マンション大規模修繕日記

マンション大規模修繕業務に係わる日記です。

2012年05月

機械式駐車場にまつわるヒソヒソ話

「ところで、機械式駐車場もエレベーターと同じようなビジネスモデルなんですかね?」

「そうなんですよ。イニシャルコストは赤字でもかまいません。メンテナンスで稼ぐつもりです。」

建築業界の人にとっては、常識のことなのですが、ほとんどのマンションにあるエレバーターの新築時の設置費用は定価の半額の5割引と言われるように定価の3割程度で納入されるようです。

その赤字分はメンテナンス費用が高めに設定されています。

そしてその中で帳尻を合わせています。

つまり、機械式駐車場のメンテナンス費用は割高になっています。

たとえば機械式駐車場のメンテナンス費用は1パレットあたり○○円と決められています。

メンテナンスは基本的に新築時の会社が請け負うので競争原理があまり働きません。

メンテナンス費用を下げるためにはパレットの数を少なくすることが手っ取り早い方法です。

すべてが一体型の機械式駐車場であれば、出来ない話ですが、あなたのマンションの機械式駐車場が写真のようにいくつかの島に分かれた形であれば、機械式駐車場をいつまで使うか、取りやめるかを部分的に検討していくことが出来ます。

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機械式駐車場と平置き駐車場が併用されているマンションでは、分譲時に機械式駐車場の使用料を平駐車に比べ格安に設定し、機械式駐車場を常に満杯にして需要が高いように見せかけ、機械式駐車場を使い続けるマンションもあります。

この場合、高い利用料で設定された平置き駐車場がガラガラになっています。

ちょっと、疑問のある駐車場の利用計画です。

管理組合はマンションの財産である施設を最大限に利用して、最大の積立金を保持することが仕事のひとつです。

そのためには、出来るだけ出費を抑えることが必要です。

機械式駐車場ありきで考えるのではなく、駐車場の利用料も含めた総合的な見直しが必要だと思います。

総収入を替えずに、総支出を押さえるだけで、組合に残るお金は増えます。

修繕積立金を値上げするのと同じ効果があります。

修繕積立金の値上げが困難な昨今の社会情勢の中で、施設利用の適正化を検討し、修繕積立金に回せるお金を増やすことを提案することも設計事務所の仕事になっています。


お客様の声

ちょっと長いですが、そのまま載せます。

ロイヤルタワー旗の台  理事長 永田 様 前理事長 影山 様

hatanodai


第1回目の大規模修繕を行うにあたり築14年目から理事会と修繕委員会で準備を進めてきました。当初は管理会社主導での進行でしたが、住民の幸せよりも管理会社の営利が優先されている工事のように感じ住民主体で進める事になりました。

しかしながら、大規模修繕に関して経験がないため、業者選定の段階で壁に当たりました。

プロの力を借りる為に設計事務所と契約する事を検討した際には、コスト増を伴うために契約の是非についても住民の意見が分かれ ました。設計事務所と契約するメリット・デメリットを検討した上で、臨時総会で全区分所有者に諮りその結果、設計事務所と契約する事になりました。

そこで今村さんの助けを借りることになりました。

大規模修繕専門の設計事務所の目で工事内容の見直し、予算書、工程の再検討を行い工事の合理化によるコスト削減も同時に進め、施工会社選定もスムーズに進みました。築16年目に実施した、工事の途中で東日本大震災に見舞われ、地震による影響で外壁タイルの修繕箇所が増えましたが、他の工事の見直しを行う事で組合の予算内で必要な修繕工事と希望する工事を行うことが出来ました。

当マンションが直線距離で3kmという地の利もあり工期中には頻回に訪問し監理業務を行って頂き感謝しております。

最終的に、管理会社主導で大規模修繕工事を行った場合に比べて約2割近い工事費の削減に繋がりましたので、修繕積立金に余裕を残せたことも感謝しております。

ありがとうございました。

その間引き点灯ちょっと待った

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日本全国の原子力発電所が運転をやめ、今年の夏は日本全国で電力が不足すると言われています。

管理組合としては、なんとか節電対策に努めたいところです。

どうすれば、節電できるか?

複数エレベーターがあるマンションでは間引き運転も考えられますが、利便性が極端に落ちます。

そんななかで共用部の照明の間引き点灯一番簡単にできると私も思っていましたが、マンション管理新聞を読むと

実は照明器具の間引き点灯が決して節電につながらず、器具によっては発熱などの危険性があるそうです。

詳しくは下記の照明メーカーのホームページを見てください。

http://www.iwasaki.co.jp/contact_us/iie/110311/thin-out-fl.html

http://www.tlt.co.jp/tlt/support/faq/facility/thinout.htm

こんなタイルでいいの?

またもや見つけてしまった色が大きく違う外壁タイルでの修繕

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レンガタイルは論外ですが、ベージュの外壁タイルの色違いも目立ちますよね。

ほんとにこのままでいいのですか?

資産価値が下がらないのでしょうかね。

機械式駐車場との付き合い方

私が考える機械式駐車場との付き合い方をお話します。

まず、長期修繕計画書を建物と駐車場に分けて作ってみます。

建物についての詳しい説明は割愛します。

駐車場の長期修繕計画書を作る上で調べておかなくてはならないことは駐車場の維持費と修繕工事費とそのタイミングです。

維持費が一般会計に中に隠れていたり、駐車場の修繕工事費は建物の長期修繕計画書に隠れていたりする場合があるので、会計を委託されている管理会社さんに確認してください。

さらに平面駐車と機械式駐車が分かれているマンションは別々に作るのも良いかと思います。

機械式駐車場の長期修繕計画書を作る目的は、機械式駐車場の損益分岐点を探すことにあります。

駐車場の収入は使用料すべてを充てるのかどうかを確認してください。また、現在あき駐車場がある場合はあいた状態を収入としないと計算が大きく狂います。

経験上一度減った駐車台数はよほどの外的要因が無い限り増えることは無いです。(近所に大型施設ができて外部貸し出しを行うようになった等)

駐車機械をどのタイミングで入れ替えるのか?

機械駐車が多数ある場合は何台分入れ替えるのか?

すべての台数を入れ替える必要は無いはずです。

図1

体重が落ちません・・・

昨年の秋より、体重が増え始め・・・

今では、5圓曚描えています。

毎朝の散歩をサボった影響か?

食べすぎか?

このままだと、足腰に負担が出て現場監理にも影響が出てしまいます。

やはり、水泳かフィッシングを再開するか?

毎朝の散歩の頻度と量を増やすか?

食べる量を減らすか?

カロリーを減らすか?

ともかく、体重を元に戻さないとまさに危険が危ない状態です。

バカなことを書いているヒマがあったら、さっさと、散歩に出かけます。

プックリと膨れたおなかを写すわけには、参りませんので今日は写真なしです。

給水管のライニング工法は完璧なのでしょうか?

一昔前、給水管のライニング工法が流行しました。

流行というのも変ですが、かなり広範囲で実施されました。

簡単にご説明しますと、給水管はその当時塩ビライニング鋼管と言って鉄の管の内側に塩ビでライニング(コーティングと同じ意味)を行い、さび止めをしていました。ただし、管と管の接合部は管にねじを切って繋げていたので、この部分の塩ビのコーティングが切れてしまい、ここから管内でさびが発生することが問題でした。

このさびが、管の通水部分を狭めてしまったり、接合部のねじを腐食して漏水を起こす原因となっていました。

給水管を交換する原因のひとつともいえます。

そこで、築20年ほど経った給水管の「延命策」として、給水管内を一度、砂で磨きさびを除去して、その中にFRP樹種等を流し込み管の内部を隙間無くライニング(コーティング)します。

この方法を取れば給水管内部の錆びの進行は止まり、塩ビライニング鋼管の唯一の弱点であった管の接合部もコーティングされます。

酸素と鉄の間の結合が遮断されるので、これ以上さびが発生しないはずです。

机上では完璧な給水管の更生対策です。

しかしながら、ライニング工事の終了後10年経って管内を点検してみると、さびが成長し、管内をふさいでいる例が多数あることが分かってきたのです。

内視鏡写真を添付します。

図2

お客様の声

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シャンノール松戸 元理事長 中村孝弘様より頂きました。

私たちのマンションは第1回目の大規模修繕を迎えるにあたり
トータルコストの削減と自分たちが納得できる大規模修繕を行うために
設計監理方式で行くことを決めていました。

設計事務所の募集を行いプレゼンテーションを経て、
受注の意欲と熱意が一番高かった今村さんの会社を選定しました。

業務が始まると、私たちの要望に対して丁寧な説明と提案が行われ
修繕項目に優先順位をつけて頂き、劣化したところを直すだけでなく、
満足できる修繕工事を実施することが出来ました。

施工会社の選定の時も組合員の総意として「値段よりも質の選定」が出来ました。

工事が終了し自分たちの選択が正しかったと感じております。

マンションの機械式駐車場が抱える問題2

マンションにある機械式駐車場を将来どのように運用にするのが管理組合にとって良いのか?

機械式駐車場を持っている管理組合ではどこでも気にかけています。

機械式駐車場が健全に機能しているうちは良いのですが、駐車機械の傷みが目立ち始めると入れ替えに莫大な費用が掛るため、その資金調達が困難になってしまいます。

というのも、管理組合の会計が一般会計、修繕積立金会計、駐車場会計に分けて管理していれば、機械式駐車場入れ替え資金をプールすることは可能です。

しかし大概の場合はどの組合も一般会計と修繕積立金会計にしか分かれていませんし、駐車場収入は一般会計に機械式駐車場の入れ替え資金は修繕積立金からといった会計になっています。

駐車機械の入れ替え資金がどこかへ行ってしまいます。

その理由は一般会計ではいつの間にか管理費+駐車場収入を前提とした運営がなされ、駐車場収入のごく一部しか修繕積立金に振り替えがされません。

修繕積立金会計は建物と駐車場の修繕資金となっていますので、修繕積立金が確実に大幅に不足することになります。

建物が建ってからの年数が若いうちは、機械式駐車場の維持コストが掛らないのでこのやり方でほころびは出ません。

しかし、築25年を超えたころ、マンションで駐車機械の入れ替えが目前に迫った場合にやっとマンションの会計内に機械式駐車場入れ替え資金の大幅な不足があることに気がつきます。

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管理会社さんがもっとしっかりしていれば・・・という声を聞きます。

もっと良い方法があったかと思います。

しかし、ここで、あえて生意気な言い方になってしまいますが、管理組合がもっとしっかりしていればこのようなことになりませんでした。

あくまでもマンション維持管理の主体は管理組合であり、管理会社は管理組合の指示で建物管理を行っているだけです。

管理会社のやり方がすべて正しいかどうかではなく、管理組合が納得できるかどうかです。

出来るだけ、早い段階で「改善」することが大切です。

ある管理組合で長期修繕計画書を作ることになりました。

築20年を超えており、図面だけだと改修箇所が分からないので現地を確認に行きました。

設備設計事務所にも同行してもらいました。

給水管廻りは修繕済みと伺っていましたが、全体なのか部分なのかは分からないので受水層室に入りました。

すると、給水ポンプや給水管はすでに改修されていました。

ここで使われている青色の配管はエスロハイパー管と言って、曲げ剛性があり地震に強く、結露もしないので保温防露不要でメーカーの言う寿命は40年とのこと。

たぶんこのマンションが立替の時期を迎えるまで、修繕は不要のようです。

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