マンション大規模修繕日記

マンション大規模修繕業務に係わる日記です。

2011年09月

設計説明会でびっくり

あるマンションの見積説明会に行きました。

多くの設計コンサルが参加していました。

修繕委員長さんの説明のあとに現地確認を行いました。

屋上、廊下、外講と一通り建物を見て廻ると

とても複雑な形状のマンションです。

敷地に高低差があり、一部はがけに接しています。

こりゃ大変な建物だ・・・

そして、図面の確認を行いました。

なんと、以前に勤めていた会社が設計したマンションでした。

とても、不思議な気分です。

そのうち、自分が設計したマンションの大規模修繕を行う日が近いと思います。

あー頭が痛い。

設計費は安かろう良かろう?

マンション大規模修繕を行っている設計事務所の所長さんからぼやかれました。

最近は受注できても、赤字になることが多くて・・・・

120戸のマンションの調査診断設計監理を受注できたのは良いけど、その設計料が240万円だというのです。

一瞬、聞き返してしまいました。

なぜなら、ほんの3年前までは、同規模の物件は調査100万円設計監理で300万円合計400万円で受注していました。

それが、これまでの65%の見積でないと受注できないというのです。

その理由は?

管理組合さんがいくつかの設計事務所を集めて見積もりを取るのは良いけど、プレゼンテーションを聞いて、プレゼンテーションが一番良かった知人の設計事務所に

「他社は同じ内容の仕事をこれくらいの見積金額でやってくれるというけど、あなた金額を合わせられることが出来ますか?」と理事長さんから最も安い会社の見積金額を聞かれたそうです。

知人は360万円の見積を出していました。

「今ここで返事をしてくれれば、この場であなたに決めますが、返事ができないなら、次の会社に連絡します。」とたたみかけられ

知人は冷静に考えることも出来ずに「お願いします」と答えました。

あとから最安値の会社の見積書を見せてもらうと、業務内容に雲泥の差があり、ビックリしたと言うのです。

知人は、赤字にならないように頑張ると言っていましたが、本当にこれで良かったのかと思います。

値引き分の33%は他の仕事で埋めなくてはなりません。

見積金額の67%で本当に良い仕事が出来るのか?

それ以上に理事長さんの交渉上手というか、あまり上品ではないやり方にモチベーションが下がらないか?人事ながら心配です。

120戸のマンションの工事費は1億円以上になります。

設計費は工事費の3%にも満たない金額になってしまいます。

設計費は安ければ安いほうが良いのでしょうか?








今年の大規模修繕工事は今がピークです。

大震災の影響といわれていますが、3月中旬着工の大規模修繕工事は多くの物件が工事を秋におこなっています。

その理由は

・余震が続く中、仮設足場を組み立てることにためらいがあった

・建設資材の工場が東北地方にあり、一時的に材料工場がストップしてしまい、資材の安定供給に懸念があった。

・工事中の安全確保を優先させた

・大規模修繕工事は現状に問題がなければ、半年間先送りしても問題はない。

このような状況で先送りした管理組合が少なくなかったようです。

そのため、今秋、来春は発注予定の管理組合のほかに先送りした管理組合の物件が重なり、工事量が増える予想となっています。

このような状況での業者選定は、会社だけではなく、現場監督をよく見て判断してください。




施工業者選定の季節

来年早々の着工を目指す管理組合はそろそろ施工会社選定に入るころかと思います。

施工会社選定は工事の最重要な要素ですから、大変だと思いますが頑張ってよい施工業者さんを選んでください。

このブログでは、過去何回か施工会社のび方を書いています。

とにかく、見積金額だけで、決めるのはリスクが大きすぎます。

施工会社は請負金額に応じて工事をそれらしく見せるテクニックを持っていると考えたほうが、現実的です。

ある塗装屋さんから聞いた話では、2回塗るべき塗装を1回でそれらしく見せることはそれほど難しいことではないようです。

また、ウレタン防水のように厚さが防水性能や耐久性に大きくかかわってくる材料に対して、厚さを明記しない仕様書を出してくる設計事務所や管理会社には要注意です。

ウレタン主材の使用量を1平米あたり20圓箸い辰新舛悩猯舛了藩冦未鮟颪れても、確認の方法がありません。

でも、あきらめる必要はありません。ウレタン防水は材料の厚さを容易に計測することができるからです。

厚さを実際に測り、工事の出来を確認することが出来ます。

意図的に分かりにくくする気がないのであれば出来るだけ単純な形で現場を監理しやすい仕様書を作ることも大切です。

3連休3つの失敗

皆様この3連休いかがお過ごしでしたか?

私は、ふだんの行いの悪さから3つの失敗をしてしまいました。

その1 打ち合わせの日を間違える

連休初日23日を土曜日だと勘違いし、23日打ち合わせに出るが、会社の玄関で嫌な予感を感じ、再度スケジュールを確認すると、日にちと時間の勘違いに気がつく。

24日が打ち合わせの日となり、当初休みのはずが出勤となり、25日の打ち合わせをあわせ、連休がなくなる。

その2 札幌で通っていたハンバーグ屋さんの支店を池袋で見つけるが・・・

24日打ち合わせの帰り道で寄ってみた。

よせばいいのに、懐かしさのあまり300グラムのラージサイズを頼むが、やはり札幌とは違う。

おいしくない。後悔する。胸焼け。夕食抜き。

札幌の店もいつも行く店と支店では味に違いがあったため、スモールかレギュラーサイズで様子を見ればよかった。

その3 25日川口でうなぎを食べるが・・・

24日のリベンジとばかりに川口での打ち合わせの帰りにうなぎを食べてみる。

立派な店構えに比例してお値段が高い。

松 3,400円 竹 2,800円 

首都圏とは思えない値段設定。

リベンジなのでと松を頼む。

ところが、銀座のいつも行くお店の竹2,000円の方が量も多くおいしい。(日曜日はお休み)

24日の昼は、ハンバーグスモールにして、夜はおとなしく銀座でうなぎを食べれば良かった。 

体と胃によくない3連休でした。

実に腹立たしいニュース

実に腹立たしいニュースが連日報道されています。

愛知県で福島産花火を打ち上げようとしたら「放射能の検査をしたのか?」とのクレームが入り、結局その花火は打ち上げを見送ったというニュースが報道されています。

クレームをつける人もつける人ですが

そんなクレームに負けて、打ち上げを見合わせる方にも大きな問題がありますね。

打ち上げを見合わせた人は一体どういう覚悟で花火大会で責任者をやっているのでしょうか?

福島産の花火を使うことを決めたのでしょうか?

問題の本質は結局「責任を取りたくない」と言うことです。

常識的に花火に人体に危険な量の放射能が入っているわけもないですから

そんなクレーム無視すれば良かったのですが・・・・

あとから、大問題になったらどうしようとビビッてしまった。

あらかじめ、放射線物質の有無を検査すれば良かったのですが、それもしていない。

クレーマーと責任者ともに腹立たしいニュースです。

大規模修繕でも同じようなことがたくさんあります。

たとえば、特に施工会社を選ぶ局面で、明らかに安すぎる見積を出してくる異常安値の施工会社を外すことが出来ない管理組合の理事がいらっしゃいます。

我々他社との比較表を作り、こんなに安い見積では、設計どおりの品質を保つことが出来ない危険性が大きいと忠告しても

ほとんどの理事が、その資料から異常最安値の施工会社を外すことに賛同していても

「最安値の施工会社にをちゃんと工事をやらせるのが、設計事務所の仕事だ」と開き直られます。

お話をよく聞くと、後から総会で「なぜ、最安値の施工会社にしなかったのか?」と質問されたら私は答えられないという不安があるという理由です。

「その理由はちゃんと我々が説明します。」とお話しても、なかなか理解していただけません。

最後は決を採って異常最安値の施工会社を外します。

目的をはっきり決めて腹をくくって、ベストの施工会社を選べば、なんということはないのですが、「あとからクレームがついたら困る」と未だ来てもいないクレームにおびえてしまうと

花火に付着した放射能について悩んでしまうことになります。






皆様ご無事でしたか

台風一過

東京は快晴です。

皆さま、ご無事でしょうか?

昨晩は夕方まで、雨や風はさほど強くありませんでしたが

午後6時ころから急に風が出てきて雨も強くなりました。

電車が止まって変えれなくなるので、早々に帰宅しました。

事務所のある五反田周辺では、目黒川が増水し、警報が鳴り

商店は看板をしまっていました。

やがて、鉄道各社が運転を見合わせ、山の手線まで止まってしまいました。

強風により、マンションの玄関にある植木が倒れ、あちらこちらから異音が聞こえてきます。

午後8時くらいには、雨が小降りになり風も収まりました。

今回の台風は移動速度が速かったので、大事にはなりませんでしたが、これが時速15キロくらいの台風だとい甚大な被害が出たと思います。

台風

秋の大規模修繕で問題になるのが台風です。

今回も強烈な台風が来ました。

雨よりも風の影響が大変大きく、足場を倒したり屋上の資材を飛ばしたりします。

現場では、足場の周りの張られた養生シートをたたみ、風対策を行います。

資材が飛ばないように、片付けもします。

3連休だというのに

土曜日に仕事に出て

日曜日は寝て過ごし

今日は頑張ってどこかへ行くか、仕事をするかと思ったけれど・・・

又、寝てすごしてしまいました。

年なんでしょうか?




うなぎとステーキ

仕事で疲れが溜まると、どうしてもカロリーの高いものを体が求めます。

土曜日には銀座「ひょうたん」でうなぎを

日曜日は高輪台「リベラ」でステーキを食べました。

どちらも安くておいしい店です。

何度かこのブログに書いたように札幌にはこのような店がありません。

食習慣の違いなのか、うなぎ専門店がびっくりするくらい少ないです。

ステーキも、安くておいしい専門店自体が少ないですね。

どちらも、ハレの日の高級料理で普段から食べるものとして認知されていないのでしょうか?

ひょうたんのうなぎは、松は2,550円で大きなお重いっぱいにうなぎが盛られ

リベラのステーキは1ポンド450gで3,200円(ライス付)です。

特にステーキは普段なら絶対に食べることが出来ない量です。

ところが、この店のステーキは、赤身のせいか、ソースのせいか実にあっさりしておる、なんの抵抗もなく食べることが出来ます。

非常に不思議です。

翌日、胸焼けすることもありません。

隣にいた60歳くらいのお客さんも1ポンドを食べていました。

お話を伺うと驚いたことに、土曜、日曜と連日食べに来たようです。

非常に上機嫌で食べていました。

あっさりしていても、肉は肉ですから高カロリーなので

健康のために30分以上歩いてから帰るようにしています。

Categories
訪問者数
  • 今日:
  • 昨日:
  • 累計:

記事検索
QRコード
QRコード
  • ライブドアブログ