マンション大規模修繕日記

マンション大規模修繕業務に係わる日記です。

2012年02月

内壁の破損

宅急便が一般化してから建物やエレベーターの壁の下部が壊れることが増えました。

どうみても、引越しか宅急便の台車の位置です。

図1


大規模修繕時には、破損部分を直すだけではなく、再度同じような破損を防ぐ方法を提案します。

今回は壁の出隅部分に木製のコーナーガードを提案しています。

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木目と染色の色、元々のデザインコンセプトに沿っているかのチェックを現地で行います。

大規模修繕での内装工事

共用廊下が屋内にあるタイプのマンションの大規模修繕工事では、カーペット等の床の張替え、内壁の破損部分の補修を行います。

屋内廊下の床カーペットは、築10年を経過すると汚れや日焼けが目立ちます。

図2


設計者はホテルの廊下をイメージしてデザインしたと思います。

屋内廊下タイプのマンションはグレードが高い例が多く、汚れが売買時の資産価値の低下につながらないように取替えを提案しました。

そのときに注意すべきことは、薄い色のカーペットでは何年かすると再度、汚れが目立つということです。

そのため、濃い色の床材を選定し、組合に提案します。

色の選定には、内装全体のイメージを壊してしまわないような繊細な注意が必要です。

最終的には組合の承認を得てから発注します。


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設計事務所からのお知らせ

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大規模修繕の現場が動き出すと居住者のもとへいろいろなお知らせが毎日のように施工会社から届きます。

いったいどれを読んでどれを読んでいないか?

本当に気をつけないとならないことはなにか?

情報が多いほど混乱してしまいます。

そこで、設計事務所の担当者から、居住者の皆様に気をつけていただきたいこと。

現場の進捗状況

をまとめてお知らせしています。

「大規模修繕ニュース」というタイトルで、マンションごとにお知らせをしています。

これはあるマンションの居住者の方から「設計事務所が何をやっているのかわからない」という厳しい指摘を受けてはじめた活動です。

私たち設計事務所の仕事のひとつに居住者と施工会社のコミニュケーションの手助けをするという項目があります。

また、工事の安全確保と不快感の低減を図ることも業務のひとつです。

大規模修繕工事中も安心で安全なマンションを目指しています。

仮設足場の進捗

二つの現場での仮設足場の進捗ですが

どちらも大体同じくらいに着工したのですが、片方の鳶さんはスペシャルチームらしくどんどん組みあがっていきます。

もう、ひとつの現場も決して遅いわけではありません。

スピードアップはうれしいのですが、安全第一でお願いしています。

早い理由を現場監督に伺うと、とにかく無駄な動きがないことが一番のポイントとのことです。

仕事が詰まってくるほど、無駄な動きになりがちな私としては うーん。耳が痛い。

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探偵はBARにいる

昨年秋の公開の映画で見たかったのですが、日程が合わずやっと見ることができました。

札幌ススキノで活躍する探偵が主人公で、原作は札幌在住の東直己です。

発表されたのはもうずいぶん昔で、札幌の書店では話題になっていましたが、やっと日の目を見たと言う感じです。

私は読んでいませんでしたが

映画の公開にあわせ文庫本のフェアが行われ、読んでみたら大変面白くはまってしまい、全巻を読んでしまいました。

映画を見る前は読まないでおこうと思った原作まで読んでしまいました。

映画を見て感じた違和感がいくつかありました。

原作では探偵はデブという設定であるが、映画は痩せた大泉洋なのでデブネタが無くなってしまい残念。

ヒロインは小雪だが、原作はもっと若く軽く聡明ではない感じがした。ラストを考えると若く軽いほうが良い。

高田に愛車は原作では古いカローラであるが映画は古い外車 カルマンギア?ちょっと凝りすぎというか目立ちます。

原作では探偵は絶対に携帯電話を持たないが映画ではあっさり持ってしまう
しかし、ドラマの中であまり必然性を感じない。携帯は持たない方が良かった。

このあたりのディテールの違いって意外と気になります。それだけ、原作が良かったということなんでしょうね。

遊就館に行きました

昨日、都心で工事が始まったマンションを理事会のあとに
もう一箇所のマンションを廻りました。

こちらも仮設足場がかかり始めていました。

理事会が来週あるのでそのした打ち合わせを行う前に現状を
確認するために訪れました。

そのマンションの帰り道、前から一度行って見たかった靖国神社の
遊就館へと寄り道をしました。

九段下から参道を上がる右手の奥に遊就館はあります。

エントランスホールには、ゼロ戦と大砲が復元されたものが展示されて
います。

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靖国神社はいつも多くの人が訪れています。

外国の方も少なくありません。

外国の方はどのような意図で訪れているのか興味があります。

国のための戦って亡くなった方を祭る場所と言う意味では、台湾の
忠烈祠が観光スポットになっているのと同じ意味なのかもしれません。

どこの国においても「国のために戦って亡くなった方」に後の世代が
敬意を表すことは当たり前のことです。

長年、靖国神社は政治的な問題でとやかく言われていますが、
このことと、靖国神社参拝を政治的に利用することの是非は分けて
考えるべきです。






都心部での大規模修繕工事

都心部のマンションはどこも敷地目いっぱいに建物が建っています。

先日着工したマンションも仮設事務所置き場が確保できず、結局駐車場をお借りして事務所を入れました。

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プレハブの事務所の屋根を取り外して、屋内駐車場に設置しました。

このスペースがあったおかげでごみ置き場や作業員休憩室も確保でき、工事が上手く進んでいます。

足場も順調に立ち始めましたが困ったことが起きました。

マンションの周囲で工事ラッシュとなってしまいました。

向かいの賃貸マンションは外構工事が始まり、大通りではガス工事が始まっています。

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今日は理事会で材料決め、色決めを行いました。

また、来月か再来月に現場見学会を行うことも決めました。

外部の組合の方にも公開できるようにお願いしたところ、快く受け入れて頂けました。

現場見学会に関しては再度お知らせいたします。

工事に入る前に現地を確認する

マンション大規模修繕工事の目的は建物を健全に維持することとより良い建物に改良するという二つの目的があります。

私は、本格的に工事が始まる前に施工会社の担当者とともに建物を廻り、どのように直すのがベストなのかお互いの意見を出し合い、意思を確認しています。

その理由は設計図面や仕様書だけでは、各部位ごとの工事の細かなニュアンスが通じないためです。

これは、足場が掛かる前にできるだけ早く行いたい作業です。

足場が掛かると、どんどん工事が進み、気がつくと設計の雄意図と違う形で工事が終わっていたということになりかねません。

この段階で修正を掛けると、一度終えた工事を手直しすることになり工程がずれてしまうことと、施工会社との間の信頼関係にひびが入ってしまいます。

工事監理者としては失格です。

工事監理というのは、設計図や仕様書で表すことができない細かなニュアンスを施工会社に伝えることも業務に含まれます。

施工会社から質問が無かったから黙っていたでは、済まされないことです。

今日から足場を組み立てます。

今春着工する現場のひとつで今日から仮設足場を組み立てます。

工事はなんと言っても安全第一

ガードマンが歩行者通路を確保して足場の組立作業が始まります。

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この会社では、足場組み立てのスペシャリストを派遣して、安全性と効率性が両立できるように配慮をしています。

足場の組み立てには約3週間掛かります。

また、明日からバルコニーの不用品の回収も行います。

バルコニーにある不用品を工事側で引き取ることによって、早期に工事着手が出来るようにとの配慮です。

不用品の処分費は工事側が負担してでも、バルコニーから荷物をなくしたほうが、結局は工事費が安く付きます。

網戸の取り外しと希望者に対する保管も始まります。

居住者と施工会社が協力して工事の効率化を図ることが、最終的には双方の利益につながります。

設計事務所はその架け橋として、動いています。

屋上に上がると気になる事

屋上に上がるたびに気になっていることのひとつにルーフドレンの詰まりがあります。

ルーフドレンとは屋上の排水口のことです。

昨日簡易診断を行ったマンションでもルーフドレンが詰まっていました。

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ルーフドレンが詰まると屋上に常に雨水がたまった状態になります。

水が溜まると劣化した部分から防水層の中に水がしみていきます。

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ルーフドレンが詰まり、屋上の汚れがあると言うことは、水が溜まっている可能性が高いようです。

屋上に上って頂いた理事から部屋の中に漏水があると伺い漏水の遠因になっているのだとも思います。

屋根以外にも建物の周囲を点検していくと屋上以外にも水がたまっている箇所がありました。

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皆様のマンションでも、屋上に水が溜まると良いことはまったくありません。

秋の終わりか春の初めに年1回は管理員さんにお願いしてルーフドレンの清掃をお願いしてください。

梅雨か台風の季節の前にルーフドレンを清掃し詰まりを解消しないと大漏水の原因になります。
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