マンション大規模修繕日記 : 2012年04月

2012年04月

2012年04月30日15:16

全日本柔道選手権

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昨日決勝が行われました。

偶然テレビを見ていたのですが、この大会は体重別ではありません。

こうなると、当然重量級の選手が有利になりため、重量級のオリンピック選手選考会を兼ねているそうです。

３人いるオリンピック候補の誰が優勝するのか？が注目の的でした。

ところが優勝したのは、重量級のオリンピック候補選手ではない９０ｋｇ級の加藤博剛選手でした。

対戦相手は身長で19㎝、体重で45㎏と大きな石井竜太選手でしたが、見事一本勝ちを収めました。

実際対戦を見ないとどんなにすごい試合だったのかわかりにくいと思いますが、加藤選手が終始攻め続け石井選手の掛けた技の隙を突いての一本勝ちです。

私のような門外漢でも良くわかる、「柔よく剛を制す」の言葉を体言する試合でした。

2012年04月29日12:45

ここはラピュタの庭園？

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今朝は五反田から品川に向け散歩しました。
通りを挟み世界的な大企業のオフィスの向かいに立てられた複合施設の１階のショップ＆レストランをのぞくと竣工後１年以上経つはずですが、全く無入居の状態です。

この複合施設は店舗、レストラン、事務所、住居から構成されているはずなのですが、人の気配がありません。敷地内には緑地があり、近隣に公開されているのですが、散歩する人、犬の散歩をする人と全く出会いません。

庭園は非常によく整備されており、区の賞も受けています。

都心に居ながら、建物の敷地内で誰とも出会わないという不思議な体験です。

なぜか宮崎駿のアニメ「天空の城ラピュタ」を思い出しました。

建物の屋上も緑化され、庭園になっているため、なお更そのように感じたのかもしれません。

ツツジが咲いていて、スズメバチが建物と庭園を守るように飛んでいました。

やはり、マンションに限らず建物は人が居ないと成り立ちません。

ところが、建築家と言われる人の作品集（これも抵抗のある言葉です。簡単に言えばその人が設計した建物の写真集）を見ると、ほとんどの場合人が写っていません。むしろ人が居ると邪魔なのかと感じるものもあります。

どうにも私には、なじめない世界です。

2012年04月28日18:36

上野で迷子になりました。

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今日は朝から越谷で打ち合わせがありました。

打ち合わせを終えて小石川の現場に向かう途中、上野駅で降りて、大江戸線に乗ろうとしたのですが、大江戸線の駅がありません。

地図を良く見ると「上野御徒町」となっています。
JRでは「御徒町」が乗り換え駅でした。

しまった。と思ってもあとの祭り・・・・

でも、地図で見ると「上野御徒町」は「上野駅」と近いので、運動不足解消のために歩いて行くことにしました。
地上に出ると、目の前に不忍池がありました。
近道と思い池の側を歩きました。

不忍池のほとりでは、ちょうど弁財天と高層ビルがひとつの画面に収まるアングルで多くの方が絵を描いていました。

生演奏の音が聞こえてきます。

屋外ステージでアマチュアバンドが演奏していました。

DSCF8520

ここまで来ると地下鉄「湯島駅」が近いようですので、「湯島駅」に向かいました。

仲通りを歩くとレトロな建物が残っています。

ところが「湯島駅」に着き大江戸線の駅を探しても見つかりません。

大江戸線は春日通りの地下を走っていますが、湯島には駅が無いことが「湯島駅」でわかりました。

仕方がないので、春日通りを走っているバスに乗って小石川の現場に向かいました。

バスは、とても混んでいました。

なんだかどっと疲れました。

2012年04月27日21:09

春の現場見学会を行いました。

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先週の土曜日に現場見学会を行いました。

今回は組合さんの要望でマンション内の組合員と居住者に限った見学会でした。

また、充分に建物を見てもらうために仮設足場にも昇ってもらいました。

もちろん参加者にはヘルメット、安全帯さらに保険を掛けて昇ってもらいました。

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仮設足場の幅は６０センチなので、私を含め太めの人は足場内の移動で苦労します。

建物を一回りして、屋上に上がりました。

DSCF8412

足場の緊張から開放され、なぜか参加者で記念撮影をしました。

遠くにスカイツリーが見えました。

DSCF8416

2012年04月26日16:37

タイルの下からこんなものが・・・

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以前工事を行った現場でタイルが浮いている音がして、タイルをはがしたところ・・・・

タイルの下が空洞だったことがあります。

DSCF8241

設備の配管が入る予定であった部分に配管が入らなくなったため、こんな空洞が残ってしまいました。

本当はモルタルで埋めればよいのですが、工事が間に合わなかったようです。

タイルの下はガムテープでフタをされていました。

どんなマンションでも1箇所はこんな部分が出てきます。

新築時の工事会社に連絡すると、ほとんどの場合は補修費用を負担してくれます。

2012年04月25日18:07

理事長解任？こんな相談を受けました。

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先日ある管理組合の理事長さんから「友人から相談されたんだけど理事長を解任するにはどういう手続きが必要なの？」と聞かれました。

その理事長さんの解任理由をお聞きすると「あまり詳しくは言えないのだけど、来年の大規模修繕の施工会社選定でかなり強引な決め方をしているみたいで、大問題になっている」とのことでした。

大規模修繕工事には非常に大きなお金が動くので、施工業者選定は公平性と透明性が大事ですね。

早速「理事長解任」を検索するとこんな記事がありました。

首都圏マンション管理士会のＨＰより
http://www.kanrisi.org/qa/013.html

管理者である理事長の解任方法を教えて下さい。

１．総会の決議による解任（区分所有法第２５条１項）
① 区分所有者は、規約に別段の定めがない限り集会（総会）の決議（普通決議　過半数）によって理事長を解任することができます。
②集会（総会）を開催するには、区分所有者及び議決権の５分の１以上（又は規約の定め）を集めて、理事長に対し会議の目的事項（議題）を示し、集会（総会）の招集を請求することができます。その請求の日から２週間以内に、理事長が集会（総会）の招集通知を発しない場合、請求をした区分所有者が集会（総会）を招集することができます。

２．裁判所への請求による解任（区分所有法約第２５条２項）　
区分所有者は、理事長に不正な行為その他職務に行うに適しない事情があるときは、その解任を裁判所に請求し、理事長の解任を命ずる裁判によって解任することができます。この場合の理事長の不正な行為とは、理事長の善管注意義務に違反して区分所有者の全部又は一部に損害をもたらせる故意による行為です。　この解任請求は、各区分所有者が単独でできます
→　不正の証明が困難な場合があるので注意してください　証明する必要があります。

http://oshiete.goo.ne.jp/qa/3031569.html

こうしたことを考えると、結論としては、管理規約（標準管理規約と同じであれば第44条）の規定にしたがって、組合員総数及び議決権総数の５分の１以上の同意を得て、理事長の解任および新理事の選任を目的とする臨時総会の招集を早急に請求することが最善だと思います。
これは迂遠な方法のようですが、
（１）組合員の請求にもとづいて招集された臨時総会では、たとえ理事長が招集した場合でも、理事長以外の組合員を議長に選任することができる。

以上記事引用

注意する点があります。

総会の成立が決り、議案書と出欠通知書を送付するときにも注意が必要です。

出欠通知書の中の委任状、議決権行使書のなかに議長一任の項目があった場合、総会議長＝現理事長となってしまっては意味がありません。（すべてが現理事長の票になります）

議長を別に立てるか　理事長解任の推進者を代理人に一任とする必要があります。
事情がわかりませんがこのような落とし穴もあります。

出欠通知書、委任状にも注意してください。

2012年04月24日06:55

梅雨の前にもう一度点検してください。

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桜の季節が終わり、まばゆい新緑の季節を迎えております。

建物調査で屋上防水の点検を行っているときに気がついたことがあります。

何度かこのブログでもご紹介しましたが、ルーフドレン（屋上の排水口）の土砂による目詰まりが起こりつつある状況が見受けられます。

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すでに雨水が溜まっている箇所もあります。

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排水口は詰まってしまうと、屋上が水泳プールのようになって、防水層の上まで雨水が溜まってしまいます。

こうなると、建物の内部に雨水が入ってしまう危険性が出てきます。

漏水による大きな被害がでることもあるので注意が必要です。

また、植物が生えている排水口もあります。

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植物が大きく成長すると、根も広範囲に張り防水層を痛めてしまいます。

ぜひ、管理員さんにお願いして梅雨が来る前に排水口の点検を行ってください。

今がチャンスです。

2012年04月23日23:34

とても素敵な郵便受けです。

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とあるマンションの郵便受けです。ごらんのように木製です。

エントランスホールに温かみを与える　とても素敵な郵便受けだと思います。

ところが、今回、全組合員５０戸に向け、マンション内の共用部改善要望のアンケートをとったところ、一番多くの改善要望が寄せらたのが、この郵便受けです。

回答を頂いた組合員のうち、およそ2割の方が改善を望まれています。

改善箇所は　開閉不良、施錠不良、がたつきなどです。

木製と言うことが災いして２０年間のひずみの影響が出ています。

今後の対応としましては

木製で全面更新（取替え）
この場合、経年劣化によるひずみを覚悟するか、ひずみが起こらないように材料から検討し直す必要があります。特注品となり、予想される更新コストはかなり高額になります。

木製で部分更新（補修）
かぎの部分のみの問題は解決しますが、それ以外の問題は解決できません。

金属製で全面更新（取替え）
経年劣化に強く、費用も安価に済みますが、現状の郵便受けの持つ温かみは失われてしまいます。

という３つの対応方法と特徴があります。

どの案にも長所、短所がありますが、この場所はマンションの顔でもあるので、最終的には組合員の投票で決定することになりそうです。

2012年04月21日23:56

桜がいっぱい

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今年はなんだか桜のお話が多いのですが、会社のすぐ近く、目黒川に植えられている八重桜が満開となっていました。

去年も咲いていましたが、花が球状に咲く姿をは初めてです。

今年に限らず、いつも思うのですが東京には桜が多いと改めて感じます。

ちょっと前の写真ですが同じく目黒川のソメイヨシノ

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目黒不動前の桜並木

以前はそれほど美しいと感じませんでしたが、今年は桜のことがちょっと気になります。

仕事とココロに余裕が出来たのか、歳をとったということなのか・・・・

2012年04月20日23:21

今日は1日調査でした。

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東京近郊のマンションで1日調査でした。

屋上、外壁、バルコニー、給水、排水を総合的に調査しています。

段取りだけで、目が廻りそうでした。

以前は給水管調査は抜管調査と言って給水管の一部を抜き取り、管を半分に割る調査が主流でしたが、現在はCCDカメラ（胃カメラ）による調査が主流になりつつあります。

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これによって、調査費用を抑えることと、調査時間の短縮が可能になります。

また、以前の抜管調査では、管を抜き取ることがは不可能であった住戸内の壁の中にある給水管の調査も可能に成りました。

壁の中の給水管を抜き取ると言うことは、壁を壊し調査後に復旧することになるためです。

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