わりやすさが何よりも大切です。

Categories
訪問者数
  • 今日:
  • 昨日:
  • 累計:

記事検索
QRコード
QRコード
  • ライブドアブログ