マンション大規模修繕日記

マンション大規模修繕業務に係わる日記です。

2012年01月

大地震に強いマンションにするために1

皆さん最近こんなニュースを眼にされたかと思います。

先日、関東地方に首都直下地震など、マグニチュード(M)7クラスが懸念されている南関東での地震について、今後4年以内に発生する確率が約70%に達する可能性があるとの試算を、東京大地震研究所のチームが23日までにまとめた。

4年以内にマグニチュード7クラスの地震の発生する確率が7割・・・・

これは、とても恐ろしい問題ですよね。

特に昭和56年以前に建てられたマンションに住まわれている方はご心配だと思います。

今から地震に対して備えなくてはなりません。

対応策としてまず、建物の耐震化を進めること。

地震が来ても安全に避難できるような備えをすること

それと万が一に備えて地震保険への加入が上げられます。

いずれにしても、大事なことは管理組合として地震に対してどのように備えるかを決めておくことです。

今回は地震に対する備えをまとめてお話ししていきます。

工事説明会での気になる質問

昨日の工事説明会、先々週の工事説明会や理事会で共通して出た質問があります。

皆さん何だと思いますか?

それは、マンションに使用されているコンクリートの放射能汚染のニュースを聞き、「大規模修繕に使用する材料の放射能汚染は大丈夫か?」ということです。

大規模修繕にコンクリートはあまり使用しないのですが、補修用のタイルは可能性がゼロというわけではありません。

それまでは、まったく俎上に上がっていなかったコンクリートの放射能汚染なのですが

防水材、塗装材、床シート等の石油由来製品も含め、心配な気持ちがわかります。

そこで、これから工事が本格化する前に、放射線量の測定方法、測定範囲、調査範囲等を決めていかねばなりません。

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食べ物だけではなく、建材にまで影響の出る放射能汚染まだまだ、安心できません。

説明会後の休日

本日、午前中来月から着工する都内のマンションの工事説明会がありました。

マンションの中にホールがありますので、そこで説明会を行いました。

現場監督が丁寧に工事の説明を行いました。

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丁寧な説明のおかげか「わからない」質問が少なくほっとしました。

また、居住者と施工会社のコミュニケーションの中心となる工事の専用掲示板の実物を持ち込んでの説明であったため、居住者の皆さんは安心したのだと思います。

説明会終了後に思うところがあって靖国神社へ足を伸ばしました。

参道にはまだ、雪が残っています。

今日は天気が良かったのですが風がとても強く寒かったです。

最近は休日は家で本を読んでなんとなく過ぎてしまうので、散歩もかねて運動をしようと思ったのです。

年末、年始に高校、大学の同期会があり「顔は昔とそんなに変っていないが、腹回りはまるで別人」と言われていました。

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靖国神社から竹橋まで歩き東京国立近代美術館の工芸館へ行きました。

ここは、近衛連隊の建物だったそうです。

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ここで、人間国宝と近代工芸の名品を見ました。

大量生産品とはまったく異なる工芸品には作者だけではなく、その時代を代表する美への意識が詰まっていました。

つまり、着物や茶具、花器、木工手箱などが伝統工芸品にありがちな古臭さはまったくなく、とても新しく感じます。





工事の安全と仮設計画に対する設計事務所の役割

昨日お話したように工事現場にガードマンさんをつけると1日あたり1万4千円ほどのお金が掛かります。

仮設足場周囲の安全対策にしても費用がかかります。

工事の安全対策にはそれなりに予算が必要です。

ところが、施工会社に見積もりを依頼すると見積金額を抑えるために、ガードマンさんを常駐させることはしませんし、安全対策も最小限に抑えます。

そのため、設計段階から安全対策に関しては予算化し、具体的な内容(工事期間中はガードマンを常駐させる)の標記を行います。

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設計者の中には安全管理や仮設計画は施工会社に任せれば良いと考える方もいますが、居住者の皆様が住みながらの工事を行う大規模修繕工事の場合は、安全対策も仮設計画も設計に入ると思います。

自分で安全対策を考え、設計に織り込むことで、見積時に提出して頂く安全対策、仮設計画が理にかなったものか、不十分なものかが判断しやすくなります。

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たとえば、仮設事務所や仮設倉庫、仮設トイレの配置も居住者の立場で考えることができるようになります。

たとえば、仮設計画図でマンションの居間側に2階建ての仮設事務所を配置しようとしたり、仮設トイレを配置しようとする施工会社は適切な配慮ができていないと判断します。

事故防止のための設計事務所の役割

昨日、一昨日とお話した子供の事故防止と転落防止対策は設計事務所が危険性を指摘して改善された例です。

設計事務所の指摘が無ければ、進入防止金網の下部や端部には、隙間があいたままで、工事が進んでいたでしょう。

建物の周囲の樹木から仮設足場の中に入ることができたかもしれません。

設計事務所の大きな仕事のひとつに管理組合の代わりとなって施工会社の提案する安全対策をチェックし、改善を求め確認するしごとがあります。

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「進入禁止」という漢字を読むことができない小さなお子様がカラーコーンのしたを潜るかもしれません。

この工事を担当した施工会社は決して安全対策をおろそかにするような会社ではありません。

しかしながら、完璧ではないのです。

もうひとつの目で、現場をみるといくつかの問題点が出てきました。

このマンションは550戸の大型団地で1棟110戸の建物が5つ並んでいます。

その中の2棟の工事を監理したときに見つかった問題点です。

指摘した部分以外は、安全対策は充分なできでした。

しかし、1箇所の見落としから子供の事故が起きてしまっては、何にもなりません。

より、安全性が高いものを目指すのであれば、施工者と工事監理者のダブルチェックが必要になります。

大規模修繕に向けた子供の安全対策その2

建物周囲に植えられた樹木の隙間

建物周囲に植えられた樹木を金網で覆いにくい場合があります。

図8


こんな隙間から子供が入らないようにすることが大切です。

図7


また、建物周囲に設置した館銘板によじ登る危険性もあります。

図5


敷地内に資材を仮置きする場合も注意が必要です。

図12


特に掲示を行う場合は子供に伝わるように掲示しなくてはなりません。

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幼稚園に入れば、ひらがなは読むことができます。

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大型団地や資金に余裕があれば、ガードマンさんを常駐してもらう方法もあります。

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ガードマンさんは1日1万2千円としても工期が4ヶ月とすると120万円ほどの費用がかかります。

1億円以上の工費が掛かる大型マンションでは、費用対効果が高いので常駐をお奨めしています。

大規模修繕に向けた子供の安全対策

マンション大規模修繕は居住者の皆様が住みながらの工事になります。

建物の周囲に仮設足場を掛けるのですが、この仮設足場が子供たちにの目にはジャングルジムとして写るようです。

仮設足場を改めてジャングルジムとして見ると

実に魅力的です。

「絶対に天辺まで上ってやる」と考えても無理はありません。

ところが、足場と建物の間には隙間も多く、大人では落ちない隙間でも子供たちは簡単に落ちてしまいます。

そこで、工事サイドとしてはなんとしても子供たちを足場の中に入れないことを目標とします。

我々設計事務所も子供が入りこんだり、上ったりする隙間が無いかチェックします。

そのチェックポイントについてお話していきます。

まず、仮設足場1段目には、金網を張り巡らして外部からの進入を防ぎます。

この場合に盲点となるのが、金網の下です。

敷地に高低差があるとどうしても隙間が生じてしまいます。

図9


大人は見逃しても、子供は見逃しません。

腹ばいになって隙間をくぐろうとします。

そこで、隙間に厚手のベニヤ板をあてて入りこめないようにします。

図6


この隙間は金網の下だけではなく、金網が途切れた部分にも生じます。

図10


この部分もベニヤ板でふさぎます。

図11

工事中に居住者が転落しないように

土曜日に恐れていたマンションからの転落事故についてお知らせしましたが、実は工事中も同じ悩みがあります。

大規模修繕工事中には、建物の周囲に仮設足場が掛かります。

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このような足場が、建物の周囲に設置されると、元気の良い中高生はなぜか上ってみたくなるようです。

夜な夜な、屋上に子供が上っているという通報が管理組合に寄せられました。

足場に設置された仮設階段を上っていくと屋上へと通じ、屋上にでることができます。

図1


そこで暗闇に紛れ、夜景を見ながら喫煙や飲酒をしていたようです。

また、屋上で鬼ごっこをして走り廻っていたようです。

どんなに親御さん、管理組合、施工会社が注意をしても上ってしまいます。

施工会社と対策を練りました。

各戸のバルコニーから足場に上がれなくすればよいのですが、すべての住戸に対策を行うのは不可能です。

そこで、仮設階段の最上部から屋上へ上がれないように蓋をすることにしました。

蓋をすると自動的にロックが掛かり、下から持ち上げようとしただけでは蓋ははずれません。

図3


こうしておけば、最上階まで階段を上がっても、屋上には上がることができません。

対策が効を奏して、屋上に上る子供はいなくなりました。

神様からのお告げ

今日、仕事帰りになかなか行けなかった初詣にやっと行ってきました。

原宿で電車を降りて明治神宮へと向かいました。

お祈りをして、お守りを買い、最後におみくじを引きました。

吉か凶かと思いましたが・・・・ここはちょっと違います。

出たお札には、こんなお札でした。

表


和歌ですね。

大御心

昭憲皇太后御歌



人ごとのよきもあしきも心して

きけばわが身の為とこそなれ

ura


世間の人の言葉は、良いことも悪いことも様々と耳に入ってきますが
これを注意して聞けば、すべてわが身のためとなります。

と言う意味です。

なんと奥深い言葉でしょうか。

今年は良いことも、悪いことも注意して聞くようにします。

wikiより

昭憲皇太后(しょうけんこうたいごう、嘉永2年4月17日(1849年5月9日) - 1914年(大正3年)4月9日)は、明治天皇の皇后。旧名・一条美子(いちじょう はるこ)。維新期の皇后として社会事業振興の先頭に立ち、華族女学校(現学習院女子高等科)や、お茶の水の東京女子師範学校(現・お茶の水女子大学)の設立、日本赤十字社の発展などに大きく寄与した。

皇后として欧化政策の先頭に立たなければならない立場を強く自覚し、1886年(明治19年)以降は、着用の衣服を寝間着を除いてすべて洋服に切り替えた。洋服を率先着用した理由としてもう一つ「上半身と下半身の分かれていない着物は女子の行動を制限して不自由である」という皇后自身の言葉も伝えられている。現在の皇室で和服が着られないのは、この時の方針が踏襲されているため。

また、生涯に3万首を超える和歌を詠み、その一部が『昭憲皇太后御集』として伝わる。御歌としては、1876年(明治9年)2月、東京女子師範学校に下賜した校歌「磨かずば玉も鏡もなにかせむ学びの道もかくこそありけれ」(玉も鏡も磨かなければ何にもならない。勉強もそういうもの)が有名であり、また、華族女学校の教育指針を詠んだ「金剛石」「水は器」等も、尋常小学校唱歌として広く歌われた。現在も、学習院女子中等科・高等科で歌い継がれている。

恐れていた事故が発生しました。

<転落死>中3、マンション9階から足滑らせ さいたま

毎日新聞 1月21日(土)13時56分配信

 21日午前5時5分ごろ、さいたま市桜区西堀4のマンション(13階建て)の9階部分の屋上から、中学3年の男子生徒(15)=同市南区=が転落した。生徒は頭などを強く打って搬送先の病院で死亡が確認された。

 浦和西署によると、男子生徒は、マンションに住む同級生ら3人で屋上で雑談をして、通路に戻ろうとした際に足を滑らせたとみられる。生徒はフェンス(高さ約1メートル、幅約45センチ)をつかんだが、とめていた一部のねじが外れフェンスがぐらつき、落ちたとみられる。

とうとう、このような転落事故が発生してしまいました。

以前からマンションの屋上が子供たちが大人から隠れて悪さをする場所のひとつになっているのではないかという疑いがあり、いつかは転落事故が起きてしまうのではないかと心配していました。

それは、マンション大規模修繕工事中に屋上に上がるとコンビニのおにぎりの包み紙、タバコの吸殻が落ちていることがあるからです。

一番先に疑われるのは工事関係者でこれらのゴミは彼らの残したものか?

現場監督に詰問すると「絶対にありえません」との答えです。

最上階の住まわれている方に聞くと、「夜中屋上に人の気配がする」「子供の話声がする」という答えが帰ってきます。

ひょっとすると、近隣の子供たちが屋上に上がっていたずらかをしているのか?との声もありましたが、確証も目撃者もいませんでした。

もしも、屋上から子供の転落事故があったらどうするのか?

屋上から落ちた子供も不幸ですが、そのマンションンに住まわれている方、所有されている方にはたまらない災難です。

大規模修繕を行っていたこのマンションでは、念のために屋上に上がるカギを外部から空けにくくする対策を採りました。

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写真のようにハンドルの上にサムターンと呼ばれる施錠・開錠金物がついているドアはこの部分が防犯上の弱点となっていますので、サムターンを動かなくするような保護金物をつけました。

鍵を使わないと屋上に上がれなくするのが予防策のひとつです。

しかし、ドアを乗り越えたり、今回の事故のようにバルコニーや廊下から屋上に上がられるとこのような対策では対応できません。

ご家族に中高生のいらっしゃる方は「マンションの屋上には絶対に上がらないよう」注意してください。

また、管理組合の方は簡単に子供が屋上に上がられないような対策をとってください。

施錠はもちろんのこと、フェンスを乗り越えることが出来ないようにすることも必要です。
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