マンション大規模修繕日記

暑い日が続いております。

皆様お元気でしょうか？

さて、昨日は土用の丑の日でした。

記録的な稚魚の不漁とうなぎ価格の高騰のなかで、うなぎを食べましたか？

とても、うなぎやさんに行く気力もなく、夕食後スーパーを覗くと、うなぎ弁当が山のように陳列されていました。

そんな、中で多くの人がそのお弁当を買っています。

「なぜ？」と思いよく覗いてみると




うなぎ弁当1980円が半額の990円で販売されていました。

うなぎ弁当が1980円・・・こんなに高くては、とても手が出ませんね。

ところが、あまりの高価格に売れ行きが悪く、販売期限が近づき半額にしたのかもしれません。

なんだか釈然としませんが、990円であれば納得して買うことが出来ました。

今朝、おいしく頂来ました。

先日、秋期工事の見積説明会を行いました。
５社の建設会社に見積り依頼内容を説明しました。

以前であれば、建設会社の担当者はいわゆる「おじさん」（自分も含め）が中心でしたが、最近は女性担当者の参加が目立ちます。

５社のうち３社が女性の技術社員を伴っての参加です。

女性１人での参加もありました。

事務担当かとも思い技術的な質問をしましたが、ちゃんとした答えが帰ってきました。

今まであまりなかったパターンです。

良く考えてみれば弊社に在籍している１２名の1級建築士のうち３名が女性です。

これでは「灯台もと暗し」ですね。

「インテリアと女性建築士」と言うのは容易に想像できますが、最近は「マンション大規模修繕と女性建築士」の相性が良いようです。

大規模修繕に係わる場面だけではなく、管理会社にも女性担当者が少なくありませんし、今や「理事会、修繕委員会が男性だけ」という管理組合はほとんどありません。

女性理事長も少なくありません。

外壁の色、床シートの色を決めるときには、女性の意見がとても参考になります。

こんな状況では管理組合の皆様も設計事務所担当者が「おっさん」よりも女性の方が対応しやすいのではないかと思います。

「エネルギー・環境の選択肢に関する意見聴取会」にて電力会社の社員が発言することに対してかなりの批判があります。

電力会社社員の発言内容に問題がないわけではないのでしょうが、出席そのものを拒否するのは、あまりにも露骨ですね。

出席する機会があったからこそ、電力会社社員のちょっとずれた考え方がわかるのですから、出席を否定してしまってはかえって良くありません。

原子力発電を支持する人の発言を一切認めないのですから、大げさに言えば、言論弾圧じゃないのかと・・・

じゃあ、お前は原発をどう考えているのか？と聞かれますと

原子力を完全にコントロールできるほど、人間は完全なそんざいではありません。

まして、ゼロから考え設計したのなら、事故のリスクに対して対応が出来るでしょうが、１００％輸入品では正常に動いているうちはコントロールできても、何か大きなトラブルには対応できないと思います。

したがって、できるだけ速やかに、廃炉の方向でお願いします。

不足する電力をどうするか？

それは、電力会社が考えればよいことです。

少なくとも、寡占をやめて自由化すればより安価に安全に電力を供給する会社が出てきます。

外野の意見としては「ファンのことは眼中にない」という感じがします。

日本が出場してその活躍を一番喜ぶのは全国の日本のプロ野球ファンです。

企画して仕切っている側にすれば別に日本が出場しなくてもかまわないのかもしれません。

アジア代表として、韓国、台湾、中国が居ます。

当のUSAでは大会自体が盛り上がらず、USA代表も力が入っていないため、弱いので、「大会を盛り上げているのは自分たちだ」という意識が日本の選手団にはあるのかもしれませんが・・・

確かに日本や韓国の国内では一試合一試合が大きく報じられ、たいへんな盛り上がりで、野球ファンは毎回とても楽しみにしています。

それに対してもちろん賞金が出ないわけでも、分配金が出ない訳ではありません。

選手たちの要望は収益の分配率の低さの改善やグッズの売り上げを自分たちに還元してもらいたいとの希望です。

こんなところで「一番大切なことは結局はお金なの？」と感じてしまいます。

いっそのことWBCに対抗して自分たちで企画して世界各国に声を掛けて仕切って運営してするのもひとつの手です。

権利の主張も間違っていませんが、ちょっと見苦しいと感じます。

なんだか組合内で自分の権利を最大限に主張される方を思い出してしまいます。

「どうして、あなたは頑張っている理事、修繕委員に対してそこまで言えるの？」こんな気持ちになります。

廊下の防水工事が不十分で漏水が発生しているマンションのお話をしました。

漏水の原因はそれだけではありません。

なんと、防水が不十分なのにも係わらず、廊下の清掃時にホースで水を撒いています。

うーん。

せめて、補修工事が終わるまで、吹き掃除にするとかあまり水を廊下に撒かない方法にしないと漏水は止まりません。

廊下の補修工事を行ったのも建物の廊下に水を撒いて掃除をしているのも同じ会社です。

組合の方の多くは「建築の素人」です。

それをサポートする仕事をされている方は、何が起きていて、どのように対処すればよいか？

組合をサポートして欲しいと感じました。

また、組合側にも建物を守るためのチェックシステムが必要です。

あるマンションの理事さんから相談を受けました。

廊下から水漏れが起きています。

原因を調べてください。

伺ってみると、廊下は写真のような形状でした。




床シートの下に防水がありません。

シートがはがれるとコンクリートに水がしみこみます。

ちなみにコンクリート自体に防水性はありませんので、コンクリートの上にある水は下へと浸みこみます。

通常は床シートの周囲にウレタン防水が施工されていて、万が一シートの下に浸水してもコンクリートに水が浸み込まないようになっています。

これでは、漏水も仕方がないかと思います。

悪いことにこの部分の下は専有部になっていて、居住者からの通報で水漏れが発見されました。

築３０年以上経ったマンションで１０年ほど前に大規模修繕を行い、廊下の排水溝に防水をしたのですから、せめて居室に上はシートの下に廊下部分は周囲にウレタン防水をすればよかったのに・・・と思います。

いくら理事の方が頑張っていても、この様な工事では漏水トラブルはなくなりません。

皆様いかがお過ごしでしたか？

私はちょっと札幌へ行って来ました。

涼しいと言うより寒かったです。

長袖シャツに何か羽織るものが必要なくらい寒かったです。

北海道に７月中旬といえばちょうどラベンダーの季節です。




ラベンダーといえば、有名な富良野だけではなく今ではあちらこちらで植えられています。

祖母と母を連れて市内の花がたくさん植えられている公園へ行ってみましたが、思ったよりも小規模でした。

ちょっとがっかり

ところがもっとがっかりだったのが、この公園で働いているスタッフにどこで花が見ごろかを尋ねても満足のいく答えが返ってきません。

詳しく聞くと花を管理している外注スタッフとのことです。

お客様はスタッフは園内のこと、特にお客様が知りたいことは当然知っていることとしてスタッフに園内のことを尋ねます。

「外注スタッフだから分からない」

こんな答えを聞くとがっかりします。

この公園は大人４００円の入園料を取っています。

ディズニーランドではありえないことだと思います。

こんなことを書いている私も気づかずにお客様にこんな答えをしているかもしれません。

わが身に置き換えて行きたいと思います。

先日、赤坂見附の駅で地下鉄を降りたところプリンスホテルの屋上に大型クレーンが載っていました。




いよいよ解体が始まるようですね。

1983年に竣工、開業し2011年閉鎖ですからわずか28年間しか使われなかったことになりますね。

設備や建物の老朽化による利用率の低下、再開発計画による敷地の有効利用のためと説明されていますが、あまりにも短いとしか言い様がありません。

それほど、この建物は新築当時話題になりましたし、赤坂周辺で目立つ外観であるため、ランドマークとしても多くの人に親しまれていたと思います。

建物を修繕しながら大事に永く使うマンション大規模修繕の考え方とは対極にあたる扱いです。

つまり、昭和の建築的な発想となる「スクラップアンドビルド」に結果としてなってしまいました。

建築物や土木構造物は寿命が私たちよりも通常長いので、未来に残る仕事、地図に残る仕事とも言われ、建設関係者のやりがいのひとつ、モチベーションのひとつになっていました。

でも、28年なら新築時に建設に携わった人はそのときに40歳でもまだ68歳ですから半数以上がご存命だと思います。

３０歳前後で携わった方は、まだ現役で働いていると思います。

このホテルを作った建設会社はすぐ近くにあります。

いったい、どんな気持ちでこの解体を見つめているのかを想像すると心中とてもつらいのではないかと思います。

基礎工事から始まり、鉄骨が立ち上がって行き、次第に外観が明らかになってくるドキドキ感や完成したときの達成感は何物にも変えがたい喜びだったと思います。

そうやって、出来た建物が徐々に解体されていく姿を毎日見ることになります。

今回のお話はずいぶんとしんみりとした雰囲気になってしまいました。

建物の新築に携わる喜びは、このプリンスホテルに限らず、マンションも同じだと思います。

皆様の住まわれているマンションも希望を持って設計した人、作った人がいます。

建替えをしないで出来るだけ永く使って頂きたいと願っています。

タイルを試し焼きした結果どのタイルを採用するかを決めなくてはなりません。

その場で多くの委員に集まって頂き

あーでもない、こうでもないと議論します。

その場合に選ぶコツみたいなものがあります。

それは、そのタイルの色よい、悪いではなく

周りのタイルになじむかどうかを見てください。

私は、対象のタイルとその周囲を目を細めて見て、全体になじむかどうかという方法を取っています。

たとえば４５mm角のモザイクタイルの選定ですが

この５つのサンプルの中から２つを選ぶことになりました。




1から５までのタイルから２つを選びます。





離れて見てそのタイルが周囲になじむかどうかを参加者全員で確認します。





あまりに近くで見るとどのタイルも良く見えてしまい迷います。


結局１と２のタイルを選びました。

これまで何度か外壁タイル修繕後に修繕跡が目だってしまうケースのお話をしました。

先日見つけた物件では、タイルの色だけではなく、艶の違いで修繕跡が目だってしまった物件です。

タイルの表面仕上げを大別するとタイルの表面に釉薬（ゆうやく＝上薬）をかけた施釉タイルと釉薬をかけない無釉タイルがあります。

同じ施釉タイルでも艶の具合が微妙に違ってきます。

そのため、太陽の光の当たり方でこんなに修繕跡が目だってしまいます。




このような事態を防ぐためには、外壁タイルのためし焼き時間を充分とることや、一人ではなく大勢の人でタイルの色と艶を確認することです。




写真のように修繕委員、理事の皆様にタイルの焼き見本を確認して頂きます。




幸いにも焼き見本の出来がよく、どのタイルを選んでも大きな問題はないようです。

しかしながら、このようなケースはまれです。

特に難しいのは、外壁タイルが単色で、かすかな艶のあるタイルです。

また、珍しいタイル（色、材質、艶、大きさ）は製作できる窯が少ないので、色あわせに時間が掛かります。




タイルのほんのわずかな差も離れてみると目だってしまいます。