マンション大規模修繕日記

マンション大規模修繕業務に係わる日記です。

2011年07月

伊良部投手

先週、本屋である雑誌を開くと伊良部投手のインタビュー記事が出ていました。

「アメリカにはお笑い番組もないし本当は日本に帰りたい」こんなことが書いてあった気がします。

それが、29日に自殺との訃報が出て、非常に驚きました。

野球のことは詳しくありませんし、特に伊良部投手のファンというわけでもありません。

しかし、彼が1流の投手として、日本だけではなくメジャーリーグでも活躍したことは誰もが知っています。

昨日の小松左京さんのように恵まれた晩年でもなく、忘れ去られるように消えてしまうのでもなく、自ら死を選んでしまう。

引退後も野球から離れることが出来なかったとも報じられています。

野球には魔力があるのでしょうか?

それとは比べ物になりませんが、建築設計業界にも魔力があります。

私達の業界でも、どんなに仕事がなくとも、生活が苦しくとも建築設計から離れられない。

良く、耳にする話です。

私は幸いにも、マンション大規模修繕に出会うことができたので、この業界で頑張ることができています。

しかし、私のようなケースは稀なのかもしれません。

生活のために、他の業界へ行っても水になじめずにまたこの業界に戻ろうとする。

以前とは比べ物にならない劣悪な条件を飲まない限り、働き口が見つからない。









小松左京

先週末に小松左京さんがなくなりました。

私にとってはSFというジャンルはなじみ深く小学生のころから中学生にかけては良く読んだものです。

その代表的な日本の作家と言えば星新一、小松左京、眉村卓、平井和正、筒井康隆といったところでしょうか

その中でご存命なのが筒井康隆だけになってしまいました。

実に寂しいものです。

SFというジャンルが自分達の来るべき未来と重なっていた頃の幸福な作家の一人でした。

実際に小松左京は大阪万博、花と緑の博覧会のプロディースも行っています。

日本沈没、復活の日は映画にもなり見に行きました。


地震の影響

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私が若いころ設計した川口市にあるマンションを訪ねてみました。

このマンションを設計したのは20年以上前です。

20年経過すると街の様子も一変してしまい、場所が分からずあちらへこちらへとウロウロしてしまいなかなかマンションにたどりつきませんでした。

4月から3回目の挑戦でやっとたどりつきました。

地震の影響と思われる窓の周りのタイルが落ちていました。

都内のマンションでは、あまり見ない被害です。

自分の設計したマンションが被災している姿はタイルの落下であってもやはり悲しいものがあります。

駐輪場の屋根からビスが・・・

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あるマンションで大規模修繕工事後駐輪場を作り直しました。

様子を見に行ったところ屋根からビスが突き出ています。

一体何のために・・・・

どうも、屋根を固定するためのビスのようです。

本来なら、ビスの下に母屋といわれる部材を支える部材が必要なのですが、母屋が無いため、ビスが屋根からとび出ています。

どう考えても不思議なことになっています。

私の想像では

 (豌阿ないのでビスが屋根を突き抜けている(母屋を付け忘れた)

◆(豌阿鷲要ないが屋根を固定するためのビスを不必要なところに打った
(こんなときはビスを抜いておくのが普通です)

管理組合の方にメーカーに真相を問い合わせてもらいます。

それにしても、ずいぶんとそそっかっしいメーカーの人です。

台風が来るので、突貫工事だったようですがちょっと困った工事です。

大規模修繕への希望

色々な管理組合のお仕事をしていますと

アンケートの中に組合員、理事会、たまに管理会社の管理員さんから様々な希望が寄せられます。

どれも、自分たちの生活がよりよくなるための希望です。

すこしでも、便利になれば・・・という願いが込められています。

私も出来るだけ、実現したいと考えています。

この仕事を始めたばかりなら

「修繕積立金の範囲内であれば」

「一時徴収金が出ないなら」

といった理事、組合員の言葉を鵜呑みにしていました。

しかし、現在は今回の大規模修繕の工事費が算出すると早急に長期修繕計画書を作り始めます。

そうすると、ほとんどの組合で積立金の不足が明らかになり、今回の大規模修繕工事終了後、次回の大規模修繕工事終了後にどのくらいの積立金を残すのか?

現実的な数字が見えてきます。

それと見比べながら、どの工事は行い、どの工事は我慢するのか?

といった検討を行うことができるようになります。

この作業を行わないと

「修繕積立金は余っているのにアンケートで提案した希望の工事がなぜ出来ないのか?」という組合員の声に答えることが出来ません。

「この工事は修繕積立金を値上げしてまで行う工事なのか?」

このような問いかけを逆に提案者にできるか出来ないかが説得力の差となります。

多くの組合と付き合っていく中で「正しい意見」を押しのけ「声が大きい人」「押しが強い人」「自分の希望を通したい人」の「一方的な意見」が通るのを何度も見てきました。

こんなことが何回か続くと

「正しい意見」を持っている「声が小さい人」「押しが弱い人」「他の人の意思を大事にする人」は「やる気が無くなり」理事会を去っていくことになります。

目の当たりにして、とても悲しく、寂しいことです。

そして、理事会が正しい判断を行うための資料を提供できない自分に腹が立ちました。

組合活動をサポートするのが我々の役目ですから、物事を正しく判断するための基礎資料を提供するのは我々の仕事です。

そこで、早めの長期修繕計画の作成を行っています。







腰痛再び

連休中 クーラーに当たりすぎたせいか腰痛に苦しんでいます。

腰の辺りがシクシクしてきて「これはまずい」と思ったときにはすでに遅く、腰痛が始まりました。

水曜日には、とうとうまっすぐ立っているつもりが体がナナメになってしまい、このままではどうにもならなくなり、鍼治療院へと行きました。

治療院の先生いわく

上半身と下半身、右と左の筋肉のバランスが崩れているとのこと。

鍼を打ち、テープを貼り、鎮痛剤を飲み、腰痛バンドを巻くと痛みが取れました。

おかげで木曜日、金曜日の調査に参加できました。

鍼、恐るべし。

病院へ行っても、対処方法がレントゲンを取られ、痛み止めの注射と投薬なのでなんとなく治療院へと向いてしまいます。

今までは、腰痛の経験が無かったためにこんなに苦しいものとは思いませんでした。

今年になってから3回目です。

年齢を感じてしまう今日この頃です。

地震の被害

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都内のマンションに調査に行くと写真のようなひび割れがありました。

床と壁の境目の壁に出来ています。

専門用語では、巾木といわれる部分に連続して発生していました。

長さが2メーターほどあります。

あまり見たことが無いひび割れです。

原因と対策を探っていきます。

管理組合にとって大規模修繕の進め方を考える その3 つづき

3.どのように大規模修繕を進めていったのか

大規模修繕のかなり前から、計画的に進めています。

そのため、情報収集や意見交換は熱心です。

このような組合から勉強会の要望も多いです。

ただし、勉強会を行ってかなりの時間が経たないと、調査診断が始まらないといったケースもあります。

理事会よりも修繕委員会が力を持っていて、修繕委員会が主導する場合が多いのですが、修繕委員会はあくまでも理事会を立てています。


4.それに対して、設計事務所はどのようにサポートをおこなったのか

組合組織がしっかりしているので、設計事務所は要求されたことを行って入れば、問題ないのですが、それではパートナーとして選ばれません。
プレゼンテーションで管理組合がどのような面で支援を望んでいるのかをよく考えます。
組合によって、純粋が技術的なサポートであったり、施工業者を選定するノウハウであったり様々です。

設計事務所の業務内容にも理解が深く、協力的で助かります。

その代わりいくつかの設計事務所からコンペで設計事務所を選んでいますので、要求水準が高く、修繕委員会は緊張の連続です。

仕事は非常に楽しいですね。

理事長がリーダーである場合は、交代によって性格が変わる場合があります。

性格が変わることは仕方が無いことですが、大規模修繕のスケジュールが止まらないように注意します。

管理組合にとって大規模修繕の進め方を考える その3

一番初めに考えたのが
強力なリーダーいて、多数のサポーターがいる組合
これは、非常に上手くいくパターンです。

1. それぞれの組合がどのような特徴が出てくるのか?

この組合は当たり前ですが、組合活動が盛んです。

「自分たちのマンションは自分たちで守る」が浸透しています。そのため大規模修繕を管理会社任せにはしていません。

大規模修繕に関しても3年以上前から研究をし、多くの場合、設計監理方式で行くことを早々に決めています。

管理会社だけではなく、設計事務所も上手く使いこなすことが出来ます。

2. どのように物事を決めるのか?

修繕委員会は理事長OBが多く管理組合の執行部というイメージです。リーダーが理事長とは限らず 意思決定の中心は執行部という体制です。

ある組合では、組合活動へ公平な参加、理解促進のために理事会を輪番制にしています。

その一方で修繕委員会は、長期に渡る活動を求められるので、理事長、理事のOBの中で積極的に管理組合活動に参加できる人が中心になります。

修繕委員会で意思決定は早いのですが、広報活動の重要さを良くわかっているので、マンション内の広報誌が充実しています。

組合内に自前のカラーコピー機を持っています。
大規模なマンションに多いです。

個人的には必ず学校の先生が中心にいるというイメージが強いです。

大規模修繕を進めるに際して問題も無ければ心配もありません。

多くの行事の一つとして、淡々と進んでいきます。
私はこのような組合とのお付き合いが多いです。

ただし、リーダーとサポーターの間に「覚悟」の差が大きいとリーダーの交代によって理事会の雰囲気が大きく変ってしまいます。

竣工しました。

連休の初日に2月から工事を行った物件の竣工式がありました。

無事故で工事を終えることが出来て一安心です。

ほぼ1年前から取り組んできた物件ですが、途中いろいろなハードルを乗り越えてきたので、感慨深いものがあります。

工事中に東日本大震災に遭遇し壁タイルの浮き枚数が大きく増えて、設計変更金額も増えたことが驚きでした。

後から他の現場や施工会社、設計事務所から情報を集めると、被害が少ないほうだと分かり、安心しました。

理事長、副理事長、理事、修繕委員の皆様のご協力で工事が無事に終えられたことが何よりです。

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