マンション大規模修繕日記 : 2012年10月

2012年10月

2012年10月30日21:17

修繕積立金について考える４

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仕事柄、いろいろな管理組合で修繕積立金についての同じ質問をします。

マンションの区分所有者にあなたの支払っている修繕積立金はおいくらですか？
と伺っても、即答できる方はごくごく少数です。

まして、㎡あたりの積立金は？と伺っても答えられる人はほとんどいらっしゃいません。

この話を聞いて皆さんは「関心が低い組合」と思いますか？

私は仕方がないことだと思います。

というのも、管理費、積立金、駐車場利用料等が一緒に毎月、自動的に引き落としされているためです。

また、理事や修繕委員の大部分は男性で家計のことは奥様に任せきりと思われ、細かな数字までは疎いというのもあります。

修繕積立金が適正かどうかを調べるための簡単な方法をお話します。

まず、自分が支払っている修繕積立金の額を把握する。

専有部面積１㎡に換算するとどれくらいの金額になるか把握する。

建物の延べ床面積を調べ、写真の表のどの位置に当たるかを確認してください。

積み立て金額が平均金額未満でしたら、不足額が大きいかもしれません。

2012年10月27日09:07

修繕積立金について考える３

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組合員の立場で考えると

修繕積立金の不足はわかったけれど、その値上げ額って適正なの？と言いたいのです。

修繕積立金の値上げ額がちょっと、安すぎない？という人はほとんどいません。

ほとんどの人はなぜ、そんなに積立金を上げるの？ちょっと高くない？となります。

そんなときには

国土交通省が出した「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」

www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/mansei/tsumitate2304.pdf

をご覧ください。

マンションの規模別に積立金の目安が書かれています。

平均値以下の積立金の場合はやはり、不足しているケースがほとんどです。

2012年10月26日09:02

修繕積立金について考える２

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修繕積立金の大幅な不足はだれの責任？
ということですが

どうも「関係者全員の責任」のようです。

管理会社　下手に言い出すと管理費の値下げを要求されるので言い出さない
　　　　　時間が経つほど不足額が大きくなと職務怠慢といわれかねないので
　　　　　黙っている。

理事会　　組合員から反対される可能性があるので、総会議案に乗せない
　　　　　特に高額な一時金は避ける傾向が強い　　

組合員　　値上げの根拠があいまいだと賛成できない。
　　　　　出費が増えることに賛成する組合員はいない。

ディベロッパー　販売のためには積立金を低く抑える。
　　　　　　　　販売後に責任はない。

設計事務所　　長期修繕計画を作ったらそこで業務は終了。

皆さんが「このままだとまずい」と思いながら言い出せない状況です。
「管理会社」「理事会」「組合員」の三竦み状態です。
「設計事務所」は基本的に部外者です。

こんなところに「おめでたい設計事務所」がやってきて大規模修繕と同時に長期修繕計画書を作って修繕積立金を見直しましょうといえば３者はその話に乗ってしまいます。

いつの間にか長期修繕計画を作るつもりだけだったおめでたい
設計事務所が「修繕積立金値上げの説明をする」羽目になります。

誰を責めているのではないですが、この部分は非常に微妙な問題であることは確かです。

また、この問題でも組合員への広報が非常に大切です。

だれもやりたがらないということは、ビジネスチャンスといえば、ビジネスチャンスなんですけどね。

2012年10月24日22:57

修繕積立金について考える

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マンション大規模修繕業務の一環として長期修繕計画書の策定を行っております。

改めて建物全体の修繕を考え、建築、設備、電気に分けて３０年間の修繕費用を算出すると多くの組合では、修繕積立金が大幅に足りていないケースが多々あります。

cyoukei

分譲時の長期修繕計画書を見せて頂くと困ったことに

修繕一時金による徴収が計画されているが実施されていない。

修繕積立金の値上げが予定されていたが実施されていない

このような事例がとても多く、困惑してしまいます。

これでは、修繕積立金が大幅に足りなくても仕方がありません。

ところで、上記２つの問題　一時金の徴収をしていない、積立金の値上げをしていない。

いったい誰の責任でしょうか？

強く言わない（言えない）管理会社の責任？

計画を実施しない理事長、理事会の責任？

2012年10月22日23:50

やろうと思えば、ここまでやれるのですね。

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土曜日にある管理組合へ営業に行きました。

理事長さんがすごい人でした。

「管理会社が機械式駐車場のパレット（車を載せる台）を交換されてはいかがですかと見積もりを持ってきたけど、とんでもない金額で・・・」

「パレットは鉄で出来ているので、さびたところは、新しい部材を持ってきて溶接してちゃんと塗装をかければ、いくらでも持つんだよ」

良く見ると、駐車パレット床のチェッカープレートは継ぎ接ぎでした。

梁もしっかり溶接して塗装されていました。

これは、すごい　

屋外にある機械式駐車場のパレットは早ければ２０年、遅くても３０年で交換となり、１パレット１５０万円くらいします。

交換費に比べれば補修費はたかが知れています。

この理事長さんはエンジニアなので、機械式駐車場の設計上の安全率を調べたそうです。

こんなにしっかりした理事長さんがいてくれれば、マンションは安泰だなと思いました。

2012年10月21日21:57

クライマックスシリーズ

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セ・リーグは死闘が続いていますが、パ・リーグは日本ハムがあっさりと３連勝で日本シリーズに進出しました。

日ハムファンにとって３連勝はとてもうれしいと思います。

というのも、日ハムは優勝したものの、今年はソフトバンクを苦手としており、クライマックスシリーズでも、苦戦を予想していたようです。

しかし、最終戦までもつれればそれだけ楽しめるという人もいます。

もちろん、興行的に考えると最終戦までもつれたほうがよいでしょう。

北海道での日本ハム人気は凄まじいものがあります。

日ハム選手のメディアに出ないゴシップですら、同世代の女性が普通に知っているという状態です。

飲み会とかで本当に普通に話しています。

ほんの１０年前には、考えられなかった状況です。

2012年10月20日21:55

現場の確認に行きました。

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今月上旬に着工した現場確認に行きました。

設計には無かった移動足場の提案がありそれを採用した現場です。

移動足場は枠組足場に比べ、短期間にくみ上げるのもメリットのひとつです。

しかし、廊下側の枠組足場のベースが三分の一ほど浮いていました。（ちゃんと指摘しました）

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あとは工事の注意事項が山のように貼られていたので、整理が必要と伝えました。

DSCF0345

組合の皆様も気にしていました。（メールでの報告にご意見がありました）

2012年10月18日10:52

広報の大切さ

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来春、大規模修繕工事を着工する管理組合から

居住者が工事前にどのような準備をするのか？

工事中どのような、不便さがあるのか？

事前に知らせて欲しいとのお願いがありました。

そこで、写真のような広報誌を我々が作成して各戸に配布してもらうことになりました。

SKMBT_C28012101809361

実は、この広報誌の元ネタはある管理組合の修繕委員長の方が作成し

「全国の大規模修繕で苦労をしている管理組合の皆様が、この広報誌で少しでもスムーズに大規模修繕を進めることが出来るなら、使ってください」と託されたものです。

そのまま、使える部分も多いのですが、使えない部分もあります。

一部を改訂して使っています。

大規模修繕工事のためにとても苦労された委員長だからこそ、たのマンションの苦しみも良く分かるのだと思います。

Ｆ修繕委員長　心をこめて作成頂いた広報は大切に使っております。

2012年10月15日23:12

27日に札幌セミナーがあります。

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月末の２７日（土）札幌で大規模修繕セミナーがあります。

内容は渋谷セミナーとほぼ同じです。

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時間は午後１時から

場所は白石区東札幌にある産業振興センターです。

これからすべての管理組合が建物の経年とともに直面する３つの危機についてのセミナーです。

管理組合の危機

給排水設備の機器

修繕積立金の機器

３つの危機とはどのような内容で、具体的にどのような方法で対処すべきかについてお話して行きます。

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詳しい内容は

http://www.renovaters.net/annai_sapporo.html

お申し込みは

http://www.renovaters.net/entry.html

2012年10月14日20:14

渋谷セミナー

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本日マンション大規模修繕渋谷セミナーを開催しました。

今回のセミナーは午前中に講師陣と参加者が参加者の問題にたいしてともに考え、知恵を出し合うサロン形式のセミナーを行いました。

そこで、私は司会者を務めました。

今回で２回目ですが、今回のほうがまとまりがある会となりました。

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午後の通常のセミナーでは、当初は来場者の誘導を行うつもりでしたが、セミナー統括者がカゼを引いており、体調が思わしくなかったので、その代理を行っていました。

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セミナーごの個別相談会では、相談員を行ないました。

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息つくまもなく終了してしまいました。