マンション大規模修繕日記

マンション大規模修繕業務に係わる日記です。

2012年08月

面接を行う設計事務所を選ぶために

面接を行う設計事務所を選ぶにはどうしたらよいでしょう?という質問が出てきそうです。

施工会社を選ぶ際に私が管理組合にお奨めしている方法は、見積と同時に提案書を出してもらう方法です。

提案書には必ずお題を設けます。

「このマンションの大規模修繕をどのように進めますか?」というのもひとつですが各社あまり差がつきません。

長きにわたりお付き合いする組合のパートナー選びですから、事前に管理組合、建物の特徴と問題点を伝え、解決提案をしてもらうと各社の差が付きます。
(どこにその会社が力を入れているかわかります)

たとえば、「玄関ホールが漏水しているが、どのように修繕すればよいか?」

ここでは、技術的な問題だけではなく、建物利用者の通行にも配慮した提案が出来る会社かどうかが評価のポイントになります。

この時点でそのような配慮が出来ない会社に工事監理を任せても居住者と施工会社との間のトラブル回避が出来ません。

見積金額が安くても面接することはお勧めできません。

また、建物の修繕だけではなく、良くある管理組合の悩みですが

「組合員の多くが組合活動、大規模修繕に無関心で困っている。どうすれば良いか?」

大規模修繕に慣れた設計者であれば、皆さんが納得できる答えをすでに持っているはずです。

担当予定者の経歴を添付してもらうのもひとつの方法です。

各社の見積と提案書の回答を理事、修繕委員で検討し面接を行う票数を各候補者に投票し、その結果を見て選出されてはいかがでしょうか?

安かろう悪かろうなのか?

高い見積もりなりのよい提案が出てくるのか?

見積もり金額が安くてもよい提案ができるのか?

神のみぞ知るといったところでしょうか?

設計事務所を選ぶ際に一番大切なことは

設計事務所を選ぶヒヤリングの前に組合内で「どのような設計事務所とタッグを組むかの基準もしくは合意」を作らないと、選定段階で数値化がしにくくなり、決定が困難となり、結局明確なのは金額となってしまい、金額で決めることになりかねません。

まず、組合内でどのような設計事務所と組みたいのかを話し合ってください。

さらにどのような業務を依頼するのかも決めてください。

具体的に言えば
調査診断、設計監理業務だけを依頼したいのか?
長期修繕計画書の作成も行うのか?
将来的な建物の維持管理計画も含めてコンサルまで行ってもらいたいのか?

また、こんなことにも注意してください。
コンサル会社の経営の安定性(赤字続きの会社は存続できません)

担当するコンサルの年齢、(あまりにご高齢な方はアフターフォローを考えるとどうなのでしょうか?)

コンサルの方の性格(ヒヤリングの席上、一方的に自分の自慢話を話される方はどうかと思います)

コンサルの姿勢(マンション大規模修繕を楽しそうにやっているか)

コンサルの経験と実績(大規模修繕の経験が全くない方はどうかと思います)

ヒヤリングに参加される方それぞれに希望があると思います。

理組合の要望を聞いてくれて、正しい方向を示してくれる人が理想的だと思います。

コンサル会社の担当所定者が皆様と長きに渡ってお付き合いするわけですから、その人を知らねばなりません。ヒヤリングに担当予定者に出席願わなくてはなりません。

この仕事は土日に仕事が集中しがちです。土日にヒヤリングを行うのでしたら、出来るだけ、時間に余裕を持って、時間設定も幅を持たせてください。

「30分間隔で5社と会う」「20分間隔で6社と会う」というスケジュールでは、相手の担当者のことが何もわからずに金額勝負というまったく無意味なプレゼンになりかねません。

じっくりと時間をかけてお互いを知りたいところですので、最低でも1社1時間は時間を予定してください。

そうなると、あまりに多くの会社とお会いすることは出来ないかと思います。

3社が限度だと思います。

設計事務所として選ばれる立場ですが・・・

管理組合さんから「設計事務所を選ぶにはどんなことに気をつければよいですか?」という質問を受けます。

通常、設計事務所にそこを聞かれても・・・となりますが、これまでの経験から出来る限りのことをお話します。

私も選ばれる立場にあるときは選ぶ側の管理組合からヒヤリングの席上で
「どの会社も同じことを言って差がつかない」と愚痴をこぼされます。

そして
「ところで、お宅の会社の特徴はなんですか?アピールポイントは何ですか?」
と言われ冷や汗をかいてしまいます。

この質問を組合の立場で考えると、設計事務所との契約のための
臨時総会の議案書に書く「明確な選定理由が欲しい」ということと解釈できます。

選定の結果について総会の席上で「異議や質問を受けたくない」という気持ちだと重います。

先日ある管理組合で施工会社選定を行いましたが、理事・修繕委員の投票で選定を進めています。

設計事務所は黒子役なので投票には参加しません。

まず、書類審査で8社から5社選定(理事が各5票投票)

見積、提案審査5社から3社選定(理事が各3票投票)

ヒヤリング審査3社から1社選定(理事、組合員が課題に対する回答を評価して各社の順位をつける)

このように評価を数値化できると選定理由としては非常に説明しやすいです。

しかし、設計事務所も同じように進めてよい場合とよくない場合があります。

例えば、見積もり金額は大きな選定要素ですが、それがすべてではありません。

その理由は設計監理費は工事費に比べると微々たるもので(計算すると3〜5%)
そこでお金を節約するより、理事会、修繕委員会の意見を上手くまとめ、組合員合意の負担を減らしてくれる会社、さらに工事費を節約できる会社に頼みたいというご意見をいただくことが少なくないからです。

50戸のマンションの場合大規模修繕工事費が5,000万円前後かかります。

あるコンサルの調査診断設計監理費の見積もりを300万円とします。

別のコンサルがそこから3割安い見積もり金額を出したとしても210万円です。

この大規模修繕工事プロジェクトの総額は5,300万円と5,210万円です。

総額で比較すると 100:98.3 ほとんど差はありません。

ただし、プロジェクトの一番最初の支出ですので、金額に目が行ってしまうのは仕方がありませんが、業務内容をよく見比べて判断してください。

調査、診断設計、業者選定、工事監理だけを頼みたいのか?
建物の将来まで考えたコンサルまで頼みたいのか?

この点で見積金額は大きく変わってきます。

設計事務所の見積金額のほとんどすべては人件費となります。

つまり、見積金額とその管理組合に掛ける時間が比例するということです。

施工業者以上に安かろう、悪かろうになりかねないのです。

選ばれる側と選ぶ側の狭間で

土曜日に設計事務所を決めるヒヤリング会に参加し日曜日は施工会社を決めるヒヤリング会に参加しました。

1日で選ばれる側と選ぶ側両方の立場が経験できた週末でした。

選ばれる立場のときは必死に自社をアピールしますが、いざ選ぶ立場になると建設会社の売り込みはあまり聞きたくありません。話半分で聞いています。

面白いものです。

私は、選ばれる立場のときはほとんど自分で説明し、組合さんから出た質疑にも自分で答えてしまいます。

その理由は営業担当者がリップサービスをしたときにトラブルの原因になりかねないからです。

「自分の言葉は自分で飲み込む」このことにまったく異存はありませんが、他の人がお話した内容には私が実行出来ないこともいくつか出てきます。

施工会社を選ぶときは、逆に「営業担当者の言葉」よりも「現場監督の言葉」に重きをおきます。

そのため、ヒヤリングには現場監督予定者の出席を求め、すべてを説明してもらいたい気持ちです。

申し訳ありませんが施工会社の営業担当者の話は話半分で聞き流してしまいます。

施工会社を選ぶときには、組合の皆様に「4ヶ月間皆様とびっちり付き合うのは現場監督さんです。人柄やコミュニケーション能力をよく見てください。」と念を押します。

状況に応じて

この部分も同じように改良修繕をおこないます。

写真は外部廊下の手すりの笠木部分です。

図3


ただし、この部分には屋根がありません。

修繕前は塗装がはがれていました。

雨が直接降り注ぎ、日射をさえぎるものもありません。

おかげで、塗装がはがれていました。

こんな場合には手すりの笠木部分にウレタン防水を施工します。

コストダウンを図るのでしたらウレタン防水ではなく防水性塗料の使用も考えられる部分です。

こんなところも同じように改良します。

建物を劣化から守るための手法をいくつかご紹介します。

今年竣工したマンションの工事報告会に使う資料です。



図2


図5


この写真は屋上周囲の写真です。

屋上のパラペットといわれる部分の写真です。

右が工事前、左が工事後です。

多くのマンションではこのパラペットの部分に防水がされずコンクリートにモルタルを塗って仕上げるか、塗装がされているかです。

このマンションはコンクリートモルタルのままでした。

そのため、経年劣化によるひび割れが発生し、コンクリート内に雨が入る危険性がありました。

大規模修繕ではこの部分にウレタン防水を行いました。

なぜ、ウレタン防水にするかといえば、万が一経年劣化でこの部分にひび割れが発生してもウレタン防水には伸縮性があるので、ひび割れに追従することが出来るからです。

この部分のコストを抑えるために硬い防水材を塗ることもあるようですが、ひび割れに追従できないのでウレタン防水を行っている例が多いです。

廊下の床シート防水改修の完成形です。

このような形で現場は完成しました。

DSCF9647


実は新築時のマンションで廊下に床シートが貼ってあっても、

 ’喊綛造頬豹紊されていない

◆.掘璽箸涼蕊瑤縫掘璽螢鵐阿されていない

こんなマンションがあまりにも多すぎます。

また、床シートだけではなく

 コンクリート部分の塗装に防水性がなく塗装がはがれている。

本来であれば、1回目の大規模修繕で床シートは必ず直さなくてはならない部位ではないのです。

出来れば、24年周期少なくとも新築から18年後に改修できれば組合の負担は大きく減ります。

改修前と改修後の写真を載せますので比較してください。

図2nn

改修前



図1nn

改修後




札幌でのお盆休み

お盆休みに札幌に帰省しました。

DSCF9681


家族とお墓参りに行きましたが・・・

すでに夏の盛りは過ぎたようで、涼しいのではなく寒かったです。

高校、大学の旧友が帰省していたため、一緒に飲む機会がありましたがどの場でも「酒を飲む前にその腹を引っ込めろ」「その腹でそれ以上、ものを食べないように」と異口同音にみんなからいじられました。

反論しようにもお腹はぷっくりと膨らんでいますので

トホホ・・・としか言い様がありません。

実に情けない有様です。

運動不足がいけないのかねぇ。

ところで、札幌ではお盆前後に市販の「浅漬け」が原因のO157感染で高齢者を中心に7人の方が亡くなってしまいました。

浅漬けといえば、保存食である漬けものの一種と思っていましたし一度にそれほど大量に食べる食材ではありませんから、まったく意外な食材による食中毒です。

原因は食材の殺菌不足ということですが、この浅漬けが製造販売されたころ、札幌の気温は30度を超えていたそうです。まだまだ、暑い日が続きます。皆様ご注意ください。

バルコニーと廊下の防水の方法

大規模修繕ではバルコニーと廊下の床には防水が必要です。

たとえ下階に居室がなくても、床コンクリートの中に水を進入させないことが目的です。

そのためにはウレタン防水と床シートによる複合防水という方法を使っています。

工事の順番としては

まず、排水溝だけではなく、立ち上がり部分を含めた床周囲にウレタン防水を行います。

このときの厚みは2ミリが標準です。

図3 (2)


その上に床シートを貼ります。(オレンジ色)

図1


このようにすると、床シートとウレタン防水に重なる部分ができ(斜線部分)防水性が高まります。

図2


また、この重なりが無いと、防水に対する保証がつきません。

重なりの幅は最低100ミリ確保してください。

保証期間は5年間です。

バルコニー、廊下、階段の大規模修繕工事を行う際には必ず複合防水としてくださいね。

更新が滞ってしまいました。

すいません。

更新が滞っております。

短時間ですが、屋外で写真撮影をして帰ってきたあとに軽い頭痛と脱力感に見舞われました。

ありえないことですが、食欲がまったくありません。

風邪かな?と思ったのですが熱もなく、セキもなく、鼻水も出ません。

もしやと思い体重を図ると負担より体重が3圓曚彪擇

ひょっとすると、ちょっと脱水症状?

大量に水分と塩分を取り、発症から20時間でやっと回復しました。

短時間の外出であっても、こまめな水分と塩分の補給が大事ですね。
Categories
訪問者数
  • 今日:
  • 昨日:
  • 累計:

記事検索
QRコード
QRコード
  • ライブドアブログ