マンション大規模修繕日記

マンション大規模修繕業務に係わる日記です。

2012年11月

修繕積立金の見直しのために その2

図2


修繕積立金の不足が明らかになった時点で管理組合が取る措置は

収入を増やし、支出を抑えることを考えます。

どこかの国のように先送りではいけません。

収入を増やす方法としては

修繕積立金の値上げ

一時金の徴収を行う

管理費からの移管金を増やす

その他の方法で収入を増やす

支出を減らす方法

毎月の支出を見直し管理費から修繕積立金への移管金を増やす。
 毎月の支出がちょっとでも減ると削減効果は少なくありません。

 50戸のマンションで1戸あたり1,000円支出を減らすことが出来れば
 毎月5万円 年間60万円 12年間で720万円 
 20年間で1,200万円です。

 管理費に含まれる贅肉を削る 
 管理内容を見直す
  直接発注できる業務は直接発注する

又、大規模修繕工事費等の大きな支出設定を見直す

 工事費の算出方法は1戸あたりいくらではなく
 お金を掛けてでも数量×単価で積算する。

 工事費に対して余裕を見過ぎない。

50戸規模のマンションの1回あたりの大規模修繕工事費(建築関連)
は多くても6,000万円〜6,500万円です。(1戸あたり120万円〜130万円)

これが7,500万円で設定されていれば、1戸あたり150万円となって多く見すぎです。

修繕積立金の見直しのために その1

以前のテーマに戻ります。

現在支払っている修繕積立金の金額が適正かどうかを見直すために長期修繕計画書の見直しを行っています。

たいていの場合は残念なことに積立金の不足という結果になります。

屬△燭蠅寮冦金の月額が150円未満の場合は不足するケースが多いようです。

大まかな目安で言えば修繕積立金の月額が10,000円未満の場合がこれにあたります。

なぜ、不足するのかといえば

最近のケースでは、当初の計画に組み入れてあった修繕一時金が徴収されていない

当初の計画に組み込まれていた修繕積立金の値上げが実行されていない。

こんなケースが多いように感じます。

修繕積立金の値上げや一時金の徴収が当初の長期修繕計画書に組み込まれていてもなかなか実施できる理事会は少ないようです。

管理会社も理事会に問いかけますが、修繕積立金を値上げするなら管理費を値下げしろというある意味理不尽な要求を突きつけられるので、強くは言わないようです。

修繕積立金を適正にするのは管理組合の責任であって管理会社の責任ではありません。

5万アクセス超えました。

IMG_1637-001


本日、いつの間にかこのブログを訪れた方は通算で5万アクセスを超えていました。

このブログのアクセスカウンターはユニークユーザーつまり同じ人が何度訪れてもカウンターは1しか増えません。

2008年の5月から本格的に始めたので、4年と6ヶ月 1643日あまり1日あたり30人の計算ですが、最初のうちはほとんど人が来ませんでした。

1万アクセスまで1年3ヶ月掛かっています。

初めのうちは毎日書いていましたが、最近はちょっとサボり気味の日もあります。

このブログを通じていろいろな人に出会うことが出来ました。

お仕事を発注頂いた方も1人や2人ではありません。

月並みですが、より充実した情報をお伝えできますように頑張ってまいります。

怒涛の3日間

皆様3連休はいかがお過ごしでたか?

私は3日間で6件の管理組合に伺いました。

もう、何がなにやら・・・

施工業者の選定時期なのでどうしても、打合せが重なってしまいます。

施工業者の選定は見積り金額だけではなく、ヒヤリングを行い、現場監督をよく確かめて選定しています。

募集条件を決める→募集→1次選定→見積徴収→2次先行(見積比較)→3次選考(ヒヤリング)

こんな手順を踏むので、どうしても予定が重なってしまいます。

ヒヤリングは1社最低1時間です。

ヒヤリングが3社になると1日仕事です。

我々よりも組合の方が大変です。

1社あたりの時間を長くとって2社ヒヤリングとしたり工夫をしております。

当たり前ですが、小規模物件だと言っても選定時間は短くなりません。

いずれにしても納得いく選定をお膳立てするのが我々の仕事です。

ランドマーク

IMG_1633


組合の打ち合わせの帰りにご飯でもと思い押上の駅で降りました。
押上駅といえばスカイツリーです。

祝日なのでたくさんの人でにぎわっていました。
レストラン街はどこもいっぱいで食事は出来ませんでした。

地元の商店街に行くと人はまばらで試しに入った店にはお客さんはいませんでした。

先日、神奈川のマンションの屋上に上がったときに修繕委員長さんがあの遠くに見えるタワーがスカイツリーだと教えてくれました。

首都圏ではすっかりスカイツリーが一番のランドマークになっています。

ランドマークとは地域のなかで誰もが知っている場所のことです。

昔は、山、谷、池、さらに大木、地理学上の特徴物です。

近年では誰もが知っているシンボル、モニュメント、著名な建物のことも示します。

先日来お話している赤坂プリンスも特徴的な外観からあの地域のランドマークでした。

建物がランドマークとして認知されるためには特徴的な外観が必要です。

建物調査中の珍客

先日の赤坂にあるマンションで専有庭に立ち入り外壁調査をしていると「ヤモリ」がいました。

DSCF0552


冬眠前なのか寝ぼけて出てきたのかわかりませんが彼にとっては我々が珍客なんでしょうね。

みんなが注目すると、あっという間に走り去ってしまいました。

都心に建つマンションはどこも敷地目いっぱいに立っています。

彼の住居の上に仮設足場が立たないことを祈ります。

赤坂プリンスホテル 解体中

先日都内で建物調査を行いました。

屋上防水を調べるために屋上に上がると、解体中の赤坂プリンスが見えました。

DSCF0527


地下鉄で一駅なので、昼休みに近くまで行ってみました。

DSCF0568


建物の上部からフロア全体を覆い解体しています。

DSCF0571


初冬の青空の中で音もなく粛々と解体工事が進んでいます。

図4


赤坂プリンスホテル 解体後の計画

赤坂プリンスホテル解体後の具体的な計画が先日発表されました。

西武ホールディングスが「紀尾井町計画」を公表しました。

http://www.seibuholdings.co.jp/

11月8日 「紀尾井町計画」事業計画の欄をクリックしてください。

オフィス、事務所、ホテル、住宅からなる複合施設です。

図1


図2


図3


なんというか、非常につまらないデザインと計画です。

経済性を優先させて象徴性がまったくないというか

簡単に言えば、ワクワクしない計画案です。

こんな下駄履きホテルにいつか泊まりたいと憧れますかね?

図4


すでに解体中の赤坂プリンスホテルですが、象徴的なフォルムであり、いつかは泊まってみたいと思わせるデザインです。

こうやって見ると丹下健三がいかに優れた建築家であり都市計画家だったのかわかります。

建築に必要な要素とは機能だけではありません。

建物に求めらている象徴性を美しく具現化することです。

それこそが文化と呼んでいるものなのではないかと紀尾井町計画を見て思いました。

私はバブルの頃、西武グループの本拠地、池袋にある設計事務所に勤めていました。

今では考えられないと思いますが、総延長400m近くに及ぶ西武デパート関連施設内では毎日の様に様々なイベントが行われ東京のいや日本の文化を引っ張っていました。

西武に行けば何かやっている。

このデパートでしか手に入らない本やCDがある。

ワクワクして通ったものです。

袂を分かったとは言え、西武グループ、セゾングループはともにカルチャーというキーワードで競い合い、光、輝いていました。

プリンスホテルも当然の様に数多くの建築家を起用していました。

そんなことを思い出しながら紀尾井町計画を見ると非常にさびしい物を感じてしまいます。

修繕積立金について考える

このブログを読まれて、国土交通省の提示した屬△燭蠅寮冦金の平均額を確認しどうもうちのマンションの修繕積立金は足りてないかも知れない。

そのように感じた方は、まず何をすればよいか?

お宅の中のどこかにしまわれている「長期修繕計画書」を探し出してください。

無ければ、管理会社か管理組合の役員の方にコピーをもらってください。

その中に修繕積立金残高の年度ごとの推移が出ていると思います。

積立金残高はずっとプラスのままですか?

また、残高が大きく減る部分は工事が行われるタイミングです。

大規模修繕工事の額を確認してみてください。

50戸前後のマンションですと工事費が1戸あたり100万円掛かるようになっていますか?

工事金額を安く想定していると積立金が不足してしまいます。

また、修繕積立金の残高が大きく増えるところはありませんか?

これは一時金徴収があるということです。

雪虫って東京にはいないんだ・・・

冬が近づき、そろそろ雪が降りそうになると北海道では蚊より小さく白い綿毛をもった「雪虫」が飛びはじめ、冬がやってきたことをしらせます。

ところが、東京では「雪虫」を見たことがありません。

札幌事務所からの「雪虫」の知らせにも「雪虫ってなんだ?」という反応です。

ネットで調べると「しろばんば」とも言うらしいですね。(井上靖の小説のしろばんばって雪虫のことだったと初めて知りました)

さらに驚くことに「雪虫という名の虫」はいません。

雪虫の正体は似ても似つかないですが、アブラムシ(バラとかに付く緑色の小さな虫です)の産卵前の形態だそうです。産卵後すぐ死んじゃうらしい)

このアブラムシも変わった虫で、オスがいなくても子供を生んじゃったりとかなり変わった生き物のようですね。

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