マンション大規模修繕日記

マンション大規模修繕業務に係わる日記です。

2011年11月

業者選定で忙しいです。

今月から、来月に掛けて業者選定が密集しています。

年明け早々、2月の初めから着工しようとすると年が明ける前に工事会社と契約することになります。

年内に臨時総会まで開かなくてはなりません。12月中旬以降、1月の中旬まで管理組合の方が動けなくなります。

そうなると、この時期にプレゼンテーションを行うことになります。

管理組合と打ち合わせをして、施工業者に連絡を取って、資料を準備したり、段取りを行ったり・・・・

このブログを見て

大規模修繕セミナーの話にちょっと戻ります。

セミナーのアンケートにどのようにしてこのセミナーを知りましたか?
とい質問を設けたところ

「ブログを見て」をご回答いただけた方が1名おりました。

ブログは講師の米沢と私が書いております。

このブログをごらんになった方ですとありがたいです。

こんなブログでも誰かの役に立っているのですから。

実はブログを10日ほどサボってしまい、このブログに訪れる方が大きく減ってしまいました。

自分が蒔いたタネですが、やっぱり張り合いがなくなってしまいます。

ビーチボーイズ スマイル

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ビーチボーイズ スマイル

このアルバムは1967年のプロジェクトの中止以来34年を経てやっと出ました。

史上最も有名な未完成アルバム

絶対に日の目を見ることがないアルバム

といわれてきました。

その割りに、莫大な量の録音テープがあり、流失音源もたくさんあって、コアなファンならその内容を誰もが知っている不思議なアルバムでした。

その理由はこのアルバムを製作したリーダーが、精神的に追い詰められ莫大な量の音源を録音はしたものの編集段階で投げ出してしまったからです。

その後リーダーであるブライアン・ウイルソンはこのことが原因で心に大きな傷を負いポップミュージックの第一線から退いてしまいました。

そして、長い長い闘病を経て1988年に復活しました。

2004年に自分のバンドを使って、同名のアルバムをリリースしました。

スマイルがやっと日の目をも見たのです。

しかし、その演奏と歌は自分たちのバンドでおこなったために、ビーチボーイズの大きな特徴である彼らの美しいハーモニーはそこにはありませんでした。

ビーチボーイズのファンからは当時のテープを使ったスマイルがすぐに出るのでは?と期待されましたが、(当時の録音テープを編集すれば・・・)なかなか発表されませんでした。

7年間を経てやっと1966年に録音されたビーチボーイズの音源(歌と演奏)を使って作られたスマイルがでました。

CDを聞くと2004年の内容とほぼ構成は同じですが、やはりスマイルはビーチボーイズの歌と当時の演奏で作られるべきでした。

スマイルの完成品はこのアルバムで2004年のスマイルは設計図でした。

真似をすることができないものがここにありました。

不思議なものです。







自走式立体駐車場

立体駐車場には、機械式のほかに自走式の立体駐車場があります。

機械式に比べると建設コストが大きく掛かるので、最近は機械式が主流になってしまいました。

ところが、機械式の立体駐車場の維持費に驚いた管理組合から「機械式の立体駐車場を取り壊し自走式にできないか」という相談を多く受けます。

ここで注意しなくてはならないことは、建設コストだけではなく、ランニングコストも含めたコスト比較を行うことです。

立体駐車場も維持管理していく必要があります。

大規模修繕が必要になります。

立体駐車場の建設期間中は代替え駐車場が必要になります。

その費用もバカになりません。

また、将来的な駐車場の需要予測をしないと、せっかく作った駐車場がガラガラということになってしまいます。

立体駐車場3

多くの管理組合の方から

「立体駐車場ってこんなに維持管理にお金が掛かるとは、思っても見ませんでした。」機械式の立体駐車場がある管理組合でこんな声を耳にします。

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「この先、どれだけお金が掛かるんでしょう?」

こんな不安も耳にします。

長期修繕計画書の資金計画を考える上で

駐車場の有無が資金計画を大きく左右します。

駐車場に使用料が修繕積立金に組み込まれる組合は

「財政的に豊か」であるため、修繕積立金に下駄がはいている状態です。

ところが、同じ台数の駐車場があっても平面駐車なのか

機械式駐車なのかで、資金計画が大きく違ってきます。

機械式の場合は維持管理費に駐車場の使用料が食われてしまい

修繕積立金に下駄をはかすことができない状態です。

立川談志

21日に闘病の末亡くなったそうです。

落語の四天王といわれたころの全盛期を体験していませんが、立川談春の赤めだかやエンタクシーといった雑誌を読むと「とんでもない落語家だった」であることはわかります。

しかし、リアルタイムでその芸を体験していないので偉大さがピンときません。

いろいろなメディアでとても大きく扱われおり驚いています。

単に「とんでもない落語家」だったらこうはならず、多くの人から愛され、共感される芸があったからこその大きな扱いだと思います。

故人のあとにその死がこれだけ大きく扱われる落語家は他にはいないでしょう。

ご冥福をお祈りいたします。

落語に限らず、音楽や芸術は全盛期を共有することに大切さを感じています。

立体駐車場2

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多くの管理組合さんから尋ねられます。

立体駐車場って結局どうするのが一番お得なんですか?

答えは、ケース・バイ・ケースとしかいい様がありません。

いろいろな要素が複雑に絡んできます。

メンテナンス費用

予想される使用可能期間

駐車台数と駐車需要

駐車料金

このほかの要素もあります。

機械の入れ替え費用

自走式駐車場への立替費用

これらを組み合わせて、ベストの答えを導かねばなりません。

立体駐車場

昨日報告会を行ったマンションでは、建物の劣化状況に対する質問がほとんど出ませんでしたが、そのマンションにある立体駐車場に関する質問がいくつか出ました。

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今後どのように維持していくのか?

利用料金の見直しをしないのか?

会計は別にしなくて良いのか?

誰が駐車場に関してまとめて行くのか?

駐車場委員会が必要ではないか?

このような意見がどんどん飛び出しました。

立体駐車場の問題はこれからどんどん増えてきます。

このブログを読まれている方からも、自分のマンションでの問題点、や解決例を投稿ください。



ご無沙汰です。

先週から1週間以上のご無沙汰でした。

札幌に戻ったり、パソコンの入れ替えをしたりといろいろとありましてブログの更新ができませんでした。

さて、今日は来年の工事を行うマンションで調査診断の報告会を行いました。

例によって、プロジェクターとパソコンと資料持参で参りました。

札幌でしたら、車に積んで会場に向かいますので、持ち歩く荷物の量をそんなに意識はしないのですが、東京ではそのようには行きません。

基本は電車移動です。

また、1人で移動することが多いので、どうしても持ち運びできる荷物の量に制限が出てきます。

小型プロジェクター、モバイル可能なパソコン、配布資料、さらに質疑応答用の資料を加えますと、キャスター付の小型キャリーバックに入るかどうかの量になります。

今日は、幸いにも晴天でしたので傘を持たずにすみましたが、雨の日は悲惨です。

大荷物に傘を持ち、機材、資料とも雨は大敵ですので、電車+タクシー移動となります。

駅から多少離れていれば、気軽にタクシーを利用できますが、徒歩5分圏ですと歩くか、タクシーを利用するか大いに悩みます。

また、マンション内に集会室があれば会場の確保は容易ですが、集会室がないときは集会場の予約が必要になり、会場のセッティングも必要になります。

今日お邪魔したマンションには集会室があり、念のため、開始時間の1時間前にマンションに到着したときには、すでに会場のセッティングが管理員さんのてによって終了していました。

とてもにありがたいことです。

セミナーの内容を少しお話します。

図1


私が、セミナーでお話したのはバリューアップ改修についてです。

バリューアップ改修と言うのは建物の資産価値、使いやすさ、便利さ、快適さを向上させるための工事です。

建物は経年劣化(建物の傷みのことです。防水材や塗装の劣化、コンクリートのひび割れ、タイルの浮き)のほかに社会的劣化という劣化があります。

ひとつの例がインターフォンです。

一番最初は共用廊下と部屋の中をつなぐだけのものが、オートロックと連動して共用玄関と部屋の中をつなぐようになりました。

また、最初は音声だけでしたが、やがて白黒のモニターが付き、今ではカラーモニターが当たり前です。

同じ築15年目のマンションを購入するときに、2つのマンションが気に入ったときに一方はインターフォンが廊下と部屋をつなぐ音声だけのインターフォンがついていて、もう一方のマンションは最新のカラーモニター、オートロックのインターフォンたら最終的な選定の決め手がインターフォンということもありえるわけです。

このように建物の資産価値は単に大規模修繕時に劣化を直すだけではなく、バリューアップも含めると高めることが出来ます。
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