マンション大規模修繕日記

マンション大規模修繕業務に係わる日記です。

2011年07月

協議会のイベント

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マンション大規模修繕協議会では大規模修繕セミナーを各地で年2回開催、現場見学会も年2回開催しています。

しかし、逆に言えば年4回しかイベントが無いわけでです。

3ヶ月に1回というのは、ちょっと寂しいですね。

そこで、もっと気軽にマンションの組合員の方が大規模修繕に関する情報を得ることが出来るようなイベントを企画、開催することになりました。

大阪本部長が中心になって5月に開催した「マンションつながりネット」がその先駆けとなります。

簡単に説明しますと、これからマンション大規模修繕を迎える管理組合の方を対象に大規模修繕をすでに終えた管理組合の理事長、修繕委員長をお呼びして、大規模修繕の苦労話をお聞きしようというイベントです。

大阪では、13名の組合からの参加がありました。

セミナーとは違い、少人数で行ったため、活発な意見交換がありました。

勉強会を開催しました

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12日にマンション大規模修繕協議会のメンバーで勉強会を開催しました。

北海道から九州までの全国の設計事務所のメンバーのうち14社が集まり、管理組合に対してどのような支援が望まれているのか?どのような支援を行っているか?今後どのような支援が必要か?

といったことを事例報告と座談会で話し合いました。

管理組合にとって大規模修繕の進め方を考える その2

組合の運営を行うのは、どの管理組合でも組合員です。

しかし、組合員一人では何も決めることが出来ません。

最終的には管理組合の総会の問題になります。

さらに言えばその組合の問題になります。

私が着目したのは、リーダーのキャラクター(性格)とそれを支える人(サポーター)の人数です。

リーダーのキャラクターとは、強烈なリーダーシップがあるかないか

サポーターは多数か少数かということで考えてみます

すると4つのパターンが考えられます。

ゞ烈なリーダーシップがあり、多数のサポーターがいる

強烈なリーダーシップはないが、多数のサポーターがいる

6烈なリーダーシップがあり、少数のサポーターがいる

ざ烈なリーダーシップはないが、少数のサポーターがいる

1.それぞれの組合がどのような特徴が出てくるのか?

2.どのように物事を決めるのか?

3.どのように大規模修繕を進めていったのか

4.それに対して、設計事務所はどのようにサポートをおこなったのか

をお話していきます。

管理組合にとって大規模修繕の進め方を考える その1

今週の初めに大規模修繕の代表的な進め方を3つご説明しました。

以前にお話したように、これはあくまでも設計事務所から見た進め方の違いです。設計事務所による設計監理方式を中心にそこからの比較で考えています。

では、管理組合から見たらどのような進め方が理想的なのか?いろいろと考えてみました。

考えていくなかで、注意しなくてはならないことの存在に気づきました。

当たり前のことですが、一般的な管理組合というものはなく、どの管理組合にも個性があります。管理組合はひとつひとつの構成員である組合員は別の人ですから、その集合体である組合、理事会、修繕委員会の性格も異なっているということです。

わかりやすく言えば、ワンマン理事長のいる管理組合といない管理組合では、大規模修繕の進め方が違うということです。

また、建物も違ってきます。それぞれに組合が抱えている問題、設計事務所が果たすべき役割が違ってきます。

その証拠に、同じ管理組合であっても、理事長や修繕委員長が代わると不思議と組合のカラーまでも変ってしまい、まったく別の管理組合になってしまう組合もあります。

かといって理事長が変わるとどの組合も全て変ってしまうかというとそうでもなく、あまり変らない組合もたくさんあります。

どのように管理組合を分けるかとなったときにまず、大規模なマンションなのか、小規模なのかと行ったわけ方があります。

築年数による違いも大きいです。組合員の平均年齢は築年数とリンクしているからです。

また、大規模修繕の進め方が理事会主導か修繕委員会主導かと言う違いが上げられます。
大規模修繕を考えると修繕委員会があった方が良いのは確かです。

しかし、私が着目したのはその点ではありません。

私がこれまで、お付き合いした24の管理組合はいくつかのパターンに分けることができます。

それぞれによって、大規模修繕の進め方、進むスピードがまったく違います。
どのような要素でそのような違いが出てくるのか?

私が着目したポイントは組合の中のリーダーとサポーターの存在です。

リーダーと言うのは理事長、修繕委員長といった組合運営、大規模修繕をまとめる人です。
サポーターと言うのは、リーダーを支え応援、協力してくれる人のことです。

設計事務所の視点

これまで、大規模修繕の進め方をご説明してきましたが、これは設計事務所からの視点でお話している部分が多いです。

先日後輩から指摘されたことですが

「マンション管理組合にとって大規模修繕って、数多くある管理組合の課題のほんのひとつのことですよね。」

確かに言われてみれば、理事長さんの悩みはペット問題だったり

組合員の規約、ルール違反だったりします。

私たちにとって、管理組合との最大の接点が大規模修繕ですから、ついつい、大規模修繕がすべてと考えがちですけど・・・

なかなか、鋭い視点です。

いままで、お仕事でお付き合いをさせて頂いた管理組合の理事長、修繕委員長、理事、修繕委員長一人ひとりの顔を思い出すと、大規模修繕の問題以外にもたくさんの課題について話し合いが持たれ、アドバイスを求められました。

大規模修繕のことが大部分でしたが、それ以外にも大規模修繕に関することいがいでも建築や設備に関する質問を頂きました。

このマンションは建て替えを行えるか?

立替を行ったときに、今より大きい建物とできるのか?

集会室が無くて非常に不便なんだけど、どうしたらよいか?

プレハブを買って集会室にしたいのだけれど、確認申請は必要か?

給水管の延命装置って効果があるの?

駐車場の空きが目立つけど、よい方法はありませんか?

以前に直したコンクリートブロック塀は安全か?

地デジ対策に関してもずいぶんと聞かれました。

3.11以降は耐震性に関する質問もずいぶんと頂きました。

こんな問題のひとつが大規模修繕なんです。

ちょっと視点を変えたいと思います。

管理会社主導方式で大規模修繕を成功させる方法

普段からお付き合いのある管理会社が大規模修繕のお手伝いも行うことは以前から多く行われています。

いつも管理しているマンションですから、隅々まで目が行き届いた工事ができると言うメリットがあります。

管理会社は大規模修繕でどのようなことを行うのか?

管理会社の立場によっては、設計監理方式に近くなる場合もありますし、責任施工方式に近くなる場合もあります。

まず、管理会社が大規模修繕においてどのような立ち位置で参加するのか確認することが大切です。

管理会社に技術者が在籍していない場合は技術者が外注となることもありえます。
こうなるとせっかく、組合の事情に詳しい管理会社にお願いするメリットが少なくなってしまいます。

そうならないためにも技術者の在籍確認(健康保険証の提出)をお願いしてください。

実際にあった例では、管理会社が調査診断、設計、監理まで一括して請け負ってしまうだけではなく、施工も請け負うことがあります。

こうなると、責任施工方式と変らなくなります。自社の人間が自社の工事を検査することはなかなか困難です。

また、専門技術者が居たとしても、一人の技術者が10以上の管理組合の担当者を兼任していることがあります。

このような体制で十分な工事監理ができるのか、とても心配になります。

責任施工方式とは?

責任施工方式と言うのは施工会社に全てをお任せする方法です。

どのような基準で施工会社を選ぶか?

自分たちですべてを考え、決めなくてはなりません。

まず、施工会社を選ぶ作業が大変困難です。

同じ条件で工事の見積りをしてもらい、見積りを見ながら決定したいところですが、組合内で工事の条件を聞けることが出来ないと難しいですね。

自分たちでは分からないので、施工会社に修繕工事を提案してもらうと、お願いされた施工会社の数だけ修繕お考え方があるので、工事の条件や仕様はバラバラになって比較ができません。

この段階で管理組合でどうにもならなくなって、ここから設計事務所に委託する組合も少なくありません。

また、施工会社を先に決めてしまうので、工事会社を競争させて工事費を下げることはなかなか困難です。

大規模修繕には、設計変更や追加工事が欠かせません。

管理組合内に大規模修繕の専門知識がある人がいれば、施工会社からの提案に対してチェックすることが出来ますが、いない場合は施工会社の言いなりになりかねません。

工事の検査、チェックに関しても施工会社任せになってしまいます。

私が携わってきた管理組合のうち、前回の大規模修繕工事に問題があったと後から後悔されている管理組合の多くは責任施工方式です。

失敗に懲りて、設計監理方式を採用しています。

正直に言ってしまうと、大規模修繕の知識がある人がいない管理組合には、ちょっとハードルが高い方式です。

設計事務所に支払う設計監理費を削減して、その何倍も高い工事費を支払うことにならないように注意してください。

設計監理方式

管理組合からの質問がありました。

「設計監理方式についての特徴やメリット、デメリットを説明してください。」

お答え

設計監理方式と言うのは、設計事務所が管理組合のパートナーとして大規模修繕を進めていく方法です。

メリットとしては、調査診断から、設計、業者選定、工事監理まで、管理組合の利益を第一に考える専門家が管理組合のために働いてくれることです。

デメリットでもある報酬は発生しますが、管理組合単独では困難な施工業者選定や工事の検査は専門家にお願いできます。

また希望すれば、今後30年間の修繕の資金計画も作ってくれます。
組合員への広報を支援してくれる設計事務所もあります。

一番困難な工事会社の選定に関して、組合が失敗しないようなアドバイスがもらえます。

施工会社に競争させて、工事費を下げるお手伝いもしてもらえます。

大規模修繕に関する悩みや不安を相談できる相手ができることが最大のメリットです。

大規模修繕の知識を持ち、管理組合の代理人として動いてくれることが最大のメリットです。

ブログ人格

最近このブログにリンクを増やしました。

へたれ釣り師の・・・というブログです。

20年来の釣りの師匠でヒメマス釣りやフライを教えてもらいました。

大変よくしていただいております。

ブログを始めたという、知らせをもらい読んだところ私の脳裏には、?マークが20個くらい並びました。

と言うのは、20年来の師匠とブログの人格が全く違ったからです。

普段の師匠は、どちらかと言えば、初対面の人は苦手で、無口でぶっきらぼうであまり社交的とは言いがたい人です。

付き合いが長くなってやっと打ち解けてくれます。

ところが、このブログの中の師匠は、初対面の人にも非常に饒舌で、面倒見が良いのです。

思わず「ゴーストライターがいる」と感じてしまいました。

昨日、久しぶりにお会いしこの点を聞いたところ、「自分で書いている」と言い張りました。

そこへ奥様が現れ、ブログの「ゴーストライター」の話を振ったところ

「誰よりも私が一番驚いています。」との答えでした。

「あんなに丁寧で分かりやすい文章が掛けるとは思いませんでした。ずっと騙されていたのかしら・・・」

「家族の前では、片鱗も見せなかったのに・・・」

このときになって「インターネット人格」「ブログ人格」という話を思い出しました。

つまり、実生活では苦手としていることが「インターネット上」「ブログ上」では苦手意識が無くなり、実に生き生きと振舞う人がいると言う話です。

人によっては、まるで別人格のようになるそうです。




買い物で困りました。

祖母は現在、101歳で健康ですが、痴呆症気味になり。日常生活が怪しくなって来たので高齢者施設にいます。

札幌に戻ると必ず会いに行きますが、日用品が足りているかと聞くと必ず「大丈夫」と答えます。

今日は、母と一緒だったので、母が祖母と話している隙に施設の職員さんに聞いてみました。

すると、持ち物を確認するのを手伝ってくれました。

化粧水、正露丸、歯磨き粉等が無くなりそうなのが分かりました。
さらに職員さんからは「下着がたりませんね」と言われました。

必要なものを書き出しメモにして、施設の近くのショッピングセンターに行きました。

化粧水、正露丸、歯磨き粉は無事に買いましたが、婦人服売り場に行きました。

ここで、困ったことになりました。

私が祖母の下着を探さなくてはなりません。

中年のおっさんが婦人下着売り場で下着を物色している様子は不審者以外の何者でもなく、ひとつ間違えると警備員が飛んできます。

こんなとき、後輩の言葉が頭をよぎりました。

「分からないことは、分かる人に素直に聞く」

レジに行き、店員さんに事情を話して、品物をそろえてもらい。

大事には至りませんでした。

めでたし、めでたし。
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