マンション大規模修繕日記

マンション大規模修繕業務に係わる日記です。

2011年08月

設計事務所として出来ること

昨日の続きです。

設計事務所に期待されている役割は簡単に言うとマンション大規模修繕に関する建築技術だけではありません。

ひとつは「大規模修繕に関する伝道師」であり

もうひとつは「大規模修繕建築技術用語」を「組合員に分かる言葉」に訳する通訳であり

それを組合員に分かりやすく伝える「講釈師」

組合員へ向けて大規模修繕の経緯やポイントを伝える掲示物を作成したり、配布物を作成する「かわら版屋」

それともうひとつは、大規模修繕をどのように進めればよいか分からなくなってしまった管理組合への「道案内」

さらに言えば、大規模修繕の準備で困難にぶつかり、進退窮まった管理組合の相談役、「セラピスト」でもあります。

管理組合の要望に応じて施工会社との交渉を代行する「交渉人」にもなります。


大規模修繕にかかわる建築技術者だけでは、施工会社の提供できるサービスと差がつきません。

「伝道師」「通訳」「講釈師・かわら版屋」「道案内」「セラピスト」「交渉人」ができて初めて設計事務所に依頼する価値が出てきます。

また、マンション管理士さんは上記の建築技術以外のことが出来ますし

管理会社さんも同じように多くのことが出来るはずです。

しかし、上記の全てを1社で行えるのは、設計事務所だけです。


設計監理方式を採用し設計事務所に業務をお願いされるということは、以上のことが期待されています。



設計事務所に期待される役割

週末にいくつかの管理組合さんと打合せを行いました。

そのなかでどの管理組合でも理事、修繕委員と一般の組合員との温度差が問題になっていました。

「私たちは直接話を聞いているので、これから行う修繕積立金の値上げ、施工業者のせんていに関しては良くわかるけど、組合員が理解して、賛同してくれるかどうかは心配だ」

「建築の専門家の言葉を我々建築の素人が分かり易く解説することはとても難しい」

「設計事務所にお願いした理由のひとつが、自分たちに出来ないことをやってもらうため」

出来るかぎりご要望にこたえたいと思います。


名和晃平 シンセンス を見に行きました。

珍しく、休みが取れたので

本日午前中 木場の東京都現代美術館に「名和晃平のシンセンス」という展示を見に行きました。

http://www.mot-art-museum.jp/

札幌の友人が作品製作の手伝いをしていてぜひにと勧めてくれました。

友人いわく「稀有な若手作家の成功例」とのことです。

でも、現代美術は、はずすと「とても痛い」ので要注意です。

ところが、行ってみると、現代美術にありがちな

「わかりにくいどころか良さがまったく分からない」

「どう考えても吉外と髪一重」

「美しさが感じられない」と言うのがなく

正統派の美しさでした。

友人いわく、現在の美術界を背負って立つ、大注目株なので来館者は若い人が多いです。

パウル・クレーのとは大違いです。

評価が決まったものを見に行くのもよいですけど、たまには最近のものも見るのもよいです。

来週までですが、現代美術に興味がございましたらぜひ、ご覧ください。

東京都現代美術館は木場から1キロほど歩きます。

もっと交通の便がよいところに建てればよかったのに・・・

大規模修繕後のアフターフォロー

先週、これまでのお客様を訪問面談して感じたことですが、

現在は10年間毎年行うことになっている

大規模修繕工事後のアフターフォロー検査が

1年目検査

2年目検査

5年目検査

のままとなっているお客様がいらっしゃると言うことです。

特に、3年目、4年目の2年間のブランクが長いので、この間にマンションの組合員から出た建物に関する疑問や質問に関して、対応できる人がいないのは問題だと感じました。

又、6年目以降に関しては相談する相手がいなくなってしまいます。

皆様の健康診断も1年に1回は実施しているので、マンションも毎年の健康診断は必要ですよね。

マンションの主治医である以上改良が必要です。

管理組合を訪ねて分かったこと

いろいろなお話を伺うことが出来て、久しぶりにお訪ねして良かったです。

工事後の満足度調査と工事後に困っていることがないかを行う気持ちで出かけたのですが、どの組合でも、ニコニコと笑顔で迎えて頂き、同行した社員は驚いていました。

皆さん大規模修繕を行った時の理事長、修繕委員長さんなので、私のことを苦労を共にした、いわば「戦友」として歓迎していただけているかと思うと、本当に頭の下がる思いです。

先日から1週間に渡って、今まで大規模修繕の調査診断、設計監理を発注頂いた管理組合を訪ねて分かったことがいくつかあります。

マンション内で結露が原因の漏水事故が発生しているが、組合員に上手く伝えることが出来ない。(外部からの浸水ではないことは、調査しています)

あなたの守備範囲は共用部が中心だと思っていたので、樹脂サッシの取り付けや内装リフォームに関して特に相談はしなかったが、正直失敗して後悔している。

リフォーム工事があるたびに業者のマナーの低さが目に余る。注意することに疲れた。

組合員から安心して相談できる相手を紹介して欲しいといわれるが、相談相手がいない。今村さんが相談相手になってくれると助かる。

毎週のようにリフォーム業者からの電話やチラシが入り、組合員からの相談を受けるが、自信を持って推薦できる相手がいない。

我々も「マンションに暮らす全てのお客様が快適に安心して暮らすことができるために」を事業の中心に据えている以上、見過ごすわけには行かない問題です。

簡単に言えば、お客様が建物に関することで「安心できなかったり、快適に過ごすことが出来ない」という現状があります。

聞いたお話をまとめ社内で会議を開き、なんらかの対策を取るようにします。



寿司を食べることは正しかった。

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今日のヤフーの記事を見ると、私がすしやうなぎを食べていることは病気の予防であることがわかりました。

http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20110817-00000447-yom-sci

札幌に滞在した夏休みを入れても2週間にも満たない期間で金寿司に5回 まつ元に1回行っています。

血糖値が高いことが気になっていましたが、なぜかすし屋に行ってしまう理由が分からなかったのですが、こんな合理的な理由があったのですね。

これからもどんどん通います。

又、アジやいわし、秋刀魚、鮭が糖尿病になりにくいとはうれしい知らせです。

父も血糖値が高いので、会って一緒に食事をするときは必ず「寿司」です。

自分の体に必要なものは、本能でわかるようです。

ウソですけど。

うれしい知らせがありました。

先日、このブログでもご報告した、駐輪施設の入れ替えを行った管理組合の理事長様から

不具合があった自転車置き場の屋根と駐輪機械の手直しとそれに伴う保証期間の延長、追加工事が上手くいきましたとの報告がありました。

いや、めでたし、めでたしです。

今回の工事は250万円を越える高額な工事であったために、大規模修繕工事の中に入れると、工事会社に支払う経費だけでもバカに成らないので、組合が自力で発注した工事です。

大規模修繕の工事会社に任せれば、こんなトラブルには見舞われることもなく、無事に納品が行われたかと思います。と

しかし、経費が15〜20%掛かるのであれば、自分達で頑張るという決断は決して間違いではないと思います。

現に自転車置き場のほかにも、インターフォン、宅配ロッカーの入れ替えは、工事会社を通さずに無事に工事を終えて、経費を節約することが出来ました。

今回の自転車置き場も上手くいけば、パーフェクトだったのですが、工事業者がいまひとつでした。

本来であれば、大規模修繕工事に入っていない工事に設計事務所が関わるべきではないのも知れませんが、お客様が困っているのであれば助けるのが我々の仕事です。

もっと、我々が気をつけて、自転車置き場の配置計画の段階から、施工業者との打ち合わせに関わっていれば、もう少し違った結果になったのかも知れません。

さらに言えば、駐輪業者の選定の段階から関わっていれば、もっとスムーズに工事が出来る会社を選ぶことが出来たのかもしれません。

実はこの業者と管理組合が契約を行う段階で、アドバイスを求められ、「どうもおかしいことを言う会社だな」と気になっていたのです。

困ったことにこういう違和感は悪いほうに的中します。

今回は大規模修繕工事直後でもあり、理事長、副理事長から要望されたので、駐輪場の工事完了検査に立ち会うことが出来ました。

もしも、大規模修繕工事から1年後に行われたのあれば、我々が完了検査への立ち会う機会もなかったかもしれません。

施工会社があのいい加減な写真の状態であっても「これで間違っていません」と強く言えば、あのまま納品されてしまいました。

1年間が過ぎて、台風で屋根が壊れても保証範囲外になりかねなかったのです。

もっと設計事務所が具体的に管理組合のお客様の力となれる仕掛けが必要だと痛切に感じました。

プレゼンテーションでは「私達は、皆様のマンションの主治医です」と言って、契約をしているのですから・・・

ナツバテ防止に

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「なが木」でうなぎを食べました。

それにしても、札幌のうなぎは高いです。

松、3,700円 竹 3,000円

味、量共に満足でしたけど。

札幌でうなぎを食べるときはこのお店が中心であともう1店「二葉」に行くくらいです。二葉でも値段に差がありません。

この店に通い始めたころは

松 2,400円 竹 1,800円だったと思います。

近年うなぎが取れなくなったと言うことが値段からも実感できます。

そしていつの間にかこのお店は、予約をしないとなかなか入ることが出来ないお店になってしまいました。

今年になって2度ほど、お店まで行って食べることが出来ずに帰ってきました。

今回は開店直後に何とか入ることが出来ました。

やっぱり、ここの蒸さないうなぎはおいしいです。

墓参りに行きました。

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13日の早朝から墓参りに行きました。

昼過ぎから雨が降る予報が出ていたので、午前7時に母と待ち合わせをし、24時間スーパーで買い物をし朝食を食べてから、祖母を迎えに行きました。

祖母は101歳になりました。

元気なのですが、さすがに年齢に応じて外出するときには車椅子が必要です。

お盆なので、墓地はすごい人出です。

道路から、墓所までは1メーターくらいの段差があり、勾配がきついスロープになっていて、車椅子を押して上がるのは大事です。

この墓所を設計した人は車椅子での墓参りを想定していなかったかと勘ぐりたくなります。

前日に妹夫婦がお墓の周りを掃除してくれたのですが、選定バサミを忘れてしまい、お墓にある樹木の剪定をお願いされていました。

剪定をしていると、雨が降ってきたので祖母と母を先に車に乗せることにしました。

先ほどのスロープは後ろ向きでないと降りることが出来ません。

手に傘を持っていたので、見かねた若い女性が人が手を貸してくれました。

困っている人を見たら手を差し伸べる。

最近はこのあたりの行動がが行き届いています。

ありがたいことです。

ホームセンターによって、祖母の腕時計のバンドを変えたり、買い物をして金寿司で食事をして帰りました。

組合訪問の続き

毎日のように今までに担当したマンション管理組合を訪ねています。

中には、わざわざ会社に来てくれるお客様もいらして、まったくありがたいやら、申し訳ないやら・・・

日ごろの忙しさにまぎれてしまい、なかなか顔を出すことが出来なかった組合や同僚に任せたままの組合もあり、正直言ってお会いしにくいマンションもいくつかありました。

そのような中で、気がついたことがいくつかあります。

私達は屋上防水や外壁の大規模修繕後、建物の維持管理のために竣工後定期的にマンションに伺って状態を検査することにしています。

外部に関しては定期的に大規模修繕工事を行うことによって、健全に維持管理していくことをご理解頂いているので、これからの資金計画も含めて安心できます。

しかし、築25年を超えたマンションでは、専有部も傷みが目立ち始めてきます。

年と共に天井、壁、床仕上げ材が劣化したり、お風呂やトイレの汚れが取れなくなって来たり、床の段差といったバリアフリー、いろいろな不便な点が目立ち恥じめます。

そんなときに、毎週のようにチラシや電話で専有部のリフォーム工事のお誘いがあるそうです。

ある理事長さんは天井、壁、床の仕上げを直してしばらく経ってから、老後に手すりがあると便利なのに、床を全面的に直すのなら、家の中の段差を少なくして置けばよかったのにと後悔されたそうです。

バタバタとリフォーム工事を行う前に私に相談して頂ければ、工事後に後悔されることはなかったのに・・・

大規模修繕の専門というイメージが強かったようです。

区分所有者もマンションと一緒にお年をとり、特にお仕事をリタイヤされた後は相談する相手が減ってしまうとのことです。

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